原告：上海秉貴實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：?jiǎn)虡s華，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：王國(guó)強(qiáng)，上海昌鑫律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海球盛實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市崇明區(qū)。
　　法定代表人：朱玉蘭，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：朱守俠，上海眾華律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：何愛(ài)琴，上海何愛(ài)琴律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海莘潮家具有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：顧忠國(guó)，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：張少省，上海嘉富誠(chéng)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：劉嘉文，上海嘉富誠(chéng)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海秉貴實(shí)業(yè)有限公司與被告上海球盛實(shí)業(yè)有限公司及第三人上海莘潮家具有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月4日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序于2018年9月17日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。嗣后，因案情復(fù)雜，本院轉(zhuǎn)為適用普通程序，并于2019年7月5日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。期間，依原告申請(qǐng)，本院通過(guò)上海市高院搖號(hào)委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)案涉相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了司法鑒定。原告的委托訴訟代理人王國(guó)強(qiáng)及被告的委托訴訟代理人朱守俠到庭參加了兩次庭審，被告的委托訴訟代理人何愛(ài)琴及第三人的委托訴訟代理人張少省、劉嘉文到庭參加了第二次庭審。審理中，經(jīng)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)，本案延長(zhǎng)審理期限一個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告起訴時(shí)向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令解除原、被告于2016年5月27日簽訂的《上海歐亞美家具廣場(chǎng)松江店租賃合同》(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)合同”)；2.判令被告賠償原告各項(xiàng)損失共計(jì)人民幣(以下幣種同)225萬(wàn)元(包括：裝修損失100萬(wàn)元；廣告宣傳及人力物力等前期投入損失70萬(wàn)元；從2018年3月8日起暫算至2018年6月8日止的停產(chǎn)停業(yè)損失30萬(wàn)元；4.強(qiáng)搬店鋪造成的家具裝飾品損壞及貴重物品遺失等損失25萬(wàn)元)。訴訟中，原告又增加一項(xiàng)訴請(qǐng)：判令被告退還原告質(zhì)保金5萬(wàn)元。審理中，經(jīng)本院釋明系爭(zhēng)合同無(wú)效，原告變更訴請(qǐng)為：1.確認(rèn)系爭(zhēng)合同無(wú)效；2.判令被告賠償原告裝飾裝修物的現(xiàn)值損失886,023元；3.判令被告退還原告質(zhì)保金5萬(wàn)元；4.判令被告賠償原告廣告宣傳及人力物力等前期投入損失30萬(wàn)元、停產(chǎn)停業(yè)損失30萬(wàn)元、搬運(yùn)費(fèi)3萬(wàn)元；5.判令被告賠償原告合同無(wú)效導(dǎo)致的信賴?yán)鎿p失29萬(wàn)元(按六個(gè)月房屋使用費(fèi)計(jì)算)；6.判令被告與第三人共同賠償強(qiáng)搬原告店鋪造成的物損25萬(wàn)元。事實(shí)和理由：原、被告簽訂系爭(zhēng)合同，約定由原告向被告承租上海市松江區(qū)中山東路東外街XXX號(hào)歐亞美家具廣場(chǎng)4樓之場(chǎng)地(以下簡(jiǎn)稱“案涉場(chǎng)地”)，共計(jì)1,975平方米，租期36個(gè)月，從2016年11月18日至2019年11月17日。自合同簽訂至2017年9月，原告均按時(shí)繳納租金并配合商場(chǎng)管理，勤勉履行合同義務(wù)。而被告于2017年10月未經(jīng)原告同意擅自將商場(chǎng)轉(zhuǎn)租給第三人并完全交由該公司經(jīng)營(yíng)管理。被告該轉(zhuǎn)租行為導(dǎo)致實(shí)際上合同履行主體變更，嚴(yán)重影響了原告對(duì)案涉場(chǎng)地的正常使用及經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)并造成巨大損失。首先，第三人接手商場(chǎng)后，大幅提升場(chǎng)地租金，每平方米單價(jià)由24元調(diào)整至65元，加大增加了原告的經(jīng)營(yíng)成本；其次，第三人對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行全面整改，商場(chǎng)名與冠名品牌全部更換，導(dǎo)致原告基于正常信賴所進(jìn)行的一切廣告宣傳與裝飾裝修、前期招募員工的投入成本近乎白費(fèi)，亦導(dǎo)致商場(chǎng)客流量直線下降；再次，合同正常履行僅滿一年，品牌的突然變更使得客戶的培養(yǎng)與積累中斷，造成原告原有客戶的流失。最后，自2018年3月8日始整個(gè)商場(chǎng)斷電停業(yè)，更有甚者，2018年5月5日第三人發(fā)出通知稱其已退出商場(chǎng)管理，店鋪長(zhǎng)期無(wú)法經(jīng)營(yíng)，造成了巨額的停產(chǎn)停業(yè)損失。雙方溝通無(wú)果，原告無(wú)奈提起訴訟。
　　被告辯稱，首先，租賃關(guān)系雙方應(yīng)是原告和第三人，與被告無(wú)涉，相關(guān)義務(wù)或責(zé)任應(yīng)在原告和第三人之間理算。案涉場(chǎng)地所在商場(chǎng)之房屋系由案外人上海蘇置郡實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“蘇置郡公司”)承租部隊(duì)土地后出資建造的，蘇置郡公司已將該商場(chǎng)整體出租給第三人，且在交付之時(shí)已將所有租戶轉(zhuǎn)給了第三人，租金也是由第三人實(shí)際收取的。其次，若法院審理后認(rèn)為租賃關(guān)系雙方系原、被告的，則被告也不同意原告的訴請(qǐng)。其一，系爭(zhēng)合同合法有效并可以繼續(xù)履行，被告也要求原告繼續(xù)履行。履約中，被告已盡到誠(chéng)實(shí)信用、合理謹(jǐn)慎、善意履行等義務(wù)，即便法院因租賃物不合法而認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效，被告也無(wú)過(guò)錯(cuò)。此外，原告長(zhǎng)期拖欠租金，違約在先。其二，原告所謂損失，一則缺乏證據(jù)證明，二則即使損失客觀存在，原告的主張也不應(yīng)支持。裝修是原告為了自身經(jīng)營(yíng)的必要成本和支出，不是損失。三則即便該損失應(yīng)予賠償，也應(yīng)由原告和第三人根據(jù)過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。廣告宣傳和人力物力投入也是運(yùn)營(yíng)成本，不是損失。至于停產(chǎn)停業(yè)損失，一無(wú)證據(jù)證明，二則即便屬實(shí)，也因原告違約在先而應(yīng)自負(fù)其責(zé)，三則據(jù)被告實(shí)地查看，原告并未停止?fàn)I業(yè)。至于強(qiáng)搬店鋪之損失，一則被告無(wú)此行為；二則原告并無(wú)證據(jù)證明其物損；三則即便物損客觀存在，也應(yīng)由第三人對(duì)此擔(dān)責(zé)，與被告無(wú)涉。至于原告所提信賴?yán)鎿p失，一則系爭(zhēng)合同有效，不存在該損失，二則原告主張按六個(gè)月使用費(fèi)計(jì)算該損失也缺乏依據(jù)。關(guān)于原告主張的質(zhì)保金5萬(wàn)元，一則蘇置郡公司與第三人交接時(shí)已將給質(zhì)保金轉(zhuǎn)給了第三人且未退還被告，原告應(yīng)向第三人主張。二則系合同對(duì)質(zhì)保金返還條件有明確約定，現(xiàn)該條件尚不具備。此外，原告既主張裝修現(xiàn)值損失又主張信賴?yán)鎿p失，屬重復(fù)主張。
　　第三人述稱，首先，其從未與原告建立過(guò)租賃關(guān)系，不應(yīng)承擔(dān)出租方責(zé)任。案涉場(chǎng)地所在商場(chǎng)確實(shí)原由蘇置郡公司承租，該公司于2017年轉(zhuǎn)租給第三人，第三人作為次承租人，原告作為商場(chǎng)里的租戶，雙方之間并未簽署過(guò)變更協(xié)議或補(bǔ)充協(xié)議，原告也不認(rèn)可第三人是其合同相對(duì)方，且從未向第三人支付過(guò)租金，雙方之間也未形成事實(shí)上的租賃合同關(guān)系。其次，原告一直實(shí)際經(jīng)營(yíng)，第三人并未強(qiáng)制清場(chǎng)。第三，關(guān)于原告所提損失，第三人不予認(rèn)可。一則只要原告還在經(jīng)營(yíng)，就談不上損失，況且生意好壞是市場(chǎng)因素使然，并非被告或第三人造成。此外，原告所營(yíng)僅是大商場(chǎng)里的一個(gè)小店鋪，不存在其必須依托商場(chǎng)品牌進(jìn)行宣傳的行為。原告所簽僅是一份租賃合同，并非商場(chǎng)品牌的許可使用合同，故原告所謂廣告投入損失從邏輯上站不住腳，證據(jù)上也明顯缺失。至于租賃關(guān)系是否有效、是否繼續(xù)履行之問(wèn)題，因第三人并非直接的合同當(dāng)事方，故無(wú)法評(píng)論。第四，原告未按約支付租金，即不向被告支付，也不向第三人支付，被告曾因此將原告訴至法院，要求其支付租金，后因被告和第三人之間有糾紛而撤訴，此事也可以看出租賃關(guān)系是原、被告之間的。最后，質(zhì)保金尚未達(dá)結(jié)算條件，即便達(dá)到了結(jié)算條件，原告違約不付租金，該質(zhì)保金也應(yīng)予以沒(méi)收。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2016年5月27日，原告作為乙方(承租方)，與被告作為甲方(出租方)簽訂系爭(zhēng)合同，約定甲方將松江區(qū)中山東路東外街XXX號(hào)歐亞美家具廣場(chǎng)松江精品店四樓約1975平方米展位即案涉場(chǎng)地出租給乙方用于經(jīng)營(yíng)生活體驗(yàn)館品牌的家具，乙方只能銷售各類家具。租期為36個(gè)月，自2016年11月18日起至2019年11月17日止。乙方同意向甲方交納產(chǎn)品質(zhì)量保證金5萬(wàn)元，如遇乙方出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題、售后服務(wù)投訴，而乙方不及時(shí)處理，則由甲方代為處理，費(fèi)用從該保證金中扣除。如因乙方在銷售服務(wù)中涉及違法行為所生后果，由乙方負(fù)全責(zé)。合同期內(nèi)如保證金減少，則由乙方及時(shí)補(bǔ)足，如乙方退場(chǎng)一年后無(wú)質(zhì)量投訴，則由甲方無(wú)息退還。合同另對(duì)其他相關(guān)事宜進(jìn)行了約定。該合同另有同一日的補(bǔ)充協(xié)議、物業(yè)管理責(zé)任約定及費(fèi)用清單等多份附件。
　　本案訴訟中，圍繞三方關(guān)系。原告提供了照片若干，證明第三人實(shí)際管理商場(chǎng)及新增收費(fèi)項(xiàng)目。被告確認(rèn)案涉商場(chǎng)已改冠名為“莘潮國(guó)際家居”，并由第三人實(shí)際出租并管理，至于其是否提高租金，被告表示不清楚。第三人對(duì)照片的真實(shí)性認(rèn)可，但稱其與原告并未建立租賃關(guān)系。被告則提供了：1.蘇置郡公司和第三人之間的租賃協(xié)議書及相關(guān)的固定資產(chǎn)交接表3張，證明蘇置郡公司于2017年9月已將商場(chǎng)全部交給第三人承租管理。且根據(jù)該協(xié)議第1.4條約定，所有小租戶的出租人都應(yīng)變更為第三人。2.第三人出具給蘇置郡公司的付款說(shuō)明及第三人員工張晶與被告法定代表人成一球之間的微信聊天記錄，其中，2018年3月27日晚的一條內(nèi)容為“成總，今天已經(jīng)將4樓筑格的物品全部清場(chǎng)，搬離至6樓及4樓房間內(nèi)，這件事你知道一下，如果明天有人詢問(wèn)，你就說(shuō)是球盛的人搬的，你們是按合同約定清場(chǎng)的，就行了，后續(xù)我們會(huì)處理的”。該證據(jù)證明：(1)第三人已是實(shí)際的承租人和管理人，所有小租戶均由第三人承受；(2)第三人也認(rèn)可原告是其小租戶之一，并享有向原告的收租權(quán)；(3)被告曾經(jīng)發(fā)起的(2018)滬0117民初5424號(hào)案件(以下簡(jiǎn)稱“5424號(hào)案件”)系應(yīng)第三人要求所提，訴訟費(fèi)也系第三人實(shí)付；(4)原告所謂的被強(qiáng)制搬場(chǎng)也系第三人實(shí)施。原告對(duì)兩組證據(jù)的真實(shí)性均無(wú)異議，但稱其曾多次要求被告提供向第三人的轉(zhuǎn)租協(xié)議，但被告拒絕提供并否認(rèn)與第三人之間的轉(zhuǎn)租關(guān)系，甚至以商業(yè)秘密為由拒絕告知。此外，微信聊天記足以證明原告被強(qiáng)制清場(chǎng)。
　　審理中，原告為證明系爭(zhēng)合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，提供了2018年5月5日第三人向其所發(fā)《通知書》，證明商場(chǎng)再次轉(zhuǎn)手并導(dǎo)致無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。原告另稱，此時(shí)商場(chǎng)已處于無(wú)人管理狀態(tài)，且停水停電，合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)。被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但不認(rèn)可證明目的和證明內(nèi)容。其稱雖然蘇置郡公司和第三人之間起了糾紛，但商場(chǎng)并非無(wú)人管理。第三人對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性亦無(wú)異議，但認(rèn)為該證據(jù)恰可說(shuō)明此時(shí)原告尚在經(jīng)營(yíng)。商場(chǎng)也未出現(xiàn)無(wú)人管理之狀態(tài)，原告自身生意不好，不能歸咎他人。
　　審理中，原告為證明自己并非惡意違約不付租金，提供了：1.談話錄音若干段，證明被告未經(jīng)原告同意將商場(chǎng)轉(zhuǎn)租給第三人，且多次向原告隱瞞該轉(zhuǎn)租事實(shí)。被告稱該證據(jù)的真實(shí)性應(yīng)由第三人核實(shí)，并認(rèn)為該證據(jù)更能證明原告和第三人之間建立了租賃關(guān)系；第三人對(duì)證據(jù)的真實(shí)性表示無(wú)法確認(rèn)，并稱該證據(jù)更能說(shuō)明原告和第三人之間不存在直接租賃合同關(guān)系，否則第三人不會(huì)以受托人的身份主張權(quán)利。2.催款通知、告知函、回函、催告函、回復(fù)函及寄送憑證一組，證明原、被告就租金支付問(wèn)題一直在協(xié)商，原告要求被告明示租金支付對(duì)象。原告并未惡意拒付租金，且愿意支付該付的租金，只是要求先將關(guān)系理順。被告稱該組證據(jù)中的部分函件未收到，且不認(rèn)可原告的證明目的，原告是在找借口不付租金，且被告在給原告的書面告知函及短信往來(lái)中均已明確告知出租方變更為第三人，并要求其向第三人支付租金，說(shuō)明原告對(duì)第三人是出租方知情，且其在短信中也表示愿意辦理相關(guān)的轉(zhuǎn)接手續(xù)。3.原告員工和被告經(jīng)辦人蔣永之間的短信溝通情況，證明原告并未惡意怠付租金，被告在五樓裝修時(shí)損壞了原告承租區(qū)域的樓頂并致原告損失，也是原告未付租金的原因之一。被告對(duì)該證明目的亦不認(rèn)可。
　　審理中，原告為證明自己所提各項(xiàng)損失賠償?shù)暮侠硇?，提供的證據(jù)及對(duì)方當(dāng)事人的質(zhì)證意見(jiàn)如下：1.原告自制的2016年10月至2017年12月期間的業(yè)績(jī)銷售統(tǒng)計(jì)表及匯總表，證明營(yíng)業(yè)額下降狀況，以佐證原告存在停業(yè)損失。被告認(rèn)為該證據(jù)一則不符合證據(jù)形式要件，二則無(wú)任何訂單及合同相佐證，真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)，三則與本案無(wú)關(guān)。第三人認(rèn)為該證據(jù)并非有效證據(jù)，原告并未提供購(gòu)銷合同及貨款收取憑據(jù)與之相佐證。2.手機(jī)頁(yè)面截屏、員工工資清單，綜合證明原告的員工工資支出情況。被告認(rèn)為該證據(jù)不能證明原告所謂損失，并認(rèn)為既然原告稱自己已停業(yè)，便不會(huì)再產(chǎn)生員工工資損失。此外，證據(jù)上所列人員是否原告員工及工資數(shù)額均無(wú)法確認(rèn)。第三人認(rèn)為原告未提供勞動(dòng)合同及社保繳納證明，款項(xiàng)亦非公司賬戶開(kāi)支，不能達(dá)到原告的證明目的；且原告既然稱已停業(yè)，卻又稱二十余人在工作，不合常理。3.網(wǎng)頁(yè)截屏若干張及原告制作的費(fèi)用表，證明原告前期投入的廣告宣傳成本，原告指出，其對(duì)外宣傳的辦公地址中均冠以“歐亞美”之名，現(xiàn)商場(chǎng)之名改為“莘潮”會(huì)無(wú)端造成原告客戶流失。被告認(rèn)為該組證據(jù)均系圖片，真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)，亦看不出證明內(nèi)容，更不同意原告的證明目的，原告稱商場(chǎng)換名就會(huì)導(dǎo)致客戶流失不成立，畢竟商場(chǎng)的地址和聯(lián)系方式未變。第三人則稱，商場(chǎng)名確實(shí)由“歐亞美”換成了“莘潮”，但原告自身的廣告中很清楚地列明了門牌號(hào)、具體地址和電話，一般不至發(fā)生誤解，原告以此主張相關(guān)損失無(wú)據(jù)。4.裝修合同、預(yù)算單、現(xiàn)場(chǎng)照片及視頻，證明原告裝修損失。原告稱其裝修花費(fèi)了148萬(wàn)元，僅使用了1年就被拆的七零八散。被告對(duì)裝修合同的真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)合法性、關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可，且認(rèn)為該組證據(jù)無(wú)收據(jù)、發(fā)票等付款憑據(jù)相佐證，亦無(wú)設(shè)計(jì)、施工、竣工等方面的技術(shù)資料，被告有理由懷疑合同所列事項(xiàng)并未完全用于租賃物，且合同中明確約定結(jié)算材料要送達(dá)原告，但原告并未提供結(jié)算材料。此外，對(duì)視頻及照片的真實(shí)性也表示無(wú)法確認(rèn)。
　　審理中，原告為證明被強(qiáng)制搬場(chǎng)之物損，提供的證據(jù)及對(duì)方當(dāng)事人的質(zhì)證意見(jiàn)如下：1.照片及視頻若干，證明被告及第三人強(qiáng)搬店鋪造成原告物損。原告稱，強(qiáng)制搬場(chǎng)發(fā)生在5424號(hào)案件中，因被告申請(qǐng)對(duì)原告物品進(jìn)行查封，故進(jìn)行了強(qiáng)制搬離并致原告的貨品損壞。被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可，并認(rèn)為原告無(wú)以證明損壞的事實(shí)及致?lián)p主體，且既然是財(cái)產(chǎn)保全中采取的措施，按理不會(huì)導(dǎo)致物損。第三人對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性表示無(wú)法確認(rèn)，并認(rèn)為無(wú)法得出證明內(nèi)容。2.2018年3月27日的案件接報(bào)回執(zhí)單、5424號(hào)案件訴狀及保全裁定。被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但稱5424號(hào)案件系應(yīng)第三人要求發(fā)起，訴訟材料也是第三人準(zhǔn)備好后由被告蓋章的，并非被告的真實(shí)意愿，所以后來(lái)撤訴了。第三人在訴訟中則稱，5424號(hào)案件并非其要求被告發(fā)起，而是被告讓第三人聘請(qǐng)律師以被告名義發(fā)起訴訟，后因雙方鬧翻，故而撤訴。
　　審理中，被告和第三人確認(rèn)涉案場(chǎng)地所在房屋無(wú)產(chǎn)證，也無(wú)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。但被告堅(jiān)持認(rèn)為租賃物合法、系爭(zhēng)合同有效，并提供了如下證據(jù)：73613部隊(duì)和蘇置郡公司之間的土地租賃合同、中標(biāo)通知書、函、竣工驗(yàn)收證明、73610部隊(duì)后勤部核發(fā)建設(shè)用地許可通知、軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證、部隊(duì)出具給消防部門的消防驗(yàn)收合格證明書、備忘錄、部隊(duì)發(fā)給工商行政總局的函、部隊(duì)出具的同意建造停車庫(kù)的證明、2011年消防驗(yàn)收合格意見(jiàn)書、2017年消防驗(yàn)收意見(jiàn)書、消防安全檢查合格證、關(guān)于深入推進(jìn)軍隊(duì)全面停止有償服務(wù)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)、73613部隊(duì)于2018年8月31日出具的蘇置郡項(xiàng)目情況說(shuō)明、蘇置郡公司與部隊(duì)之間的軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同、房地產(chǎn)租賃停償委托管理項(xiàng)目整改協(xié)議，原告除了對(duì)最后兩份證據(jù)認(rèn)為未看到原件不認(rèn)可真實(shí)性外，對(duì)其余證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但不認(rèn)可被告的證明目的。
　　審理中，因案涉場(chǎng)地所在商場(chǎng)房屋既無(wú)產(chǎn)證，又無(wú)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故本院釋明系爭(zhēng)合同無(wú)效，并告知原告可調(diào)整其訴訟請(qǐng)求、被告可就合同無(wú)效的后果處理向本院提起反訴。隨后，原告變更了訴請(qǐng)，被告卻未就無(wú)效后果提起反訴，而是堅(jiān)持認(rèn)為系爭(zhēng)合同有效。
　　此外，訴訟之初，原告曾提出兩項(xiàng)鑒定申請(qǐng)，一是對(duì)案涉場(chǎng)所由其所作之裝修進(jìn)行審價(jià)評(píng)估，二是對(duì)其被強(qiáng)搬店鋪所受之物損進(jìn)行評(píng)估。但此后原告表示由于考慮到物損評(píng)估較難操作，故放棄該項(xiàng)申請(qǐng)。
　　嗣后，依原告申請(qǐng)，本院委托萬(wàn)隆建設(shè)工程咨詢集團(tuán)有限公司對(duì)案涉場(chǎng)地內(nèi)原告所作裝飾裝修物的現(xiàn)值進(jìn)行司法鑒定。2019年5月24日，鑒定機(jī)構(gòu)出具滬萬(wàn)價(jià)鑒字(2019)第3198號(hào)鑒定意見(jiàn)書，載明鑒定意見(jiàn)為案涉場(chǎng)地內(nèi)的裝飾工程重置造價(jià)為1,181,364元，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察情況，成新率按75%計(jì)算，該裝飾工程現(xiàn)值為886,023元。
　　原告對(duì)該鑒定意見(jiàn)無(wú)異議，但被告及第三人對(duì)鑒定意見(jiàn)有較大異議。被告指出：其對(duì)工程量及價(jià)格均不認(rèn)可，認(rèn)為數(shù)量與現(xiàn)場(chǎng)不符且價(jià)格不對(duì)。比如有些項(xiàng)目如窗簾、衣柜、吊柜、會(huì)議桌、服務(wù)臺(tái)、榻榻米等不屬于形成附合的裝飾裝修物，可以移除?，F(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有門，只有門套。原告的絕緣導(dǎo)線不可能是4平方毫米的；插座、燈具與現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量不符，沒(méi)有那么多。工料機(jī)匯總表中序號(hào)106-113不屬于裝修也未實(shí)際發(fā)生。稅前補(bǔ)差序號(hào)1-2不屬于裝修、序號(hào)3、4拆除工程及垃圾清運(yùn)不存在。現(xiàn)場(chǎng)無(wú)監(jiān)控設(shè)備。費(fèi)用表中多數(shù)項(xiàng)目都不屬于裝修，不應(yīng)計(jì)入損失。增值稅按10%的稅率計(jì)算，但原告并無(wú)相關(guān)票據(jù)。若需要抵扣的話也應(yīng)抵扣給被告。總之，被告對(duì)鑒定意見(jiàn)整體不認(rèn)可，理由有二：一是原告的施工合同真實(shí)性存疑，可能是后補(bǔ)的，對(duì)此被告愿意申請(qǐng)鑒定，以明確該合同的形成時(shí)間；二是鑒定機(jī)構(gòu)的計(jì)算依據(jù)有誤，一則套用定額需滿足裝修單位有資質(zhì)的條件，二則鑒定意見(jiàn)書中所反映的各類裝修材料單價(jià)均非實(shí)際購(gòu)買單價(jià)，而是包括實(shí)際購(gòu)買成本、稅收、管理費(fèi)、措施費(fèi)等的綜合單價(jià)，明顯不合理。鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)此回應(yīng)稱，關(guān)于數(shù)量不符之異議，鑒定意見(jiàn)書初稿出具時(shí)，鑒定機(jī)構(gòu)就已將數(shù)量發(fā)給各方，被告并未就此提出異議，反倒是原告曾提出過(guò)異議，鑒定機(jī)構(gòu)核查后出具了正式報(bào)告。關(guān)于被告所稱吊柜、服務(wù)臺(tái)、榻榻米、衣柜、窗簾等不屬于固定裝修的異議，鑒定機(jī)構(gòu)認(rèn)為列入鑒定意見(jiàn)書的這些項(xiàng)目均系根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)尺寸定制的，應(yīng)屬固定裝修。稅率10%是有相關(guān)規(guī)定的，既然原告找了施工單位施工，該稅費(fèi)就應(yīng)計(jì)取。至于套定額及單價(jià)的問(wèn)題，一則定額與合同無(wú)關(guān)，是按照現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際工程量套取的，二則定額的材料計(jì)價(jià)就是稅前材料價(jià)格，并非綜合單價(jià)的概念。綜上，對(duì)被告所提異議不認(rèn)同。第三人指出：1.鑒定方法嚴(yán)重錯(cuò)誤，用資產(chǎn)重置法進(jìn)行評(píng)估是可以的，但與合同無(wú)效情形下固定裝修的賠償原則相沖突。2.本案中既然是工程造價(jià)鑒定，就應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)時(shí)的情況計(jì)價(jià)。原告所謂之裝修發(fā)生在2016年，鑒定報(bào)告將人工、材料、機(jī)械單價(jià)參照2019年2月上海市建設(shè)工程價(jià)格市場(chǎng)信息計(jì)取明顯失當(dāng)，且定額之套取要建立在施工單位有資質(zhì)的基礎(chǔ)上。3.不能因?yàn)槭┕挝皇枪揪彤?dāng)然計(jì)取規(guī)費(fèi)和稅金。鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)此回應(yīng)稱，鑒定方法沒(méi)有問(wèn)題，因本案系裝修現(xiàn)值鑒定，故鑒定機(jī)構(gòu)是根據(jù)鑒定時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)情況并結(jié)合新舊程度即成新率打折。至于規(guī)費(fèi)和稅金，在申請(qǐng)方能夠提供施工合同的情況下，鑒定機(jī)構(gòu)認(rèn)為一般應(yīng)予計(jì)取。至于施工合同是否真實(shí)、應(yīng)否采信之問(wèn)題，由法院處斷。
　　另外，審理中，被告稱其是蘇置郡公司的大股東，二者之間也有租賃合同。
　　上述事實(shí)，有系爭(zhēng)合同、第三人所發(fā)《通知書》、微信聊天記錄、5424號(hào)案件材料、案件接報(bào)回執(zhí)單、釋明筆錄、司法鑒定意見(jiàn)書及各方當(dāng)事人陳述等證據(jù)在案佐證。
　　本院認(rèn)為，首先，關(guān)于系爭(zhēng)合同的當(dāng)事方，雖然被告辯稱已由第三人成為直接的出租方，但現(xiàn)有證據(jù)尚不足以證明該主張，第三人和原告對(duì)此又都不予認(rèn)可，故本院難以采信，鑒于系爭(zhēng)合同簽署方即為原、被告，故原告主張被告系合同相對(duì)方于法有據(jù)，本院予以支持。其次，關(guān)于合同效力。出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。本案中，被告出租給原告的涉案場(chǎng)地所在房屋，未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造，故系爭(zhēng)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。就無(wú)效的過(guò)錯(cuò)責(zé)任而言，被告明知未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證仍將涉案房屋出租給原告，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任；原告作為承租人，簽約前未謹(jǐn)慎審查涉案房屋的相關(guān)情況，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。
　　合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。關(guān)于原告主張的裝修損失，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，可以認(rèn)定被告同意原告對(duì)涉案場(chǎng)地進(jìn)行裝飾裝修。鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)附合裝飾裝修物的現(xiàn)值已進(jìn)行評(píng)估并出具了鑒定意見(jiàn)書，雖然被告及第三人對(duì)該鑒定結(jié)論異議很大，但鑒定機(jī)構(gòu)已給出了相對(duì)合理的解釋，本院對(duì)該鑒定意見(jiàn)予以采納。根據(jù)本案的實(shí)際情況，兼顧合同履行情況及原、被告的過(guò)錯(cuò)程度，并根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，本院酌情確定被告賠償原告裝飾裝修損失575,914.95元。關(guān)于質(zhì)保金5萬(wàn)元，被告并無(wú)證據(jù)證明質(zhì)保金存在合同約定的應(yīng)予扣除或截留之情形，況且系爭(zhēng)合同無(wú)效，故該質(zhì)保金應(yīng)予返還。同樣的，被告辯稱該款項(xiàng)應(yīng)由原告向第三人主張并結(jié)算，該意見(jiàn)有違合同相對(duì)性原則，且缺乏證據(jù)支撐，故本院不予采納。至于原告提出的其他損失主張，因缺乏有效并有力的證據(jù)證明，故本院尚難以支持。其中的強(qiáng)制清場(chǎng)所致物損，根據(jù)在案證據(jù)尤其是被告及第三人員工之間的微信聊天記錄，原告要求兩被告承擔(dān)責(zé)任依據(jù)充分，但問(wèn)題在于原告并未舉證證明其實(shí)際遭受損失的情況，理應(yīng)就此承擔(dān)舉證不能之后果。關(guān)于合同無(wú)效的其他法律后果，經(jīng)本院釋明，被告并未提起反訴明確其主張，故本院在本案中不作處理，雙方如有爭(zhēng)議，可另循其他合法途徑解決。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)、第五十八條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第九條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海秉貴實(shí)業(yè)有限公司、被告上海球盛實(shí)業(yè)有限公司于2016年5月27日簽訂的《上海歐亞美家具廣場(chǎng)松江店租賃合同》無(wú)效；
　　二、被告上海球盛實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告上海秉貴實(shí)業(yè)有限公司裝修現(xiàn)值損失575,914.95元；
　　三、被告上海球盛實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告上海秉貴實(shí)業(yè)有限公司質(zhì)保金5萬(wàn)元；
　　四、駁回原告上海秉貴實(shí)業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)23,648元，鑒定申請(qǐng)費(fèi)40,000元，合計(jì)63,648元，由原告上海秉貴實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)27,589元(已付)，由被告上海球盛實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)36,059元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：姚洪濤

書記員：方美玲