原告(反訴被告)：上海申某物業(yè)管理有限公司，住所地上海市長寧區(qū)。
　　法定代表人：曹愷，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：朱秀祥，上海市三石律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：唐增杰，上海市三石律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海屋康某商貿(mào)有限公司，住所地上海市黃浦區(qū)。
　　法定代表人：朱明康，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：袁九松，公司員工。
　　委托訴訟代理人：施赟，上海瀛東律師事務(wù)所律師。
　　原告上海申某物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“申某公司”)與被告上海屋康某商貿(mào)有限公司(以下簡稱“屋康某公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年11月20日立案后，依法適用簡易程序，于2019年2月19日公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人朱秀祥、唐增杰，被告的法定代表人朱明康以及委托訴訟代理人袁九松到庭參加訴訟。后因案情需要，依法轉(zhuǎn)為普通程序，并于同年8月28日再次開庭，被告當(dāng)庭提出反訴請求，故本院就本訴、反訴一并進(jìn)行審理。原告(反訴被告)的委托訴訟代理人唐增杰，被告(反訴原告)的法定代表人朱明康以及委托訴訟代理人袁九松、施赟到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告申某公司向本院提出訴訟請求：1、要求被告立即騰空，搬離并向原告返還上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號(hào)XXX-XXX層房屋(以下簡稱“系爭房屋”)；2、要求被告按照每日3,036.34元的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付自2018年6月1日起至實(shí)際搬離日止的房屋占用費(fèi)；3、要求被告按照每月20,577元的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付自2018年6月1日起至實(shí)際搬離日為止的物業(yè)管理費(fèi)。事實(shí)與理由：2017年3月27日，上海聯(lián)華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“聯(lián)華公司”)與被告簽訂一份《房屋租賃合同》及租賃合同附件《物業(yè)使用管理協(xié)議》，由被告向聯(lián)華公司承租系爭房屋，租賃期限自2017年6月1日起至2018年5月31日止，租金價(jià)格為每平方米1.328元，物業(yè)管理費(fèi)為每月20,577元。嗣后，聯(lián)華公司、原告與被告三方于2018年3月20日簽訂《關(guān)于出租方主體等合同內(nèi)容變更的補(bǔ)充協(xié)議》，原告代聯(lián)華公司繼續(xù)履行其與被告之間的《房屋租賃合同》。2018年3月8日，被告主動(dòng)找到聯(lián)華公司洽談關(guān)于續(xù)簽房屋租賃合同事宜，被告與原告就系爭房屋租金價(jià)格參照市場價(jià)格每日每平方米2.56元價(jià)格進(jìn)行磋商后基本達(dá)成一致，但對租賃期限未達(dá)成一致。原告與被告在雙方合同日到期日后，仍未就新的續(xù)租合同達(dá)成一致，且一直占用系爭房屋至今。原告認(rèn)為，根據(jù)雙方之間《房屋租賃合同》第八條第2項(xiàng)約定，被告若欲與原告續(xù)簽租賃合同，應(yīng)當(dāng)在合同到期前與被告就新的租賃條件達(dá)成一致，并簽訂新的租賃合同。被告至今仍未與原告就租賃合同基本條件達(dá)成一致，目前租賃合同已經(jīng)到期，被告無權(quán)繼續(xù)占用系爭房屋。另根據(jù)《房屋租賃合同》、《物業(yè)使用管理協(xié)議》的約定，被告應(yīng)當(dāng)向原告支付占用期間的的房屋占用費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)。
　　被告屋康某公司辯稱：不同意原告的訴訟請求。被告認(rèn)為應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照原租金履行《房屋租賃合同》。被告從未與原告就繼續(xù)租賃合同達(dá)成租金為每平方米2.56元的約定，該價(jià)格上漲近92%亦不符合常理。被告認(rèn)為2018年5月31日《房屋租賃合同》到期后，雙方在原租金基礎(chǔ)上就續(xù)租兩年口頭達(dá)成一致意見。
　　反訴原告屋康某公司訴稱：1、要求撤銷2017年3月7日簽訂的《物業(yè)使用管理協(xié)議》；2、要求反訴被告返還反訴原告已經(jīng)支付了2017年6月1日至2018年5月31日期間的全部物業(yè)管理費(fèi)246,924元。事實(shí)與理由：聯(lián)華公司與反訴原告在簽署《房屋租賃合同》的同時(shí)，又簽訂《物業(yè)使用管理協(xié)議》，該協(xié)議首部反訴被告聲稱系爭房屋是在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，同時(shí)對所提供的物業(yè)管理服務(wù)做出了承諾。反訴原告一直以為反訴被告是系爭房屋區(qū)域內(nèi)經(jīng)過房地部門登記備案的物業(yè)管理企業(yè)，后在本案訴訟過程中，反訴原告了解到反訴被告不是系爭房屋的物業(yè)管理企業(yè)，實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)的為案外人上海虹葉物業(yè)管理有限公司。反訴被告向反訴原告謊稱其提供系爭房屋的物業(yè)管理服務(wù)，收取遠(yuǎn)高于實(shí)際服務(wù)提供方收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。即使物業(yè)管理企業(yè)需要反訴被告提供服務(wù)，也應(yīng)當(dāng)在實(shí)際提供收費(fèi)范圍內(nèi)主張，反訴被告上述行為系虛構(gòu)事實(shí)隱瞞真相，符合合同撤銷的條件。
　　反訴被告申某公司辯稱：要求駁回反訴原告的所有反訴請求。反訴原、被告于2017年3月27日簽訂協(xié)議，故反訴原告主張撤銷權(quán)已經(jīng)超過一年的除斥期間。系爭房屋系商場，與其上3-5層住宅同處一棟樓中，其中，水泵、消防維護(hù)由案外人上海虹葉物業(yè)管理有限公司提供，其他服務(wù)由反訴被告提供。涉案《物業(yè)使用管理協(xié)議》的價(jià)格系合同雙方協(xié)商確定。反訴原告提及的上海市相關(guān)規(guī)章并非效力性規(guī)定，僅為規(guī)范性文件，反訴原、被告簽訂相應(yīng)物業(yè)服務(wù)合同無需參照該類規(guī)范性文件的要求。
　　原告圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2017年3月27日，聯(lián)華公司(出租方，合同甲方)與被告(承租方，合同乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將系爭房屋出租給乙方(建筑面積：1143.20平方米)，租賃期限自2017年6月1日起至2018年5月31日止，收費(fèi)起始日為2017年6月1日。乙方將系爭房屋作為其他(辦公、倉庫)用途使用。房屋每日每平方米租金單價(jià)為1.328元，合計(jì)月租金為46,177元。租金先付后用，乙方每季度預(yù)先支付。在合同簽訂當(dāng)日，乙方應(yīng)支付首期租金138,531元，以后應(yīng)于下一支付周期開始前10天內(nèi)支付下期租金。乙方應(yīng)在本合同簽訂日向甲方支付租賃保證金10萬元，租賃關(guān)系終止后，租賃保證金除用以充抵合同約定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，甲方將其剩余部分無息退還給乙方。在租賃期滿或提前解除合同歸還租賃房屋時(shí)，租賃房屋應(yīng)符合正常使用后的狀態(tài)，裝潢應(yīng)保持完好，甲方對乙方的裝修和添加設(shè)施等不作任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方恢復(fù)房屋原狀或支付恢復(fù)原狀所發(fā)生的費(fèi)用(包括但不限于施工費(fèi)、材料費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等)。經(jīng)甲方、甲方聘請的物業(yè)公司驗(yàn)收并書面認(rèn)可后，方可辦理退還保證金等手續(xù)。除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應(yīng)在本合同的租期屆滿之日，返還該房屋。未經(jīng)甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應(yīng)按日租金的2倍向甲方支付該房屋的占用期間的使用費(fèi)。逾期最長不得超過15天，否則甲方有權(quán)采取措施強(qiáng)行收回房屋，凡遺留在該房屋內(nèi)的一切物品，由甲方作無主物處置。當(dāng)日，聯(lián)華公司(物業(yè)管理方，合同甲方)與被告(物業(yè)使用方，合同乙方)簽訂《物業(yè)使用管理協(xié)議》，約定：甲方為乙方提供物業(yè)管理服務(wù)，每月收取物業(yè)管理費(fèi)為20,577元。物業(yè)管理費(fèi)采用先付后用的支付方式，按季度交納。乙方應(yīng)在2017年6月1日之前支付首期物業(yè)管理費(fèi)61,731元，并在下一付款周期開始前十天內(nèi)，交納下期物業(yè)管理費(fèi)。乙方應(yīng)在本協(xié)議簽訂日向甲方支付能源使用保證金4萬元。本協(xié)議期限自2017年6月1日起至2018年5月31日止。本協(xié)議到期或提前終止后，乙方未按約歸還所租賃的房屋，則占用期間的物業(yè)管理費(fèi)按原協(xié)議約定的費(fèi)用雙倍收取管理費(fèi)，其他費(fèi)用則按實(shí)收取。
　　2018年3月20日，聯(lián)華公司(原出租方、物業(yè)管理方，合同甲方)、被告(承租方，合同乙方)與原告(現(xiàn)出租方、物業(yè)管理方，合同丙方)簽訂《關(guān)于出租方主體等合同內(nèi)容變更的補(bǔ)充協(xié)議》，約定：三方就系爭房屋的房屋租賃合同中的合同主體、權(quán)利及義務(wù)變更事宜，達(dá)成如下補(bǔ)充協(xié)議：1、甲方與乙方簽訂的于2017年6月1日始至2018年5月31日止的房屋(場地)租賃合同、物業(yè)使用管理協(xié)議、其他相關(guān)管理文件及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議(或有)中的甲方主體，自本協(xié)議生效之日起變更為丙方。2、甲方與乙方簽訂的房屋(場地)租賃合同、物業(yè)使用管理協(xié)議、其他相關(guān)管理文件及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議(或有)中的甲方權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，自本協(xié)議生效之日起由丙方享受和承擔(dān)；乙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任不變。
　　被告向原告支付10萬元租賃保證金和4萬元能源保證金，以及截至2018年5月31日止的租金和物業(yè)管理費(fèi)。目前，系爭房屋仍舊由被告占有使用。
　　2018年8月30日，原告向被告發(fā)出《催告函》，稱房屋租賃合同已經(jīng)于2018年5月31日到期終止；因雙方對合同續(xù)租條件未能達(dá)成一致，故決定不再與被告續(xù)簽新的租賃合同。請被告于2018年9月14日前返還房屋，并做好后續(xù)清算工作。
　　位于百花公寓內(nèi)的系爭房屋類型為商場。根據(jù)上海住宅物業(yè)網(wǎng)顯示，本市斜土路158弄百花公寓小區(qū)的登記物業(yè)公司為上海虹葉物業(yè)管理有限公司。
　　本院認(rèn)為：原告通過合同約定受讓取得系爭房屋的出租方和物業(yè)管理方的權(quán)利義務(wù)。涉案《房屋租賃合同》于2018年5月31日到期，現(xiàn)被告以雙方口頭達(dá)成續(xù)租的意思表示為由主張繼續(xù)履行不定期租賃合同，但未能提供證明雙方就續(xù)租達(dá)成一致意見，或其繼續(xù)履行合同義務(wù)且原告未持異議的證據(jù)，故本院不予采信被告的抗辯理由。原告要求被告返還系爭房屋并以日租金兩倍的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，符合法律和合同約定，本院予以支持。涉案《物業(yè)使用管理協(xié)議》系合同雙方協(xié)商一致達(dá)成，且未違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》相關(guān)規(guī)定，合同義務(wù)可由第三人代為履行，故被告以物業(yè)費(fèi)用過高且實(shí)際由案外人提供物業(yè)服務(wù)為由主張撤銷合同，依據(jù)不足，本院不予支持。被告應(yīng)當(dāng)向原告支付合同到期后實(shí)際占用系爭房屋期間的物業(yè)管理費(fèi)。原告在被告結(jié)清合同項(xiàng)下相關(guān)費(fèi)用后應(yīng)當(dāng)向被告返還租賃保證金和能源保證金。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十五條、第九十八條、第二百三十五條規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)上海屋康某商貿(mào)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)騰空、搬離并向原告(反訴被告)上海申某物業(yè)管理有限公司返還上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號(hào)XXX-XXX層房屋；
　　二、被告(反訴原告)上海屋康某商貿(mào)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)按照每日3,036.34元的標(biāo)準(zhǔn)向原告(反訴被告)上海申某物業(yè)管理有限公司支付自2018年6月1日起至實(shí)際搬離日止的房屋占用費(fèi)；
　　三、被告(反訴原告)上海屋康某商貿(mào)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)按照每月20,577元的標(biāo)準(zhǔn)向原告(反訴被告)上海申某物業(yè)管理有限公司支付自2018年6月1日起至實(shí)際搬離日止的物業(yè)管理費(fèi)。
　　四、原告(反訴被告)上海申某物業(yè)管理有限公司應(yīng)自被告(反訴原告)上海屋康某商貿(mào)有限公司結(jié)清上述二、三項(xiàng)費(fèi)用后三日內(nèi)向其返還10萬元租賃保證金和4萬元能源保證金；
　　五、駁回被告(反訴原告)上海屋康某商貿(mào)有限公司的所有反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)10,186元(原告已預(yù)交)，反訴案件受理費(fèi)5,004元(反訴原告已預(yù)交)，均由被告(反訴原告)上海屋康某商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，原、被告可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：肖??陽

書記員：魏樂陶