原告：上海理工科技園有限公司，住所地上海市楊浦區(qū)。
　　法定代表人：張大偉，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：溫會(huì)會(huì)，上海勝康律師事務(wù)所律師。
　　被告：伊某醫(yī)藥科技(上海)有限公司，住所地上海市楊浦區(qū)。
　　法定代表人：周明雄，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：陳海杰，上海陳海杰律師事務(wù)所律師。
　　原告上海理工科技園有限公司與被告伊某醫(yī)藥科技(上海)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人溫會(huì)會(huì)、被告法定代表人周明雄、委托訴訟代理人陳海杰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海理工科技園有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.解除原、被告簽訂的《房屋租賃合同》、《關(guān)于租用房屋的補(bǔ)充協(xié)議》；2.被告搬離上海市翔殷路XXX號(hào)10號(hào)樓A獨(dú)立辦公樓一層房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)，并將系爭(zhēng)房屋返還給原告；3.被告向原告支付到實(shí)際搬離之日止欠付的房屋租金(暫計(jì)算至2019年6月30日為295,967.5元)；4.被告支付違反合同的違約金289,353.75元；5.被告支付以日1,000元為標(biāo)準(zhǔn)，自2019年6月15日至同年9月16日的逾期支付租金的違約金；6.被告支付律師費(fèi)21,000元。事實(shí)和理由：2017年12月7日，原告將系爭(zhēng)房屋出租給被告，雙方簽訂《房屋租賃合同》和《關(guān)于租用房屋的補(bǔ)充協(xié)議》。合同簽訂后，原告依約履行全部合同義務(wù)，但被告自雙方簽訂合同以來，數(shù)次拖欠租金。原告曾于2018年10月就被告拖欠租金事宜起訴至上海市楊浦區(qū)人民法院，在法院調(diào)解下，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。在2019年年初開始，被告又?jǐn)?shù)次拖欠租金，后原、被告雙方就拖欠租金一事于2019年5月10日簽訂《協(xié)議書》，根據(jù)《協(xié)議書》，被告應(yīng)于2019年6月15日和同年7月15日前分別向原告支付租金102,982元、212,985.5元，但至今被告僅支付了20,000元。因被告長(zhǎng)期拒付租金，原告于2019年4月26日、同年6月28日分別向被告發(fā)送律師函，催促被告支付租金、解除合同并要求其搬離系爭(zhēng)房屋，但被告仍未支付租金，為維護(hù)原告合法權(quán)益，原告只能訴至法院作如上訴請(qǐng)。
　　被告伊某醫(yī)藥科技(上海)有限公司辯稱，對(duì)于原告主張欠付租金的數(shù)額被告認(rèn)可，也同意支付，不同意其余訴訟請(qǐng)求。被告承租系爭(zhēng)房屋用于醫(yī)療器械的研發(fā)，在系爭(zhēng)房屋建立無菌實(shí)驗(yàn)室投入了1,100多萬元。2016年12月，原、被告簽訂第一份租賃合同，2017年11月，被告的實(shí)驗(yàn)室建造完畢，驗(yàn)收一個(gè)月。2017年12月，原、被告續(xù)簽合同。續(xù)簽合同時(shí)，根據(jù)當(dāng)時(shí)的環(huán)評(píng)規(guī)定，原告提供的一份“2007年的排水證明”是可以辦理相關(guān)許可證的。但是被告在2018年年初向食藥監(jiān)申請(qǐng)?jiān)S可的時(shí)候得知自2018年1月1日正式實(shí)施新法規(guī)，2007年的排水證明不能使用，園區(qū)沒有新的環(huán)評(píng)，導(dǎo)致被告無法通過小環(huán)評(píng)，無法辦理醫(yī)療器械生產(chǎn)的許可證，一直不能生產(chǎn)。2018年6月園區(qū)招標(biāo)實(shí)施污水排水工程，2019年年初園區(qū)拿到相關(guān)的證明，被告的小環(huán)評(píng)2019年3月13日才通過，之后被告取得醫(yī)療器械許可證開始生產(chǎn)，公司需要宣傳，資金剛開始周轉(zhuǎn)，所以拖欠了2019年的租金。雙方在法院達(dá)成調(diào)解后被告已經(jīng)支付了2018年以前欠付的租金。本案即使需要支付違約金，被告只有遲延支付租金的一項(xiàng)違約行為，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)兩筆違約金，而且違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，不符合法律規(guī)定。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　上海市楊浦區(qū)翔殷路XXX號(hào)10幢全幢(2層)房屋產(chǎn)權(quán)人為上海市楊浦區(qū)土地發(fā)展中心。2005年11月9日，上海市楊浦區(qū)土地發(fā)展中心出具《證明》載明：“上海市翔殷路XXX號(hào)原系上海東方絲綢印染廠廠房，2004年9月，由本中心收購該廠房地塊?，F(xiàn)按照楊浦區(qū)人民政府同上海理工大學(xué)關(guān)于建設(shè)上海理工大學(xué)科技園的合作協(xié)議，本中心將翔殷路XXX號(hào)地塊及房屋租賃給上海理工科技園有限公司作為園區(qū)用地。由上海理工科技園有限公司對(duì)該處房屋進(jìn)行裝修、改造、轉(zhuǎn)租及物業(yè)管理”。
　　2017年12月7日，原告(簽約甲方，出租方)與被告(簽約乙方，承租方)簽訂《房屋租賃合同》，載明甲方將系爭(zhēng)房屋出租給乙方，建筑面積1,510平方米，甲方已向乙方出示合法的房地產(chǎn)權(quán)使用證明；系爭(zhēng)房屋作為辦公研發(fā)使用；甲方于2018年1月1日前向乙方交付房屋；房屋租賃期自2018年1月1日起至2019年12月31日止；系爭(zhēng)房屋首年每日每平方米建筑面積租金1.5元，首年租金總計(jì)826,725元；甲方同意給予乙方59天免租期，乙方從2018年3月1日起支付租金；房屋租金以預(yù)付方式支付，每三個(gè)月支付一次，第一期租金應(yīng)當(dāng)于2018年1月1日前支付276,330元，逾期支付的，每逾期一日，則乙方需按應(yīng)付租金的千分之五支付逾期違約金；乙方向甲方支付保證金137,787.5元，租賃期內(nèi)乙方不得用保證金抵充乙方應(yīng)付的租金或其他費(fèi)用，租賃關(guān)系終止時(shí)，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分無息歸還乙方；乙方另需裝修或增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的，應(yīng)事先征得甲方的書面同意，乙方增設(shè)的附屬設(shè)施和設(shè)備屬固定裝修部分的，在返還房屋時(shí)歸甲方所有；除甲方同意乙方續(xù)租，乙方應(yīng)在合同的租賃期屆滿或合同提前終止之日返還房屋，返還時(shí)，應(yīng)將系爭(zhēng)房屋同所有的附屬裝置、附加物，在可租用的使用狀態(tài)下，交還甲方聘用的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)；乙方返還房屋時(shí)，應(yīng)經(jīng)甲方驗(yàn)收認(rèn)可，并結(jié)清應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用；甲、乙雙方同意，乙方逾期不支付租金、物業(yè)管理費(fèi)及其他約定費(fèi)用累計(jì)超過30日的，一方可書面通知另一方解除合同，違反合同的一方，應(yīng)向另一方按月租金的6倍支付違約金……。
　　同日，原、被告雙方簽訂《關(guān)于租用房屋的補(bǔ)充協(xié)議》，約定房屋原租賃單價(jià)為2元/天/平米，為扶持乙方經(jīng)營(yíng)發(fā)展，甲方同意給予租金單價(jià)優(yōu)惠，優(yōu)惠后首年單價(jià)為1.5元/天/平米，次年單價(jià)為1.55元/天/平米……。
　　2018年10月18日，因被告拖欠系爭(zhēng)房屋租金，原告起訴至上海市楊浦區(qū)人民法院，案號(hào)為(2018)滬0110民初22079號(hào)。該案中原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.解除原、被告的《房屋租賃合同》、《關(guān)于租用房屋的補(bǔ)充協(xié)議》；2.被告將翔殷路XXX號(hào)10號(hào)樓A獨(dú)立辦公樓一層返還給原告；3.被告向原告支付房屋租金387,315元(暫計(jì)至2018年10月18日，實(shí)際支付至被告搬離房屋之日)；4.被告支付違約金416,760元；5.被告支付逾期支付租金的逾期違約金324,846.3元；6.訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。被告辯稱，被告確實(shí)欠付了租金，但是有一定的原因。被告從事醫(yī)藥研發(fā)生產(chǎn)，在承租房屋投資了1,000多萬元，建造無菌實(shí)驗(yàn)室，工作內(nèi)容對(duì)于環(huán)境的要求非常高，但是由于園區(qū)沒有通過環(huán)評(píng)，導(dǎo)致被告至今沒有辦法辦理生產(chǎn)許可證，影響正常的經(jīng)營(yíng)。訴訟中，原、被告雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議：一、伊某醫(yī)藥科技(上海)有限公司應(yīng)支付上海理工科技園有限公司截止2018年12月31日拖欠的租金486,975元，該筆錢款于2018年11月20日前支付100,000元、于2018年12月20日前支付386,975元；二、如伊某醫(yī)藥科技(上海)有限公司逾期支付調(diào)解協(xié)議第一條中任何一期款項(xiàng)，還需按照每日30,000元的標(biāo)準(zhǔn)另行支付上海理工科技園有限公司逾期付款違約金，上海理工科技園有限公司有權(quán)就上述欠付的租金和違約金一并提前申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行……。
　　2019年3月13日，上海市藥品監(jiān)督管理局出具《準(zhǔn)予行政許可決定書》載明，被告提出的醫(yī)療器械生產(chǎn)企業(yè)開辦許可申請(qǐng)，經(jīng)審查，符合法律規(guī)定的條件，上海市藥品監(jiān)督管理局作出準(zhǔn)予行政許可的決定。同日，被告取得《醫(yī)療器械生產(chǎn)許可證》。
　　2019年5月10日，原告(簽約甲方)與被告(簽約乙方)簽訂《關(guān)于伊某醫(yī)藥科技(上海)有限公司拖欠租金事宜的協(xié)議書》載明，甲乙雙方于2017年12月7日簽訂《房屋租賃合同》，合同約定乙方應(yīng)按照合同約定的支付時(shí)間支付租金，但乙方多次逾期，經(jīng)甲方多次催促，乙方均未及時(shí)履行支付義務(wù)，故甲方起訴乙方至楊浦區(qū)人民法院，經(jīng)法院調(diào)解達(dá)成民事調(diào)解書，乙方于2019年1月8日將2018年度欠繳租金費(fèi)用付清。2019年，乙方仍未履行合同約定的支付租金的義務(wù)，也未按照承諾的支付計(jì)劃支付租金。雖甲方于2019年4月26日向乙方發(fā)送終止合同的通知，但因乙方仍希望繼續(xù)租賃房屋，故經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：第一期2019年1月1日至同年2月15日租金107,663元應(yīng)于同年5月20日前支付、第二期2019年2月16日至同年3月31日租金102,982元應(yīng)于同年6月15日前支付、第三期2019年4月1日至同年6月30日租金212,985.5元應(yīng)于同年7月15日前支付、第四期2019年7月1日至同年9月30日租金215,326元應(yīng)于同年8月15日前支付、第五期2019年10月1日至同年12月31日租金215,326元應(yīng)于同年9月25日前支付；乙方逾期支付付款計(jì)劃約定的任一期租金或乙方未足額支付付款計(jì)劃約定的任一期租金的，乙方同意除向甲方支付合同約定的逾期滯納金、違約金等違約費(fèi)用外，還自愿向甲方另行支付1,000元/日的延期付款違約金。如乙方逾期支付付款計(jì)劃約定的任一期租金或乙方未足額支付付款計(jì)劃約定的任一期租金的，導(dǎo)致甲方訴至法院產(chǎn)生的包括但不限于律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、保全費(fèi)用等所有費(fèi)用由乙方承擔(dān)。如乙方逾期支付付款計(jì)劃約定的任一期租金達(dá)5天以上的或乙方未足額支付付款計(jì)劃約定的任一期租金達(dá)5天以上的，乙方同意甲方立即解除租賃合同，且乙方自行承擔(dān)因其違約致甲方單方解除合同后乙方可能產(chǎn)生的任何損失……。
　　2019年6月28日，原告向被告發(fā)出《律師函》載明，因被告拖欠租金，2019年5月10日，原、被告雙方簽署《關(guān)于伊某醫(yī)藥科技(上海)有限公司拖欠租金事宜的協(xié)議書》，協(xié)議書約定了2019年度被告的付款承諾，如被告逾期支付或未足額支付租金達(dá)5天以上，原告有權(quán)立即解除合同，協(xié)議簽訂后，被告僅支付117,663元，截止發(fā)函之日，被告拖欠租金305,967.5元以及相應(yīng)的逾期滯納金、違約金，原告曾多次要求被告及時(shí)支付拖欠的各項(xiàng)費(fèi)用，但被告一直不予支付，欠付租金的行為違反了合同的約定，故告知被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》即行解除……。被告于2019年7月2日簽收該份《律師函》。至2019年7月2日，被告共計(jì)欠付原告租金300,648.5元。
　　另查明，2019年7月12日，原告與上海勝康律師事務(wù)所簽訂《聘請(qǐng)律師合同》載明，與被告的租賃合同糾紛委托律師費(fèi)用21,000元。原告于2019年7月16日支付該筆律師費(fèi)，上海勝康律師事務(wù)所開具律師費(fèi)發(fā)票21,000元。
　　訴訟中，被告提供三份函件。2018年5月23日，被告出具《致上海理工科技園有限公司的回復(fù)函》載明，被告自2017年1月入駐至今，實(shí)際因園區(qū)未能提供當(dāng)年度符合環(huán)評(píng)要求的報(bào)告導(dǎo)致被告因大環(huán)評(píng)不符要求在申請(qǐng)醫(yī)療器械生產(chǎn)許可證時(shí)發(fā)生滯延影響正常投產(chǎn)運(yùn)作，企業(yè)因無法正常運(yùn)營(yíng)而造成資金緊縮，從而造成園區(qū)2018年部分租金暫未履行……。2018年6月8日，被告出具《告知函》載明，因園區(qū)未取得環(huán)評(píng)資質(zhì)導(dǎo)致被告無法申請(qǐng)?jiān)S可證，2018年4月初，原告同意被告先自行投入建污水循環(huán)系統(tǒng)，該項(xiàng)工程于2018年5月21日竣工，也符合環(huán)保局的要求，但因環(huán)保局未收到原告的承諾，導(dǎo)致其無法批復(fù)環(huán)評(píng)。被告建設(shè)無菌車間、實(shí)驗(yàn)室等費(fèi)用總計(jì)1,100余萬元、新增環(huán)評(píng)裝置設(shè)備5萬余元，如在2018年6月底之前未得到環(huán)評(píng)批復(fù)，被告將采取維權(quán)并拒付2018年之后的房租……。2018年6月22日，被告出具《情況說明函》載明，因園區(qū)大環(huán)評(píng)問題的滯后，影響被告的正常運(yùn)營(yíng)，希望原告就支付租金通融數(shù)月……。訴訟中，被告未提供上述三份函件送達(dá)憑證，原告稱未收到上述三份函件。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《房屋租賃合同》、《關(guān)于租用房屋的補(bǔ)充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守。被告未按約及時(shí)支付租金，已構(gòu)成違約，后經(jīng)雙方協(xié)商又簽訂了《關(guān)于伊某醫(yī)藥科技(上海)有限公司拖欠租金事宜的協(xié)議書》一份，對(duì)被告欠付的租金約定了還款計(jì)劃，同時(shí)還約定了逾期支付租金的違約責(zé)任，但被告仍未按還款計(jì)劃支付租金，原告據(jù)此要求解除租賃合同，與法有據(jù)，本院予以支持。原告的《解約函》于2019年7月2日送達(dá)被告，故原、被告就系爭(zhēng)房屋租賃事宜簽訂的《房屋租賃合同》、《關(guān)于租用房屋的補(bǔ)充協(xié)議》于2019年7月2日解除。合同解除后被告應(yīng)搬離系爭(zhēng)房屋、支付拖欠的租金、房屋使用費(fèi)并承擔(dān)違約責(zé)任。被告抗辯因園區(qū)的大環(huán)評(píng)未通過導(dǎo)致被告無法通過小環(huán)評(píng)、取得生產(chǎn)許可證，無法生產(chǎn)，故不同意解除合同、搬離系爭(zhēng)房屋、支付違約金，本院認(rèn)為，雙方的租賃合同并未對(duì)原告提供環(huán)評(píng)資質(zhì)進(jìn)行約定，且被告承租系爭(zhēng)房屋用于從事醫(yī)療設(shè)備方面的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如對(duì)于執(zhí)照審批有特殊要求，在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)具有審慎義務(wù)。且通過雙方的函件、《民事調(diào)解書》及協(xié)議書可以看出，被告多次以未通過環(huán)評(píng)為由欠付租金，雙方就欠付租金亦多次協(xié)商，至2019年5月10日雙方就被告拖欠租金事宜簽訂協(xié)議書，被告已經(jīng)取得了相關(guān)環(huán)評(píng)及許可證，但被告仍逾期支付租金，顯屬違約，故對(duì)于被告的該項(xiàng)辯稱，于法無據(jù)，本院不予采信。關(guān)于違約金，原告根據(jù)合同約定主張六個(gè)月租金的解約違約金及1,000元/日的延遲付款違約金，訴訟中，被告認(rèn)為違約金標(biāo)準(zhǔn)過高且不應(yīng)當(dāng)支付兩筆違約金。本院認(rèn)為，原告主張的違約金金額過高，綜合本案的實(shí)際情況，酌定被告支付原告相當(dāng)于三個(gè)月租金解約違約金，鑒于雙方的履約情況，對(duì)原告主張的逾期付款的遲延履行違約金，本院不再支持。關(guān)于律師費(fèi)，根據(jù)《拖欠租金的還款協(xié)議書》約定，被告自愿承擔(dān)逾期租金導(dǎo)致原告訴至法院產(chǎn)生的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等費(fèi)用，現(xiàn)原告據(jù)此主張律師費(fèi)，本院認(rèn)為，上述費(fèi)用符合雙方的約定，本院予以支持。為避免當(dāng)事人訟累，本院對(duì)保證金一并處理，被告支付欠付款項(xiàng)后原告返還租賃保證金。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百二十六條規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海理工科技園有限公司與被告伊某醫(yī)藥科技(上海)有限公司簽訂的《房屋租賃合同》、《關(guān)于租用房屋的補(bǔ)充協(xié)議》于2019年7月2日解除；
　　二、被告伊某醫(yī)藥科技(上海)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)搬離向原告上海理工科技園有限公司承租的上海市楊浦區(qū)翔殷路XXX號(hào)10號(hào)樓A獨(dú)立辦公樓一層房屋，并將上述房屋返還給原告上海理工科技園有限公司；
　　三、被告伊某醫(yī)藥科技(上海)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海理工科技園有限公司至2019年7月2日欠付的房租300,648.5元；
　　四、被告伊某醫(yī)藥科技(上海)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海理工科技園有限公司自2019年7月3日至實(shí)際搬離上海市楊浦區(qū)翔殷路XXX號(hào)10號(hào)樓A獨(dú)立辦公樓一層房屋之日止，按照每天2,340.5元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的房屋使用費(fèi)；
　　五、被告伊某醫(yī)藥科技(上海)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海理工科技園有限公司違約金213,570.62元；
　　六、被告伊某醫(yī)藥科技(上海)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海理工科技園有限公司律師費(fèi)21,000元；
　　七、原告上海理工科技園有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告伊某醫(yī)藥科技(上海)有限公司租賃保證金137,787.5元；
　　八、原告上海理工科技園有限公司其余訴訟請(qǐng)求，不予支持。
　　如果未按生效判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)5,087元(已減半收取)，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)3,707元，兩項(xiàng)合計(jì)8,794元，由原告上海理工科技園有限公司負(fù)擔(dān)1,409元，由被告伊某醫(yī)藥科技(上海)有限公司負(fù)擔(dān)7,385元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：龔立瓊

書記員：史晨璐