原告：上海泰某資產管理有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：曹忠麒，總經理。
　　委托訴訟代理人：秦兆立，上海市興業(yè)律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：丁理明，上海市興業(yè)律師事務所律師。
　　被告：上海甄某企業(yè)管理咨詢有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：馬雪華。
　　原告上海泰某資產管理有限公司(以下簡稱泰某公司)與被告上海甄某企業(yè)管理咨詢有限公司(以下簡稱甄某公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年4月3日立案受理后，依法適用簡易程序審理。因被告甄某公司下落不明，本院依法組成合議庭并于2018年10月22日公開開庭予以審理。原告的委托訴訟代理人秦兆立、丁理明到庭參加訴訟。被告甄某公司經本院傳票傳喚無正當理由拒不到庭，本院依法缺席審理。本案現已審理終結。
　　原告泰某公司向本院提出訴訟請求：1.判令被告向原告支付其拖欠的租金、水電費等費用人民幣(幣種下同)2,706,578.68元；2.判令被告補繳其應支付的租金599,914.46元；3.判令被告支付裝修改造費用2,342,143.65元;4.判令被告以上述訴請金額之總額XXXXXXX.79元為基數，按照每日千分之三的標準向原告支付自本案受理之日起至判決生效之日止的逾期付款違約金。
　　事實與理由：2013年9月9日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定由被告向原告租賃使用上海市閔行區(qū)吳涇鎮(zhèn)永德路XXX號1F及地下一層房屋，用以經營健身會所。雙方約定：租賃房屋的面積1F為套內面積263.78平方米、地下一層套內面積1429.70平方米，租期自2014年1月9日至2024年1月8日止，共10年，雙方并對租金及其遞增方式、違約責任等做了約定。合同簽訂后，原告履行了房屋交付的義務，被告也正式接受房屋開始經營。但由于被告經營狀況不佳，向原告提出減少經營面積，為此，雙方又于2015年3月16日簽訂《提前終止商鋪租賃的協議》以及《補充協議》，對被告的承租面積以及租金等做了調整。但被告仍然拖欠租金，2016年1月22日，原、被告雙方再次簽訂《關于房屋租賃合同的補充協議》，原告再次給予被告租金減免的優(yōu)惠，減免金額為520,235.46元，雙方并確認被告仍拖欠原告的租金和水電費等的總額以及被告的應支付方式和期限，同時雙方約定，對租賃房屋的裝修由原告事實，費用暫估為170萬元，由原告承擔70%，被告承擔30%。及被告應承擔費用為51萬元，該51萬元由被告在收到甲方施工前通知后2個工作日之內支付10萬元(已支付)，余款70%，即287,000元應在房屋竣工交付后5個工作日內支付，其余費用在審計完成后2個工作日支付，任何一方違反原《房屋租賃合同》及本補充協議的，應賠付另一方裝修折舊費用。然，被告自此失信于原告，拖欠租金的現象仍不斷發(fā)生。2016年12月30日，原、被告雙方再次簽訂《租賃合同補充協議》，原告給予被告租金減免59,759.42元，協議并明確被告拖欠原告當年的租金為471,435.46元、水電費為174,018元，以及歷年來仍拖欠原告的租金及水電費為781,349.83元，共計1,426,803.29元，雙方并約定了被告應歸還的期限，此后被告也多次向原告承諾一定歸還原告所有拖欠的款項，反之承擔一切后果。但被告仍繼續(xù)違約，因其經營不善，經協商，甲乙雙方于2017年9月30日簽訂《租賃合同解除協議》，約定：1、雙方簽訂的《租賃合同》于2017年9月30日解除；2、被告拖欠原告租金計2,230,179.68元；3、所有欠費被告應按千分之三每日支付逾期付款違約金；4、之前原告給予被告的租金減免優(yōu)惠取消；5、被告應向原告支付健身房改造費用；6、被告已支付的保證金不予返還；7、關于歸還房屋等也做了明確約定。另，原告為被告進行健身房改造的總計費用XXXXXXX.65元，因目前工程造價審計尚未完成，原告僅要求被告按照合同約定，支付按工程暫估費用計算應于工程竣工交付后即應當向原告支付的工程費用287,000元，其余工程款原告另行向被告追償。時至今日，被告除向原告歸還租賃房屋外，其他應向原告支付的欠款及費用分文未付。原告認為，被告的行為已經嚴重違約，故以訟稱事由訴至法院。
　　被告甄某公司未發(fā)表答辯意見，也未向本院提交證據。
　　經審理查明，甄豪(上海)投資管理有限公司于2017年5月27日更名為甄豪健身(上海)有限公司，后于2017年12月7日更名為上海甄某企業(yè)管理咨詢有限公司。
　　2013年9月9日，原告晟泰公司(出租方、簽約甲方)與甄豪(上海)投資管理有限公司(承租方、簽約乙方)簽訂《房屋租賃合同》一份，約定：甲方出租給乙方的商鋪座落于上海市閔行區(qū)吳涇鎮(zhèn)永德路XXX號1層96、98、100號，地下一層01號，房屋類型為商業(yè)；甲乙雙方同意，將該房屋用于計算租金、物業(yè)管理費的套內面積為1F，263.78平方米，及地下一層套內面積為1,429.70平方米，乙方租賃該房屋作為經營健身會所之用途，乙方將該商鋪用于合同協議書約定用途以外的其他用途的，須經甲方事先的書面同意，并遵守國家和本市有關房屋使用和物業(yè)管理的規(guī)定；該房屋的租賃期自甲方同意的免租裝修期屆滿次日起10年的時間，即2014年1月9日至2024年1月8日；甲方同意給予乙方自該房屋交付之日起至2014年1月9日止為免租裝修期，即乙方無須承擔該免租裝修期內的租金、物業(yè)管理費計提成租金但裝修期間產生的水、電等其他能源費用由乙方自行承擔；該商鋪的交付日期為2013年9月10日，甲方應當于該日期前交付該商鋪，該商鋪起租日為免租裝修期屆滿之次日，即2014年1月9日起；基本租金應按每個月支付，乙方應于每一個月第1個工作日或之前支付該月的基本租金，第一、二年度的基本租金每月為98,721元，每年的年租金為1,184,652元，第三、四、五年度的基本租金每月為103,657元，每年的年租金為1,243,884元，第六、七、八年度的基本租金每月為108,840元，每年的年租金為1,306,080元，第九、十年度的基本租金每月為114,282元，每年的年租金為1,371,384元；乙方自簽署《1F96、98、100地下一層01商鋪租賃合同》后向甲方交納租賃保證金296,163元，由乙方自簽署本合同之日起5個工作日內向甲方交納；合同期滿或提前終止合同時，甲方在乙方交還場地后七天內將扣除乙方應付費用(若有)后的履保金余額無息一次性全部退還給乙方，履保金不足以抵扣乙方應付費用的，乙方應于結清；交房之日起至起租日，乙方需支付甲方或物業(yè)管理公司裝修管理費(按建筑面積)0.10元/天/平方米(見交房費用清單)；乙方須自行負擔與該商鋪使用的有關電話費、水費、電費、燃氣費、正常工作時間空調供應的費用(如有)及其他費用如公共區(qū)域的照明、空調費、電梯運行電費等(如有)，并承擔電話、燃氣的開戶費；乙方應于本合同約定的租賃期屆滿之日起7日內交還該商鋪，合同結束(不論基于任何原因)，乙方有權拆除及取回乙方所有設施、設備之分或全部，但乙方不得故意損害或拆除建筑物本身之結構(經甲方同意且合法變更除外)，乙方在終止日期后15天內未拆除建筑物本身之結構體(經甲方同意且合法變更除外)，乙方在終止日期后15天內未拆除取回之物品，視為乙方放棄遺留物所有權，悉歸甲方所有任由其處理；乙方未按本合同規(guī)定日期足額支付本合同中約定支付的費用超過30日，且在收到甲方書面通知后7日內未蓋章等，甲方有權選擇提前終止本合同；甲方提前終止合同時，應書面通知乙方，乙方接到通知后10日內應遷離并交回租賃房產，租金照實結算，乙方撤出后應及時處理好在此經營期間的債權債務關系(包括但不限于酒水、原材料供應商的貨款、員工工資、向消費者發(fā)放的未到期限的會員卡或打折卡或充值消費卡)，如處理不當造成甲方蒙受損失的，甲方可向乙方追訴，乙方應當賠償甲方追訴所發(fā)生的一切的費用，包括但不限于律師費、差旅費、調查費；甲方未能按時向乙方交付租賃房產的逾期一日，乙方有權向甲方收取當月租金之0.05%的違約金；在裝修免租期和租賃期限內，乙方逾期支付等按本合同約定乙方應繳費用的，每逾期一日，應自逾期之日按逾期交付金額的千分之三支付滯納金；在裝修期和租賃期限內，乙方逾期支付水、電、燃氣及其他費用，每逾期一日，應按上述費用的千分之三，乙方在經營過程中逾期向甲方支付推廣費每逾期一日，應按上述費用的千分之二；任何一方因另一方任何實質性違約而終止本合同，則違約方需向被告違約方雙被告支付根據本合同內約定的租賃保證金作為違約金；解除合同時，違反合同的一方，還應向另一方支付2個月的租賃費用作為違約金，給對方造成損失的，通過雙方認定的權威機構按實際評估認定，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分等。
　　2015年3月16日，原告泰某公司(簽約甲方)與甄豪(上海)投資管理有限公司(簽約乙方)簽訂《提前終止商鋪租賃的協議》，約定：乙方于2014年12月1日起將所租賃的1F96、98、100號商鋪退出263.78平方米面積，保留地下一層1,429.70平方米；乙方應于本協議簽署后2015年3月20日向甲方支付所欠租金189712.56元(2014年12月至2015年2月租金)，2015年4月30日前付清2015年3月-2015年6月租金；截止本協議簽訂之日，乙方欠甲方2014年3月29日-2014年11月30日前租金共計796,259元；甲方提供乙方正常運營設施，乙方自行負責維護；甲、乙雙方約定，本協議簽署后，乙方應按時支付每期租金及水電費，否則甲方有權收回商鋪并終止合同。
　　2015年3月16日，原告泰某公司(簽約甲方)與甄豪(上海)投資管理有限公司(簽約乙方)簽訂《補充協議》，約定：由于乙方經營狀況不佳，現提出減少經營面積，經甲乙雙方協商一致確認按實測面積計算租金，原租賃面積為1693.48平方米，現變更租賃面積為1,429.70平方米；現租金為(租金年限就遞增以原合同為準)，第一、二個年度的基本租金每月為63,237.52元，每年的年租金為758,850.24元；第三、四、五個年度的基本租金每月為66,399.36元，每年的年租金為796,792.32元；第六、七、八個年度的基本租金每月為69,719.42元，每年的年租金為836,633.09元；第九、十年度的基本租金每月為73,205.39元，每年的年租金為878,464.69元。
　　2016年1月22日，原告泰某公司(簽約甲方)與甄豪(上海)投資管理有限公司(簽約乙方)簽訂《關于房屋租賃合同的補充協議》，約定：乙方水費、電費共計欠繳402,668元，乙方的該筆欠費應于2016年3月至2016年12月共分十期結清，每月為一期，每期(即每月15日之前)向甲方繳付40,266.80元；乙方租金共計欠繳1,300,588.64元，甲方就該筆欠費給予乙方40%減免(即六折)，則乙方實際應繳欠費總額為780,353.18元，乙方就減免后的欠費應于2016年3月至2017年6月公分十六期結清，每月為一期，每期(即每月15日之前)向甲方交付48,772.07元；自2016年1月1日起，乙方須嚴格按照所簽署之《房屋租賃合同》約定，按時、足額向甲方繳納租金、水費、電費等，其中乙方2015年12月水費、電費(即31,631元)及2016年1月租金(即66,400元)應于2016年1月25日之前繳清，自2016年2月起，租金應按自然月結算；乙方所承租房屋涉及裝修、移位的暫估費用約170萬元(包括但不限于拆除、土建、裝飾等費用)，具體以審計為準，上述費用的70%由甲方承擔；上述費用的30%由乙方承擔，乙方于收到設計施工圖紙后48小時內對甲方所出具設計施工圖紙進行書面確認，若乙方逾期未作回應則視為默認同意，乙方所承租房屋施工開始前，甲方應提前通知乙方，乙方應在收到通知后的2個工作日內向甲方支付10萬元，乙方承租的房屋竣工交付后的5個工作日內，乙方支付“乙方應承擔費用”余額的70%，其他費用應在審計完成后2個工作日內支付，此款項最后付款期限為2016年12月31日；乙方裝修所涉設計費用約105,000元，由甲方承擔；凡涉及甲方為乙方所承租房屋之裝修所投入的資產其權屬歸乙方所有；乙方所承租房屋經裝修改建后使用面積約為1748.73平方米(具體以竣工后實際測繪面積為準)，按《房屋租賃合同》及《提前終止商鋪租賃的協議》約定，乙方房屋租賃面積為1429.70平方米，甲方同意乙方租金單價及其遞增的計算方法等仍按原《房屋租賃合同》執(zhí)行；裝修所涉全部費用按五年計算平均折舊，任何一方違反原《房屋租賃合同》及本協議，均應按年限計算裝修折舊費用賠付給另一方等。
　　2016年12月30日，原告泰某公司(簽約甲方)與甄豪(上海)投資管理有限公司(簽約乙方)簽訂《關于房屋租賃合同的補充協議》，約定：甲方同意乙方2016年9月1日至2016年11月30日期間的月租金按照原合同約定租金的70%計算，即46,479.55元/月；自2016年1月起至2016年11月，乙方租金共計欠繳471,435.46元、2016年3月至10月水電費共計欠繳174,018元、2016年3月至2016年11月租金及水電還款共計欠繳781,349.83元，總計欠繳1,426,803.29元，乙方的該筆欠費應于2017年1月至2017年12月共分十二期結清，每月為一期，每期(即每月15號前)向甲方繳付118,900.27元；本協議簽訂起，乙方須嚴格按照所簽署之房屋租賃合同約定(先付后用)及2016年1月22日簽訂的《租賃合同補充協議》，按時、足額向甲方交納租金、水電費及租金水電費還款等。其中，乙方2016年11月水電費、2016年12月租金及水電還款及2016年12月租金共計183,099.23元，應于2016年12月25日前付清；乙方應嚴格遵守原合同及雙方簽署的補充協議，若有違反包括但不限于延期支付租金等情況，甲方有權按照原合同及雙方簽署的補充協議追究乙方的違約責任，取消本協議第1條及歷次給予乙方的所有優(yōu)惠，并保留追償乙方已銷售的租金優(yōu)惠的權利等。
　　2017年9月1日，原告泰某公司(簽約甲方)與甄豪健身(上海)有限公司(簽約乙方)簽訂《租賃合同解除協議》，約定：甲乙雙方簽訂的《租賃合同》于2017年9月30日解除；截止到2017年9月30日，乙方拖欠甲方2014年3月至2017年5月租金欠款2,230,179.68元，2015年1月至2017年5月水費欠費99,205.50元、電費欠款377,193.50元，合計欠費2,706,578.68元(上述費用未含滯納金，滯納金另行計算以及健身房裝修、移位等費用)；根據甲乙雙方2016年1月簽訂的《關于房屋租賃合同的補充協議》中第八條之約定：“乙方將所承租房屋整體或部分區(qū)域轉租給第三方，或以合作、聯營、承包經營等方式變更轉租、變更承租權的，又或以轉讓或變更實際控制人的；根據本協議之約定乙方未能支付或遲延支付任何一筆款項的，凡發(fā)生上述行為的(經甲方書面認可的除外)，均視作乙方違約，則乙方所享有優(yōu)惠條件等全部廢止，不再有效”，因此甲方在此補充協議中給乙方的欠費減免取消。另2013年9月9日簽訂的《房屋租賃合同》第十二章違約責任12.2及12.3條：“在裝修免租期和租賃期內，乙方逾期支付按本合同約定乙方應繳費用的，及逾期支付水、電、燃氣及其他費用，每逾期一日，應按逾期支付金額的3‰(千分之三)支付滯納金?！币曳酵锨芳追阶饨稹⑺M、電費、健身房改造費等費用，甲方將于簽署本協議后繼續(xù)向乙方追討；根據原合同約定，本協議簽署后乙方已支付的租金保證金不予退還；乙方應于合同解除目前自行結清電話、寬帶等公用事業(yè)費，并將最后一期結清賬單的復印件交甲方該項目運營辦公室備案，并自合同解除日起的30日內(即2017年10月30日前)辦理完營業(yè)執(zhí)照等相關證照注銷、遷出手續(xù)及電話、寬帶、煤氣等過戶、注銷手續(xù)，并將過戶、注銷證明文件的復印件交至甲方該項目運營辦公室備案，逾期未辦理完該等過戶、注銷手續(xù)的，甲方將根據原合同追究乙方的違約責任；乙方應自行拆除房屋內的所有自有設備，并清空房屋，但不得破壞室內的原有裝修，并于2017年9月30日前將房屋返還甲方，逾期未返還的，乙方應按照原合同約定日租金的兩倍向甲方支付該房屋使用費；乙方應于2017年9月30日前對已售“代幣券/卡”(包括但不限于消費卡、優(yōu)惠券)全部兌付或對未兌付部分做出不損害甲方或其他第三方利益的妥善安排，否則甲方將根據原合同追究乙方的違約責任；乙方已于2017年5月27日變更為甄豪健身(上海)有限公司等。協議簽訂后，被告于2017年9月底搬離，原告收回房屋后另租他人。
　　上述事實，由原告提交的《房屋租賃合同》、《提前終止商鋪租賃的協議》、《補充協議》、《關于房屋租賃合同的補充協議》二份、《租賃合同解除協議》等證據及當事人的庭審陳述所證實。上述證據經庭審質證，具有真實性，且與本案相關聯，本院確認其證據效力。
　　本案審理過程中，原告向本院提交了《承諾書》、上海市房地產權證及裝修費轉賬記錄，但并未能向本院提交原件，對于證據的真實性難以認定，故本院對原告提供的上述證據不予采信。
　　本院認為，原、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》，系簽約當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，雙方均應信守并依約履行。該合同履行過程中，雙方對于租賃場所、租金支付等重新商定，并簽訂了《提前終止商鋪租賃的協議》、《補充協議》、二份《關于房屋租賃合同的補充協議》，該組協議亦為雙方當事人真實意思表示，雙方應按約履行。此后，又經雙方協商達成《租賃合同解除協議》，一致同意解除了雙方間的租賃合同，并對于合同解除后果處理明確約定，雙方亦應按約履行。經原、被告結算，被告拖欠原告自2014年3月至2017年5月租金2,230,179.68元，自2015年1月至2017年5月的水費99,205.50元及電費377,193.50元，被告應予以支付，原告的該項訴訟請求本院予以支持。關于原告主張的補交租金，依據雙方簽訂之《租賃合同解除協議》，明確補充協議中給被告的欠費減免取消，故雙方于2016年1月22日簽訂之《關于房屋租賃合同的補充協議》中約定，原告給予被告欠繳租金1,300,588.64元40%的減免(計520,235.46元)，被告應予以償付。另，雙方于2016年12月30日簽訂之《關于房屋租賃合同的補充協議》中約定，原告給予被告自2016年9月1日至2016年11月30日期間的月租金按照原合同約定租金的70%計算，該期間減免的租金59,759.42元，被告應予以償付。綜上，被告共計需向原告補交租金579,994.88元，原告的該項訴訟請求，本院予以支持。
　　關于原告主張的裝修改造費用，依據雙方于2016年1月22日簽訂的《關于房屋租賃合同的補充協議》中約定，原告為被告所承租房屋之裝修所投入的資產其權屬歸被告所有，裝修費用預估170萬元，由原告負擔70%、被告負擔30%。雙方并約定了裝修費用支付方式：被告收到通知后的2個工作日內向原告支付10萬元，房屋竣工交付后5個工作日內支付至應承擔部分之70%，剩余部分由審計完成后2個工作日內支付?，F裝修審計并未完成，被告應承擔之裝修費用無法確認。且雙方約定裝修屬被告所有，雙方租賃合同解除后，該部分裝修在并無拆除的情況下，由原告將房屋另行出租于他人使用，裝修對于原告仍有使用價值，在此情況下被告可向原告主張部分裝修補償?？紤]到原、被告雙方的租賃合同已解除，現被告尚有部分裝修費用未與原告結算，又可向原告主張裝修補償的情況下，本院為避免當事人之訟累，在本案中一并處理，確認雙方互付的該部分債務予以抵消，原告的該訴訟請求，本院不予支持。
　　關于原告主張的逾期付款違約金，雙方于2017年9月1日簽訂《租賃合同解除協議》時，未付租金、水電費及補交租金的數額已予以明確，雖未約定具體付款期限，被告應在合同解除后的合理期限內予以支付。原告于2018年4月3日起訴至本院，距雙方合同解除已逾半年，被告仍未能履行，原告要求被告自2018年4月3日起支付逾期付款違約金，本院予以支持。關于逾期付款違約金標準，雙方于合同中約定為日千分之三，對此原告考慮到實際損失自愿調低為日千分之一，系原告處分自身之權利，于法不悖，本院予以支持。至于被告的債務金額，如前所述，本院確認為3,286,573.56元(2,706,578.68元+579,994.88元)，故被告應以3,286,573.56元為本金，按照每日千分之一的標準，向原告支付自2018年4月3日起至本判決生效之日止的逾期付款違約金。
　　被告甄某公司經本院傳票傳喚無正當理由拒不到庭，系其放棄相應的訴訟權利，因此產生的法律后果由其自行承擔。據此，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條，《中華人民共和國合同法》第九十三條第一項、第一百零七條、第一百一十四條、第二百三十五條，《最高人民法院<關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋>》第十一條第二項之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海甄某企業(yè)管理咨詢有限公司于本判決生效之日起十五日內向原告上海泰某資產管理有限公司支付租金、水費、電費共計2,706,578.68元；
　　二、被告上海甄某企業(yè)管理咨詢有限公司于本判決生效之日起十五日內向原告上海泰某資產管理有限公司支付補交租金579,994.88元；
　　三、被告上海甄某企業(yè)管理咨詢有限公司于本判決生效之日起十五日內以3,286,573.56元為本金，按照每日千分之一的標準，向原告上海泰某資產管理有限公司支付自2018年4月3日起至本判決生效之日止的逾期付款違約金；
　　四、駁回原告上海泰某資產管理有限公司的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費35,388.59元，由原告上海泰某資產管理有限公司負擔2,842.12元，由被告上海甄某企業(yè)管理咨詢有限公司負擔32,546.47元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：鄧紅霞

書記員：殷??雪