原告：上海沃某實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：李佳蓮，該公司執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：汪瑞華，上海志道律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王燁婷，上海志道律師事務(wù)所律師。
　　被告：林某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省。
　　原告上海沃某實(shí)業(yè)有限公司與被告林某某房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，因被告林某某下落不明，本院依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人汪瑞華、王燁婷到庭參加訴訟。被告林某某經(jīng)本院依法送達(dá)，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出如下訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)原、被告之間于2016年7月1日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》無效，被告立即遷出位于上海市嘉定區(qū)外岡鎮(zhèn)滬宜公路XXX號(hào)一層門面房(建筑面積40平方米)及二、三層房屋(建筑面積1200平方米)、南側(cè)輔助房(建筑面積260平方米)、樓梯過道(100平方米)，并將上述房屋返還原告；2、被告向原告支付自2017年7月1日起至實(shí)際遷出之日止的房屋使用費(fèi)(按每日758.90元計(jì)算)，暫計(jì)至2017年12月31日為人民幣138,500元。事實(shí)與理由：2013年4月10日，原、被告簽訂了一份《房屋租賃協(xié)議》，約定由被告向原告承租位于上海市嘉定區(qū)外岡鎮(zhèn)滬宜公路XXX號(hào)、5764號(hào)(無房產(chǎn)證)房屋，租期為6年，第一個(gè)租期為2013年7月1日起至2016年6月30日止，第二個(gè)租期為2016年7月1日至2019年6月30日止。第一個(gè)租期屆滿后，原、被告于2016年7月1日重新簽訂了一份《房屋租賃協(xié)議》，約定被告向原告承租位于上海市嘉定區(qū)外岡鎮(zhèn)滬宜公路XXX號(hào)(實(shí)際門牌號(hào)為滬宜公路XXX號(hào))二、三層及底層一間房屋(建筑面積為1500平方米,無房產(chǎn)證)，并明確了第二期(2016年7月1日至2019年6月30日)年租金為人民幣277,000元，每半年支付一次(即人民幣138,500元)。原告自簽約后就將上述房屋交付被告使用至今。但被告遲遲未向原告支付2016年上半年度的部分租金50,000元及2016年7月1日至2016年12月31日期間的租金人民幣138,500元。2016年7月4日，被告向張海明借款，由張海明代被告直接付清了截止2016年12月31日的租金欠款共計(jì)188,500元。2017年上半年度租金被告已支付，但其至今未向原告支付2017年7月1日起的租金。原告認(rèn)為，租賃房屋無產(chǎn)證，雙方之間的房屋租賃協(xié)議系無效協(xié)議，但被告應(yīng)按雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向原告支付實(shí)際使用房屋期間的使用費(fèi)，現(xiàn)被告拖延付款的行為已侵害了原告的合法權(quán)益，故原告向法院起訴。
　　被告未作答辯。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：位于上海市嘉定區(qū)外岡鎮(zhèn)滬宜公路XXX號(hào)北側(cè)一幢三層樓(建筑面積1800平方米)系原告從上海外岡實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司承租而來，門牌號(hào)碼為上海市嘉定區(qū)外岡鎮(zhèn)滬宜公路5752—5762號(hào)。2013年4月10日，原、被告簽訂《房屋租賃協(xié)議》一份，原告將位于上海市嘉定區(qū)外岡鎮(zhèn)滬宜公路XXX號(hào)、5764號(hào)無房產(chǎn)證的房屋出租給被告使用，租房層次為：底層門面房一間、二三層全部，南面新建一二兩層房屋，面積1500平方米。租期為6年，2013年7月1日起至2016年7月1日止，前三年為第一期，年租金為250,000元，2016年7月1日至2019年7月1日的租金在前三年的基礎(chǔ)上遞增每天每平方米0.05元。付款方式：每半年一付。2016年7月1日，原、被告重新簽訂了一份《房屋租賃協(xié)議》，約定原告將位于上海市嘉定區(qū)外岡鎮(zhèn)滬宜公路XXX號(hào)出租給被告，無產(chǎn)證，租房層次為第二、三層底層1間，建筑面積共計(jì)1500平方米，租賃期限為三年一個(gè)期限(可承租二期)，第二期租金每年為277,000元。付款方式，先付后用，每年一次性付清，第二年提前一個(gè)月付款，一次性付清。逾期一個(gè)月不付租金，視為自愿終止合同。該協(xié)議還約定，經(jīng)雙方友好協(xié)商，被告在第二個(gè)租期內(nèi)每半年付一次租金為138,500元。該協(xié)議簽訂后，被告正常繳納租金至2017年6月30日，之后未向原告支付過租金。故原告訴至本院。
　　另查明，1、就涉案房屋的具體位置及門牌號(hào)碼，原告庭后進(jìn)行了核實(shí)，原告明確其出租給被告的房屋為上海市嘉定區(qū)外岡鎮(zhèn)滬宜公路XXX號(hào)一層門面房及二、三層全部，包括南側(cè)樓梯間及南側(cè)輔助房。原告庭后還補(bǔ)充了涉案房屋位置的立面圖及現(xiàn)場(chǎng)照片。2、據(jù)原告陳述，原、被告簽訂的兩份租賃合同中出現(xiàn)的5764號(hào)門牌號(hào)碼實(shí)際并不存在，是原告針對(duì)被告承租的二、三層房屋另編的門牌號(hào)碼。3、庭審中，對(duì)于訴請(qǐng)第一項(xiàng)涉及的南側(cè)樓梯過道部分，原告明確其另行主張。
　　本院認(rèn)為，原、被告于2016年7月1日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》中所涉及的租賃標(biāo)的物，沒有取得相應(yīng)的建設(shè)規(guī)劃許可，故依照相關(guān)規(guī)定，上述協(xié)議應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效。合同確認(rèn)無效后，被告應(yīng)當(dāng)將涉案房屋返還原告。對(duì)于原告要求被告遷出并返還涉案房屋的訴請(qǐng)，本院予以支持。由于涉案房屋仍具有使用價(jià)值，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)的，應(yīng)予支持。據(jù)此，被告在實(shí)際使用該房屋期間應(yīng)當(dāng)向原告支付房屋使用費(fèi)。被告從2017年7月起開始拖欠使用費(fèi)至今，對(duì)于原告要求被告支付從2017年7月至實(shí)際返還房屋之日止的房屋使用費(fèi)，本院予以支持。被告經(jīng)本院依法傳喚，無正當(dāng)理由未到庭，應(yīng)視為其放棄舉證、質(zhì)證、答辯的權(quán)利。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條，《最高人民法院<關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件>適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海沃某實(shí)業(yè)有限公司與被告林某某于2016年7月1日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》無效；
　　二、被告林某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)攜財(cái)產(chǎn)從上海市嘉定區(qū)外岡鎮(zhèn)滬宜公路XXX號(hào)一層門面房、二、三層及南側(cè)輔助房中搬離，并將上述房屋返還原告上海沃某實(shí)業(yè)有限公司；
　　三、被告林某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海沃某實(shí)業(yè)有限公司房屋使用費(fèi)，按照277,000元/年的標(biāo)準(zhǔn)，從2017年7月1日支付至被告實(shí)際返還房屋之日止。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)3,070元，公告費(fèi)560元，合計(jì)3,630元，由被告林某某負(fù)擔(dān)。被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：韓??穎

書記員：秦??忠