原告(反訴被告)：上海灣洋物業(yè)服務有限公司，注冊地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：林友威，執(zhí)行總裁。
　　委托訴訟代理人：馬玉成，上海雄琴律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海晶翔酒店有限公司，住所地上海市長寧區(qū)。
　　法定代表人：蔡弘志，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：楊寅，男。
　　原告(反訴被告，以下簡稱原告)上海灣洋物業(yè)服務有限公司與被告(反訴原告，以下簡稱被告)上海晶翔酒店有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年2月2日立案后，經(jīng)雙方當事人申請，依法適用簡易程序審理。被告于2019年4月15日提出反訴，本院受理后與本訴合并審理，于2019年5月6日、7月24日公開開庭進行了審理。原告上海灣洋物業(yè)服務有限公司的委托訴訟代理人馬玉成、被告上海晶翔酒店有限公司的委托訴訟代理人楊寅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告上海灣洋物業(yè)服務有限公司向本院提出本訴訴訟請求：1.確認原、被告于2017年1月9日簽訂的租賃合同于2018年12月31日解除；2.判令被告支付原告拖欠的租金799,320.06元(每月每平米188.43元*1,414平米*3個月)、滯納金143,874元(按每日千分之三的標準，以每月欠付租金為本金，當月的1日為起算日期計算至2018年12月31日)、違約金799,320.06元、免租期租金761,269.32元(按照2017年標準計算三個月租金)；3.判令被告支付2019年1月1日至2019年1月16日期間的占有使用費275,040元(按照日租金的兩倍計算，每月每平米188.43元)；4.判令被告支付恢復原狀的拆除費用200,000元；5.判令被告支付逾期遷移或注銷注冊地址的違約金(按日租金的3倍標準計算，自2019年2月1日起支付至實際遷移或注銷之日止)；6.判令被告已經(jīng)支付的租賃保證金507,512.88元歸原告所有，不再返還。事實與理由：2017年1月9日，原、被告簽訂房屋租賃合同，約定原告將上海市長寧區(qū)中山西路XXX號一幢4層房屋(以下簡稱涉訟房屋)出租給被告經(jīng)營月子會所，租賃期限自2017年3月1日至2026年6月30日，原告給予被告3個月免租期。租賃合同約定被告拖欠租金或其他費用累計逾期超過30天的，原告有權解除合同。合同簽訂后，原告依約交付房屋，被告入駐并開業(yè)經(jīng)營。2018年12月21日，因被告拖欠租金，原告發(fā)函通知被告于2018年12月31日解除合同，并要求被告返還房屋。2019年1月17日，原告收回涉訟房屋。被告所欠租金等費用尚未支付。
　　被告上海晶翔酒店有限公司本訴辯稱并反訴訴稱，被告承租涉訟房屋后，自2017年9月起涉訟房屋對面的長寧體操中心開始施工，自2018年11月起涉訟房屋樓下第二、三層開始裝修，上述兩處施工、裝修導致噪音、揚塵、夜間施工等問題。被告無法正常使用涉訟房屋用于月子會所經(jīng)營。原告對于被告租賃涉訟房屋用于經(jīng)營月子會所是明知的，現(xiàn)原告未依約提供能夠進行正常商業(yè)使用的房屋，故被告無需支付租金。關于原告的第一項訴請，同意解除合同，但系原告單方違法解除，合同解除的日期應當為2019年1月16日。被告不存在違約，不同意支付第二項訴請中的租金、免租期租金、滯納金及違約金。對于第二項訴請中租金金額、免租期租金金額無異議。不同意支付占有使用費，原告主張的占有使用費標準過高，應根據(jù)實際損失進行調整。不同意支付復原費用、逾期遷移的違約金，亦不同意原告沒收保證金。原告所主張的違約金及滯納金標準過高。被告認為原告未能約束制止第三方在正常休息期間的裝修施工行為，嚴重影響了被告的業(yè)務，導致被告的客戶紛紛要求解除合同并退款賠償。原告單方解除租賃合同系違法解除，現(xiàn)被告向本院提出反訴訴請：1.判令原告賠償被告客戶退款損失909,368元；2.判令原告返還被告支付的2019年1月水電費23,343.84元。
　　原告上海灣洋物業(yè)服務有限公司反訴辯稱，不同意被告的第一項訴請，該訴請無合同及法律依據(jù)。同意被告的第二項訴請。
　　本案當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對于雙方無異議的租賃合同、不動產登記簿、同意轉租證明、停水停電函、拆除合同等證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：
　　2017年1月9日，原告(甲方)與上海晶翔健康管理咨詢有限公司(乙方)簽訂房屋租賃合同一份，約定乙方承租甲方可依法租賃的涉訟房屋；甲方并非項目產權所有人，甲方在租賃該單元給乙方時，同時出具了產權人的產證復印件及轉租證明；乙方租賃涉訟房屋作為授權經(jīng)營的母嬰護理品牌的商業(yè)經(jīng)營使用；涉訟房屋建筑面積為1,414平方米；租期自2017年3月1日起至2026年6月30日，甲方應于2017年3月1日交付房屋；甲方同意給予乙方自交付日起3個月的裝修期，裝修期內乙方須按甲方約定的費用繳交；2017年3月1日至2018年2月28日期間的月固定租金標準為179.46元/月/平方，2018年3月1日至2019年2月28日期間的月固定租金標準為188.43元/月/平方，各期租金以兩個租賃月為一個交租期，乙方應在每個交租期末月的20日前向甲方一次性足額支付下個交租期租金；為扶持乙方經(jīng)營，甲方同意給予乙方首期租金優(yōu)惠，首期租金應于房屋交付之日支付，租金期間為交付日至2017年7月31日，租金金額為507,512.88元；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，則乙方需按未付租金日千分之三支付違約金；乙方應于合同簽署之日起15個工作日內，向甲方支付507,512.88元作為房屋租賃保證金；如因乙方單方面提出解除合同或違反合同其他約定，而致甲方行使解除合同權利，甲方可全部沒收保證金無須歸還乙方；乙方如未經(jīng)甲方書面同意而逾期不交還涉訟房屋，乙方除應每日按照租賃期屆滿或合同終止之時固定日租金標準的二倍支付占用使用費外，還應承擔占用期間的物業(yè)管理費、水、電等一切其他費用；乙方如對涉訟房屋進行了裝修、增建、增設或改建，應根據(jù)甲方的要求在租賃期滿或合同提前終止前將涉訟房屋恢復原狀，由此發(fā)生的費用由乙方承擔，如乙方逾期未恢復原狀，甲方可以代為處理或聘請第三方代為處理，由此發(fā)生的一切費用由乙方承擔，甲方有權向乙方追索或于保證金中扣除該費用；乙方不得以本項目其他租戶對本項目內其他單元的符合本項目管理規(guī)定的裝修、增建、增設或改建對其造成影響為由拒付或延遲支付到期應付的租金和物業(yè)管理費等各項費用，亦不得以此為由向甲方要求變更或減少本合同中約定的租金、物業(yè)管理費等各項費用；甲、乙雙方同意，有下列情況之一的，非違約方可書面通知違約方解除合同，違反合同的一方，應向另一方按違約時固定月租金的三倍支付違約金(如甲方違約，除應該退還乙方所付保證金外，再按固定月租金的三倍支付違約金，如乙方違約，甲方?jīng)]收乙方所付保證金，另乙方在支付違約時固定月租金的三倍支付違約金)，給對方造成損失時，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應賠償由此造成的損失與違約金的差額部分：……(6)乙方逾期不支付租金或其他應付費用，累計逾期付款超過30日的或累計3次遲延履行支付義務的……(第11-2條)；若出現(xiàn)合同規(guī)定情形行使解除合同之權利的，守約方有權依據(jù)前述約定要求違約方承擔違約金，并有權要求違約方在合同終止后7日內按第一個固定月租金標準與6個月的乘積相應計算(如甲方違約還應退還乙方已支付的保證金，如乙方違約還應補交首期租金優(yōu)惠)(第11-3條)；乙方應當于合同租賃期滿、或合同解除、撤銷或確認無效后的30日內辦妥以涉訟房屋為注冊地址或經(jīng)營地址的工商注銷或變更手續(xù)并且不再使用該地址，否則每逾期一天，應按照租賃期屆滿或合同終止之時固定日租金標準的三倍向甲方支付占用使用費；乙方逾期支付裝修押金、物業(yè)管理費、水費、電費、煤氣/天然氣費、垃圾清運費、通訊費、空調費用或本合同附件所列設施和設備的開通或使用的費用或本合同附件所列的任何費用，每逾期一天，則應按逾期支付之款項的0.1%支付滯納金。
　　上海市長寧區(qū)中山西路XXX號1幢房屋(含涉訟房屋)的權利人為上海綠庭企業(yè)發(fā)展有限公司。
　　2017年5月13日，上海綠庭企業(yè)發(fā)展有限公司出具同意轉租證明，載明其作為上海市長寧區(qū)中山西路XXX號1幢房屋的所有權人，基于其與原告所簽訂的租賃合同，同意原告將涉訟房屋轉租給上海晶翔健康管理咨詢有限公司使用。
　　2018年3月22日，上海晶翔健康管理咨詢有限公司更名為上海晶翔酒店有限公司。
　　2018年12月26日，原告在涉訟房屋門上張貼解除合同告知函，告知函載明因被告未按照合同約定的時間支付2018年10月1日至2019年1月31日的兩期租金，原告通知被告合同于2018年12月31日解除，要求被告于解除之日17時前搬離涉訟房屋。被告于2018年12月26日收到張貼的告知函。
　　2019年1月，被告搬離涉訟房屋后原告將涉訟房屋另行出租給他人。
　　審理中，原告提供灣流國際綠洲大廈項目拆除合同、建設銀行網(wǎng)上銀行電子回單、綠洲大廈聯(lián)合辦公室項目裝飾工程合同以及上海廣域建筑裝飾工程有限公司(以下簡稱廣域公司)出具的聲明函，證明原告為涉訟房屋的拆除工程支付200,000元，因原告與廣域公司系長期合作關系，故原告將200,000元的工程款于2019年1月29日與綠洲大廈裝飾工程部分結算款一并支付給廣域公司。被告對于上述證據(jù)的真實性無異議，但對關聯(lián)性不認可，被告對涉訟房屋進行了大量裝修，后被原告安排拆除，但具體拆除情況被告不清楚。
　　被告提交了退款協(xié)議、收條、收據(jù)、易生支付特約商戶退款申請單、母嬰護理機構服務合同，證明原告的過錯嚴重影響了被告的業(yè)務，導致被告的客戶紛紛要求解除合同并退款賠償。原告對上述證據(jù)的真實性不予認可，存在退款日期早于退款協(xié)議落款日期的情況，且沒有退款轉賬銀行憑證，上述證據(jù)亦無法證明系原告的原因導致被告客戶退款。
　　本院認為，原、被告簽訂的租賃合同系當事人的真實意思表示，應為合法有效，雙方應當按照合同約定恪守履行。本案中雙方均主張對方存在違約行為。對此本院認為，被告作為承租方應當依約按時支付租金，現(xiàn)被告自2018年9月20日起未支付租金，顯屬違約，原告依照合同的約定享有單方解除的權利。被告主張因長寧體操中心以及涉訟房屋樓下的二、三層進行裝修，影響其正常使用涉訟房屋，故其有權不支付租金，原告系違約解除合同。首先，長寧體操中心裝修影響被告使用涉訟房屋無法歸責于原告；其次，涉訟房屋樓下二、三層的裝修自2018年11月才開始進行，被告于該裝修之前已經(jīng)發(fā)生遲延支付租金的情況；第三，雙方的租賃合同亦明確約定被告不得以大樓內其他單元裝修對其存在影響而拒付租金；最后，被告亦未提供證據(jù)證明上述裝修確實對其造成了影響。綜上，被告關于原告違約解除合同的主張，本院不予采信。
　　原告于2018年12月26日將解除函張貼在涉訟房屋門上，被告亦確認于當天收到該解除函，故原告要求確認雙方的租賃合同于2018年12月31日解除的訴請，本院予以支持。合同解除后，被告應當繼續(xù)履行支付合同租金義務。截止解除日，被告拖欠的租金金額為799,320.06元。關于滯納金的標準，本院認為以日萬分之五為宜。考慮到原告在被告欠付租金之后，按照合同約定行使了合同解除權，解除前的滯納金被告應當承擔，原告主張自每月1日起算至合同解除之日止并無不當，本院予以確認。據(jù)此計算，滯納金金額為24,512.48元。
　　解除后被告還應承擔合同解除的違約責任。關于原告主張的違約金、免租期租金、沒收租賃保證金以及逾期遷移或注銷注冊地址的違約金的訴請，其性質均為違約金，綜合被告的違約情況以及涉訟房屋已于2019年1月另行出租的事實等，本院認為沒收保證金以及支付免租期租金足以彌補原告的損失，對于原告要求支付違約金及逾期遷移或注銷注冊地址違約金的請求，本院難以支持。關于免租期租金的金額，考慮到被告已經(jīng)實際使用涉訟房屋的期限，本院調整金額為609,015元。
　　關于房屋占有使用費，被告于2019年1月16日搬離涉訟房屋，應當支付合同解除之后至搬離之日止的房屋占有使用費。關于使用費的金額，原告按照日租金的兩倍作為計算標準，被告主張標準過高，考慮本案實際情況，本院調整為137,520元。
　　關于拆除費用，根據(jù)合同的約定，相應的費用應當由被告承擔，現(xiàn)原告提供的灣流國際綠洲大廈項目拆除合同、建設銀行網(wǎng)上銀行電子回單、綠洲大廈聯(lián)合辦公室項目裝飾工程合同以及廣域公司出具的聲明函已經(jīng)可以形成證據(jù)鏈，證明拆除費用的實際發(fā)生，原告要求被告承擔拆除費用200,000元的訴請，本院予以支持。
　　關于被告的反訴訴請，如前所述，雙方的租賃合同系因被告的違約行為而解除，被告要求原告賠償客戶退款損失，缺乏依據(jù)，本院不予支持。被告請求原告返還水電費的訴請，原告并無異議，本院予以確認。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海灣洋物業(yè)服務有限公司與被告(反訴原告)上海晶翔酒店有限公司就上海市長寧區(qū)中山西路XXX號一幢4層房屋簽訂的《租賃合同》于2018年12月31日解除；
　　二、被告(反訴原告)上海晶翔酒店有限公司應于本判決生效之日起十日內向原告(反訴被告)上海灣洋物業(yè)服務有限公司支付租金799,320.06元、滯納金24,512.48元;
　　三、被告(反訴原告)上海晶翔酒店有限公司應于本判決生效之日起十日內向原告(反訴被告)上海灣洋物業(yè)服務有限公司支付免租期租金609,015元；
　　四、被告(反訴原告)上海晶翔酒店有限公司應于本判決生效之日起十日內向原告(反訴被告)上海灣洋物業(yè)服務有限公司支付房屋占有使用費137,520元；
　　五、被告(反訴原告)上海晶翔酒店有限公司應于本判決生效之日起十日內向原告(反訴被告)上海灣洋物業(yè)服務有限公司支付拆除費用200,000元；
　　六、被告(反訴原告)上海晶翔酒店有限公司已經(jīng)支付的租賃保證金507,512.88元歸原告(反訴被告)上海灣洋物業(yè)服務有限公司所有；
　　七、原告(反訴被告)上海灣洋物業(yè)服務有限公司應于本判決生效之日起十日內向被告(反訴原告)上海晶翔酒店有限公司退還2019年1月水電費23,343.84元；
　　八、駁回原告(反訴被告)上海灣洋物業(yè)服務有限公司其余本訴訴訟請求；
　　九、駁回被告(反訴原告)上海晶翔酒店有限公司其余反訴訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費17,345.34元，由原告(反訴被告)上海灣洋物業(yè)服務有限公司負擔6,978.69元，由被告(反訴原告)上海晶翔酒店有限公司負擔10,366.65元。
　　反訴案件受理費6,563.56元，由原告(反訴被告)上海灣洋物業(yè)服務有限公司負擔191.80元，由被告(反訴原告)上海晶翔酒店有限公司負擔6,371.76元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：吳怡聶

書記員：湯??慧