上訴人(原審被告)：上海海螺商務咨詢有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：林某某，總經理。
　　委托訴訟代理人：楊國強。
　　被上訴人(原審原告)：張某為，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市靜安區(qū)。
　　被上訴人(原審原告)：楊軼群，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市靜安區(qū)。
　　兩被上訴人共同委托訴訟代理人：黃效寧，上海歐瑞騰律師事務所律師。
　　上訴人上海海螺商務咨詢有限公司(以下簡稱“海螺公司”)因與被上訴人張某為、楊軼群租賃合同糾紛一案，不服上海市靜安區(qū)人民法院(2018)滬0106民初20151號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭進行了審理，本案現已審理終結。
　　上訴人海螺公司上訴請求：撤銷一審判決主文第一、二、三、四、五項，改判駁回張某為、楊軼群的一審訴訟請求。
　　事實和理由：一審判決認定的“海螺公司拒絕支付2018年5月及之后的租金”為虛假事實，以“張某為、楊軼群降低月租金為人民幣(以下幣種均為人民幣)10,000元是有條件的同意”為由判決支持張某為、楊軼群解除原訂《上海市房屋租賃合同》的訴請屬于認定事實不清，適用法律錯誤。海螺公司承租上海市靜安區(qū)南京西路XXX號XXX室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)后花費巨資進行了裝修。因系爭房屋漏水，導致次承租人提前退租，對其造成了經濟損失。雙方曾多次協商減免租金并達成了口頭協議?？紤]到合同的長期性和嚴肅性，海螺公司多次要求張某為、楊軼群以書面形式加以確認，萬想不到收到的卻是一紙訴狀。海螺公司認為應待法院判決后再履行自己的交租義務。
　　被上訴人張某為、楊軼群辯稱，不同意上訴人的上訴請求，一審認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　張某為、楊軼群向一審法院起訴，要求判令：一、張某為、楊軼群與海螺公司于2016年8月1日簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2018年5月21日解除；二、海螺公司將系爭房屋返還給張某為、楊軼群；三、海螺公司支付張某為、楊軼群租金22,290.32元；四、海螺公司支付張某為、楊軼群房屋使用費(按11,500元/月的標準，自2018年5月22日計算至實際交還上述房屋之日止)；五、海螺公司支付張某為、楊軼群違約金11,500元(已支付的押金11,500元予以抵扣)。
　　一審法院認定事實如下：
　　系爭房屋產權登記為張某為、楊軼群及案外人楊彥共同共有。
　　2016年6月，張某為、楊軼群(甲方)與案外人上海仄柔建筑設計有限公司、案外人林某某(乙方)經中介公司居間，就系爭房屋簽訂《上海市房屋租賃合同》。
　　期間，案外人林某某向張某為、楊軼群提出解除雙方之間的租賃合同，由其另行尋找租客與張某為、楊軼群簽訂租賃合同。張某為、楊軼群對此表示同意，并于同年7月29日向案外人林某某出具了一張包括代為簽訂租賃合同、代為收取租金、保證金、代為處理租賃期間發(fā)生的一切法律事宜等權限的《房屋委托書》。
　　同年8月1日，張某為、楊軼群(出租方、甲方)與海螺公司(承租方、乙方)經中介公司居間，就系爭房屋簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定：租期自2016年9月1日至2023年8月31日；月租金11,500元；房屋租賃保證金11,500元；押一付二；租賃期內的水、電、煤氣由乙方承擔，物業(yè)管理費由甲方承擔；甲方在合同簽字并收到乙方第一筆租金后，同意乙方按照自己的設計開始裝修，并按乙方要求把房屋內東西搬走；租賃期滿后，乙方裝修的固定設備歸甲方所有，可移動的乙方可自行帶走，租賃期內，由乙方負責房屋維修；乙方逾期超過三十天未付租金，甲方有權解除合同，保證金不予退還；租賃期內，如甲方中途收回，需提前兩個月通知乙方，除保證金雙倍賠償外，還需賠償乙方固定裝修費40萬元；乙方應在每月一號支付房租，超過五天未支付的，應每日按月租金千分之一支付違約金。案外人林某某作為海螺公司的代理人在乙方處簽字，合同還載明了甲方的收款賬號、張某為的手機號碼、案外人林某某的手機號碼等內容。該合同簽訂時，本案中海螺公司的委托訴訟代理人楊國強亦在現場。
　　同年8月3日，張某為、楊軼群將系爭房屋交付給海螺公司，海螺公司向張某為、楊軼群支付房屋租金23,000元及房屋押金11,500元。海螺公司接收房屋后，對房屋進行了裝修并轉租予他人使用。
　　同年11月11日，海螺公司向張某為、楊軼群支付租金23,000元。
　　海螺公司分別于2017年1月6日、2月13日、3月8日、4月21日、6月3日、6月30日、7月28日、8月20日、8月31日、10月9日、11月17日、12月19日各向張某為、楊軼群支付租金11,500元。
　　期間，因系爭房屋發(fā)生過漏水，張某為、楊軼群與海螺公司就此曾進行過溝通。一審審理中，海螺公司稱，物業(yè)公司修理屋頂致系爭房屋于2017年10月16日開始漏水，后海螺公司對房屋漏水自行修復，于11月底修好。張某為、楊軼群稱，海螺公司曾于2017年10月底向張某為、楊軼群提起過因物業(yè)公司修樓頂導致房屋漏水，張某為、楊軼群想要上門查看，海螺公司表示其自行解決。
　　2018年2月14日，海螺公司向張某為、楊軼群支付租金11,500元。
　　同年3月7日，海螺公司向張某為、楊軼群支付租金10,000元。
　　同年4月3日，張某為、楊軼群兒媳發(fā)短消息給案外人林某某，要求盡快支付3、4月房租，林某某回復“好，這周內安排”。
　　同年4月9日，海螺公司向張某為、楊軼群支付租金10,000元。
　　同年5月1日，張某為、楊軼群兒媳發(fā)短消息給案外人林某某，要求盡快支付本月房租、押金。一審審理中，張某為、楊軼群稱，該短信中的押金就是違約金的意思。
　　后張某為、楊軼群與海螺公司就支付租金一事產生糾紛，致成訟。
　　一審另查明，海螺公司于2018年5月21日收到法院向其送達的起訴狀副本。
　　一審審理中，張某為、楊軼群稱，2016年12月之后海螺公司就按月支付租金，對此張某為、楊軼群曾通過電話提出異議；2017年底海螺公司曾要求減免租金、降低租金標準及兩個月一付變更為一個月一付，但張某為、楊軼群從未同意。海螺公司稱，其承租房屋后將房屋出租給案外人上海佐宥餐飲管理有限公司，后因房屋漏水導致租賃合同解除，該公司于2018年3月底搬走，押金已經退還；其于2017年底聯系張某為、楊軼群要求減免一個月租金并將后續(xù)月租金降為10,000元；張某為、楊軼群先同意免掉2018年1月的租金，后又同意從2018年3月開始月租金降為10,000元，海螺公司亦按此約定履行；后海螺公司要求張某為、楊軼群將口頭約定落實到書面上，張某為、楊軼群一直拖延，后就直接起訴了；鑒于張某為、楊軼群系惡意起訴，故不同意交還房屋，也不同意按照月租金10,000元的標準支付2018年5月份之后的租金；如果雙方達成和解，愿意承擔滯納金和2018年5月房租，2018年6月以后房屋只愿意承擔一半。
　　一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。張某為、楊軼群與海螺公司就系爭房屋簽訂的房屋租賃合同是張某為、楊軼群與海螺公司的真實意思表示，合法有效，雙方應按約定行使權利、履行義務。雖然根據合同約定付款方式為押一付二，即租金為兩個月一付，但自2017年開始海螺公司實際是按照一月一付的方式支付租金。張某為、楊軼群雖稱對此提出過異議，但并未提供相應證據予以證明，現海螺公司對此否認，故法院對張某為、楊軼群關于就此曾提出異議的意見，不予采信。法院認為，在長達一年多的時間里，張某為、楊軼群對海螺公司一月一付的租金支付方式未提出異議，應視為張某為、楊軼群對此種租金支付方式予以認可。故張某為、楊軼群據此要求解除合同、海螺公司承擔違約責任的依據不足，法院不予支持。
　　關于張某為、楊軼群是否曾同意免除2018年1月的租金。根據雙方陳述及海螺公司提供的系爭房屋內漏水的照片，可以認定系爭房屋于2017年確實發(fā)生過漏水。海螺公司作為承租方，在房屋發(fā)生漏水后與張某為、楊軼群就漏水造成的損失進行協商亦屬合理行為。而根據張某為、楊軼群兒媳與海螺公司代理人林某某的短信記錄，張某為、楊軼群兒媳在2018年4月給林某某發(fā)送的短信中只是要求海螺公司支付2018年3月、4月的房租，且在2018年5月前未曾要求海螺公司支付2018年1月租金。法院認為，海螺公司關于張某為、楊軼群已同意免除2018年1月租金的意見，具有合理性，應予采納。張某為、楊軼群據此要求解除、海螺公司承擔違約責任，缺乏事實依據，法院不予支持。
　　關于張某為、楊軼群是否曾同意降低月租金。首先，根據張某為、楊軼群兒媳與林某某的短信記錄，在海螺公司支付2018年3月、4月租金各1萬元后，張某為、楊軼群兒媳即在2018年5月1日的短信中要求海螺公司支付押金(違約金)，并于同月提起本案訴訟。即便張某為、楊軼群在與林某某的通話中提到其同意降低月租金，但該種同意也是有條件的，并非海螺公司所說的沒有條件的同意。海螺公司雖稱張某為、楊軼群同意降低月租金，但除證人林某某的證言外，并未提供其他直接證據予以佐證。綜合考慮張某為、楊軼群在海螺公司降低月租金后較短時間內即提起訴訟的行為，法院認為，海螺公司關于張某為、楊軼群曾同意降低月租金的意見，法院難以支持。其次，海螺公司于審理中陳述系爭房屋漏水是因為物業(yè)公司修樓頂所致，可知漏水并不是因為房屋本身質量問題所致。后海螺公司用一個多月時間修復漏水問題，張某為、楊軼群亦已同意免除2018年1月租金作為漏水補償。在后續(xù)租期還剩5年多的情況下，海螺公司要求月租金均降為1萬元顯然不合情理。最后，經法院反復釋明，即便按照其所稱的月租金1萬元的標準，海螺公司仍拒絕將2018年5月及之后的租金補足，并表示即使現在房屋空關，也不愿意交還房屋。法院認為，海螺公司欠付2018年3月、4月租金各1,500元，并拒絕支付2018年5月后租金的行為，已經達到了合同約定的解除條件，張某為、楊軼群據此要求解除合同，于法無悖，應予支持。海螺公司要求合同繼續(xù)履行的意見，缺乏法律依據，法院難以支持。根據法律規(guī)定，合同解除日期應以解除合同的通知送達對方之日為準。因海螺公司于2018年5月21日收到法院向其送達的起訴狀副本，故租賃合同應于2018年5月21日解除。合同解除后，海螺公司應將欠付的租金補足，并支付房屋使用費。現張某為、楊軼群要求按照房屋租金標準計算使用費，并無不當，應予支持。鑒于本案違約在于海螺公司，故海螺公司應向張某為、楊軼群支付違約金。張某為、楊軼群要求海螺公司支付一個月租金作為違約金，尚屬合理，應予支持。鑒于房屋租賃合同已經解除，張某為、楊軼群收取的押金應退予海螺公司。海螺公司關于案外人林某某系雙重代理的意見，缺乏事實依據，法院不予采信。
　　一審法院判決：一、張某為、楊軼群與海螺公司于2016年8月1日就系爭房屋簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2018年5月21日解除；二、海螺公司應于判決生效之日起十日內將上址房屋交還給張某為、楊軼群；三、海螺公司應于判決生效之日起十日內支付張某為、楊軼群房屋租金10,790.32元；四、海螺公司應于判決生效之日起十日內支付張某為、楊軼群房屋使用費(按照每月11,500元的標準，自2018年5月22日計算至實際交還上址房屋之日止)；五、海螺公司應于判決生效之日起十日內支付張某為、楊軼群違約金11,500元；六、張某為、楊軼群應于判決生效之日起十日內退還海螺公司房屋押金11,500元。
　　本院經審理查明，一審法院查明的事實無誤，本院予以確認。
　　本院認為，當事人基于自己的真實意思表示，約定各自民事權利和義務的合同，受法律保護，且各方當事人均應按照合同的約定履行相應的權利和義務。雙方當事人所簽訂的合同約定租金標準為每月11,500元，上訴人主張被上訴人曾同意按照每月10,000元的標準支付租金，但并未提供充分證據予以證明，應承擔舉證不能的責任。上訴人占用系爭房屋，負有按時支付租金的義務。直至一審法院審理期間，上訴人并未足額支付自2018年3月始的租金，構成違約，一審法院判令解除合同并無不當。上訴人認為其應待法院判決后支付租金系對其義務的誤解，就不利后果應自行承擔。綜上所述，上訴人的上訴請求均不能成立，應予以駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費3,447元，由上訴人上海海螺商務咨詢有限公司負擔。
　　本判決為終審判決。

審判員：鄔海蓉

書記員：劉建穎