原告(反訴被告)：上海瑞鷹企業(yè)服務部，住所地上海市。
　　投資人：耿梅波，該服務部經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：張雷，上海市金茂律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：王星，上海市金茂律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：啟維網(wǎng)絡科技(深圳)有限公司，住所地深圳市。
　　法定代表人：劉莙怡，該公司執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：張春光，上海市錦天城律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：徐文倩，上海市錦天城律師事務所律師。
　　原告上海瑞鷹企業(yè)服務部訴被告啟維網(wǎng)絡科技(深圳)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年8月25日受理后，依法組成合議庭，審理中，被告啟維網(wǎng)絡科技(深圳)有限公司提起反訴，本院依法合并審理,于2018年7月11日公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)上海瑞鷹企業(yè)服務部的委托訴訟代理人張雷、王星，被告(反訴原告)啟維網(wǎng)絡科技(深圳)有限公司的委托訴訟代理人張春光到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海瑞鷹企業(yè)服務部訴稱：原告(丙方)與被告(甲方)及案外人比安投資管理(上海)有限公司(乙方)、上海利濤餐飲管理有限公司(丁方)于2017年1月18日簽訂《關于陜西南路141－1號物業(yè)租賃的框架協(xié)議書》，約定自本協(xié)議簽署之日，甲方不再向乙方支付租賃商鋪的房租，而直接向丙方支付，自2017年1月起每月房租人民幣350,000元，甲方應當代乙方、丁方向丙方支付2016年11月1日至2016年12月31日的商鋪房租人民幣700,000元，本協(xié)議簽署時，甲方與丙方應同時就租賃商鋪簽署新的租賃協(xié)議并由甲方按新協(xié)議約定的租金標準、時間向丙方支付租金。根據(jù)該框架協(xié)議，原、被告雙方簽訂了《陜西南路141－1號物業(yè)租賃合同》,約定原告將本市陜西南路141－1號建筑面積約1146平方米的房屋出租給被告用于餐飲使用，租賃期自2017年1月1日起至2018年12月31日止，租金每月人民幣350,000元，2017年6月30日前支付保證金人民幣700,000元，被告應于原告開具租金發(fā)票后5日內(nèi)，且于每月25日前支付次月租金，逾期支付超過30天，視為違約，除保證金不予退還外，被告應賠償相當于租金二倍的違約金，同時原告有權提前解除合同，被告應在合同期屆滿之日或合同解除之日返還房屋，未經(jīng)原告同意而逾期返還的，每逾期一日，按日租金的兩倍支付房屋占用費。同年2月15日雙方又簽訂補充協(xié)議，對租金支付時間及代付案外人所欠租金的時間作了明確約定。租賃合同及補充協(xié)議簽訂后，被告未按約定支付保證金，自2017年7月起未再支付約定租金及代付的租金，經(jīng)催討未果，于2017年8月4日發(fā)出解除合同通知書，通知被告解除合同并要求其結(jié)清拖欠的各項費用。被告收到通知后，仍未按通知要求履行，故原告起訴要求：1、確認雙方合同于2017年8月5日解除；2、被告支付2017年1月1日至2017年8月5日租金人民幣407,500元；3、被告支付2017年8月6日至2017年10月30日止的房屋占用費人民幣1,978,000元；4、被告支付拖欠的代償租金人民幣300,000元；5、被告支付保證金人民幣700,000元并由原告沒收；6、被告支付違約金人民幣700,000元；7、被告支付房屋占用期間原代付的水電費人民幣14,740.45元；8、訴訟費和保全費由被告負擔。
　　被告啟維網(wǎng)絡科技(深圳)有限公司辯稱：原告出租的房屋二樓部分系違建，一樓部分消防通道不達標，致使被告承租后無法通過消防驗收而從事餐飲經(jīng)營，不能實現(xiàn)合同目的，故合同不能履行系原告責任所致，原告行使合同解除權不當，但基于合同已無法繼續(xù)履行，同意解除雙方簽訂的合同及補充協(xié)議。即使被告在履行合同過程中存在違約情形，原告主張的房屋占用費和違約金標準均過高，要求予以調(diào)整，因合同已解除，未履行部分，終止履行，故合同約定的保證金無須再支付，原告主張代償租金與本合同無關，不宜在本案中一并處理。綜上，除合同解除外，不同意原告主張的其他訴訟請求。
　　反訴原告啟維網(wǎng)絡科技(深圳)有限公司訴稱：其承租房屋系用于餐飲經(jīng)營，因反訴被告提供的房屋存在違章搭建，且消防通道不達標，導致其消防驗收不能通過而無法從事經(jīng)營活動，因合同目的不能實現(xiàn)系原告原因所致，給其造成巨大經(jīng)濟損失，故提起反訴要求：1、解除雙方簽訂的合同及補充協(xié)議；2、反訴被告賠償其各項經(jīng)濟損失人民幣12,425,969.65元；3、本訴、反訴費和保全費由反訴被告負擔。
　　反訴被告上海瑞鷹企業(yè)服務部辯稱：其同意雙方簽訂的合同及補充協(xié)議于2017年8月5日解除，但合同提前解除系反訴原告逾期支付租金的違約行為所致，而非反訴原告所稱的系反訴被告違約所致。反訴原告陳述的裝修從其提供的證據(jù)看均發(fā)生在租賃前，故與本案無關，況且合同約定裝修需獲得反訴被告許可，并報有關部門備案，但反訴原告裝修未申請報批，屬于擴大損失，應由其自己承擔后果，故不同意反訴原告的要求賠償?shù)姆丛V請求。
　　原告上海瑞鷹企業(yè)服務部提供的本訴證據(jù)如下：1、上海市盧灣體育館與上海邦儂經(jīng)濟發(fā)展有限公司簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》，2、上海市盧灣體育館關于上海邦儂經(jīng)濟發(fā)展有限公司及上海瑞鷹企業(yè)服務部2002年8月5日函件的答復，3、上海市盧灣區(qū)體育中心與上海瑞鷹企業(yè)服務部簽訂的《補充協(xié)議》，證據(jù)1－3證明原告取得系爭房屋承租權的來源；4、《關于陜西南路141－1號物業(yè)租賃的框架協(xié)議書》，證明被告自2005年12月8日起已使用系爭房屋，通過四方協(xié)議方式轉(zhuǎn)移債權債務，確認被告代償案外人拖欠原告2016年11－12月的租金人民幣700,000元；5、《陜西南路141－1號物業(yè)租賃合同》，6、《陜西南路141－1號物業(yè)租賃合同補充協(xié)議》，證據(jù)5－6證明原、被告建立租賃合同關系以及對相關權利義務的約定；7、原告開具的租金發(fā)票及被告簽收記錄，8、原告收到被告支付租金的銀行回單，證據(jù)7－8證明被告支付2017年1－6月的租金和代償租金人民幣400,000元，被告并未按約支付保證金；9、2017年7月7日原告委托律師向被告發(fā)的律師函及郵寄憑證，證明原告委托律師向被告催繳欠付的租金等費用；10、《解除合同通知書》及郵寄憑證，證明因被告逾期支付租金等費用，達到合同約定的提前解除條件，原告通知被告提前解除合同以及被告收到該通知；11、房屋權利人出具的同意轉(zhuǎn)租證明，證明原告有權對外轉(zhuǎn)租系爭房屋；12、消防安全檢查合格證，證明系爭房屋的范圍以及取得過消防合格證，可以從事餐飲經(jīng)營；13、企業(yè)信用信息公示報告，證明系爭房屋經(jīng)營場地含一樓、二樓，可以作為大型飯店經(jīng)營使用；14、銀行業(yè)務委托書，證明原告墊付水電費用；15、情況說明，證明原、被告雙方于2017年10月30日辦理了房屋交接手續(xù)并確認水電煤結(jié)算至10月31日，費用金額以相關單位出具的帳單為準。
　　被告啟維網(wǎng)絡科技(深圳)有限公司在本訴部分未提供證據(jù)，其對原告上海瑞鷹企業(yè)服務部提供的證據(jù)1－3真實性無異議；對證據(jù)4真實性無異議，認可代付租金的事實在該框架協(xié)議中有約定；對證據(jù)5－6真實性無異議，但認為系原告提供的場地不符合要求而導致合同無法履行，應屬原告違約；對證據(jù)7－8真實性無異議，確認保證金未支付；對證據(jù)9確認收到，但原告提出解除合同條件不符合合同約定期限；對證據(jù)10真實性無異議，但認為即使被告違約，原告行使合同解除權的日期尚未到；對證據(jù)11無異議；對證據(jù)12－13的真實性無異議，但之前消防驗收合格并不代表被告提出的消防驗收申請必定合格，被告不清楚在有違建情況下如何能通過消防驗收，且記錄經(jīng)營地的層數(shù)，不能證明違建的合法性；對證據(jù)14真實性認可，合同未對水電煤未作約定，故不宜在本案處理；對證據(jù)15真實性無異議，該情況說明只解決房屋交接事宜，不代表水電費可在本案中處理。
　　反訴原告啟維網(wǎng)絡科技(深圳)有限公司提供的反訴第一組證據(jù)為《關于陜西南路141－1號物業(yè)租賃的框架協(xié)議書》、《陜西南路141－1號物業(yè)租賃合同》，《陜西南路141－1號物業(yè)租賃合同補充協(xié)議》、照片、《上海市房地產(chǎn)權證》、《建設工程消防設計審核申請受理憑證》，證明根據(jù)房地產(chǎn)權證記載情況，反訴被告出租給反訴原告房屋的二樓系屬違建，導致其無法辦理相關證照及消防審核而不能實現(xiàn)合同目的；第二組證據(jù)為裝修合同、買賣合同、設計合同、安裝合同等以及付款憑證，證明因反訴被告違約導致其各項經(jīng)濟損失，作為主張反訴賠償依據(jù)。
　　反訴被告上海瑞鷹企業(yè)服務部對反訴原告啟維網(wǎng)絡科技(深圳)有限公司提供的反訴第一組證據(jù)中合同、照片、《上海市房地產(chǎn)權證》真實性無異議，但不認可其證明內(nèi)容；對《建設工程消防設計審核申請受理憑證》因無原件，真實性無法認可；對第二組證據(jù)均不予認可，認為合同的履行期均不在本案租賃期限內(nèi)，故與本案無關。
　　反訴被告上海瑞鷹企業(yè)服務部在反訴部分提供的證據(jù)為本訴證據(jù)4－6，證明內(nèi)容與本訴所述一致。
　　反訴原告啟維網(wǎng)絡科技(深圳)有限公司對反訴被告上海瑞鷹企業(yè)服務部提供的反訴證據(jù)質(zhì)證意見同本訴質(zhì)證意見一致。
　　經(jīng)審理查明：原告系本市陜西南路141－1號房屋的承租人，其經(jīng)房屋權利人同意可以對承租房屋對外進行轉(zhuǎn)租。2017年1月18日原、被告及案外人比安投資管理(上海)有限公司、上海利濤餐飲管理有限公司簽訂《關于陜西南路141－1號物業(yè)租賃的框架協(xié)議書》，約定自本協(xié)議簽署之日，被告不再向案外人比安投資管理(上海)有限公司支付租賃商鋪的房租，而直接向原告支付，自2017年1月起每月房租人民幣350,000元，被告應當代案外人比安投資管理(上海)有限公司、上海利濤餐飲管理有限公司向原告支付2016年11月1日至2016年12月31日的商鋪房租人民幣700,000元，本協(xié)議簽署時，原、被告應同時就租賃商鋪簽署新的租賃協(xié)議并由被告按新協(xié)議約定的租金標準、時間向原告支付租金。根據(jù)該框架協(xié)議，原、被告雙方于同日簽訂了《陜西南路141－1號物業(yè)租賃合同》,約定原告將本市陜西南路141－1號建筑面積約1146平方米的房屋出租給被告用于餐飲使用，租賃期自2017年1月1日起至2018年12月31日止，租金每月人民幣350,000元，2017年6月30日前支付保證金人民幣700,000元，被告應于原告開具租金發(fā)票后5日內(nèi)，且于每月25日前支付次月租金，逾期支付超過30天，視為違約，除保證金不予退還外，被告應賠償相當于租金二倍的違約金，同時原告有權提前解除合同，被告應在合同期屆滿之日或合同解除之日返還房屋，未經(jīng)原告同意而逾期返還的，每逾期一日，按日租金的兩倍支付房屋占用費，租賃關系終止時，被告應結(jié)清合同項下所有款項(包括但不限于租金、違約金以及已產(chǎn)生的公用事業(yè)費)。同年2月15日原、被告雙方又簽訂《陜西南路141－1號物業(yè)租賃合同補充協(xié)議》，約定：被告于2017年2月25日前支付2017年1、2月租金人民幣700,000元，被告欠付原告2016年11、12月租金合計人民幣700,000元分7個月償還，每月清償人民幣100,000元，2017年3月1日至2017年9月30日，被告應于每月5日前支付當月租金人民幣350,000元以及清償欠付租金人民幣100,000元，自2017年10月1日起被告應于每月5日前支付當月租金人民幣350,000元，如未能按時支付各期租金，將按原合同相關條款承擔違約責任。在租賃合同及補充協(xié)議簽訂后的實際履行中，被告僅支付了2017年1－6月的租金總計人民幣2,100,000元及2017年3－6月應清償?shù)那犯蹲饨鹑嗣駧?00,000元。因被告未按約定期限支付保證金人民幣700,000元，原告于2017年7月7日委托律師發(fā)函被告，要求被告支付保證金及相應違約金。被告收函后，未予理睬也未支付7月的租金及約定欠付的租金。鑒于被告未按約履行合同，原告遂于2017年8月4日發(fā)出《解除合同通知書》，通知被告解除合同并要求結(jié)清各項應付費用及償付違約金。被告于次日收到解除通知書，但未按通知書要求履行，原告遂于2017年8月25日起訴來院。
　　審理中，雙方于2017年10月30日辦理了房屋交接手續(xù)，被告將承租房屋返還了原告，雙方確認水電煤費用結(jié)算至2017年10月31日，金額以相關單位出具的帳單為準。同時，被告提出因原告提供的房屋存在違章搭建，致使其裝修無法通過消防驗收而無法取得相關證照從事經(jīng)營活動，不能實現(xiàn)合同目的，給其造成的損失提出反訴要求予以賠償。被告曾申請對房屋的裝修價值進行評估，后又予以撤回，提出以其提供的裝修合同等反訴證據(jù)作為主張賠償?shù)囊罁?jù)。
　　本院認為：原、被告雙方及案外人簽訂的《關于陜西南路141－1號物業(yè)租賃的框架協(xié)議書》以及根據(jù)該框架協(xié)議約定由原、被告雙方簽訂的《陜西南路141－1號物業(yè)租賃合同》和《補充協(xié)議》，均系各方當事人真實意思表示，其內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的約定，故所簽合同、協(xié)議應屬有效，對各方當事人均具有約束力。被告未按合同、協(xié)議約定履行支付租金、保證金之行為，顯屬違約，原告行使合同解除權符合合同之約定，被告收到《解除合同通知書》之日應確定為雙方合同解除之日。合同解除后，被告應當返還房屋，結(jié)清應付各項費用并償付違約金，其繼續(xù)占用房屋，應當按照約定支付房屋占有使用費。至于被告辯稱原告提供的房屋中存在違建，導致其無法通過消防驗收一節(jié)，因被告沒有提供申請辦理消防驗收以及無法通過消防驗收的原因是房屋存在違建的證據(jù)，故其主張缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予采信。至于被告提出合同已解除，無須再支付保證金以及房屋占用費和違約金過高，要求調(diào)整的意見，本院認為，保證金作為履行合同的保證，在合同已解除情況下，確實無須再補交，但合同約定在被告違約情況下，保證金不予退還，故該保證金應視作違約金的一部分，故被告應當支付。對于合同約定的房屋占用費和違約金標準，不存在超過合理標準過高的情形，不符合違約金調(diào)整的法律規(guī)定，故對被告要求調(diào)整的請求不予支持。被告反訴主張系原告原因?qū)е潞贤康牟荒軐崿F(xiàn)，缺乏證據(jù)證實，故其要求原告賠償合同解除后其損失的反訴訴請，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十三條第二款、第一百零七條、第一百一十四條第二款之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海瑞鷹企業(yè)服務部與被告(反訴原告)啟維網(wǎng)絡科技(深圳)有限公司簽訂的《陜西南路141－1號物業(yè)租賃合同》和《陜西南路141－1號物業(yè)租賃合同補充協(xié)議》，自2017年8月5日起解除；
　　二、被告(反訴原告)啟維網(wǎng)絡科技(深圳)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付拖欠原告(反訴被告)上海瑞鷹企業(yè)服務部2017年7月1日至2017年8月5日租金人民幣407,534.25元；
　　三、被告(反訴原告)啟維網(wǎng)絡科技(深圳)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海瑞鷹企業(yè)服務部2017年8月6日至2017年10月30日房屋占用費人民幣1,979,178.08元；
　　四、被告(反訴原告)啟維網(wǎng)絡科技(深圳)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付拖欠原告(反訴被告)上海瑞鷹企業(yè)服務部2016年11－12月租金人民幣300,000元；
　　五、被告(反訴原告)啟維網(wǎng)絡科技(深圳)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海瑞鷹企業(yè)服務部保證金人民幣700,000元；
　　六、被告(反訴原告)啟維網(wǎng)絡科技(深圳)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付拖欠原告(反訴被告)上海瑞鷹企業(yè)服務部違約金人民幣700,000元；
　　七、被告(反訴原告)啟維網(wǎng)絡科技(深圳)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付拖欠原告(反訴被告)上海瑞鷹企業(yè)服務部墊付的水電煤費人民幣14,740.45元；
　　八、被告(反訴原告)啟維網(wǎng)絡科技(深圳)有限公司要求原告(反訴被告)上海瑞鷹企業(yè)服務部賠償經(jīng)濟損失人民幣12,425,969.65元的反訴請求，不予支持。
　　負有金錢給付義務的當事人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費人民幣25,500元，反訴案件受理費人民幣48,178元，保全費人民幣10,000元，均由被告(反訴原告)啟維網(wǎng)絡科技(深圳)有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：王巍琦

書記員：王凌冰