原告(反訴被告)：上海潤稼冷鏈物流有限公司，住所地上海市崇明區(qū)。
　　法定代表人：胡敏，副總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：陳剛，上海遠(yuǎn)東律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省阜陽市。
　　委托訴訟代理人：石遠(yuǎn)，上海漢路律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：李白揚(yáng)，上海漢路律師事務(wù)所律師。
　　原告上海潤稼冷鏈物流有限公司(以下簡稱潤稼公司)訴被告張某某租某合同糾紛一案，本院于2018年9月3日立案后，依法適用簡易程序進(jìn)行審理。審理中，張某某于同年9月18日對(duì)潤稼公司提出反訴，經(jīng)審查，本院予以受理并合并審理。后于2018年9月25日公開開庭進(jìn)行了審理，原告(反訴被告)委托訴訟代理人陳剛、被告(反訴原告)張某某及其委托訴訟代理人石遠(yuǎn)、李白楊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告潤稼公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：判令張某某支付潤稼公司租金5,000元。事實(shí)和理由：2017年末，潤稼公司與張某某簽訂《貨物冷藏、租某合同書》，約定張某某承租潤稼公司租某的冷藏倉庫，租某期自2018年1月1日至2019年12月31日，年租金60,000元，并約定張某某對(duì)該冷庫享有半年免租期。按照合同約定，張某某應(yīng)于2018年8月5日前支付2018年7月租金，然經(jīng)潤稼公司多次催討，均遭拒，故涉訴。
　　潤稼公司為證明其訴稱的事實(shí)，向本院提交了如下證據(jù)材料：
　　1、《貨物冷藏、租某合同書》1份，證明潤稼公司與張某某確實(shí)簽訂了正式的冷庫租某合同，約定了租某位置、進(jìn)出庫程序、租金標(biāo)準(zhǔn)等。合同第四條第一款明確約定了貨物由潤稼公司搬運(yùn)，如需進(jìn)出庫，由張某某通知潤稼公司，所以沒有張某某通知的情況下潤稼公司無法主動(dòng)履行。
　　2、照片1組，證明潤稼公司已經(jīng)按照合同約定提供了冷藏條件。
　　3、簽約時(shí)的照片，證明簽約過程不存在遮擋合同的情況。
　　4、微信群截屏，證明2017年12月31日潤稼公司建立了微信群，所有承租戶都是微信群成員，潤稼公司也公開了相關(guān)的聯(lián)系人，如果有凍品需要冷藏，可以通過微信群聯(lián)系相關(guān)人員。
　　5、冷庫租某合同及租金發(fā)票，證明涉案冷庫系潤稼公司向案外人租某，潤稼公司享有轉(zhuǎn)租權(quán)，并已向案外人支付租金。
　　被告(反訴原告)張某某訴稱及辯稱，雙方簽約時(shí)潤稼公司存在欺詐行為，簽約后潤稼公司也未及時(shí)向張某某提供合同的正式文本，導(dǎo)致張某某認(rèn)為簽署的是意向協(xié)議而非正式合同，且潤稼公司并未告知張某某租某的冷庫地址，押金金額及租金支付方式等情況，雙方也未辦理過冷庫交接手續(xù)，合同未實(shí)際履行，故向本院提出反訴請(qǐng)求：1、解除反訴原告張某某與反訴被告潤稼公司簽訂的《貨物冷藏、租某合同書》；2、反訴被告潤稼公司支付反訴原告張某某違約金144,000元。
　　被告(反訴原告)張某某為證明其辯稱及反訴的事實(shí)，向本院提交了如下證據(jù)材料：
　　1、《貨物冷藏、租某合同書》1份，證明合同中存在約定解除合同的條款。
　　2、合同申領(lǐng)表1份，證明張某某2018年9月13日才拿到的涉案合同。
　　3、簽約現(xiàn)場照片，證明簽約時(shí)合同文本有回形針夾著，導(dǎo)致張某某不能看到合同的全部內(nèi)容，同時(shí)潤稼公司沒有對(duì)合同中的格式條款盡到提醒義務(wù)。
　　4、光盤1份，證明潤稼公司提供的張某某鋪位的照片中的位置已經(jīng)沒有信息。另案反訴原告牛明明的位置也已經(jīng)換成他人。潤稼公司已經(jīng)將冷庫位置出租給他人，存在一庫多租的情況，也證明潤稼公司沒有出租的能力。
　　5、光盤1份，證明潤稼公司僅是為了起訴才安排了位置信息，之前沒有明確具體的租某區(qū)域。
　　6、工商內(nèi)檔，證明冷庫所有權(quán)人是上海長興島漁港有限公司(以下簡稱漁港公司)，潤稼公司沒有代理或者轉(zhuǎn)租的權(quán)限。
　　反訴被告潤稼公司辯稱，潤稼公司為了履行與眾多租某客戶的冷庫租某協(xié)議，故潤稼公司與漁港公司在2017年11月簽訂了《冷庫租某合同》，總共租某冷庫面積29,940平方米，其中庫區(qū)實(shí)際使用面積19,960平方米，潤稼公司一共與112家租戶簽訂了租某協(xié)議，簽訂的租某總面積為11,700平方米，具體面積從50平方米至2,500平方米不等，潤稼公司為了完成對(duì)眾多商戶的約定使冷庫具備運(yùn)行條件，在硬件和軟件上都投入了大量的人力和物力，對(duì)冷庫按客戶要求進(jìn)行了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并且為了更好服務(wù)客戶，購買了冷庫管理軟件，還專門配備了鏟車、冷藏車等設(shè)備，同時(shí)為漁港冷庫配置了管理團(tuán)隊(duì)和幾十名工作人員。潤稼公司為了冷凍市場投入巨大，現(xiàn)如果張某某堅(jiān)持要求單方面解除合同，其必須承擔(dān)因單方面解除合同所導(dǎo)致的潤稼公司的所有損失。故變更訴請(qǐng)為：1、要求張某某支付2018年1月至判決合同解除之日的租金；2、要求張某某支付自合同判決解除之日至2019年12月31日按照冷庫租金的80%計(jì)算的違約金。
　　反訴被告潤稼公司提供的證據(jù)同本訴提供的證據(jù)一致。
　　張某某對(duì)潤稼公司提供的證據(jù)的質(zhì)證意見：對(duì)證據(jù)一認(rèn)為簽字是張某某簽的，但是簽訂的時(shí)候潤稼公司沒有蓋章，張某某簽字后潤稼公司就將合同收走了，合同沒有騎縫章，所以無法核實(shí)真?zhèn)?。合同沒有寫明冷庫的具體位置，也沒有明確張某某的鋪位。對(duì)證據(jù)二認(rèn)為潤稼公司不能提供原件，不能證明形成時(shí)間。對(duì)證據(jù)三認(rèn)為潤稼公司不能提供原件，也看不清合同內(nèi)容，對(duì)真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性均無法認(rèn)可。對(duì)證據(jù)四真實(shí)性無法核實(shí)，對(duì)證明目的，認(rèn)為在微信群里通知不能算正式通知，雙方在合同中已經(jīng)明確了張某某的聯(lián)系方式，微信群的通知對(duì)象不能確定，不能證明張某某在微信群內(nèi)。對(duì)證據(jù)五認(rèn)為合同沒有出租方蓋章，租某物是否為本案系爭的租某物，無法核實(shí)。
　　潤稼公司對(duì)張某某提供的證據(jù)的質(zhì)證意見：對(duì)證據(jù)一認(rèn)為張某某屬于擅自解除合同，應(yīng)適用涉案合同第六條第四款，需向潤稼公司支付違約金。該合同確實(shí)是格式合同，但附件二是單獨(dú)的協(xié)議，張某某簽署合同時(shí)可以看到這些內(nèi)容。優(yōu)惠政策不屬于有兩種以上解釋的格式條款，沒有限制對(duì)方權(quán)利。對(duì)證據(jù)二，張某某確實(shí)是在2018年9月13日才申領(lǐng)合同，潤稼公司已經(jīng)在張某某申領(lǐng)后及時(shí)將合同交給對(duì)方。對(duì)證據(jù)三補(bǔ)充事實(shí)，因?yàn)槊總€(gè)商戶同時(shí)簽訂了鋪位租某合同和冷庫租某合同，所以用回形針夾著是擔(dān)心把合同混淆，而且從照片來看不存在遮擋，作為完全民事行為能力人完全可以把回形針拿掉再翻看合同。對(duì)證據(jù)四光盤1，因?yàn)槔鋷焓怯蓾櫦诠窘y(tǒng)一管理和堆放，張某某也從未存放過貨物，故作調(diào)整沒有不當(dāng)之處。對(duì)證據(jù)五光盤2，不符合實(shí)際情況，銘牌是早就已經(jīng)做好的，如果承租戶要放置貨物，潤稼公司就在貨物旁邊的柱子上貼上銘牌。對(duì)證據(jù)六工商內(nèi)檔的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為潤稼公司簽訂了租某合同，從漁港公司取得冷庫并約定可以轉(zhuǎn)租，而且已經(jīng)按約支付了前三季度的租金。
　　本院對(duì)雙方無爭議的證據(jù)確認(rèn)對(duì)本案具有證明力并在卷佐證。
　　經(jīng)審理本院認(rèn)定事實(shí)如下：2017年11月17日，潤稼公司與漁港公司簽訂《冷庫租某合同》，約定由潤稼公司租某漁港公司位于崇明區(qū)長興鎮(zhèn)漁港環(huán)路XXX弄XXX號(hào)漁港園區(qū)內(nèi)的低溫冷庫，租某期限為3年，潤稼公司可轉(zhuǎn)租。后，潤稼公司作為甲方，張某某作為乙方，簽訂了《貨物冷藏、租某合同書》，該合同第一條第1款約定乙方使用甲方冷庫類別為冷凍冷藏，租用方式為按面積(50平方米的倍數(shù)起租)，租用冷庫面積為50平方米。租用期限自2018年1月1日至2019年12月31日，自租某起始日前七日內(nèi)，乙方向甲方支付押金，押金按200元/平方米計(jì)算；冷藏倉儲(chǔ)費(fèi)按月結(jié)算，先用后付(于次月5日內(nèi)支付上月租金)。冷庫租金為100元/月/平方米；雙方辦理交接手續(xù)后，乙方貨物方能入庫。該合同第四條第1款約定，為保證冷庫安全，冷庫的庫門鑰匙由甲方統(tǒng)一保管，貨物進(jìn)、出庫由甲方負(fù)責(zé)搬運(yùn)，貨物的整理、堆放等操作由乙方自行負(fù)責(zé)。但貨物進(jìn)、出庫，乙方應(yīng)事先書面通知甲方工作人員屆時(shí)到冷庫現(xiàn)場進(jìn)行操作監(jiān)督。該合同第六條第2款約定，合同在履行過程中如有下述情形之一：(1)乙方入庫儲(chǔ)存違法違禁或可能損害倉庫安全或違反本合同約定的貨物；(2)乙方未經(jīng)甲方書面同意將所租用的庫位或庫房轉(zhuǎn)租給第三方，或?yàn)榈谌酱尕浳铮?3)乙方逾期15天尚未付清本合同第二條中約定的費(fèi)用；(4)乙方員工不按規(guī)范操作，危害冷庫正常運(yùn)行的；(5)乙方有其他違約行為，經(jīng)甲方書面提出后仍未立即糾正的，視為乙方嚴(yán)重違約，乙方已繳納的租金、押金，甲方不予退還，同時(shí)乙方還要承擔(dān)剩余租期租金80%的違約金，違約金不足彌補(bǔ)甲方損失的，乙方還應(yīng)額外賠償甲方損失。同時(shí)甲方有權(quán)單方解除本合同，并有權(quán)將所存儲(chǔ)的貨物折價(jià)變賣，所得貨物價(jià)款用于抵償乙方所欠的費(fèi)用及滯納金、違約金等，若有余款由甲方無息提存；若所得價(jià)款不足抵償所欠的費(fèi)用等時(shí)，甲方可繼續(xù)向乙方追償。第3款約定，甲方如未能按約提供冷庫，且在之后的30天寬限期后仍不能提供的，乙方有權(quán)通知甲方解除本協(xié)議，要求甲方返還押金，同時(shí)甲方還要承擔(dān)乙方剩余租期租金80%的違約金。第4款約定，本合同簽訂后任何一方擅自解除本合同，需向?qū)Ψ街Ц妒Ｓ嘧馄谧饨?0%的違約金，最少不應(yīng)少于三個(gè)月倉儲(chǔ)費(fèi)，并賠償由此給對(duì)方造成的損失。第八條約定，本合同自甲、乙雙方簽字蓋章后即生效。本合同一式四份，甲方持三份，乙方持一份。
　　同日，潤稼公司與張某某另簽訂補(bǔ)充協(xié)議，其中第一條冷庫費(fèi)用約定本市場將免費(fèi)提供漁港冷庫半年使用權(quán)。第二條此次優(yōu)惠政策要求客戶必須按照《貨物冷藏、租某合同書》的約定，履行完整合同內(nèi)容，不得中途退場，否則甲方將取消乙方第一款優(yōu)惠政策。
　　審理中，張某某表示合同簽訂后從未在冷庫中存放貨物，潤稼公司亦表示從未接到張某某要求存放貨物的通知。漁港公司出具證明，其注冊(cè)地址為崇明區(qū)長興鎮(zhèn)漁港環(huán)路XXX弄XXX號(hào)，冷庫的產(chǎn)證地址為崇明區(qū)長興鎮(zhèn)漁港環(huán)路XXX弄XXX-XXX號(hào)，上述兩個(gè)地址屬于同一園區(qū)內(nèi)地塊，且相互毗連。漁港公司實(shí)際交付潤稼公司冷庫的地址為崇明區(qū)長興鎮(zhèn)漁港環(huán)路XXX弄XXX-XXX號(hào)。
　　審理中，潤稼公司與張某某一致確認(rèn)開庭之日，即2018年9月25日為雙方合同解除日期。
　　本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)一為合同的性質(zhì)及效力。二是合同的履行是否需要原告的實(shí)際交付作為合同生效的條件。三是被告主張解除合同是否符合約定解除或法定解除的條件？如違約，約定的違約責(zé)任是否過高？四是原告在履行合同過程中是否存在違約的情形，應(yīng)否承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任？
　　針對(duì)爭議焦點(diǎn)一，潤稼公司認(rèn)為該合同及補(bǔ)充協(xié)議系經(jīng)過潤稼公司前期宣傳及招商會(huì)的形式最終經(jīng)雙方合意形成的合同文本，簽訂合同的過程公開透明，內(nèi)容符合行業(yè)行規(guī)，并無違法之處，故合法有效。張某某認(rèn)為該合同僅屬意向協(xié)議，理由為潤稼公司在招商時(shí)明確本次簽訂的合同系初步的意向，具體正式合同視簽約人數(shù)另行簽訂正式合同文本。其次，合同僅僅約定了租某的面積，未明確實(shí)際租某冷庫的具體位置，故該合同未具備履行的主要內(nèi)容，僅屬于初步的意向。本院認(rèn)為，通常情況下，意向書不像協(xié)議、合同那樣，一經(jīng)簽約不能隨意更改。意向書比較靈活，在協(xié)商過程中，當(dāng)事人各方可按各自的意圖和目的提出意見，在正式簽約前，可變更或補(bǔ)充。租某合同的內(nèi)容包括租某物的名稱、數(shù)量、用途、租某期限、租金及支付期限和方式等條款，本案雙方簽訂的合同已經(jīng)完全具備了租某合同的內(nèi)容，權(quán)利義務(wù)明確，對(duì)雙方均具有約束力，即使存在約定不明的情形，并不影響合同的效力。
　　針對(duì)爭議焦點(diǎn)二，張某某認(rèn)為該合同僅約定了需要冷庫的面積，而未明確所需面積冷庫的相應(yīng)位置，按照合同的約定雙方辦理交接手續(xù)后，張某某的貨物方能入庫，故還需潤稼公司指定交付。其還認(rèn)為該合同的生效應(yīng)以潤稼公司的交付為前提，現(xiàn)由于潤稼公司未實(shí)際交付構(gòu)成違約，張某某不應(yīng)承擔(dān)租金支付義務(wù)。潤稼公司認(rèn)為本案的冷庫租某應(yīng)區(qū)別于其他房屋租某。首先潤稼公司出租的對(duì)象眾多，而非張某某一人，出租的標(biāo)的物為冷庫中的某一區(qū)域。其次，整個(gè)冷庫的管理、運(yùn)行均由潤稼公司掌控，張某某只需根據(jù)自己的業(yè)務(wù)將貨物交存潤稼公司，雙方一旦簽訂合同，潤稼公司即有義務(wù)保證張某某享有約定的面積存放貨物，潤稼公司是否需要提前告知張某某具體的區(qū)域不影響合同的正常履行，而且在張某某未儲(chǔ)存貨物之前，潤稼公司還可以對(duì)租某區(qū)域作適當(dāng)調(diào)整，不論張某某是否儲(chǔ)存貨物，合同始終處于履行的狀態(tài)。因事實(shí)上張某某由于自身原因自始未向潤稼公司交存冷凍貨物，潤稼公司無過錯(cuò)。合同中“雙方辦理交接手續(xù)后，乙方貨物方能入庫”的交接手續(xù)是指貨物的交接。交接時(shí)雙方應(yīng)遵循國家“四個(gè)最嚴(yán)”的要求，即最嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，最嚴(yán)格的監(jiān)管、最嚴(yán)厲的處罰、最嚴(yán)肅的問題和國家食品安全和冷藏、冷凍食品監(jiān)督管理的規(guī)范要求及國家民族政策(如清真食品等)來履行義務(wù)。故潤稼公司交接手續(xù)必須按照“最嚴(yán)的監(jiān)管”來實(shí)施，張某某必須提供完整的“動(dòng)物檢疫合格證明”和車號(hào)、品名、數(shù)量、到達(dá)時(shí)間等信息，經(jīng)潤稼公司確認(rèn)后，由潤稼公司開具入庫單，方可憑入庫單入庫，這才是“交接手續(xù)”的完整含義。本院認(rèn)為，雙方一旦簽訂合同，潤稼公司就已經(jīng)受合同的約束，有義務(wù)確保張某某享有相應(yīng)面積的租某區(qū)域。雖然張某某自始未提供貨物儲(chǔ)存，但潤稼公司實(shí)際已按約向張某某預(yù)留了約定面積的租某區(qū)域。張某某未向潤稼公司儲(chǔ)存貨物并不能免除其支付租金的義務(wù)。因合同本身也未禁止?jié)櫦诠靖鶕?jù)實(shí)際情況可以對(duì)各承租人的區(qū)域作調(diào)整。結(jié)合冷庫租某行業(yè)習(xí)慣以及其他承租戶實(shí)際履行情況，張某某以潤稼公司未指定具體區(qū)域就行使解除權(quán)及免除租金支付義務(wù)，本院不予采信。
　　針對(duì)爭議焦點(diǎn)三，如爭議焦點(diǎn)二的論述，張某某主張合同解除沒有合同約定的解除條件，也無證據(jù)證明潤稼公司有根本性違約的法定情形，故張某某的單方面解除構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。張某某認(rèn)為即使其違約所導(dǎo)致的合同解除，合同約定的違約責(zé)任也過高，要求予以調(diào)整。本院認(rèn)為，首先，潤稼公司訴求目的系要求張某某能夠按約履行，并未主張解除合同即要求張某某承擔(dān)違約或賠償責(zé)任。但在審理中張某某提起反訴，要求解除合同，構(gòu)成根本性違約，其對(duì)訴訟風(fēng)險(xiǎn)本身也是明知的。雙方約定的違約責(zé)任意思明確，并不存在張某某認(rèn)為的格式條款爭議不明的解釋，且潤稼公司出租的冷庫本身也系從案外人處租某取得，其投入的租金、管理成本以及解除合同后不能確保及時(shí)再出租的風(fēng)險(xiǎn)客觀存在，故潤稼公司主張的取消租某前半年的租金及解除合同之后至合同到期期間按80%的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，無過高的情形，本院不作調(diào)整。
　　針對(duì)爭議焦點(diǎn)四，張某某認(rèn)為潤稼公司未按合同約定在簽訂合同之后將合同文本交付張某某存在違約，另，潤稼公司未向張某某指定租某區(qū)域?qū)е聫埬衬碂o法實(shí)際履行也構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本院認(rèn)為，潤稼公司未將合同文本及時(shí)交付張某某，存在不妥之處，但合同的成立和生效不以交付合同為條件，不影響合同的實(shí)際履行，張某某也沒有提供證據(jù)證明索要合同文本遭拒的情形。其次，對(duì)于潤稼公司是否應(yīng)向張某某指定明確的租某區(qū)域面積，合同未作明確約定，亦無證據(jù)顯示存貨遭拒的情況。結(jié)合冷庫儲(chǔ)存的慣例、潤稼公司對(duì)承租商戶建立的微信群以及部分商戶實(shí)際履行的情況，張某某未儲(chǔ)存貨物系自身原因。
　　綜上，潤稼公司與張某某簽訂的《貨物冷藏、租某合同書》系真實(shí)意思表示，合法有效，對(duì)雙方均具有約束力。即使合同中存在一定的瑕疵，但并不影響合同的正常履行，更不構(gòu)成約定解除或法定解除的條件，故張某某單方面主張解除構(gòu)成根本性違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。
　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十一條、第九十七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告張某某于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海潤稼冷鏈物流有限公司2018年1月1日至2018年9月25日期間的租金44,168.75元；
　　二、被告張某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海潤稼冷鏈物流有限公司違約金60,665元；
　　三、反訴原告張某某與反訴被告上海潤稼冷鏈物流有限公司簽訂的《貨物冷藏、租某合同書》于2018年9月25日解除；
　　四、反訴原告張某某其他訴訟請(qǐng)求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)2,396元，減半收取計(jì)1,198元，由被告張某某負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)1,600元，減半收取計(jì)800元，由反訴原告張某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　
　　
　　

審判員：周??健

書記員：朱麗娜