原告上海澤某健康咨詢有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人陶引娟。
　　委托代理人張正勤，上海東方環(huán)發(fā)律師事務所律師。
　　委托代理人王輝，上海東方環(huán)發(fā)律師事務所律師。
　　被告上海市普陀區(qū)西部商廈(南北樓)業(yè)主委員會,住所地上海市普陀區(qū)蘭溪路XXX號XXX室。
　　負責人余凌逸。
　　負責人曹文祥。
　　委托代理人葛偉，上海國創(chuàng)律師事務所律師。
　　委托代理人王曙東，上海國創(chuàng)律師事務所律師。
　　原告上海澤某健康咨詢有限公司與被告上海市普陀區(qū)西部商廈(南北樓)業(yè)主委員會房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后,依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告上海澤某健康咨詢有限公司的委托代理人張正勤、王輝，被告上海市普陀區(qū)西部商廈(南北樓)業(yè)主委員會的委托代理人葛偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告上海澤某健康咨詢有限公司訴稱，2017年7月4日，原被告就上海市普陀區(qū)蘭溪路XXX號中之3樓區(qū)域一、區(qū)域三、區(qū)域四單元房屋(以下簡稱涉案房屋)簽訂《租賃合同》一份，約定：1、被告將涉案房屋出租給原告，使用功能為“足浴”；2、建筑面積為644平方米；3、租期自2017年8月1日起至2027年7月31日止，免租期為90天；4、物業(yè)費按人民幣(以下幣種均為人民幣)36元/平方米/月支付；5、押金為148872元。合同簽訂后，原告向被告支付了相應的押金及租金，并且對涉案房屋進行了裝修及消防裝修。但原告裝修完畢后，報消防驗收時，被告不履行配合義務，遲遲不能提供相關材料，導致不能申報。由此還被行政部門進行行政處罰，原告為此支付了3萬元罰款。嗣后，原被告于2018年1月15日簽訂《備忘錄》，約定免租一個月作為賠償原告因消防引發(fā)的問題，并且約定由被告落實涉案房屋的消防問題。但被告遲遲未履行雙方約定的義務，嚴重影響原告的經(jīng)營活動，后原告向被告發(fā)出函要求解除合同。為維護原告的合法權益，現(xiàn)原告向法院提起訴訟，請求法院依法判令：一、原被告就涉案房屋簽訂的《租賃合同》于2018年7月24日解除；二、被告向原告返還押金148872元；三、被告向原告賠償損失XXXXXXX.80元；四、本案訴訟費由被告承擔。
　　被告上海市普陀區(qū)西部商廈(南北樓)業(yè)主委員會辯稱，同意解除合同，但解除時間應為2018年9月28日；同時認為因原告拖欠租金違約在先，故對其余訴請均不予同意。
　　經(jīng)審理查明，2017年7月4日，原告作為乙方，被告作為甲方就涉案房屋簽訂《租賃合同》一份，主要內容為：1、乙方向甲方承租涉案房屋，使用功能為足??；2、建筑面積為644平方米；3、租期自2017年8月1日起至2027年7月31日止，免租期90天；4、首年月租金為50930元，第四年遞增5%，第七年遞增5%，第十年遞增5%；5、支付方式為季付，先付后用，乙方需每次提前15天將下一次的租金支付給甲方；6、乙方應依約繳納與房屋有關的其他費用(包括物業(yè)管理費、水、電費等)；7、甲方應于2017年8月1日前將房屋交付乙方；8、押金為148872元(合同終止后，在乙方退場二個月后，甲方確認乙方無任何債務責任且乙方辦妥以該餐廳為營業(yè)地址的工商注銷或變更手續(xù)后10日內無息返還乙方)，在租賃期內，押金可以作為乙方遲延支付租賃費用、物業(yè)管理費、水電費等的扣款，甲方從押金中扣除租賃費用及其他相關費用的，乙方仍應按本合同約定承擔相應的違約責任;9、租賃期限內，非本合同已約定的情況，任何一方擅自解除本合同，擅自解除方應支付另一方相當于當前租賃年度三個月租賃費的違約金，若支付的違約金不足抵付守約方損失的，違約方還應負責賠償；10、在乙方進場裝修前，該房屋應已通過政府部門驗收，甲方或甲方指定的物業(yè)管理方積極協(xié)助乙方租賃區(qū)域內二次裝修的消防、環(huán)保報批、施工和驗收；11、乙方欠繳租金或本合同約定的其他任何費用達20天的，甲方有權提前解除本合同，乙方應支付當年租賃年度三個月租金的違約金；12、甲方具有其他可能導致乙方嚴重損害行為，經(jīng)乙方提醒仍未改正的或因甲方原因，根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定允許提前解除租賃合同的情況發(fā)生的，甲方應退還未使用期間已繳納的租金及物業(yè)管理費等所有應退費用，在乙方清場并結算完畢各項費用后返還押金并支付當年租賃年度3個月租金的違約金；13、乙方應當在因下列情形導致的本合同效力終止時，乙方應全部完成搬遷騰空并將該房屋及其設施完好無損的按交付時的狀況交接給甲方：1)、合同租賃期屆滿、雙方不再續(xù)租的；2)、因甲方違約行為而達到乙方行使合同解除權條件，乙方有權單方解除本合同；3)、因乙方違約行為而達到甲方行使解除權條件，甲方有權單方解除本合同；4)、雙方協(xié)商一致解除合同的。合同又約定，如租賃期滿或本合同終止后乙方不能按時搬出該房屋逾期達到5天的，視為乙方自動放棄該房屋內的裝修產(chǎn)權和所有物品，甲方有權從該房屋中將乙方的物品強行搬出任意處置，并有權從履約保證金中扣取實際發(fā)生的清場費用。合同簽訂后，被告按約向原告交付涉案房屋。同年7月11日，原告向被告支付2017年11月至2018年1月期間的租金、物業(yè)管理費共計223308元及押金148872元，后原告進場裝修并開店經(jīng)營。
　　2017年9月14日，原告因涉案房屋存在未經(jīng)消防設計審核擅自施工的違法行為被上海市普陀區(qū)公安消防支隊處罰款3萬元。2018年1月15日，原告作為乙方，被告作為甲方簽訂《備忘錄》，主要內容為：“鑒于消防機關對于上海市普陀區(qū)蘭溪路142-148(雙)號大樓消防標準整體提高的特殊情況，故此，甲方與乙方經(jīng)磋商決定以一個月免租期為條件(下期所付租金期限2018.2.1-2018.4.30，甲乙雙方均認可只需支付2個租金，免掉其中一個月的租金)，作為一攬子解決所有乙方關于消防引發(fā)的問題。甲方負責解決并落實上海市普陀區(qū)蘭溪路142-148(雙)號大樓大消防證問題?！敝?018年4月30日雙方租金及物業(yè)管理費均結算完畢(含前后兩次免租期)。
　　2018年7月23日，原告向被告發(fā)出《律師函》，告知被告因消防許可證的缺失，導致原告無法正常經(jīng)營，無法實現(xiàn)合同目的，故原告要求解除合同、賠償損失并退還已支付的租金。庭審中，被告稱其于同年7月24日收到上述《律師函》，但未作明確答復。同時表示其分別于2018年7月19日、7月24日曾口頭和書面告知原告涉案房屋已通過消防驗收。同時提供案外人上海正飛物業(yè)管理有限公司于2018年7月24日向原告發(fā)出的《告知書》。原告表示未收到被告的上述通知。
　　審理中，被告稱其于2018年9月25日向原告發(fā)出《通知書》，告知原告因其拖欠支付租金已構成違約，故租賃合同終止，被告將收回涉案房屋，同時要求原告須于2018年9月27日支付租金及違約金，逾時不支付，被告將于2018年9月28日收回涉案房屋。后因原告逾期未支付租金，被告于同年9月28日對涉案房屋采取封門措施。2019年3月28日，被告將涉案房屋鑰匙交予下家。原告稱未收到上述《通知書》，認可封門日期，同時表示3月28日之前被告已拆除涉案房屋內的設施。
　　庭審中，原告為證明其損失提交了與案外人簽訂的《特許加盟合同》及其發(fā)票、付款清單；《建筑裝飾工程施工合同》、《上海市消防工程施工合同》及消防罰款收據(jù)。被告對此表示，僅認可消防罰款。
　　被告為證明在其封門前原告未受消防影響一直都在正常對外經(jīng)營提交了在原告處的消費單及相應照片。原告對此表示，因消防未通過，原告僅是試運營。
　　另，本院向上海市普陀區(qū)消防支隊詢問涉案房屋的消防情況，該隊消防專員稱，涉案房屋所在的整棟大樓是通過消防驗收的，但是涉案房屋原經(jīng)營商場，后因半個樓面經(jīng)營足浴店，改變了該樓面的結構、用途、性質，故需要對該層樓面整層重新進行消防驗收備案。物業(yè)公司在2018年1月之前就開始征詢過辦理的相應的手續(xù)，但開始未通過。后又于同年7月6日再次申請，并于同年7月18日通過消防驗收備案。原、被告對上述陳述均無異議。
　　本院認為，依法成立的合同自成立時生效。當事人對房屋租賃關系、費用的結算狀況、押金的支付等事實均不持異議，本院對此予以確認。審理中，原被告均認可租賃合同已解除，然對合同解除權的行使及責任的承擔存在爭議。合同履行過程中，涉案房屋的消防驗收系因房屋用于經(jīng)營足浴店，從而改變了樓面的結構、用途、性質，需要對整層樓面重新進行消防驗收，而并非被告或其物業(yè)管理方不積極配合所致。相反，雙方于2018年1月15日通過《備忘錄》形式對消防問題達成了諒解，約定一攬子解決因消防引發(fā)的問題且通過涉案房屋的物業(yè)管理部門進行了消防驗收備案的申報辦理，最終于2018年7月18日通過了消防驗收備案(網(wǎng)上公示)，結合原告的實際經(jīng)營情況，原告以涉案房屋因被告未能辦出消防驗收備案，構成根本違約之訴稱，本院不予采納。合同履行過程中，原告未按約支付租金，該行為已構成違約，故對被告以原告違約在先，被告享有合同解除權的抗辯意見，本院予以采納。解除之日以合同實際解除之日為準，即2018年9月28日。對于原告要求返還押金之訴請，鑒于原告尚欠被告相應的租賃費用，按雙方合同的約定，押金可作為上述費用的扣款，被告關于押金抵扣租金之抗辯意見，本院予以采納。故對原告要求返還押金之訴請，本院難以支持。針對原告要求被告賠償損失之訴請，本院認為，按雙方合同的約定，合同解除后，原告不能按時搬出涉案房屋逾期達到5天的，視為放棄該房屋內的裝修產(chǎn)權及所有物品，然合同解除后被告對房屋直接采取了封門措施以致原告已喪失對房屋的控制，對原告的損失被告亦有一定的過錯，故對原告要求被告賠償損失之訴請，本院予以支持。至于損失的具體數(shù)額，一方面，合同解除的責任在于承租人的原告方，原告作為承租人未支付租金，應承擔相應的責任，金額的確定要根據(jù)過錯程度而定。另一方面，被告采取的封門措施不當，給原告造成損失亦應承擔一定的責任。結合原告提供損失的相應證據(jù)及雙方均同意具體數(shù)額由本院酌定，故損失數(shù)額由本院予以酌判。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第九十三條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海澤某健康咨詢有限公司與被告上海市普陀區(qū)西部商廈(南北樓)業(yè)主委員會2017年7月4日就上海市普陀區(qū)蘭溪路XXX號中之3樓區(qū)域一、區(qū)域三、區(qū)域四單元房屋簽訂《租賃合同》于2018年9月28日解除；
　　二、被告上海市普陀區(qū)西部商廈(南北樓)業(yè)主委員會應于本判決生效之日起十日內賠償原告上海澤某健康咨詢有限公司損失人民幣200000元；
　　三、對原告上海澤某健康咨詢有限公司的其余訴訟請求均不予支持。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的利息。
　　本案受理費人民幣28630元，由原告負擔人民幣26630元，被告負擔人民幣2000元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：王??盈

書記員：蔣國紅