原告(反訴被告)上海潤星物業(yè)管理有限公司(以下簡稱潤星物業(yè))，住所地上海市。
　　法定代表人李微。
　　委托代理人曹鋒，上海市光大律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)上海長風(fēng)物業(yè)有限公司(以下簡稱長風(fēng)物業(yè))，住所地上海市。
　　法定代表人萬家明。
　　委托代理人段宗元、陳靚瑩，上海市朝華律師事務(wù)所律師。
　　第三人上海潤星投資管理有限公司(以下簡稱潤星投資公司)，住所地上海市隆德路XXX號二層A區(qū)。
　　法定代表人梁連彬。
　　委托代理人曹鋒，上海市光大律師事務(wù)所律師。
　　原告潤星物業(yè)與被告長風(fēng)物業(yè)、第三人潤星投資公司及反訴原告長風(fēng)物業(yè)與反訴被告潤星物業(yè)、第三人潤星投資公司房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員湯國榮獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了合并審理。原告(反訴被告)潤星物業(yè)的法定代表人李微及其委托代理人曹鋒，被告(反訴原告)長風(fēng)物業(yè)的委托代理人段宗元、陳靚瑩，第三人潤星投資公司的委托代理人曹鋒到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告潤星物業(yè)訴稱，潤星物業(yè)系潤星投資公司的全資子公司。2013年，由潤星投資公司作為實(shí)際承租人使用上海市普陀二村XXX號(以下簡稱系爭房屋)。2017年1月1日,潤星物業(yè)與長風(fēng)物業(yè)就租賃系爭房屋續(xù)簽了《房屋租賃協(xié)議書》。由于系爭房屋因歷史原因存在違章擴(kuò)建,街道等相關(guān)部門多次要求清退并拆除。2017年年初,潤星物業(yè)按要求清退了租借房的所有人員。2018年1月5日，根據(jù)政府部門下達(dá)的《責(zé)令整改告知書》,潤星物業(yè)積極配合將相關(guān)違章擴(kuò)建部分拆除。依長風(fēng)物業(yè)承諾,拆除違章擴(kuò)建后,給予潤星物業(yè)有解除合同的權(quán)利及獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利,但潤星物業(yè)與長風(fēng)物業(yè)多次交涉，未果。為了維護(hù)自身的合法權(quán)益,潤星物業(yè)特提起訴訟,請求依法判令：1、雙方簽訂的房屋租賃合同于2018年4月16日解除;2、長風(fēng)物業(yè)補(bǔ)償潤星物業(yè)清退費(fèi)用人民幣18萬元(以下幣種均為人民幣);3、長風(fēng)物業(yè)補(bǔ)償潤星物業(yè)裝修、設(shè)備、設(shè)施損失暫計(jì)300萬元;4、長風(fēng)物業(yè)返還押金10萬元；5、本案訴訟費(fèi)由長風(fēng)物業(yè)承擔(dān)。
　　被告長風(fēng)物業(yè)辯稱，同意解除合同，但根據(jù)原告的函件，解除日應(yīng)為2018年4月18日。亦同意補(bǔ)償潤星物業(yè)18萬元。因最初的承租人為案外人董某某，并由其支付押金10萬元，無依據(jù)將押金退還給潤星物業(yè)。潤星物業(yè)承租期間不存在裝修、設(shè)施、設(shè)備的損失，且損失不明確，故不同意原告訴訟請求，由于潤星物業(yè)仍占用系爭房屋，現(xiàn)提出反訴。
　　反訴原告長風(fēng)物業(yè)訴稱，根據(jù)《房屋租賃協(xié)議書》約定，系爭房屋坐落于上海市普陀二村XXX號。建筑面積557平方米。租賃用途為辦公使用，租賃期限兩年，自2017年1月1日起至2018年12月31日止，月租金25100元，每半年度第一個(gè)前五天交付該半年度租金156000元。租賃房屋的裝修裝飾改善、增設(shè)他物，在解除合同后均無償歸出租方所有。租賃期滿后一日內(nèi)返還房屋，逾期返還房屋，按逾期返還天數(shù)的雙倍向出租方支付房屋占用費(fèi)。因合同簽訂前的系爭房屋經(jīng)營業(yè)態(tài)為公寓，潤星物業(yè)因清退需要向長風(fēng)物業(yè)要求暫免收租金，2017年4月15日清退事項(xiàng)全部解決。2018年4月16日，潤星物業(yè)向長風(fēng)物業(yè)發(fā)出解約函，通知長風(fēng)物業(yè)于2018年4月18日解除合同，但潤星物業(yè)至今未向長風(fēng)物業(yè)返還系爭房屋?，F(xiàn)提起反訴，要求判令：1、潤星物業(yè)向長風(fēng)物業(yè)返還上海市普陀二村XXX號；2、潤星物業(yè)向長風(fēng)物業(yè)支付2017年4月16日至2018年4月18日止的房屋租金301200元；3、潤星物業(yè)向長風(fēng)物業(yè)支付2018年4月19日至實(shí)際返還系爭房屋之日止的占用使用費(fèi)(按月租金的雙倍計(jì)算)。
　　反訴被告潤星物業(yè)辯稱，同意在訴訟中或判決生效后返還房屋。并非雙方協(xié)商一致而解除合同，而是長風(fēng)物業(yè)反悔相關(guān)承諾，且承租的系爭房屋存在部分違法建筑，拆除違法建筑后，已無法經(jīng)營，現(xiàn)為潤星物業(yè)行使合同解除權(quán)。系爭房屋內(nèi)租客清退后，雖由潤星物業(yè)實(shí)際占有，但長風(fēng)物業(yè)收取租金系單方意思。因系爭房屋內(nèi)有裝修及設(shè)施、設(shè)備，不利于歸還房屋，若需要支付房屋使用費(fèi)，也應(yīng)按照雙方簡要合同中約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
　　第三人潤星投資公司述稱，初始由案外人董某某將系爭房屋整體轉(zhuǎn)讓與潤星投資公司，并明確租賃押金一并轉(zhuǎn)讓。后由潤星投資公司與長風(fēng)物業(yè)續(xù)簽了租賃合同，該合同期屆滿后，2017年1月1日，由上海潤星公共租賃住房運(yùn)營有限公司(后更名為潤星物業(yè))與長風(fēng)物業(yè)簽訂了《房屋租賃協(xié)議書》，租期為2017年1月1日至2019年12月31日?，F(xiàn)同意涉訟的押金歸潤星物業(yè)所有。
　　經(jīng)審理查明，2011年10月24日，長風(fēng)物業(yè)(甲方)與案外人董某某(乙方)簽訂《房屋租賃協(xié)議書》，該協(xié)議書約定甲方同意將普陀二村XXX號房屋租賃給乙方做公寓房經(jīng)營使用。租賃期限為五年。自2011年11月1日至2016年12月31日止(免租期兩個(gè)月)，實(shí)際計(jì)租自2012年1月1日起。租賃期內(nèi)年租金暫定為25萬元，押金10萬元，租金采取先付后用的原則，每季度第一個(gè)月5日前支付62500元，本合同簽訂后即支付押金及租金，甲方交給乙方房屋鑰匙。協(xié)議中雙方還約定了其他主要內(nèi)容。2013年3月28日，潤星投資公司出資受讓案外人董某某經(jīng)營的“友源公寓”，并約定押金30萬元?dú)w受讓方所有。公寓現(xiàn)有裝修、裝飾、設(shè)備全部歸受讓方使用。
　　2016年3月6日，長風(fēng)物業(yè)(甲方)與潤星投資公司(乙方)簽訂《協(xié)議》,該協(xié)議內(nèi)容：現(xiàn)甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，就乙方承租甲方普陀二村XXX號房屋的相關(guān)事宜，達(dá)成如下協(xié)議：一、系爭房屋原由董某某承租，后于2013年乙方作為實(shí)際承租人使用該房屋，甲乙雙方未重新簽訂租賃合同，雙方按原甲方與董某某簽訂的合同履行(該合同于2016年12月31日屆滿)。二、乙方在法律許可范圍內(nèi)經(jīng)甲方同意下對該房屋進(jìn)行了裝修改造，有較大的投入，為此甲方明確：1、2017年1月1日，雙方就系爭房屋簽訂租賃合同；2、明確租期于2021年12月31日屆滿；3、合同屆滿后，如乙方要求續(xù)租，甲方應(yīng)再續(xù)簽五年；本條款如與雙方簽訂的租賃合同的相關(guān)條款有爭議，以本條款為準(zhǔn)。三、延長租期的租金按原協(xié)議書約定，年租金增加不超過15%。四、如甲方在約定的期限內(nèi)(2021年12月31日前)提前解除合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償乙方對出租房的裝修和改造損失。五、本協(xié)議經(jīng)雙方蓋章后生效，協(xié)議一式兩份，雙方各持一份。
　　由潤星物業(yè)提供的(甲方)長風(fēng)物業(yè)與(乙方)潤星物業(yè)(原上海潤星公共租賃住房運(yùn)營有限公司)簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》，該協(xié)議約定甲方同意將系爭房屋租賃給乙方做公寓房經(jīng)營使用，乙方必須在取得合同營業(yè)執(zhí)照后方可開展經(jīng)營活動。租賃期限為三年，自2017年1月1日至2019年12月31日止。租賃期限內(nèi)年租金暫定為30萬元，押金10萬元。協(xié)議中還約定了其他主要事項(xiàng)。落款處未簽署簽約日期。
　　由長風(fēng)物業(yè)提供(甲方)長風(fēng)物業(yè)與(乙方)潤星物業(yè)(原上海潤星公共租賃住房運(yùn)營有限公司)簽訂了一份《房屋租賃合同》，該合同約定由甲方出租給乙方的系爭房屋建筑面積557平方米。該房屋月租金25100元，年租金為301200元。每半年度的第一個(gè)月前五天交付156000元。乙方在本合同簽訂后15天內(nèi)支付保證金25100元。租期為2017年1月1日至2018年12月31日。對裝飾裝修、改善、增設(shè)他物，解除合同后歸出租方無償所有。協(xié)議中還約定了其他主要事項(xiàng)。落款處未簽署簽約日期。
　　2017年3月12日，長風(fēng)物業(yè)向潤星物業(yè)出具一份《情況說明》，其內(nèi)容：我司出租給潤星物業(yè)的系爭房屋，因歷史原因該房屋有違章擴(kuò)建(部分)。潤星物業(yè)在承租房內(nèi)共計(jì)75間客房(一樓59間、二樓11間、三樓5間)?，F(xiàn)上級部門通知，要求系爭房屋內(nèi)全部清退，為拆除違章擴(kuò)建做準(zhǔn)備。為此，我司承諾，將盡快決定2017年1月起系爭房屋的房租問題，解決清退過程中潤星物業(yè)產(chǎn)生的補(bǔ)償費(fèi)用的問題，在違章擴(kuò)建(部分)拆除后，如潤星物業(yè)不愿繼續(xù)承租，則雙方同意解除租賃合同。潤星物業(yè)在承租范圍內(nèi)投入的室內(nèi)裝修、設(shè)備、設(shè)施等費(fèi)用的補(bǔ)償，由我司和潤星物業(yè)商討具體補(bǔ)償方案。
　　2017年4月,長風(fēng)物業(yè)書面通知：普陀二村XXX號由長風(fēng)物業(yè)出借給上海潤星公共租賃住房運(yùn)營有限公司。因接上級通知,對普陀二村XXX號進(jìn)行清退,故從2017年1月起對上述房屋暫免收租金,待事情解決后,雙方商定房租后,再進(jìn)行收租。
　　2017年11月22日，長風(fēng)物業(yè)書面承諾：關(guān)于普陀二村XXX號潤星公寓在清退過程中產(chǎn)生的補(bǔ)償費(fèi)用共計(jì)18萬元，長風(fēng)物業(yè)表示認(rèn)可，在合同期滿或提前終止合同后，費(fèi)用一并結(jié)算處理。
　　2018年1月5日，普陀區(qū)拆除違法建筑領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室以系爭房屋存在擅自搭建建筑物的違法行為，該違法行為造成房屋存在重大安全和消防隱患，要求對上述的“五違現(xiàn)象”采取嚴(yán)厲的整治措施，特向潤星物業(yè)經(jīng)營的“潤星公寓”發(fā)出《責(zé)令整改告知書》。
　　2018年1月12日，潤星物業(yè)委托律師向長風(fēng)物業(yè)發(fā)出《律師函》，主要內(nèi)容：《房屋租賃協(xié)議書》的期限于2021年12月31日屆滿。潤星物業(yè)于2017(2018)年1月5日接到了普陀區(qū)拆除違法建筑領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室下發(fā)的《責(zé)令整改告知書》，被告知所承租的場所有違法搭建，限期搬離，截止期限為2018年1月25日。潤星物業(yè)按房屋現(xiàn)狀承租，承租期內(nèi)從未違章搭建?，F(xiàn)函告長風(fēng)物業(yè),要求商談配合政府拆違的相關(guān)細(xì)節(jié)措施，及雙方租賃合同履行的相關(guān)問題。
　　2018年4月16日，潤星物業(yè)向長風(fēng)物業(yè)發(fā)出《解約函》，內(nèi)容：貴司承(出)租給我司的普陀二村XXX號房屋，由于存在違章擴(kuò)建，現(xiàn)擴(kuò)建部分已被拆除，根據(jù)貴司的承諾，拆除違章后，我司有合同解除權(quán)。故我司特發(fā)函告知貴司：雙方的租賃合同關(guān)系于2018年4月18日解除。
　　2018年4月23日，潤星物業(yè)訴至法院，請求判決如其訴請。長風(fēng)物業(yè)則提起反訴請求。
　　訴訟期間，本院根據(jù)潤星物業(yè)申請，依法委托上海四海建設(shè)工程造價(jià)咨詢監(jiān)理有限公司對系爭房屋內(nèi)的裝修、設(shè)備設(shè)施的殘值予以評估。評估中，對系爭房屋裝修工程的施工期，潤星物業(yè)認(rèn)為2015年12月-2016年4月，長風(fēng)物業(yè)認(rèn)為2011年11月-2012年3月。故鑒定意見為：一、雙方確認(rèn)項(xiàng)目為監(jiān)控系統(tǒng)及平房消防噴淋工程的造價(jià)(潤星物業(yè)所述施工期為10650元，長風(fēng)物業(yè)所述施工期為8913元)；二、雙方爭議部分：1、房屋裝修工程裝飾部分的造價(jià)(潤星物業(yè)所述施工期為XXXXXXX元，長風(fēng)物業(yè)所述施工期為948734元)；2、房屋裝修工程安裝部分的造價(jià)(潤星物業(yè)所述施工期為676158元，長風(fēng)物業(yè)所述施工期為591085元)；三、現(xiàn)場已拆除項(xiàng)目：已拆除鋼結(jié)構(gòu)陽光棚的造價(jià)(潤星物業(yè)所述施工期為270291元，長風(fēng)物業(yè)所述施工期為262129元)。評估費(fèi)60000元，已由申請人預(yù)交。對于上述鑒定報(bào)告，雙方爭議如下：潤星物業(yè)稱，現(xiàn)場原有鋼結(jié)構(gòu)陽光棚由潤星物業(yè)實(shí)施，現(xiàn)已被拆除，可提供當(dāng)時(shí)施工圖紙，應(yīng)根據(jù)原施工圖紙計(jì)算并納入評估范圍。長風(fēng)物業(yè)稱，現(xiàn)場已拆除部分屬違章建筑，不應(yīng)納入評估范圍。關(guān)于裝修工程的所有權(quán)問題，潤星物業(yè)主張的裝修工程全部由其實(shí)施，應(yīng)納入評估范圍。長風(fēng)物業(yè)稱，潤星物業(yè)主張的裝修系以前的承租人(案外人)裝修，且案外人的租賃合同于2016年12月31日到期，到期后系爭房屋的裝修應(yīng)歸于長風(fēng)物業(yè)所有，僅有監(jiān)控系統(tǒng)和平房部分的消防噴淋工程由潤星物業(yè)實(shí)施。關(guān)于裝修殘值率問題，評估單位建議按照剩余租賃期限/整個(gè)合同租賃期限×100%計(jì)算。潤星物業(yè)認(rèn)為租賃合同期限應(yīng)為2016年5月1日-2026年12月31日，停業(yè)時(shí)間為2017年3月15日。剩余租賃期限為3577天。長風(fēng)物業(yè)稱，租賃合同期限應(yīng)為2013年4月1日-2018年12月31日，停業(yè)時(shí)間為2017年3月15日。剩余租賃期限為655天。評估報(bào)告中載明：在現(xiàn)場查勘中，發(fā)現(xiàn)房屋已有部分被拆除，上述計(jì)算的是未被拆除部分的房屋裝修。經(jīng)現(xiàn)場測量，已拆除部分的建筑面積為360.85平方米，現(xiàn)場未拆除的平房為辦公室、儲藏室，其建筑面積為28.1平方米。根據(jù)潤星物業(yè)所述施工期計(jì)算，辦公室、儲藏室造價(jià)為44453元(29456+14997)，每平方米裝修造價(jià)為1570.22元；長風(fēng)物業(yè)所述施工期計(jì)算，辦公室、儲藏室造價(jià)為38601元(25948+12653)，每平方米裝修造價(jià)為1363.51元。
　　另查，系爭房屋(其中建筑面積共計(jì)557平方米)所有權(quán)人為上海市房產(chǎn)管理局，管理單位為長風(fēng)物業(yè)。
　　另，2016年8月23日，由潤星投資公司投資設(shè)立了上海潤星公共租賃住房運(yùn)營有限公司。2017年11月10日，上海潤星公共租賃住房運(yùn)營有限公司名稱變更為潤星物業(yè)。
　　2018年11月1日,雙方辦理房屋交接手續(xù)并對留置房屋內(nèi)經(jīng)營所需物品進(jìn)行了清點(diǎn)(其中54張床、46只衣柜、31張桌子、24只床頭柜、19把椅子)，同時(shí)對水電費(fèi)進(jìn)行了清潔。
　　庭審中，潤星物業(yè)認(rèn)為，雙方在2016年3月6日的《協(xié)議》基礎(chǔ)上簽訂了《房屋租賃協(xié)議書》。在2016年3月6日的《協(xié)議》中明確租期于2021年12月31日屆滿，且合同屆滿后，如承租方要求續(xù)租，出租方應(yīng)再續(xù)簽五年，因此，雙方在《房屋租賃協(xié)議書》中雖約定租賃期限至2021年12月31日止，但實(shí)為2026年12月31日止(可續(xù)五年)。對長風(fēng)物業(yè)提供的《房屋租賃合同》不持異議，但該合同系長風(fēng)物業(yè)為根據(jù)其上級部門備案要求而簽訂，合同中約定的二年租期也是上級部門要求，且押金金額與實(shí)際不相符。2016年3月6日的《協(xié)議》已明確，經(jīng)長風(fēng)物業(yè)同意下對該房屋進(jìn)行了裝修改造，有較大的投入，故曾于2015年年底至2016年年初對系爭房屋進(jìn)行了必要的裝修、裝飾，而長風(fēng)物業(yè)認(rèn)可2011年裝修裝飾意在減輕經(jīng)濟(jì)責(zé)任?，F(xiàn)因違章部分被整治拆除，已無法經(jīng)營及繼續(xù)履行合同，潤星物業(yè)行使解除權(quán)后，經(jīng)營所需的床、桌、柜等物品也無處可使用或利用。有證據(jù)證明潤星公寓有許多長租常租房客，因合同的解除，造成了潤星物業(yè)一定的營業(yè)收入的損失，故長風(fēng)物業(yè)應(yīng)對潤星物業(yè)的可預(yù)期的營業(yè)損失作出經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。長風(fēng)物業(yè)于2017年11月22日承諾的費(fèi)用18萬元系清退補(bǔ)償費(fèi)用，是對房屋內(nèi)實(shí)際居住人的補(bǔ)償，不應(yīng)包括其他補(bǔ)償費(fèi)用。關(guān)于反訴，由于拆違致潤星物業(yè)無法正常經(jīng)營后，由長風(fēng)物業(yè)出具了免收租金相關(guān)函件。解除合同后未能交房只因雙方對補(bǔ)償費(fèi)用未能達(dá)成一致，長風(fēng)物業(yè)要求潤星物業(yè)承擔(dān)該階段的租金無事實(shí)和法律依據(jù)。
　　長風(fēng)物業(yè)認(rèn)為，現(xiàn)有證據(jù)證明系爭房屋由原承租人董某某裝修后投入經(jīng)營，潤星投資公司或潤星物業(yè)與董某某只是權(quán)利的轉(zhuǎn)移，董某某合同屆滿后，房屋的裝修歸屬長風(fēng)物業(yè)，后因潤星投資公司受讓經(jīng)營，且經(jīng)營中根據(jù)行業(yè)規(guī)定安裝配置了監(jiān)控和消防噴淋設(shè)施設(shè)備。現(xiàn)合同解除后，該設(shè)施設(shè)備對于長風(fēng)物業(yè)無處可用。關(guān)于違章部分，根據(jù)雙方的協(xié)議及情況說明，雙方已認(rèn)可違章的事實(shí)，但違章部分不能計(jì)入裝修面積，因違章是歷史存在，而長風(fēng)物業(yè)出租的房屋為有證面積，不包含違章面積。潤星物業(yè)對違章面積的使用不應(yīng)包含在合同內(nèi)，即便對違章部分裝修、使用過錯(cuò)在于潤星物業(yè)?，F(xiàn)同意將押金退還給潤星物業(yè)。關(guān)于反訴，雙方合意清退期間暫免收租金，2017年4月15日清退完成，現(xiàn)要求支付清退結(jié)束后至合同解除的租金，即便潤星物業(yè)未使用，房屋空置對長風(fēng)物業(yè)也是存在損失。
　　第三人潤星投資公司，同意潤星物業(yè)的意見。
　　本案反訴部分查明的事實(shí)同本訴部分。
　　本院認(rèn)為，潤星投資公司系潤星物業(yè)的投資公司，在潤星投資公司與長風(fēng)物業(yè)租賃合同屆滿前，由潤星物業(yè)與長風(fēng)物業(yè)簽訂《房屋租賃協(xié)議書》，依該協(xié)議書約定，自2017年1月1日起系爭房屋由潤星物業(yè)承租并經(jīng)營潤星公寓?，F(xiàn)有證據(jù)已充分證明自2011年由案外人董某某向長風(fēng)物業(yè)承租系爭房屋后用于公寓房經(jīng)營，雙方的《房屋租賃協(xié)議書》約定房屋地址雖為上海市普陀二村XXX號，但案外人董某某實(shí)際經(jīng)營所使用的面積已包括無證面積的房屋，而該無證面積的房屋也由長風(fēng)物業(yè)提供，作為出租方長風(fēng)物業(yè)應(yīng)明知出租的房屋包括無證(違章)部分的房屋，故對長風(fēng)物業(yè)所稱出租面積不包括無證面積之觀點(diǎn)，本院難以采納。根據(jù)法律規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案房屋租賃合同(協(xié)議)中，無房地產(chǎn)權(quán)證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證，就該房屋訂立的租賃合同(協(xié)議)依法無效。合同(協(xié)議)部分無效，如影響到其他部分效力的，其他部分一并無效。系爭房屋有證面積僅為557平方米，年租金卻高達(dá)30萬元，顯然協(xié)議約定面積應(yīng)包括了無證面積的房屋，應(yīng)認(rèn)定潤星物業(yè)與長風(fēng)物業(yè)之間的房屋租賃協(xié)議整體無效。潤星物業(yè)承繼潤星投資公司經(jīng)營權(quán)續(xù)租系爭房屋，也應(yīng)了解查明系爭房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，然其在經(jīng)營中不聞不問，屬自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，故應(yīng)當(dāng)分擔(dān)一定責(zé)任。
　　關(guān)于雙方各持有的不同租賃期限的合同(協(xié)議書)，基于潤星投資公司與長風(fēng)物業(yè)的租賃關(guān)系，潤星物業(yè)在負(fù)責(zé)經(jīng)營管理潤星公寓后與長風(fēng)物業(yè)建立了租賃關(guān)系，分析兩份爭議合同的主要條款等內(nèi)容并結(jié)合相關(guān)證據(jù)印證，應(yīng)認(rèn)定雙方在履行三年期的合同，況且，潤星物業(yè)也根據(jù)三年期的合同主張權(quán)利。
　　關(guān)于本訴，因長風(fēng)物業(yè)同意退還押金，故本案中不再評述。在潤星投資公司與長風(fēng)物業(yè)的租賃期屆滿后，由潤星物業(yè)與長風(fēng)物業(yè)簽訂租賃期為三年的合同，現(xiàn)潤星物業(yè)根據(jù)潤星投資公司與長風(fēng)物業(yè)的約定，推定其租賃期限應(yīng)至2026年止，無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采納。同理，對長風(fēng)物業(yè)的觀點(diǎn)也不予采信。在履行合同中，潤星物業(yè)承租的系爭房屋中有部分屬違章，根據(jù)相關(guān)部門規(guī)定及長風(fēng)物業(yè)的要求，潤星物業(yè)給予積極配合并及時(shí)進(jìn)行了清退租客工作。鑒于上述情況，長風(fēng)物業(yè)以書面方式征求潤星物業(yè)意見并提出解約后的善后事宜，潤星物業(yè)經(jīng)考量后，確定不再繼續(xù)履約，雙方同意于2018年4月18日解除合同。
　　根據(jù)長風(fēng)物業(yè)先后向潤星物業(yè)出具的《情況說明》、《通知》及《承諾》內(nèi)容分析：在承租房內(nèi)共計(jì)75間客房(一樓59間、二樓11間、三樓5間)，因需清退,長風(fēng)物業(yè)從2017年1月起對上述房屋暫免收租金,待事情解決后,雙方商定房租后,再進(jìn)行收租。對潤星物業(yè)清退過程中產(chǎn)生的損失費(fèi)用，由長風(fēng)物業(yè)同意支付補(bǔ)償費(fèi)用18萬元。在雙方同意解除合同的情形下，對潤星物業(yè)在承租范圍內(nèi)投入的室內(nèi)裝修、設(shè)備、設(shè)施等費(fèi)用的補(bǔ)償，由雙方商討具體補(bǔ)償方案。因此，該補(bǔ)償費(fèi)用不應(yīng)作為解除后的裝修費(fèi)用的補(bǔ)償。
　　現(xiàn)系爭房屋違章部分已拆除，評估單位上海四海建設(shè)工程造價(jià)咨詢監(jiān)理有限公司僅對未被拆除部分的房屋裝修部分的各項(xiàng)費(fèi)用造價(jià)作了評估，雙方雖對工期持有不同意見，但現(xiàn)有證據(jù)足以證明潤星物業(yè)再次裝修裝飾的事實(shí)存在，且遺留的裝修裝設(shè)部分，也無可利用價(jià)值，考慮到違章部分的拆除后，該部分的裝修費(fèi)用無法評估，長風(fēng)物業(yè)對潤星物業(yè)的裝修、裝設(shè)、設(shè)備、設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)用，將由本院根據(jù)并參照評估單位所提供的數(shù)據(jù)并結(jié)合雙方的過錯(cuò)責(zé)任，酌情考量。因系爭房屋的違章部分拆除后，潤星物業(yè)無法完全履行合同而不能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目的，因停業(yè)致原經(jīng)營所需物品無法再次利用所造成的物損及合同期內(nèi)的可期利益，將由本院酌定。
　　關(guān)于反訴，鑒于雙方已于2018年11月1日辦理了房屋交接手續(xù)，對長風(fēng)物業(yè)要求返還系爭房屋之請求也不再簡述。房屋租賃協(xié)議無效后，承租人應(yīng)將租賃房屋返還出租人，對承租人實(shí)際占有使用了租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)。鑒于本案房屋租賃協(xié)議的整體性，須根據(jù)協(xié)議約定的租金總額作為確定使用費(fèi)的基礎(chǔ)?，F(xiàn)無證房屋部分已被依法整治拆除，長風(fēng)物業(yè)要求潤星物業(yè)按照(合同)協(xié)議約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付租金或?qū)嶋H占用費(fèi)，顯與事實(shí)不符，也不符合雙方的合意，況且長風(fēng)物業(yè)是房屋的管理人，其理應(yīng)更為了解系爭房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，對協(xié)議的無效后果應(yīng)負(fù)主要責(zé)任。由于潤星物業(yè)占有了未拆除的房屋并于訴訟中雙方辦理了交接，對該部分房屋的使用費(fèi)，也將由法院根據(jù)房屋實(shí)際使用情況以及雙方過錯(cuò)程度，酌情確定潤星公寓應(yīng)付的房屋使用費(fèi)。因長風(fēng)物業(yè)的其余反訴請求，不符合法律規(guī)定，本院難以準(zhǔn)許。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)、最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、上海長風(fēng)物業(yè)有限公司與上海潤星物業(yè)管理有限公司(原上海潤星公共租賃住房運(yùn)營有限公司)關(guān)于上海市普陀二村XXX號房屋簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》無效；
　　二、被告上海長風(fēng)物業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海潤星物業(yè)管理有限公司支付人民幣18萬元；
　　三、被告上海長風(fēng)物業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海潤星物業(yè)管理有限公司退還押金人民幣10萬元；
　　四、被告上海長風(fēng)物業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海潤星物業(yè)管理有限公司補(bǔ)償裝修、設(shè)備、設(shè)施損失費(fèi)用計(jì)人民幣150萬元;
　　五、被告上海長風(fēng)物業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)酌情一次性補(bǔ)償原告上海潤星物業(yè)管理有限公司其他經(jīng)濟(jì)損失人民幣7萬元；
　　六、留置于房屋內(nèi)的物品(其中54張床、46只衣柜、31張桌子、24只床頭柜、19把椅子)歸被告上海長風(fēng)物業(yè)有限公司所有；
　　七、反訴被告上海潤星物業(yè)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向反訴原告上海長風(fēng)物業(yè)有限公司支付房屋使用費(fèi)人民幣10萬元；
　　八、對反訴原告上海長風(fēng)物業(yè)有限公司其余之訴訟請求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案評估費(fèi)人民幣60000元，由原告上海潤星物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)人民幣18000元，由被告上海長風(fēng)物業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)人民幣42000元。
　　本案受理費(fèi)人民幣32240元，減半收取人民幣16120元，由原告上海潤星物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)人民幣10000元，由被告上海長風(fēng)物業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)人民幣6120元。
　　本案反訴受理費(fèi)人民幣2909元，由反訴原告上海長風(fēng)物業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)人民幣1909元，由反訴被告上海潤星物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)人民幣1000元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：湯國榮

書記員：李??昕