原告:上海百聯(lián)物業(yè)管理有限公司,住所地上海市楊浦區(qū)。
法定代表人:陳宇偉,職務(wù)董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:孫亞軍,上海市中廣律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:張娣,上海市中廣律師事務(wù)所律師。
被告:上海膠源貿(mào)易有限公司,住所地上海市靜安區(qū)。
法定代表人:柳衛(wèi)東,職務(wù)董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:郭鋒,上海芮德渱齊律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:馬驍,上海芮德渱齊律師事務(wù)所律師。
被告:上海琪憶餐飲娛樂管理有限公司,住所地上海市靜安區(qū)。
法定代表人:陸欣榮,職務(wù)執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人:張藝博,北京市中聞(上海)律師事務(wù)所律師。
被告:趙琪,男,1961年11月2日出生,漢族,住上海市長(zhǎng)寧區(qū)。
委托訴訟代理人:馬曉云,北京市中聞(上海)律師事務(wù)所律師。
原告上海百聯(lián)物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱百聯(lián)物業(yè)公司)訴被告上海膠源貿(mào)易有限公司(以下簡(jiǎn)稱膠源公司)、上海琪憶餐飲娛樂管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱琪憶公司)、趙琪物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案,本院于2018年9月3日立案受理,依法適用簡(jiǎn)易程序,由審判員吳曉婕擔(dān)任審判,于2018年9月26日公開開庭進(jìn)行了審理。原告百聯(lián)物業(yè)公司委托訴訟代理人張娣,被告膠源公司委托訴訟代理人郭鋒、被告琪憶公司委托訴訟代理人張藝博、被告趙琪委托訴訟代理人馬曉云到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告百聯(lián)物業(yè)公司向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、判令被告琪憶公司、趙琪支付有關(guān)上海市靜安區(qū)江寧路XXX號(hào)XXX層房屋(原為上海市靜安區(qū)江寧路XXX號(hào)XXX層XXX室房屋,以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)2017年1月至2017年5月的物業(yè)管理費(fèi)29,834.5元以及2017年1月至2017年4月的水電費(fèi)37,986.98元;2、判令被告膠源公司對(duì)被告琪憶公司、趙琪的上述付款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任;3、訴訟費(fèi)由三被告承擔(dān)。事實(shí)和理由:原告是系爭(zhēng)房屋物業(yè)管理企業(yè),為系爭(zhēng)房屋提供物業(yè)管理至2017年5月,被告膠源公司是系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人,將系爭(zhēng)房屋出租給被告琪憶公司及趙琪使用,三被告簽訂的《商用房產(chǎn)租賃合同》約定,租期內(nèi)系爭(zhēng)房屋的物業(yè)管理費(fèi)及水電費(fèi)等均由被告琪憶公司及趙琪承擔(dān)。被告琪憶公司曾于2017年5月27日收到原告送達(dá)的《費(fèi)用確認(rèn)單》,經(jīng)原告多次催討,三被告均未支付2017年1月至5月的物業(yè)管理費(fèi)及水電費(fèi),為維護(hù)原告合法權(quán)益,故訴至法院,做如上訴請(qǐng)。審理中,原告變更訴訟請(qǐng)求為:1、判令被告膠源公司支付有關(guān)系爭(zhēng)房屋2017年1月至2017年5月的物業(yè)管理費(fèi)29,248.75元;2、判令被告琪憶公司、趙琪支付2017年1月至2017年4月的水電費(fèi)37,986.98元,被告膠源公司對(duì)被告琪憶公司、趙琪的上述付款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
被告膠源公司辯稱:不同意原告的訴訟請(qǐng)求。原告確在2017年5月31日之前對(duì)系爭(zhēng)房屋提供物業(yè)管理,但物業(yè)費(fèi)應(yīng)由被告琪憶公司、趙琪承擔(dān)。首先,前期物業(yè)服務(wù)合同中約定原告有權(quán)向物業(yè)使用人收取物業(yè)管理費(fèi);其次,被告膠源公司與被告琪憶公司、趙琪之間的房屋租賃合同約定,物業(yè)管理費(fèi)及水電費(fèi)由被告琪憶公司、趙琪承擔(dān);再次,原告與被告琪憶公司簽署物業(yè)管理合同,也約定由琪憶公司支付物業(yè)管理費(fèi)及水電費(fèi);水電費(fèi)也應(yīng)該由系爭(zhēng)房屋實(shí)際使用人被告琪憶公司、趙琪承擔(dān),不應(yīng)由被告膠源公司承擔(dān)連帶責(zé)任。另外被告膠源公司已于2018年6月與被告琪憶公司、趙琪自行協(xié)商收回系爭(zhēng)房屋。對(duì)于系爭(zhēng)房屋物業(yè)管理費(fèi)每月每平米5元的標(biāo)準(zhǔn)無(wú)異議,至于具體的未付款項(xiàng)以被告琪憶公司、趙琪確認(rèn)款項(xiàng)為準(zhǔn)。
被告琪憶公司辯稱:不同意原告訴請(qǐng)。確認(rèn)被告欠付物業(yè)管理費(fèi)金額及欠付時(shí)間段,對(duì)系爭(zhēng)房屋物業(yè)管理費(fèi)每月每平米5元的標(biāo)準(zhǔn)無(wú)異議,確認(rèn)欠付物業(yè)管理費(fèi)期間系爭(zhēng)房屋由原告提供物業(yè)管理,但2017年1月開始原告與被告琪憶公司的物業(yè)管理合同已經(jīng)到期,故此后的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人支付。被告琪憶公司同意支付水電費(fèi),但對(duì)原告訴請(qǐng)的水電費(fèi)金額有異議。
被告趙琪辯稱:不同意原告訴請(qǐng)。確認(rèn)被告欠付物業(yè)管理費(fèi)金額及欠付時(shí)間段,對(duì)系爭(zhēng)房屋物業(yè)管理費(fèi)每月每平米5元的標(biāo)準(zhǔn)無(wú)異議,確認(rèn)欠付物業(yè)管理費(fèi)期間系爭(zhēng)房屋由原告提供物業(yè)管理。三被告就系爭(zhēng)房屋簽訂的《商用房產(chǎn)租賃合同》僅對(duì)三被告產(chǎn)生法律關(guān)系,原告無(wú)權(quán)依據(jù)該合同約定向被告趙琪主張權(quán)利。依據(jù)原告與被告琪憶公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,原告向被告琪憶公司提供物業(yè)管理,故只能要求被告琪憶公司支付物業(yè)管理費(fèi);至于水電費(fèi),與被告趙琪無(wú)關(guān),亦理應(yīng)由被告琪憶公司支付。被告琪憶公司為有限責(zé)任公司,以其全部資產(chǎn)對(duì)外承擔(dān)責(zé)任,被告趙琪出資足額到位,不應(yīng)對(duì)琪憶公司的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下:
2008年12月30日,上海商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展實(shí)業(yè)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)公司)委托上海華聯(lián)投資發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱華聯(lián)投資公司)與原告簽訂《在建項(xiàng)目委托物業(yè)管理合同》,約定:由原告為石油天然氣大廈即上海市靜安區(qū)新閘路XXX弄XXX號(hào)房屋提供物業(yè)管理服務(wù),管理期限自2009年1月1日至2011年12月31日。因該房屋目前尚未完全竣工,故建議物業(yè)管理費(fèi)暫按市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)每月每平方米10元,由原告和業(yè)主按規(guī)定協(xié)商后收取。2011年12月31日,上海第一醫(yī)藥股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱第一醫(yī)藥公司)委托華聯(lián)投資公司與原告簽訂《在建項(xiàng)目委托物業(yè)管理合同》,約定:由原告為石油天然氣大廈提供物業(yè)管理服務(wù),管理期限自2012年1月1日至2014年12月31日;因該房屋目前尚未完全竣工,故建議物業(yè)管理費(fèi)暫按市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)每月每平方米10元,由原告和業(yè)主按規(guī)定協(xié)商后收取。
2009年12月3日,上海申茂房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱申茂公司)與被告膠源公司簽訂《合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書》,約定:申茂公司向被告膠源公司轉(zhuǎn)讓正在建造的系爭(zhēng)房屋,將于1999年5月31日與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)公司(現(xiàn)為第一醫(yī)藥公司)簽訂的《商品房預(yù)售合同》該合同項(xiàng)下申茂公司權(quán)利全部轉(zhuǎn)讓給被告膠源公司。
2010年10月12日,被告膠源公司與被告琪憶公司、趙琪就系爭(zhēng)房屋簽訂《商用房產(chǎn)租賃合同》,約定:被告膠源公司將系爭(zhēng)房屋出租給被告琪憶公司、趙琪使用;房屋暫測(cè)建筑面積1,146.64平方米,租期自2010年10月15日起至2018年10月14日止;租期內(nèi)系爭(zhēng)房屋所產(chǎn)生的水、電、物業(yè)管理費(fèi)等均由被告琪憶公司、趙琪承擔(dān)。
2010年4月13日,系爭(zhēng)房屋預(yù)告登記至被告膠源公司名下。
2014年11月16日,被告膠源公司、申茂公司和第一醫(yī)藥公司就系爭(zhēng)房屋簽署《房屋交接書》,載明:申茂公司和第一醫(yī)藥公司將系爭(zhēng)房屋交付給被告膠源公司。
2015年10月30日,被告膠源公司從第一醫(yī)藥限公司受讓系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)。
2015年11月11日,系爭(zhēng)房屋登記至被告膠源公司名下,上海市不動(dòng)產(chǎn)登記薄載明系爭(zhēng)房屋建筑面積1,169.95平方米。
2016年初,被告琪憶公司與原告簽訂《石油天然氣大廈物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》約定:琪憶公司委托原告對(duì)上海市靜安區(qū)江寧路XXX號(hào)石油天然氣大廈內(nèi)2層、3層、4層裙房,建筑面積6,186.12平方米房屋進(jìn)行日常物業(yè)管理服務(wù),委托期限從2016年1月1日至2016年12月31日止;物業(yè)管理費(fèi)按照建筑面積6,186.12平方米計(jì),本年度按每月每平方米5元結(jié)算,每月物業(yè)管理費(fèi)為30,930.6元,琪憶公司應(yīng)于每季度第二個(gè)月15日之前向原告支付物業(yè)管理費(fèi)92,791.80元;琪憶公司每月所耗水、電費(fèi)另行按實(shí)結(jié)算,在每月15日之前由原告代收代付。
2017年5月27日,原告向被告琪憶公司發(fā)出《費(fèi)用確認(rèn)單》,載明:因原告將于2017年5月31日退出對(duì)上海石油天然氣大廈的物業(yè)管理,但目前貴司尚有物業(yè)費(fèi):154,653.00元(2017年1月-5月)、水電費(fèi):262,930.91元(2016年12月-2017年4月),共計(jì)金額417,583.91元未支付。故請(qǐng)貴司于2017年7月30日前將上述金額劃入我公司賬戶。該確認(rèn)單尾部加蓋被告琪憶公司印章,并手書:“收到。陸欣榮,2017.5.27?!?br/> 2017年5月31日,原告與上海市靜安區(qū)石油天然氣大廈業(yè)主委員會(huì)簽署《石油天然氣大廈物業(yè)管理移交確認(rèn)書》,明確原告對(duì)石油大廈物業(yè)管理服務(wù)至2017年5月31日。
2017年6月9日,被告琪憶公司通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式向原告支付2016年12月份水電費(fèi)。審理中,原告確認(rèn)已經(jīng)收到被告琪憶公司支付的2016年12月的水電費(fèi)。
另查明,石油天然氣大廈2017年1月至4月的電費(fèi)原告已向上海電力公司支付完畢,2017年1月至5月的水費(fèi)原告已向上海城投水務(wù)(集團(tuán))有限公司支付完畢。關(guān)于水電費(fèi)結(jié)算的交易習(xí)慣,原告稱系爭(zhēng)房屋的用電量有單獨(dú)計(jì)數(shù)表,空調(diào)電費(fèi)按照面積分?jǐn)?,原告抄表員抄表后制作費(fèi)用清單,向被告琪憶公司開具發(fā)票,被告琪憶公司付款。
審理中,原、被告均同意物業(yè)管理費(fèi)用按照系爭(zhēng)房屋實(shí)測(cè)面積計(jì)算。原告確認(rèn)系爭(zhēng)房屋相關(guān)水電費(fèi)如下:2017年1月水費(fèi)268.14元,電費(fèi)11,130.8元;2017年2月水費(fèi)237.78元,電費(fèi)8,806.09元;2017年3月水費(fèi)412.32元,電費(fèi)7,914.65元;2017年4月水費(fèi)384.50元,電費(fèi)8,832.7元。
本院認(rèn)為,原告系受案外人華聯(lián)投資公司委托對(duì)石油天然氣大廈提供前期物業(yè)管理的物業(yè)管理單位,其與華聯(lián)投資公司簽訂的《在建項(xiàng)目委托物業(yè)管理合同》,對(duì)繼受該物業(yè)的業(yè)主具有約束力。原告根據(jù)《在建項(xiàng)目委托物業(yè)管理合同》對(duì)系爭(zhēng)房屋提供了物業(yè)管理服務(wù),有權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)用。被告琪憶公司、趙琪依據(jù)與被告膠源公司簽訂的《商用房產(chǎn)租賃合同》使用系爭(zhēng)房屋,雖被告琪憶公司與原告單獨(dú)就系爭(zhēng)房屋簽署《石油天然氣大廈物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》,但該服務(wù)協(xié)議期限至2016年12月底已經(jīng)屆滿。被告膠源公司作為系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人,理應(yīng)承擔(dān)系爭(zhēng)房屋的物業(yè)管理費(fèi),現(xiàn)原告向產(chǎn)權(quán)人被告膠源公司主張物業(yè)管理費(fèi),于法有據(jù),本院予以支持。被告膠源公司履行支付物業(yè)管理費(fèi)義務(wù)后,可依據(jù)與被告琪憶公司、趙琪簽署的租賃合同相關(guān)約定再行向被告琪憶公司、趙琪主張。關(guān)于水電費(fèi),根據(jù)原告之舉證,綜合原、被告庭審陳述,加之被告琪憶公司法人曾簽收原告制作的《費(fèi)用確認(rèn)單》之情節(jié),原告主張的水電費(fèi)金額尚屬合理,本院對(duì)此予以確認(rèn)。原告作為物業(yè)管理企業(yè),向作為實(shí)際使用人的被告琪憶公司、趙琪代收其使用系爭(zhēng)房屋期間的水電費(fèi),符合法律規(guī)定、雙方約定及交易習(xí)慣,本院予以支持。原告與被告膠源公司之間就水電費(fèi)不存在償付關(guān)系,故原告要求被告膠源公司承擔(dān)水電費(fèi)的連帶責(zé)任缺乏事實(shí)和法律依據(jù),本院不予支持。
綜上,依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條第一款、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第(五)項(xiàng),第四十五條、第四十八條之規(guī)定,判決如下:
一、被告上海膠源貿(mào)易有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi),支付原告上海百聯(lián)物業(yè)管理有限公司有關(guān)上海市靜安區(qū)江寧路XXX號(hào)XXX層房屋2017年1月至2017年5月的物業(yè)管理費(fèi)29,248.75元;
二、被告上海琪憶餐飲娛樂管理有限公司、趙琪應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi),支付原告上海百聯(lián)物業(yè)管理有限公司有關(guān)上海市靜安區(qū)江寧路XXX號(hào)XXX層房屋2017年1月至2017年4月的水費(fèi)1,302.74元,電費(fèi)36,684.24元,共計(jì)37,986.98元;
三、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求?!?br/> 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)減半收取為747.8元,由被告上海膠源貿(mào)易有限公司負(fù)擔(dān)272.8元,上海琪憶餐飲娛樂管理有限公司、趙琪負(fù)擔(dān)475元。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
審判員:吳曉婕
書記員:向莉娟
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