原告：上海電氣集團(tuán)置業(yè)有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：黃德浩，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：許珂。
　　被告：上海元發(fā)實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：施雅玲，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：荀為虎，上海滬棟律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陳立(系法定代表人施雅玲的丈夫)，男，住上海市普陀區(qū)談家渡路XXX弄XXX號XXX室。
　　原告上海電氣集團(tuán)置業(yè)有限公司(以下簡稱電氣公司)與被告上海元發(fā)實(shí)業(yè)有限公司(以下簡稱元發(fā)公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年10月21日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。電氣公司的委托訴訟代理人許珂，元發(fā)公司的委托訴訟代理人荀為虎、陳立到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　電氣公司向本院提出訴訟請求：1、要求元發(fā)公司支付2015年5月至2015年8月期間的房屋租金32,592元(按照每月8,148元計(jì)算)；2、要求元發(fā)公司支付逾期支付租金的違約金，違約金分段計(jì)算，按照每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)，分別自2015年5月1日起以8,148元為基數(shù)，自2015年6月1日起以16,296元為基數(shù)，自2015年7月1日起以24,444元為基數(shù)，自2015年8月1日起以32,592元為基數(shù)計(jì)算至實(shí)際支付之日；3、要求元發(fā)公司支付2015年9月10日至2018年10月31日期間的房屋占有使用費(fèi)637,140元(按照每日555元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)。事實(shí)與理由：上海市西康路XXX號房屋(以下簡稱系爭房屋)登記的所有權(quán)人為上海機(jī)床鑄造廠。2010年上海機(jī)床鑄造廠注銷，上海機(jī)床鑄造總廠系該公司的保結(jié)單位，2011年上海機(jī)床鑄造總廠注銷，上海電氣(集團(tuán))總公司為該公司的保結(jié)單位。2014年，上海電氣(集團(tuán))總公司授權(quán)上海文通物業(yè)有限公司管理并出租系爭房屋。2014年8月，元發(fā)公司與上海文通物業(yè)有限公司簽訂了《房屋租賃合同》，約定元發(fā)公司承租系爭房屋，租賃期限自2014年9月1日至2015年8月31日止，租賃面積37平方米，元發(fā)公司在租賃關(guān)系終止之日起10日內(nèi)返還租賃標(biāo)的物和附屬設(shè)施設(shè)備，逾期返還租賃房屋的，每逾期一日，應(yīng)按照15元/平方米標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費(fèi)。2014年12月，電氣公司、上海文通物業(yè)有限公司、元發(fā)公司三方簽訂《出租方主體變更協(xié)議》，確認(rèn)系爭房屋出租方由上海文通物業(yè)有限公司變更為電氣公司，其余條款不作變更。租期到期后，經(jīng)電氣公司多次催告，元發(fā)公司仍占用系爭房屋直至2018年10月31日,且未結(jié)清在此期間的房屋占用費(fèi)以及2015年5月至2015年8月期間的房屋租金。
　　元發(fā)公司辯稱，不同意電氣公司的訴訟請求。元發(fā)公司確實(shí)未支付2015年5月至2015年8月期間的租金，未支付租金系因?yàn)樵l(fā)公司分公司將住所地登記在系爭房屋內(nèi)，2015年4月，元發(fā)公司分公司營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營期限已逾期，元發(fā)公司多次口頭、書面與電氣公司協(xié)商，要求電氣公司提供蓋公章的產(chǎn)證復(fù)印件以便辦理營業(yè)執(zhí)照延期事宜，但電氣公司多次推脫拒不配合提供相關(guān)材料，導(dǎo)致元發(fā)公司無法正常經(jīng)營，故未支付租期內(nèi)剩余租金，此外電氣公司從未就欠付租金進(jìn)行過催討，該訴請超過訴訟時(shí)效，故不同意支付欠付的租金以及逾期支付租金的違約金。租期到期后，電氣公司有權(quán)按照合同約定自行收回系爭房屋，但其未行使權(quán)利收回房屋，并未派人與元發(fā)公司辦理房屋交接手續(xù)，直至2018年10月31日電氣公司派保安公司強(qiáng)行收回系爭房屋，自2015年9月至2018年10月31日期間，元發(fā)公司雖然一直占用著系爭房屋，但實(shí)際是替電氣公司看管系爭房屋，并未正常經(jīng)營，故不同意支付房屋占有使用費(fèi)，而且合同約定的占用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)系租金標(biāo)準(zhǔn)的兩倍，明顯過高，顯失公平。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：系爭房屋的所有權(quán)人登記為上海機(jī)床鑄造廠。2010年5月，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)同意，上海機(jī)床鑄造廠被上海機(jī)床鑄造總廠吸收合并，2010年6月，上海機(jī)床鑄造廠被準(zhǔn)予注銷登記。2011年11月，上海機(jī)床鑄造總廠被準(zhǔn)予注銷登記，其未了的債權(quán)債務(wù)由上海電氣(集團(tuán))總公司依法保結(jié)。
　　2014年9月29日，上海文通物業(yè)有限公司(甲方、出租人)與元發(fā)公司(乙方、承租人)訂立《租賃合同》，約定乙方承租的房屋坐落在本市普陀區(qū)西康路XXX號，建筑面積37平方米；乙方將租賃標(biāo)的物用于經(jīng)營建材；租賃期限自2014年9月1日至2015年8月31日，租賃期滿，乙方應(yīng)向甲方歸還租賃標(biāo)的物，乙方需繼續(xù)承租的，應(yīng)提前三個(gè)月書面向甲方提出申請，甲方有權(quán)決定是否續(xù)租，甲方同意續(xù)租的，雙方應(yīng)重新簽訂租賃合同，乙方未提前三個(gè)月書面向甲方提出申請的，視為乙方不續(xù)租；租金每日每平方米建筑面積7.24元，年租金總計(jì)97,776元，月租金8,148元；乙方支付租金、物業(yè)管理費(fèi)的方式為轉(zhuǎn)賬或支票；租賃保證金8,148元，租賃關(guān)系終止、乙方無欠費(fèi)、返還的租賃標(biāo)的物和附屬設(shè)施設(shè)備經(jīng)甲方驗(yàn)收通過、乙方及次承租人的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記已遷移或注銷后，租賃保證金無息歸還乙方；乙方異地經(jīng)營應(yīng)當(dāng)辦理屬地經(jīng)營手續(xù)，否則一切責(zé)任由乙方承擔(dān)；乙方在租賃關(guān)系終止之日起10日內(nèi)返還租賃標(biāo)的物和附屬設(shè)施設(shè)備；乙方逾期不支付租金或物業(yè)管理費(fèi)超過30日，違約方應(yīng)當(dāng)在守約方通知之日起30日內(nèi)給予糾正，違約方在30日內(nèi)未糾正的，守約方有權(quán)書面通知違約方解除合同；乙方逾期支付租金，每逾期一日，按拖欠費(fèi)用的萬分之五支付違約金，逾期10日仍未支付的，甲方無供水、供電的義務(wù)，由此產(chǎn)生的包括但不限于停水、停電、停業(yè)等法律責(zé)任由乙方承擔(dān)；乙方逾期返還租賃標(biāo)的物和附屬設(shè)施設(shè)備的，每逾期一日，乙方應(yīng)按15元/平方米向甲方支付占用費(fèi)；乙方逾期返還租賃標(biāo)的物超過10天的，甲方?jīng)]有供電、供水及其他服務(wù)義務(wù)，滯留物品視為放棄所有權(quán)，甲方有權(quán)自助處理任何滯留物品，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任均由乙方承擔(dān)；乙方指派陳立為租賃區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)、消防、治安保衛(wèi)等安全管理工作的聯(lián)系人等等。
　　2015年1月1日起，上海電氣(集團(tuán))總公司全權(quán)委托電氣公司出租管理系爭房屋，因此在2014年12月8日，上海文通物業(yè)有限公司(甲方)、元發(fā)公司(乙方)、電氣公司(丙方)三方簽訂《出租方主體變更協(xié)議》，確定自2015年1月1日起出租方由甲方變更為丙方，自2015年1月1日起，乙方按租賃合同約定每期的租金支付給丙方；丙方全權(quán)委托上海電氣物業(yè)有限公司管理租賃標(biāo)的物，租賃合同約定的物業(yè)管理費(fèi)由上海電氣物業(yè)有限公司收取并開具發(fā)票；電氣公司賬戶為上海電氣集體置業(yè)有限公司，XXXXXXXXXXXX，中國銀行上海市康定支行。
　　租賃期內(nèi)，元發(fā)公司支付租金至2015年4月30日。
　　2015年11月3日，電氣公司向元發(fā)公司送達(dá)了落款時(shí)間為2015年10月26日的《房屋租賃合同到期終止的通知書》，內(nèi)容為電氣公司與元發(fā)公司就西康路XXX號(1360號部位)房屋簽訂的《房屋租賃合同》已于2015年8月31日到期，電氣公司決定不再續(xù)簽，請?jiān)l(fā)公司根據(jù)合同第八條的8-1條款約定，于2015年11月31日前將房屋清空并完好歸還電氣公司，元發(fā)公司接到本通知函后，于2015年10月30日前到上海市黃浦區(qū)瞿溪路XXX號物業(yè)管理處辦理相關(guān)退房手續(xù)，依照合同11-3條款約定，如逾期搬離，甲方無供水供電義務(wù)。該通知由元發(fā)公司法定代表人的丈夫陳立于當(dāng)日簽收。
　　租期到期后，元發(fā)公司繼續(xù)占用系爭房屋直至2018年10月31日電氣公司通過保安公司收回房屋。
　　審理中，電氣公司向本院提交了落款日期為2016年1月19日的《告知書》一份，并陳述上門送達(dá)《告知書》，由于元發(fā)公司拒收，故由電氣公司的工作人員于《告知書》上寫明拒收情況后內(nèi)部留存，該《告知書》的內(nèi)容主要為要求元發(fā)公司在2016年1月30日前向物業(yè)處辦理相關(guān)退房手續(xù)并根據(jù)合同約定在2016年2月28日前將房屋清空完好歸還電氣公司，如元發(fā)公司逾期搬離，電氣公司依照合同約定保留采取進(jìn)一步相應(yīng)措施，由此產(chǎn)生的一切后果均由元發(fā)公司承擔(dān)。電氣公司另向本院提交了落款時(shí)間為2018年9月10日的《限期搬離告知函》一份，并陳述該份告知函通過中國郵政EMS快遞方式向元發(fā)公司送達(dá)，電氣公司并未收到退件，但無法提供快遞已經(jīng)被簽收的證據(jù)，該《限期搬離告知函》的內(nèi)容主要為考慮到元發(fā)公司希望繼續(xù)租賃該房屋的意愿，電氣公司已于2016年6月期間與元發(fā)公司多次商議合同續(xù)簽的相關(guān)事宜，但由于雙方對租賃合同的標(biāo)的及條款未達(dá)成共識，至今沒有簽訂租賃合同，現(xiàn)再次通知電氣公司決定不再與元發(fā)公司續(xù)簽租賃合同，并于2017年7月以書面形式通知元發(fā)公司，請?jiān)l(fā)公司在收到本通知后立即返還租賃標(biāo)的物，并向電氣公司支付拖欠的房屋至返還之日止的租金、占用費(fèi)、能源費(fèi)。元發(fā)公司針對《告知書》、《限期搬離告知函》表示其從未收到過前述兩份函件。
　　審理中，電氣公司還向本院提交了落款日期為2018年10月26日的《限期搬離通告》一份，并陳述該份通告系張貼在系爭房屋的大門上，內(nèi)容為鑒于電氣公司已于2018年9月10日向元發(fā)公司發(fā)送了《限期搬離告知函》，要求元發(fā)公司收到通知后立即搬離并返還被非法占用的房屋，而元發(fā)公司至今未搬離并返還房屋，10月21日再次向元發(fā)公司發(fā)送了《限期搬離通告》要求元發(fā)公司必須在2018年10月25日前自行搬離全部物品及設(shè)備、撤離全部人員，將非法占用的房屋騰空后移交電氣公司，但元發(fā)公司至今仍未搬離并返還房屋，現(xiàn)再次通告2018年10月29日電氣公司將對元發(fā)公司采取措施，依法收回被非法占用的房屋，根據(jù)合同約定逾期未搬離的物品視為放棄所有權(quán)，電氣公司有權(quán)處理任何滯留物品，由此產(chǎn)生的損失由元發(fā)公司承擔(dān)。元發(fā)公司表示其未注意到系爭房屋大門上張貼了該份通告，對于通告內(nèi)容并不清楚。
　　審理中，電氣公司與元發(fā)公司均確認(rèn)元發(fā)公司實(shí)際支付租金保證金3,500元，電氣公司表示同意返還該3,500元租賃保證金。
　　本院認(rèn)為，上海文通物業(yè)有限公司與元發(fā)公司訂立的《租賃合同》以及上海文通物業(yè)有限公司、元發(fā)公司、電氣公司訂立的《出租方主體變更協(xié)議》系合同當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，對各方依法具有法律約束力。關(guān)于2015年5月至同年8月元發(fā)公司欠付的租金，電氣公司稱其于《房屋租賃合同到期終止通知書》中進(jìn)行了催討，嗣后幾份書面函件亦有催討租金的意思表示，對此本院認(rèn)為，電氣公司提交的四份函件中，現(xiàn)有證據(jù)僅能證明元發(fā)公司于2015年11月3日收到了《房屋租賃合同到期終止通知書》，而僅有2018年9月10日的《限期搬離告知函》的內(nèi)容提及了欠付租金，《房屋租賃合同到期終止通知書》的主要內(nèi)容為通知元發(fā)公司在租期到期后不再續(xù)租，要求元發(fā)公司盡快搬離交還系爭房屋，并未就租期內(nèi)欠付的租金進(jìn)行催討，即使《房屋租賃合同到期終止通知書》對欠付租金進(jìn)行了催討，但電氣公司未能提供充分有效證據(jù)證明其在2015年11月3日后的一年內(nèi)曾向元發(fā)公司主張過相關(guān)權(quán)利，因此電氣公司主張的2015年5月至同年8月期間的租金超過訴訟時(shí)效，對于電氣公司主張欠付租金以及逾期付款違約金的訴訟請求，本院難以支持?！蹲赓U合同》約定的租期到期后，電氣公司明確不再續(xù)租，元發(fā)公司亦無證據(jù)證明雙方就續(xù)租事宜達(dá)成一致意見，在此情況下，元發(fā)公司應(yīng)當(dāng)按約向電氣公司返還系爭房屋，現(xiàn)元發(fā)公司直至2018年10月31日才將系爭房屋返還電氣公司，應(yīng)向電氣公司支付自2015年9月10日起至2018年10月31日期間的房屋占用費(fèi)，元發(fā)公司辯稱系電氣公司未主動收回房屋，其代為看護(hù)系爭房屋缺乏依據(jù)，本院不予采信。關(guān)于占用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，元發(fā)公司辯稱占用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高，本院認(rèn)為在元發(fā)公司欠付租金且租期到期情況下，電氣公司有權(quán)且應(yīng)當(dāng)積極采取措施收回房屋，事實(shí)上電氣公司在租賃期限屆滿后長達(dá)三年多的時(shí)間內(nèi)，從未采取停水停電、訴訟等方式積極收回房屋，而于2018年10月31日通過保安公司清場收回房屋恰恰證明電氣公司有能力自行收回房屋，租期到期后電氣公司怠于行使權(quán)利，對于系爭房屋未能及時(shí)歸還亦有一定責(zé)任，且合同約定的15元/平方米/日的占用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確屬過高，本院綜合以上因素并依據(jù)公平原則，酌情確認(rèn)占用費(fèi)參照原合同約定的7.24元/平方米/日的租金標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于租賃保證金3,500元，電氣公司表示同意返還，本院予以準(zhǔn)許。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條、第二百零六條，《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百三十六條，《中華人民共和國合同法》第八條、第二百三十五條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法總則>訴訟時(shí)效制度若干問題的解釋》第二條、第三條規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海元發(fā)實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)支付原告上海電氣集團(tuán)置業(yè)有限公司2015年9月10日至2018年10月31日期間的房屋占用費(fèi)307,526.24元(其中3,500元以租賃保證金抵扣)；
　　二、對原告上海電氣集團(tuán)置業(yè)有限公司的其余訴訟請求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)10,732元，減半收取計(jì)5,366元，由原、被告雙方各半負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：戴??燚

書記員：計(jì)曉菲