原告：上海煙草集團松江煙草糖酒有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：徐豪淵，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：張磊，上海磊天律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：李莉，上海磊天律師事務(wù)所律師。
　　被告：周阜光，男，1972年1月31日生，漢族，住浙江省。
　　委托訴訟代理人：周君理，上海小城律師事務(wù)所律師。
　　第三人：陳良，男，1973年10月22日生，漢族，住浙江省永嘉縣。
　　委托訴訟代理人：張暉，上海坤禾律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：鄭飛，上海坤禾律師事務(wù)所律師。
　　原告上海煙草集團松江煙草糖酒有限公司與被告周阜光房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年4月3日立案后，依法適用簡易程序?qū)徖?。審理中，本院?jù)被告申請追加陳良作為第三人參加訴訟。后因案情復(fù)雜，本案轉(zhuǎn)為適用普通程序。本案于2018年8月7日、11月15日兩次公開開庭進行審理。原告上海煙草集團松江煙草糖酒有限公司的委托訴訟代理人李莉、被告周阜光的委托訴訟代理人周君理、第三人陳良的委托訴訟代理人張暉兩次均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海煙草集團松江煙草糖酒有限公司向本院提出訴訟請求：1、被告搬離并向原告返還上海市松江區(qū)葉榭鎮(zhèn)三角地商業(yè)中心87號部分房屋(以下簡稱“系爭房屋”)；2、被告向原告支付房屋占有使用費(按1.5元每日每平米、共1,955平方米之標(biāo)準(zhǔn)，從2018年1月11日計算至實際搬離之日止)。審理中，因被告于2018年5月31日搬離并向原告返還系爭房屋，故原告撤回上述第1項訴訟請求，并變更上述第2項訴訟請求為：被告支付原告房屋占有使用費413,482.5元【1.5元每日每平米×1,955平方米×141天(2018年1月11日至2018年5月31日)】。事實和理由：2013年5月16日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》一份，約定被告向原告承租系爭房屋，租期自2013年6月15日至2017年12月31日止。除原告同意被告續(xù)租外，被告應(yīng)在合同期限屆滿后10日內(nèi)返還系爭房屋，未經(jīng)原告同意逾期返還的，每逾期一日，被告應(yīng)按1.5元每平方米向原告支付占有使用費?，F(xiàn)被告逾期于2018年5月31日返還房屋，遂涉訴。
　　被告辯稱：首先，被告承租系爭房屋系為經(jīng)營“歐特福精品超市”所用，合同履行過程中，被告將該超市轉(zhuǎn)讓給第三人經(jīng)營，由第三人使用系爭房屋，故應(yīng)由第三人承擔(dān)支付房屋占有使用費的義務(wù)；其次，原告主張1.5元每日每平方米的房屋占有使用費標(biāo)準(zhǔn)沒有依據(jù)，因合同無效，原告僅得參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)主張房屋占有使用費；再次，因原告曾對包括系爭房屋在內(nèi)的整體進行裝修，影響系爭房屋使用，故原告曾與第三人協(xié)商一致減免四個月的租金；最后，因在本案審理中，被告曾于2018年5月10日同意將系爭房屋返還給原告，故房屋占有使用費僅應(yīng)計算至2018年4月30日止。
　　第三人述稱：因第三人與被告就“歐特福精品超市”達(dá)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，故應(yīng)由第三人承擔(dān)租賃合同項下的義務(wù)。2016年12月至2017年6月，原告對系爭房屋在內(nèi)的整個商場翻建，嚴(yán)重影響經(jīng)營，故要求減免期間的租金，原告主張的1.5元每日每平米房屋占有使用費標(biāo)準(zhǔn)不合理。
　　經(jīng)審理查明：2013年5月16日，原、被告簽有《房屋租賃合同》一份，約定被告向原告承租系爭房屋，建筑面積為1,955平方米，租期自2013年6月15日至2017年12月31日，租賃期滿被告應(yīng)如期返還系爭房屋和有關(guān)設(shè)施。年租金為93萬元，房屋租賃及安全生產(chǎn)風(fēng)險保證金155,000元，租賃關(guān)系終止時，該保證金無息歸還被告。水、電費由被告承擔(dān)，原告負(fù)責(zé)代收代繳，每月結(jié)清。除原告同意被告續(xù)租外，被告應(yīng)在租期屆滿后10日內(nèi)返還系爭房屋和有關(guān)設(shè)施設(shè)備，逾期返還的，每逾期一日，被告應(yīng)按1.5元每平方米向原告支付占用期間的使用費。合同另對其他事項進行了約定。
　　2016年4月19日，周光線作為被告的代理人與第三人簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》一份，約定被告將“歐特福精品超市”的所有資產(chǎn)以100萬元轉(zhuǎn)讓給第三人，被告支付給原告的155,000元押金歸第三人所有。合同另對其他事項進行了約定。
　　2018年5月10日，被告至本院表述，同意盡快交接系爭房屋，但因第三人實際使用，故需要第三人參與交接事宜。
　　2018年5月31日，原告及第三人簽訂《租賃(房屋)場地退還交接書》，雙方確認(rèn)完成交接手續(xù)，原告收回系爭房屋。
　　另查明：上海市松江區(qū)葉榭鎮(zhèn)人民政府及上海市松江區(qū)葉榭鎮(zhèn)村鎮(zhèn)建設(shè)管理辦公室于2008年1月4日出具《關(guān)于松江煙糖公司超市房屋情況說明》一份，稱三角地商住用房由上海民葉城鎮(zhèn)建設(shè)有限公司實施建設(shè)并銷售，限于土地指標(biāo)等因素，無法辦理房產(chǎn)證，松江煙糖公司于2001年8月購買上述房屋。
　　審理中，原告確認(rèn)收到被告支付的保證金155,000元；各方均確認(rèn)2017年12月31日前的房屋占有使用費均已結(jié)清。
　　審理中，第三人提供了一份錄像，欲證明系爭房屋在內(nèi)的整個商場于2016年12月至2017年6月進行翻建，影響經(jīng)營，要求對系爭的房屋占有使用費予以減免。被告對該證據(jù)的真實性認(rèn)可。原告對該證據(jù)的真實性無法確認(rèn)，并認(rèn)為即使真實，也未影響系爭房屋的正常使用，另2016年12月至2017年6月的租金已經(jīng)結(jié)清，不同意減免房屋占有使用費。
　　以上事實，有房屋租賃合同、股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、詢問筆錄、租賃(房屋)場地退還交接書等證據(jù)證實，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，鑒于系爭房屋不具備房產(chǎn)證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故原、被告簽訂的房屋租賃合同應(yīng)屬無效。本案中，盡管在合同履行過程中，被告與第三人就承租系爭房屋的權(quán)利義務(wù)進行了內(nèi)部約定，但該約定并未對原告產(chǎn)生約束，現(xiàn)原告根據(jù)合同相對性原理向被告主張相關(guān)權(quán)利，主體并無不適格之情形?，F(xiàn)原告要求被告按照1.5元每日每平方米的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費，其依據(jù)為合同約定的“逾期返還的，每逾期一日，應(yīng)按1.5元每平方米支付占用期間的使用費”條款，而該條款顯然具有違約金性質(zhì)，而無效合同自無違約金適用之前提，故本院對原告所主張的使用費標(biāo)準(zhǔn)不予認(rèn)可。盡管如此，在合同無效的情況下，原告依然可以參照雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)(即每年93萬元)主張房屋占有使用費。就計算房屋占有使用費的時間段而言，原告主張自2018年1月11日至2018年5月31日止，具有事實依據(jù)且于法無悖，本院予以確認(rèn)。被告及第三人一則認(rèn)為，起算點不應(yīng)自2018年1月11日起算，因各方存在協(xié)商免除租金事宜，故應(yīng)自2018年4月11日起算；二則認(rèn)為，雖系爭房屋確實于2018年5月31日交還，但系因原告原因造成實際返還時間延誤，故應(yīng)計算至2018年4月30日止。就此，本院認(rèn)為，首先，被告誠于2018年5月10日陳述同意盡快交接系爭房屋，但鑒于交接行為實于2018年5月31日完成，且被告未能舉證證明原告延遲領(lǐng)受，故對被告的該項抗辯，本院難以支持；其次，本案爭訟的房屋占有使用費系2018年1月11日至2018年5月31日時段內(nèi)，而被告要求減免租金的依據(jù)為系爭房屋在內(nèi)的整個商場翻修造成營業(yè)損失，根據(jù)在案證據(jù)，翻修的起始節(jié)點均早于2018年，故被告的主張實質(zhì)上是要求減免本案爭訟范圍以外的、各方業(yè)已結(jié)算完畢的已付款項，在被告未能舉證證明雙方曾對兩者的抵扣事宜達(dá)成一致的情況下，該主張并不能構(gòu)成有效抗辯。綜上，被告應(yīng)以年租金93萬元之標(biāo)準(zhǔn)支付原告2018年1月11日至2018年5月31日房屋占有使用費364,250元(計算方式：4個月另21天，即930,000元÷12月×4月+930,000元÷360日×21日)。
　　就被告提出保證金155,000元于本案中一并抵扣的意見，鑒于本案各方當(dāng)事人對此事項均無異議，故本院予以準(zhǔn)許。
　　據(jù)此，根依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、第八十八條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告上海煙草集團松江煙草糖酒有限公司與被告周阜光于2013年5月16日簽訂的《房屋租賃合同》無效；
　　二、被告周阜光于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海煙草集團松江煙草糖酒有限公司房屋占有使用費209,250元(已扣除保證金155,000元)。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費7,502元，由原告上海煙草集團松江煙草糖酒有限公司負(fù)擔(dān)738元(已付80元，剩余658元于本判決生效之日起七日內(nèi)支付本院)，由被告周阜光負(fù)擔(dān)6,764元(于本判決生效之日起七日內(nèi)支付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：張林琪

書記員：方美玲