原告(反訴被告)：上海浦東張某某盈電工材料廠，住所地中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)偉豐村二隊。
　　投資人：史源清。
　　委托訴訟代理人：趙軼，上海市建緯律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：韓璐，上海市建緯律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：郎榮祺，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：閆學(xué)文，上海敏誠善律師事務(wù)所律師。
　　原告上海浦東張某某盈電工材料廠(以下簡稱鑫盈電工廠)與被告周某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年8月13日立案，依法適用普通程序?qū)徖怼徖碇?，被告周某某提起反訴。2018年11月1日，本院對本案公開開庭進(jìn)行了合并審理。原告(反訴被告)鑫盈電工廠的投資人史源清及該廠委托訴訟代理人趙軼，被告(反訴原告)周某某及其委托訴訟代理人郎榮祺、閆學(xué)文到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)鑫盈電工廠向本院提出訴訟請求，要求判令被告周某某支付搬遷補(bǔ)償款人民幣(以下相同幣種)14,029,978元(包括房屋動遷補(bǔ)償6,186,141.60元、裝修補(bǔ)償1,913,814元、附屬設(shè)施1,688,590元、可恢復(fù)機(jī)器設(shè)備搬遷費(fèi)1,206,330元、無法恢復(fù)機(jī)器設(shè)備費(fèi)用299,510元、配電費(fèi)684,000元、物資搬遷費(fèi)133,270元、停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)1,059,708元及鑫盈電工廠租用周某某1600平方米房屋的停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)24萬元、配合搬遷補(bǔ)貼618,614.16元)。事實(shí)與理由：雙方于2004年12月1日簽訂一份《房屋租賃協(xié)議》，約定鑫盈電工廠租賃周某某位于上海市浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)大星村趙家宅XXX號地塊整個奶牛養(yǎng)殖場區(qū)域，租賃期為十年，自2004年12月1日起至2014年11月30日止。后雙方又于2014年12月10日簽訂一份《房屋租賃合同》，鑫盈電工廠繼續(xù)承租周某某部分房屋和土地，租賃期限自2014年12月1日起至2018年11月30日止，并約定鑫盈電工廠在上個租賃期內(nèi)，對周某某原有租賃房屋內(nèi)進(jìn)行的裝修，今后如遇國家征用或動遷，歸周某某所有，另外設(shè)備搬遷、誤工補(bǔ)貼、乙方加建部分(如辦公樓、廠房、車棚等)均由鑫盈電工廠所得。后上海市浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)大星村村民委員會(以下簡稱大星村委會)對該地塊進(jìn)行了征收，并對周某某進(jìn)行了相應(yīng)的搬遷補(bǔ)償。就本次征收搬遷事宜，雙方已就各自補(bǔ)償區(qū)域四至及補(bǔ)償范圍達(dá)成了合意，估價公司對征收范圍內(nèi)的房屋、裝修、設(shè)施及其它事項進(jìn)行了分戶評估，鑫盈電工廠最終結(jié)算金額為13,789,978元。因周某某拒絕向鑫盈電工廠支付動遷款項，故鑫盈電工廠提起訴訟。
　　被告周某某(反訴原告)答辯稱，鑫盈電工廠訴請中的1,896,586元應(yīng)歸周某某所有，剩余部分同意支付。理由：一、鑫盈電工廠向周某某承租的是奶牛場，系按規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化建造，化糞池、下水道、窨井、基礎(chǔ)、管道、電線、飲水箱及房屋裝潢等基本設(shè)施齊全，周某某連同這些設(shè)施一并出租給鑫盈電工廠，鑫盈電工廠也全部接收并使用。由于租賃合同時間長達(dá)十幾年，導(dǎo)致租賃期間，有的設(shè)施由鑫盈電工廠拆除，有的設(shè)施由鑫盈電工廠填埋，有的設(shè)施由鑫盈電工廠合并，根據(jù)2014年所簽租賃合同第六條約定，相應(yīng)裝修182,402元、附屬設(shè)施1,118,262元應(yīng)補(bǔ)償給周某某。二、鑫盈電工廠的房屋是建造在周某某承租村委會的土地之上，其停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)中353,200元(酌情按50元/平方米主張，即7064平方米×50元)歸周某某所有。三、周谷遠(yuǎn)作為房東，按行規(guī)酌情向鑫盈電工廠收取2%管理費(fèi)計242,722元〔非動遷范圍內(nèi)的管理費(fèi)，即(13,789,978-182,402-1,118,262-353,200)×2%〕。四、根據(jù)拆遷口徑，鑫盈電工廠主張的24萬元停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)歸周某某所有，不同意支付。
　　同時，周某某向本院提出反訴請求：1、鑫盈電工廠支付房屋租賃費(fèi)及土地租賃費(fèi)共計1,514,709元〔包括：1)、2004年12月1日至2014年11月30日期間，第一份合同約定租賃房屋面積3000平方米，評估實(shí)際面積3668平方米，差額面積668平方米，按0.25元/平方米/日計算的租賃費(fèi)為609,550元；2)、2014年12月1日至2018年7月31日期間，第二份合同約定面積1600平方米，實(shí)際面積2218平方米(即評估實(shí)際面積3668平方米扣除周某某自用面積1450平方米)，差額面積618平方米，按0.36元/平方米/日計算的租賃費(fèi)為297,753元；3)、2017年村多收周某某土地租賃費(fèi)(村委會以環(huán)境整治費(fèi)名義收取)2,000元/畝，鑫盈電工廠承擔(dān)其使用7畝的土地租賃費(fèi)計14,000元；4)、動遷中村里發(fā)現(xiàn)少交了3.34畝土地租賃費(fèi)，故鑫盈電工廠應(yīng)支付2004年12月1日至2018年7月31日期間上述面積土地租賃費(fèi)593,407元(3.34畝×13,000元/畝/年×13年8個月)〕；2、鑫盈電工廠的自建房屋是建在周某某承租村委會的土地上，要求鑫盈電工廠支付自建房屋租賃費(fèi)3,351,868元(7064平方米×0.1元/平方米/日×365日×13年)；3、鑫盈電工廠補(bǔ)付2004年12月1日至2014年11月30日十年租期內(nèi)少交的土地租賃費(fèi)1,202,800元｛12.81畝×13,000元/畝×10年-〔3,200,000元-(3000平方米×0.25元/平方米/日×365日×10年)〕，3,200,000元系十年已付租金，0.25元/平方米/日系第一份合同雙方口頭約定的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)｝。事實(shí)理由：雙方簽訂并履行2004年12月1日、2014年12月10日的二份《房屋租賃協(xié)議》過程中，鑫盈電工廠未足額支付房屋及土地租賃費(fèi)6,069,378元。
　　針對反訴部分，鑫盈電工廠答辯稱，不同意周某某的反訴請求。對訴請1、3，合同約定按年租金方式計算，土地和房屋面積均由出租人提供；2014年第二次簽訂合同時，周某某引用了其與村委會合同中約定的土地面積，同時周某某自測了房屋面積，精確增加了50平方米，本次動遷評估造成周某某自建房屋面積改變不影響雙方計價方式，且無法證明多出的面積是自用還是出租給鑫盈電工廠使用；雙方計價方式已有明確約定，周某某轉(zhuǎn)租土地已賺取差價，出租價格合理，不應(yīng)調(diào)整；對周某某主張的14,000元環(huán)境整治費(fèi)，原告同意支付；雙方約定了準(zhǔn)確的土地使用面積，周某某同樣無法證明多出的3.34畝的實(shí)際使用人，經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)村委會也僅要求周某某支付3.34畝二年的租金，周某某亦未實(shí)際支付。另外，周某某的主張已超過訴訟時效。訴請2、周某某酌情收取鑫盈電工廠自建房屋租賃費(fèi)，沒有合同依據(jù)。
　　經(jīng)本院審理查明如下事實(shí)：
　　涉案奶牛養(yǎng)殖場地系周某某從上海市浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)大星村村民委員會承租而來。2004年12月1日，周某某以上海浦東合慶鎮(zhèn)大星村養(yǎng)殖場的名義(出租人，甲方)與鑫盈電工廠(承租人，乙方)簽訂《房屋租賃協(xié)議》，其中協(xié)議第一條約定：甲方同意將坐落在大星村整個奶牛養(yǎng)殖場區(qū)域，占地共計14畝土地左右，3000平方米左右房屋，道路場地一并租賃給乙方，包括用電裝機(jī)容量50KV左右，含辦公用房，年租金為32萬元。二、租賃時間為10年，從2004年12月1日起到2014年11月30日止。第九條約定，協(xié)議租賃期滿，前一個月，甲方乙方?jīng)]什么異議，繼續(xù)順延續(xù)租，簽訂合同。如甲方要終止，乙方在經(jīng)營期間建造的房屋，辦公設(shè)施，鐵棚，車棚等按評估價，由甲方賠償給乙方。
　　2013年11月18日，周某某(乙方)與上海市浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)大星村社區(qū)經(jīng)濟(jì)合作社(甲方)簽訂《租賃合同書》，約定甲方將位于大星村六隊12.81畝土地出租給乙方，租賃期自2014年1月1日至2017年12月31日，租賃費(fèi)1萬元/畝/年，專項幫困基金6,405元/年，獻(xiàn)血及其他6,405元，全年合計租賃費(fèi)140,910元。
　　2014年12月10日，周某某(出租人，甲方)與鑫盈電工廠(承租人，乙方)續(xù)簽《房屋租賃合同》，合同第一條約定，甲方在浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)大星村趙家宅XXX號的原奶牛區(qū)域，原有土地12.81畝，原有房屋3050平方米，原有鐵棚272平方米(乙方在上個租賃期內(nèi)已拆除，等拆遷時應(yīng)歸還給甲方)。現(xiàn)甲方自用土地5.81畝，自用房屋1450平方米。余下的土地7畝，房屋1600平方米全部租賃給乙方。該區(qū)域其余房屋為乙方在上個租賃租期內(nèi)的自建房屋。第二條約定，租費(fèi)及交款方法：房屋租賃為每天每平方0.36元，年租金為21萬元。土地租金為每年每畝13,000元，年租金為9萬元(或以村里收取為準(zhǔn))。每年的房屋和土地租金總計為30萬元。租金每半年交款一次。三、租賃期共4年，從2014年12月1日至2018年11月30日結(jié)束……第六條約定，乙方在上個租賃期內(nèi)，對甲方原有房屋進(jìn)行的裝修，今后如遇國家征用或動遷，歸甲方所有。另外，設(shè)備搬遷，誤工補(bǔ)貼，乙方加建部分(如辦公樓，廠房，車棚等)均有乙方所得。
　　2018年3月8日，鑫盈電工廠、周某某協(xié)商后對各自所屬的房屋及附屬設(shè)施等進(jìn)行了劃分確認(rèn)，雙方簽署的其中一份手寫協(xié)議載明“經(jīng)雙方協(xié)商，張某某盈拆除老周房屋466平方，現(xiàn)將14＃、16＃、25＃(評估報告)補(bǔ)償給老周，共計471.63平方，雙方在房屋面積上無疑議。張某某盈拆除老周大棚308平方，現(xiàn)將12＃、26＃(評估報告)補(bǔ)償給老周，共計311.08平方，雙方在大棚面積上無疑議”。
　　2018年7月2日，周某某(乙方)與上海市浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)大星村社區(qū)經(jīng)濟(jì)合作社(甲方)簽訂一份《租賃合同書》，約定甲方將位于大星村六隊3.34畝土地出租給乙方，租賃期自2016年1月1日至2017年12月31日，租賃費(fèi)1萬元/畝/年，專項幫困基金1,670元/年，獻(xiàn)血及其他1,670元，全年合計租賃費(fèi)40,080元。
　　2018年7月31日，大星村委會(甲方)與周某某(乙方)簽訂協(xié)議，協(xié)議第一條約定，根據(jù)評估及相關(guān)政策，甲方一次性補(bǔ)償周某某18,576,171元，甲方不再支付其他費(fèi)用。第六條約定，甲、乙雙方就租賃相關(guān)事宜(租金補(bǔ)償?shù)纫磺匈M(fèi)用)已全部結(jié)清，別無其他任何爭議。第八條約定，甲方收取乙方總補(bǔ)償款3%管理費(fèi)用574,521元。
　　2018年8月初，涉案奶牛場被拆除。
　　經(jīng)鑫盈電工廠、周某某確認(rèn)，鑫盈電工廠向周某某支付租金至2018年7月底，合同有效部分于此時解除；鑫盈電工廠未支付過押金。
　　另查，根據(jù)涉案房屋補(bǔ)償結(jié)算清單及評估材料，補(bǔ)償費(fèi)用如下：1、評估建筑總面積(未見證)10732.96平方米，房屋補(bǔ)償價9,154,377.60元(未見證房屋評估價打六折)，其中：周某某項下3668.24平方米，評估總價4,947,060元，補(bǔ)償金額2,968,236元；鑫盈電工廠項下7064.72平方米，評估總價10,310,236元，補(bǔ)償金額6,186,141.60元。2、裝飾裝潢2,251,859元，其中鑫盈電工廠1,913,814元。3、附屬設(shè)施2,638,714元，其中鑫盈電工廠1,688,590元。4、設(shè)備搬遷和安裝1,306,730元，其中鑫盈電工廠1,206,330元。5、無法恢復(fù)使用的設(shè)備299,510元，全部評估在鑫盈電工廠項下。6、物資搬遷225,120元，其中鑫盈電工廠133,270元。7、配電費(fèi)用749,000元，其中鑫盈電工廠684,000元。8、停產(chǎn)停業(yè)損失1,609,944元(未見證150元/平方米)。9、獎勵費(fèi)915,437.76元(房屋殘值×10%)。以上補(bǔ)償費(fèi)用預(yù)算總計19,150,692元。
　　審理中，鑫盈電工廠稱，同意扣除動遷中村委會收取的3%管理費(fèi)；本訴中鑫盈電工廠租用周某某1600平方米房屋的停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)24萬元，鑫盈電工廠不再主張；反訴中周某某與村委會補(bǔ)簽3.34畝土地租賃合同中涉及的二年租賃費(fèi)計80,160元，鑫盈電工廠同意支付。
　　以上事實(shí)，有《房屋租賃協(xié)議》、相關(guān)手寫協(xié)議、《合慶鎮(zhèn)南社區(qū)規(guī)劃區(qū)域非居住房屋項目集土非居住房屋補(bǔ)償結(jié)算單》及評估材料、補(bǔ)償協(xié)議、《租賃合同書》及庭審筆錄等在案佐證。
　　關(guān)于周某某提供的奶牛場開辦材料、案外其他奶牛場的評估材料及證人證言與本案處理沒有必然關(guān)聯(lián)性，本案中不作認(rèn)定。
　　本院認(rèn)為，涉案租賃標(biāo)的物涉及房屋和土地，其中房屋沒有產(chǎn)權(quán)證或其他規(guī)劃準(zhǔn)建手續(xù)，鑫盈電工廠與周某某之間的房屋租賃關(guān)系應(yīng)確認(rèn)無效，場地租賃部分鑫盈電工廠與周某某表示于2018年7月底解除，本院予以確認(rèn)。
　　本訴部分。根據(jù)房屋結(jié)算清單及評估材料，鑫盈電工廠項下的補(bǔ)償總額為13,789,977.76元。對鑫盈電工廠租用周某某1600平方米房屋的停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)24萬元，鑫盈電工廠表示不再主張，系其對自身民事權(quán)利處分，本院予以確認(rèn)。對拆遷中村里收取的3%管理費(fèi)，鑫盈電工廠同意扣除，本院照準(zhǔn)。對周某某主張應(yīng)扣除的三項費(fèi)用，本院認(rèn)為：1、關(guān)于裝修182,402元及附屬設(shè)施1,118,262元。雙方租賃關(guān)系已有十余年，即使存在被鑫盈電工廠拆除、填埋、合并的設(shè)施，此前周某某從未提出異議，雙方評估時對各自所屬房屋及附屬設(shè)施等又進(jìn)行了劃分確認(rèn)，應(yīng)認(rèn)定周某某系明知并認(rèn)可的，現(xiàn)其根據(jù)本案奶牛場建造結(jié)算資料、其他奶牛場評估材料以及本案評估中相同設(shè)施的價格，主張已被拆除的裝修及附屬設(shè)施費(fèi)用，缺乏事實(shí)依據(jù)。2、關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)353,200元。停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)系對非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)所作的補(bǔ)償，合同亦約定，乙方(鑫盈電工廠)加建部分均有乙方所得。周某某以鑫盈電工廠自建房屋系建在其承租土地上為由，主張其中50元/平方米的停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)，沒有依據(jù)。3、關(guān)于2%管理費(fèi)242,722元。周某某主張其按行規(guī)向鑫盈電工廠收取該項費(fèi)用，對此鑫盈電工廠不認(rèn)可，周某某的該項主張無任何依據(jù)。按此計算，周某某應(yīng)支付鑫盈電工廠補(bǔ)償款：13,789,977.76×97%=13,376,278.43元。
　　反訴部分。1、相較承租人而言，周某某作為出租人又系奶牛養(yǎng)殖場原經(jīng)營人，對租賃面積應(yīng)有比較清晰、準(zhǔn)確的判斷。第一份租賃合同寫明租賃標(biāo)的物“占地共計約14畝土地左右、3000平方米左右房屋”，上述文字表述可見相關(guān)租賃面積系雙方估算；第二份租賃合同約定的租賃面積雖相對確定，但系爭房屋、場地未進(jìn)行過面積測繪，雙方也否認(rèn)己方進(jìn)行過面積實(shí)測，說明租賃面積仍系雙方協(xié)商確定，當(dāng)然也不排除周某某對自用部分進(jìn)行過改擴(kuò)建的可能。據(jù)此，本院認(rèn)定，二份合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)系對二份合同項下鑫盈電工廠承租面積的使用對價，且雙方已實(shí)際履行，周某某要求鑫盈電工廠按評估時實(shí)測房屋面積、土地面積支付租金差額，本院不予支持。2、對村里收取的2017年度環(huán)境整治費(fèi)14,000元，鑫盈電工廠同意支付，本院據(jù)此判決。3、根據(jù)合同相對性原理，周某某與村委會就3.34畝土地補(bǔ)簽的租賃合同，對鑫盈電工廠沒有合同約束力，現(xiàn)鑫盈電工廠自愿支付3.34畝土地兩年的租賃費(fèi)80,160元，經(jīng)查并無不當(dāng)，本院照準(zhǔn)。4、鑫盈電工廠使用租賃土地已向周某某支付使用對價，周某某以鑫盈電工廠自建房屋系建造在其承租土地上為由，主張鑫盈電工廠再應(yīng)支付自建房屋租賃費(fèi)，本院不予支持。5、租賃合同的租金標(biāo)準(zhǔn)由周某某、鑫盈電工廠合意確定，體現(xiàn)了締約雙方當(dāng)事人真實(shí)意思，周某某要求鑫盈電工廠按照土地租賃市場價，補(bǔ)付第一份合同履行期間的土地租金差價，本院不予支持。
　　據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六條、第五十六條、第六十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)周某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海浦東張某某盈電工材料廠搬遷補(bǔ)償款13,376,278.43元；
　　二、原告(反訴被告)上海浦東張某某盈電工材料廠于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)周某某環(huán)境整治費(fèi)14,000元；
　　三、原告(反訴被告)上海浦東張某某盈電工材料廠于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)周某某土地租賃費(fèi)80,160元；
　　四、駁回被告(反訴原告)周某某的其他反訴請求。
　　負(fù)有給付金錢義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)105,978元，保全費(fèi)5,000元，合計110,978元，原告(反訴被告)上海浦東張某某盈電工材料廠負(fù)擔(dān)3,920元，被告(反訴原告)周某某負(fù)擔(dān)107,058元。反訴案件受理費(fèi)減半收取計27,143元，原告(反訴被告)上海浦東張某某盈電工材料廠負(fù)擔(dān)1,077元，被告(反訴原告)周某某負(fù)擔(dān)26,066元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：陸??菁

書記員：黃??政