原告：上海紅某某美食總匯有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：周小躍，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：江建平，上海市江華律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王超，上海市江華律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海陽某投資(集團)有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：蔣建，董事長。
　　委托訴訟代理人：雷達，男。
　　原告上海紅某某美食總匯有限公司與被告上海陽某投資(集團)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月24日立案后，依法適用簡易程序，于2019年6月10日、2019年7月25日公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人江建平(僅參加2019年6月10日庭審)、王超，被告的委托訴訟代理人雷達到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海紅某某美食總匯有限公司向本院提出訴訟請求：1.被告支付違約金474,869.10元；2.被告賠償律師費損失30,000元。審理中，原告變更訴訟請求為：1.確認原、被告之間的租賃合同及變更協(xié)議于2019年1月22日解除；2.被告支付違約金1,317,865.80元(以保證金842,996.70元沖抵部分)；3.被告賠償律師費損失30,000元。事實和理由：2014年5月20日，原告與被告簽訂了一份君座獨棟別墅租賃合同，2017年6月30日簽訂變更協(xié)議一份,將租賃面積變更為2,201.58平方米，租賃期限自2014年6月1日至2020年5月31日止，并約定自2018年6月1日，月租金含物業(yè)管理費為486,163.90元，其中月租金是439,288.60元,月物業(yè)管理費為46,875.30元,保證金兩個月為842,996.70元,若任何一方違約除應(yīng)支付守約方當年的三個月租金外,還應(yīng)賠償被告違約給原告造成的經(jīng)濟損失,包括律師費用等。原告嚴格履行合同,但2019年1月10日,被告突然向原告發(fā)出解約通知函,要求解除上述租賃合同,并于2019年1月22日全部遷出,為此,原告要求被告支付違約金，被告不同意。被告按約本應(yīng)支付6棟別墅3個月的租金作為違約金，現(xiàn)僅主張4棟別墅3個月的租金，遠低于被告兩次違約造成的免租期與空置期損失。2016年被告退租其中的5座房屋，5個多月后才出租；本次被告于春節(jié)之前遷出，原告于2019年4月初才將房屋出租，另分別給與新的租賃方2、3個月的免租期，損失很大。被告不同意支付違約金，故涉訟。
　　被告上海陽某投資(集團)有限公司辯稱，同意原告第1項訴訟請求，不同意原告其余訴訟請求。君座獨棟別墅租賃合同的共同出租人為原告與上海紅某某物業(yè)管理有限公司(以下簡稱紅某某物業(yè)公司)。紅某某物業(yè)公司于2016年8月5日注銷，其作為租賃合同的一方主體消滅，租賃合同隨之終止。租賃合同終止后，原告與被告形成事實租賃合同關(guān)系，被告享有任意解除權(quán)，有權(quán)通知解除租賃合同，2019年1月10日，被告提前10天向原告發(fā)出解約通知函，以合理方式解除了與原告的事實租賃合同關(guān)系，故被告不應(yīng)承擔違約責任，律師費損失也不應(yīng)由被告承擔。如需承擔，違約金也應(yīng)調(diào)低，因為原告已經(jīng)提前通知被告，被告有強大的資源，可以盡快出租，損失擴大部分應(yīng)由原告承擔。同意違約金與保證金相抵扣。
　　本案原告圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對于當事人無異議的證據(jù)，君座獨棟別墅租賃合同、變更協(xié)議、物業(yè)管理服務(wù)合同、復(fù)函、解約通知函、聘請律師合同、發(fā)票、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、編訂(變更)門弄(樓)號牌通知等證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。根據(jù)當事人的證據(jù)及陳述，本院認定事實如下：
　　2014年5月20日，原告、紅某某物業(yè)公司(甲方、出租人)與被告(乙方、承租人)簽訂君座獨棟別墅租賃合同一份，約定甲方將位于上海市長寧區(qū)虹橋路XXX號2座、5座、7座、9座、10座、11座(含地下一層)房屋出租給乙方，合計建筑面積4,118.47平方米及地下一層286平方米，作為辦公用途。租期6年，自2014年6月1日起至2020年5月31日止，2014年6月1日至2014年8月31日為免租期，定金1,555,436.55元轉(zhuǎn)化為租賃房屋保證金。第一個二年、第二個二年、第三個二年的6棟別墅租金單價分別為6.00、6.60、7.26元/平方米/天(含物業(yè)管理費)，月租金分別為751,620.78元、826,782.85元、909,461.14元；第一個二年、第二個二年、第三個二年的11座別墅地下一層租金單價分別為3.00、3.30、3.63元/平方米/天(含物業(yè)管理費)，月租金分別為26,097.50、28,707.25、31,577.98元。租金先付后用，每一個月結(jié)算，提前7個工作日預(yù)付。任何一方均應(yīng)根據(jù)本合同的約定履行其在本合同項下的全部義務(wù)。如任何一方違反本合同的任何約定，除依本合同約定向守約方承擔違約責任支付違約行為發(fā)生當年的三個月租金外，還應(yīng)賠償因其違約給守約方造成的經(jīng)濟損失包括律師費用、訴訟費用。
　　2014年5月28日，被告(乙方)與紅某某物業(yè)公司(甲方)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，乙方總計租賃面積為4,404.47平方米，物業(yè)管理費標準為0.50元/平方/天，每月25日前繳納下個月的物業(yè)管理費66,984.65元(每兩年遞增0.10元/平方米/天)。
　　2016年6月，原告、上海紅某某投資管理中心(有限合伙)(甲方、出租方)與被告(乙方，承租方)簽訂君座獨棟別墅租賃合同變更協(xié)議，約定：自2016年6月1日起，乙方不再承租5座，自2016年7月1日起，乙方不再承租11座(含地下286平方米)；甲方同意，乙方補償給甲方其中11座(含地下286平方米)2016年6月租金共計267,769.80元，可與甲方需退5、11座押金、裝修押金及未建陽某房補償款相互抵沖形式結(jié)清，并正常出具發(fā)票；租賃期間4棟別墅總建筑面積(已扣除陽某房)2,201.58平方米，自2016年6月1日至2018年5月31日租金單價提升為6.60元/平方米/天(含物業(yè)管理費)，月租金為441,967.19元；自2018年6月1日至2020年5月31日的租金單價為7.26元/平方米/天(含物業(yè)管理費)，月租金為486,163.90元；甲方同意退還乙方承租時所支付的相當兩個月租金的租賃房屋保證金中屬于5、11號樓(含地下部分)的部分712,439.85元，乙方以抵沖后續(xù)租金形式予以退款。除本協(xié)議約定的變更條款和特別約定外，原合同未變更部分繼續(xù)有效，兩份協(xié)議未盡事宜可通過雙方協(xié)商解決。本協(xié)議自雙方費用抵沖，并結(jié)清之間差額后，視為甲、乙雙方持續(xù)履行原合同，均無違約，互不承擔違約責任。原協(xié)議由出租方上海紅某某美食總匯有限公司、紅某某物業(yè)公司與承租方上海陽某投資(集團)有限公司簽訂，由于紅某某物業(yè)公司在此期間已因甲方原因注銷，故乙方同意原合同的甲方主體和本變更協(xié)議中甲方主體改為出租方上海紅某某美食總匯有限公司、上海紅某某投資管理中心(有限合伙)，雙方確認無誤，由于此變化帶來的后果與責任均由出租方上海紅某某美食總匯有限公司承擔。……
　　2016年8月5日，紅某某物業(yè)公司注銷。
　　2019年1月10日，被告向原告及紅某某物業(yè)公司發(fā)送解約函稱：“……因?qū)嶋H經(jīng)營調(diào)整，我司決定不再承租該房屋，在該房屋上與貴司形成的租賃關(guān)系于貴司收悉本函之次日起10日后即為解除，物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系隨之解除。我司將于該租賃關(guān)系解除日之前搬離并返還該房屋，請貴司配合辦理房屋接收驗收手續(xù)?！?br/>　　2019年1月12日，原告向被告復(fù)函：希望被告能按約履行租賃合同及補充協(xié)議，若被告決定提前解除合同，要求被告搬離前依約支付三個月租金，在被告付清三個月租金、搬離物品并解除租賃關(guān)系后，將配合被告搬離交接驗收手續(xù)。
　　原告為本案訴訟向上海市江華律師事務(wù)所支付律師費30,000元。
　　審理中，雙方一致確認被告租金、物業(yè)費、水電煤已經(jīng)結(jié)清；租賃保證金842,996.70元在原告處；合同解除當年三個月租金為1,317,865.80元。
　　本院認為，原、被告簽訂的租賃合同及變更協(xié)議系當事人真實意思表示，未違反法律禁止性規(guī)定，當屬合法有效，雙方應(yīng)恪守履行。原租賃合同中負責物業(yè)管理的紅某某物業(yè)公司注銷，但在此之前原、被告與上海紅某某投資管理中心(有限合伙)已經(jīng)達成變更協(xié)議，各方均同意合同主體變更。故被告關(guān)于因主體變更導(dǎo)致房屋租賃合同終止的意見，本院不予采納。合同履行過程中，被告單方提出提前退租，被告的行為已構(gòu)成根本違約，致使合同目的無法實現(xiàn)，原告可據(jù)此主張合同解除。雙方一致確認以2019年1月22日為合同解除時間，于法不悖，本院予以確認。當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。按照雙方租賃合同的約定，違約方應(yīng)向守約方承擔違約行為發(fā)生當年三個月租金的違約責任，還應(yīng)賠償因其違約給守約方造成的經(jīng)濟損失，包括律師費用、訴訟費用。原告據(jù)此主張被告承擔1,317,865.80元的違約責任，具有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。被告認為違約金金額過高，但未提供任何證據(jù)，本院不予采信。原告要求該違約金以被告在其處的租賃保證金抵扣，被告表示同意，于法不悖，本院予以準許。關(guān)于律師費，原告的主張與合同約定相符，具有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海紅某某美食總匯有限公司與被告上海陽某投資(集團)有限公司之間簽訂的君座獨棟別墅租賃合同及變更協(xié)議于2019年1月22日解除；
　　二、被告上海陽某投資(集團)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海紅某某美食總匯有限公司支付違約金1,317,865.80元(以保證金842,996.70元沖抵部分)；
　　三、被告上海陽某投資(集團)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海紅某某美食總匯有限公司支付律師費30,000元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費16,930.80元，因本案適用簡易程序，減半收取計8,465.40元，由被告上海陽某投資(集團)有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：汪??露

書記員：陳若愚