原告：上海紫南電器有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：高德中，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：吳雪峰，上海小城(蘇州)律師事務(wù)所律師。
　　被告：顧某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市奉賢區(qū)。
　　委托訴訟代理人：張少省，上海嘉富誠律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：劉嘉文，上海嘉富誠律師事務(wù)所律師。
　　原告上海紫南電器有限公司(以下簡稱紫南公司)與被告顧某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年3月18日立案后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。本案于2019年4月15日公開開庭進行了審理，原告紫南公司委托訴訟代理人吳雪峰、被告顧某某委托訴訟代理人張少省、劉嘉文到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告紫南公司向本院提出訴訟請求：1、判令變更雙方于2003年12月12日簽訂的《房屋租賃合同》第四條第一款，將年租金變更為人民幣(以下幣種均為人民幣)200萬元。2、判令訴訟費用由被告承擔(dān)。事實與理由：2003年12月12日，原被告簽訂了《房屋租賃合同》，合同約定被告承租原告位于上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)北青公路XXX號全部現(xiàn)有房屋及相關(guān)附屬設(shè)施、設(shè)施設(shè)備等。該房屋占地面積為10畝，主建筑廠房建筑面積為1,800平方米；租賃期限為20年，年租金為16萬元，每年支付一次，先付后用，提前10天支付下一年租金。合同簽訂后，被告將涉案廠房轉(zhuǎn)租他人。2008年原告曾向上海市青浦區(qū)人民法院起訴要求解除該《房屋租賃合同》，法院審理后判決自2010年起房屋租賃合同年租金調(diào)整為21萬元。涉案廠房土地使用權(quán)是2002年10月15日，原告通過與華新鎮(zhèn)嵩山村村民委員會簽訂了《土地合作協(xié)議》取得，原告應(yīng)按照每年每畝2,000元的標準向村委會繳納費用。根據(jù)2018年9月28日，華新鎮(zhèn)人民政府辦公室發(fā)布的《華辦2018(13)號》“關(guān)于印發(fā)《華新鎮(zhèn)三資管理辦法》的通知”中附件4《華新鎮(zhèn)集體資源操作細則》(以下簡稱《細則》)的規(guī)定，自2019年起，原告應(yīng)按照不低于每年每畝25,000元的標準繳納土地使用費用，土地使用費用與原來相比提高了12.5倍以上。原告認為原、被告用地成本是原被告簽訂《房屋租賃合同》確定租金的基礎(chǔ)，現(xiàn)原告需按照原標準12.5倍以上支付土地使用費每年不少于222,500元，已經(jīng)超過原告向被告收取的租金，還沒有算上原告建造廠房的成本。土地使用費的調(diào)整為原告所不能預(yù)見也無法改變，仍然按照原標準收取租金顯示公平，依法應(yīng)當(dāng)對《房屋租賃合同》中的租金條款進行變更。另，原告法定代表人高德中作為關(guān)聯(lián)公司的法定代表人，為經(jīng)營關(guān)聯(lián)公司向被告的承租人陳振權(quán)處回租3.6畝水泥場地，租金標準是前三年45萬元/年，后三年50萬元/年。原、被告簽訂《房屋租賃合同》至今，由于時過境遷，現(xiàn)因余地使用費大幅調(diào)整，已超過原告從被告處收取的租金，原被告訂立合同確定租金的基礎(chǔ)已經(jīng)發(fā)生根本性變化，符合法律關(guān)于情勢變更的相關(guān)規(guī)定，原告有權(quán)變更合同租金條款。如原、被告之間的租賃合同繼續(xù)履行，顯然極不公平。為此原告訴至法院，作如上訴請。
　　被告顧某某辯稱：不同意原告訴請。理由如下：一、1、本案不適用情勢變更原則，雙方訂立的合同是合法有效的，系雙方真實意思表示。2、雙方約定的租賃期限20年也是合法有效的，這20年租期是一個固定值。3、在2003年雙方簽訂了20年的房屋租賃合同，應(yīng)當(dāng)能看到所有房屋包括本案房屋的租金的年年增高，當(dāng)?shù)亟?jīng)營與地租價格的活躍，是租賃合同中的商業(yè)行為導(dǎo)致的，這種商業(yè)活動是我們國家經(jīng)濟發(fā)展的原動力，也是原被告雙方訂立20年租賃合同時可以預(yù)見的，否則被告不可能租賃期限長達20年的合同。任何一個合同都包含可能預(yù)見的商業(yè)風(fēng)險或商業(yè)利益，最終都應(yīng)該由民商事主體承擔(dān)。二、租賃合同最長不能超過20年，就是考慮到承租行為獲取了租賃房屋的部分物權(quán)：占有、使用、收益權(quán)利。如果將物權(quán)給予更長的時間，則將會損害所有權(quán)人的利益，所以設(shè)定20年是為了保護雙方的利益不會因為時間過長或情勢的更迭而產(chǎn)生糾紛。20年的設(shè)定是容忍市場變化的時間，說明在立法時已經(jīng)預(yù)見到了其中的變化因素，并對此類案件指明了方向。三、關(guān)于華新鎮(zhèn)涉及的2.5萬元一畝的土地使用費文件并非法律法規(guī)，文件也未指出對存量土地的處理方法。涉案土地及廠房是在文件出臺前即已形成并具有產(chǎn)證的。四、原被告間的租賃合同是合法有效的，自此在此情況下不管原告與案外人就土地合作協(xié)議是否作出變更，都不影響原被告間租賃合同的履行，且原告也未按照該文件實際交付任何費用。如原告自愿與案外人達成變化，后果應(yīng)由原告自行承擔(dān)。五、法律關(guān)于情勢變更適用有嚴格的規(guī)定，情勢變更是指因客觀情況發(fā)生變化導(dǎo)致合同履行必然會導(dǎo)致一方產(chǎn)生損失時，減少利益嚴重受損害一方的損失，而非是一方來謀取暴利或讓商業(yè)利益擴大化的。如原告在對案外人窮盡一切法律手段后存在虧損的，被告可以考慮補償原告幾萬元，但原告現(xiàn)在通過訴訟想達到自己不僅不虧損還要收益更多的目的，就不應(yīng)當(dāng)適用情勢變更原則，希望原告誠信守約。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：
　　本案系爭的位于青浦區(qū)北青公路XXX號房地產(chǎn)登記權(quán)利人為上海紫南電器有限公司，房地產(chǎn)權(quán)證號為：(2003)第007810號，使用權(quán)來源是集體土地批準使用，用途為工業(yè)用地。
　　2002年10月15日，紫南公司(乙方)與華新鎮(zhèn)嵩山村村民委員會(甲方)簽訂《土地合作協(xié)議》，約定：就華新鎮(zhèn)嵩山村范圍內(nèi)8.9畝土地雙方達成一致土地合作協(xié)議，甲方將上述土地作為合作條件，乙方支付甲方合作回報每年每畝2,000元，合計17,800元/年，每隔2年遞增3%；土地使用期限自2002年10月15日起至2032年10月14日至，共計30年。
　　2003年12月12日，紫南公司(甲方)與顧某某(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將上述坐落于青浦區(qū)北青公路XXX號上全部房屋及相關(guān)附屬設(shè)施、設(shè)施設(shè)備整體出租給乙方使用；其中，主建筑為廠房，建筑面積1,800平方米；租賃期限為20年，租金為16萬元/年，每年支付一次，先付后用，并提前10天支付下一年租金；乙方在租賃期限內(nèi)可以分租或整件轉(zhuǎn)租，但由此造成的一切法律后果和經(jīng)濟責(zé)任由乙方承擔(dān)。合同另對其他內(nèi)容進行了約定。
　　此后，顧某某承租上述房地產(chǎn)并進行了轉(zhuǎn)租。
　　2008年7月時，紫南公司曾向本院提起訴訟要求解除涉案《房屋租賃合同》，本院以(2008)青民三(民)初字第1894號立案受理。該案審理中，紫南公司與顧某某一致同意將年租金調(diào)整至21萬元，但對租賃期限無法達成一致意見。2009年6月，本院作出(2008)青民三(民)初字第1894號民事判決，判令：1、紫南公司要求解除租賃合同的訴訟請求不予支持；2、紫南公司要求顧某某將移除的假山和移栽的苗木重新安置到房屋內(nèi)并恢復(fù)原狀的訴訟請求不予支持；3、準許雙方租賃合同的年租金自2009年起調(diào)整為21萬元。
　　另查明，在華新鎮(zhèn)人民政府辦公室下發(fā)華辦[2018]13號“關(guān)于印發(fā)《華新鎮(zhèn)三資管理辦法》的通知”附件四《細則》中規(guī)定“工業(yè)集體建設(shè)用地容積率小于0.5,按照不低于2.5萬元/畝*年收取土地使用費”。
　　根據(jù)庭審查明的事實，本院認為，根據(jù)當(dāng)事人意思自治原則，紫南公司與顧某某基于真實意思表示達成合意，簽訂了《房屋租賃合同》，并對租賃期間以及租金的事項作了明確的約定，該《房屋租賃合同》應(yīng)為合法有效，雙方均受到合同約定的拘束，應(yīng)當(dāng)依照合同約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。
　　情勢變更原則是指合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。但本案并不屬于情勢變更原則適用的情形，主要考慮到：一、紫南公司與案外人華新鎮(zhèn)嵩山村村民委員會間就土地使用費調(diào)整與否與本案無關(guān)。紫南公司主張的華新鎮(zhèn)人民政府辦公室下發(fā)的《細則》并非法律或行政法規(guī)，該《細則》對其出臺以前存在的土地合作是否適用并未有明確規(guī)定，事實上紫南公司至今也未按此《細則》標準實際支付土地使用費。即使紫南公司自愿與案外人就《土地合作協(xié)議》約定的土地使用費標準進行調(diào)整或變更，都不影響紫南公司與顧某某之間合法有效租賃合同的履行，對顧某某不產(chǎn)生約束力，屬于兩個不同法律關(guān)系、不同合同主體間的糾紛。
　　二、即使紫南公司使用土地發(fā)生土地使用費大幅度上漲的情況，此種情形也屬于可以預(yù)見的正常的商業(yè)風(fēng)險。租賃合同中租金的確定對于出租人與承租人都具有重大的意義。出租人在確定租金時必然應(yīng)當(dāng)考慮到包括租賃標的自身價值上漲亦或是宏觀經(jīng)濟發(fā)展等因素所帶來的租金漲跌的市場風(fēng)險。本案中原被告雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂了上述《房屋租賃合同》即意味著雙方愿意也應(yīng)當(dāng)接受該協(xié)議的拘束，不僅包括享有此協(xié)議帶來的商業(yè)利益也包括承擔(dān)此協(xié)議所帶的商業(yè)風(fēng)險，商業(yè)風(fēng)險與商業(yè)利益屬于市場主體可以預(yù)見的范圍,應(yīng)當(dāng)由市場主體承擔(dān)，不屬于不可預(yù)見的情形。綜上所述，本案并不屬于情勢變更原則能夠適用的情形，紫南公司以土地使用費上漲、超出可收取的租金為由，以此要求變更租賃合同租金條款，沒有法律和事實依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第二百一十二條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十六條之規(guī)定，判決如下：
　　原告上海紫南電器有限公司的訴訟請求不予支持。
　　案件受理費人民幣22,800元，減半收取人民幣11,400元，由原告紫南公司負擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：徐冬梅

書記員：朱??靜