原告(反訴被告)：上海江南砂輪有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：嚴秋菊，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：錢曉順，男。
　　委托訴訟代理人：嚴德寶，男。
　　被告(反訴原告)：上海玉某玻璃有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：龔道云，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：申龍平，男。
　　委托訴訟代理人：樊云，上海市淮海律師事務所律師。
　　原告(反訴被告)上海江南砂輪有限公司(以下簡稱江南公司)與被告(反訴原告)上海玉某玻璃有限公司(以下簡稱玉某公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年9月26日立案受理后，依法適用簡易程序，后轉為普通程序，公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)江南公司的委托訴訟代理人錢曉順、嚴德寶，被告(反訴原告)玉某公司的委托訴訟代理人申龍平、樊云到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　江南公司向本院提出訴訟請求：1、判令解除原、被告簽訂的房屋租賃合同；2、被告搬離上海市浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)西首閘航公路XXX號內(nèi)9號甲房屋(面積1459平方米、以下簡稱系爭房屋)，并將房屋交還原告；3、被告支付原告自2017年10月25日起至搬離系爭房屋之日止的租金，按每月24,416元為計算標準；4、被告支付原告房屋租金同等金額的違約金146,500元(自2017年7月25日起計算六個月)。事實和理由：原、被告于2013年5月18日簽訂房屋租賃合同，約定被告承租系爭房屋，租金每年分四次支付，先付后用。被告自2017年7月25日起拖欠原告租金未付，2017年7月25日的應付租金為73,250元。被告直至2017年10月18日才向原告支付前述租金，拖欠時間長94天，此后的租金(即2017年10月25日起)未支付，但被告仍在系爭房屋內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營。原告催討租金無著，遂提起訴訟。審理中，原告表示不要求解除合同，變更訴訟請求為：1、判令被告支付2017年10月25日至2018年10月24日的租金293,000元；2、被告支付原告自2018年10月25日起至交還系爭房屋之日止的房屋占用費，按每天2,626.20元計算；3、被告支付原告與拖欠租金同等金額的違約金；4、被告將系爭房屋恢復原狀；5、被告將系爭房屋歸還原告。
　　玉某公司辯稱，同意解除合同，但不同意原告的其他訴請。原告沒有說明系爭房屋的性質(zhì)，原告出租給被告的房屋不能用于被告的承租用途即生產(chǎn)加工玻璃，涉案租賃合同的承租用途不能實現(xiàn)，過錯在于原告，被告不同意支付租金及其他費用。合同約定的違約金過高，應予以調(diào)整。被告搬離系爭房屋涉及搬離費用、停產(chǎn)停業(yè)損失等。故反訴請求：1、解除雙方間的租賃合同；2、反訴被告支付反訴原告經(jīng)濟損失785.51萬元(包括無法搬遷的固定設備損失283.293萬元、網(wǎng)絡投資及廣告費用155.72萬元、員工培訓及遣散費120萬元、設備安裝及調(diào)試費77.50萬元、生產(chǎn)物資搬遷費24萬元、經(jīng)營損失125萬元)。
　　針對反訴，江南公司辯稱，被告自2009年起租賃原告的房屋開展經(jīng)營活動，其應當知曉開展經(jīng)營需要按照法律規(guī)定辦理經(jīng)營手續(xù)。2013年被告續(xù)租，原告按房屋現(xiàn)狀出租給被告。被告的工商注冊不在系爭房屋處，被告在不具備開業(yè)資格的情況下違反環(huán)評要求進行生產(chǎn)經(jīng)營，其違法經(jīng)營造成的相關損失應由其自行承擔。被告在系爭房屋內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營一直在持續(xù)，直至合同期屆滿，故不同意賠償損失。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證，查明事實如下：2008年10月，原、被告曾簽訂房屋租賃協(xié)議書，約定原告將系爭房屋(9號甲、面積1459平方米)出租給乙方使用，租賃期限自2008年10月25日至2013年10月24日。協(xié)議書約定了租金及支付方式等。協(xié)議簽訂后，系爭房屋交由被告用于經(jīng)營玻璃生產(chǎn)加工等。2013年5月18日，原告(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將系爭房屋續(xù)租給乙方用于玻璃制品生產(chǎn)加工使用(詳見平面圖紅線)，甲方地址：航頭鎮(zhèn)閘航路XXX號。租賃期限自2013年10月25日起至2018年10月24日止。租金每年支付，先付后用?！谖迥昴曜饨馂?93,000元。租金每年分四次支付，即每年10月25日、1月25日、4月25日、7月25日之前十天支付。如到時乙方不能按時支付房屋租金的，甲方將收回乙方租賃的所有房屋并處同等金額作為乙方的違約金，同時甲乙雙方的房屋租賃合同自行終止，并停止供電供水。合同另對其他事項作了約定。
　　2013年5月、7月，被告關聯(lián)企業(yè)上海品嬌實業(yè)有限公司(以下簡稱品嬌公司)分別與江南公司簽訂房屋租賃合同，承租江南公司出租的9號(乙)、11號(乙)房屋，9號(乙)房屋的租賃期限自2013年10月1日起至2018年9月30日止。11號(乙)房屋的租賃期限自2013年8月1日起至2018年7月31日止。玉某公司與品嬌公司在租賃房屋處共同經(jīng)營。
　　2016年7月29日，上海市浦東新區(qū)城市管理行政執(zhí)法局(以下簡稱城管局)向玉某公司出具了行政處罰決定書，認定玉某公司自2009年8月起未依法報批建設項目環(huán)境影響評價文件，建設項目需要配套建設的環(huán)保設施未經(jīng)驗收就投入玻璃制品生產(chǎn)，責令停止玻璃制品加工生產(chǎn)，罰款65,000元。履行期限為2016年8月20日。2016年12月5日，城管局對玉某公司查封扣押部分設施。2017年7月1日，上海市浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)人民政府(以下簡稱航頭鎮(zhèn)政府)向江南公司、玉某公司分別出具配合整改告知書，告知廠房內(nèi)承租企業(yè)存在環(huán)保違法違規(guī)建設項目，要求于2017年8月10日前配合完成承租企業(yè)停產(chǎn)關閉。若未按時間關閉，將啟動環(huán)保綜合執(zhí)法，若產(chǎn)生經(jīng)濟糾紛，后果自行承擔。同日，航頭鎮(zhèn)政府向玉某公司發(fā)出停產(chǎn)告知書，要求于2017年8月10日前自行停產(chǎn)關閉。
　　2017年4月，原告向被告發(fā)送房屋租金調(diào)價告知書，稱系爭房屋的合同于2018年10月24日到期，到期后將對租金價格作調(diào)整，調(diào)整后的房租價格為每平方米每天不少于1.80元，年租金不少于95.86萬元，如繼續(xù)租賃，要求于2018年3月31日前告知并簽訂續(xù)租合同。被告代理人申龍平簽收了該告知書。2017年7月，原告向被告催付2017年7月25日起的應付租金。2017年9月16日，原告向被告以及品嬌公司發(fā)送了房屋不再續(xù)租通知書，稱被告及品嬌公司分別租賃原告的系爭房屋及9號乙、11號乙房屋至2018年10月24日、9月30日、7月31日到期，到期后不再續(xù)租，要求做好搬遷準備工作，(租賃合同)到期時搬離。2017年10月，被告向原告支付了系爭房屋2017年7月25日起的三個月租金。2017年10月25日起的租金，原告于2017年10月起向被告發(fā)函催討，被告未支付。2017年11月15日，雙方至本院，被告表示對解除合同沒有異議，當天提出反訴主張。
　　2017年8月、10月，被告及品嬌公司共同向江南公司發(fā)函，稱自2008年建立租賃關系后，江南公司未告知有關租賃房屋的環(huán)境評估和環(huán)保驗收等情況，現(xiàn)被告受環(huán)保問題困擾，系爭房屋處不能辦理環(huán)境評價和驗收，2016年8月至今因環(huán)保問題停止了玉砂系列和烤漆產(chǎn)品的加工，損失巨大。要求江南公司與航頭鎮(zhèn)政府周旋，保護被告的權益，否則應賠償被告的損失。
　　另查明，2017年11月，航頭鎮(zhèn)政府針對被告就環(huán)保問題(閘航路XXX號內(nèi)土地能否用于生產(chǎn)加工、能否辦理環(huán)評手續(xù)，是否屬于104板塊土地)的信訪回復，回復稱：由于2009年土地利用總體規(guī)劃調(diào)整，該區(qū)域劃入198地塊，即不屬于104工業(yè)地塊。198地塊原則上不再對生產(chǎn)型企業(yè)進行環(huán)評辦理，企業(yè)由于受限于地塊限制，無法辦理相關環(huán)評手續(xù)，同時無法作為生產(chǎn)加工廠房使用。航頭鎮(zhèn)政府在答復意見中稱玉某公司屬辦理環(huán)評審批類行業(yè)。經(jīng)核實信訪企業(yè)無環(huán)保手續(xù)，應依法取締。造成的損失建議與房東進行協(xié)商，協(xié)商不成可通過法律途徑解決。
　　再查明，滬房地南匯字(1999)第000146號房地產(chǎn)權證記載，位于航頭鎮(zhèn)匯達村十一組(航頭鎮(zhèn)西首)房地產(chǎn)權利人為江南公司，土地用途為制造工業(yè)，房屋建筑面積5493.17平方米。附記房屋狀況：13幢全幢建筑面積1082.43平方米。2001年8月，航頭鎮(zhèn)政府曾出具“關于上海江南砂輪有限公司修建生產(chǎn)車間的請示”，內(nèi)容涉及江南公司在公司范圍內(nèi)拆除二個舊車間和一幢附屬用房，建造占地面積為1500元平方米生產(chǎn)車間。江南公司向本院陳述，涉案租賃標的即房地產(chǎn)權證記載的13幢房屋，江南公司于2001年進行過修建，修建后面積大于產(chǎn)證面積。
　　審理中，玉某公司于2018年1月向本院提出申請，要求對系爭房屋處的裝修損失、停產(chǎn)停業(yè)損失以及搬遷費進行鑒定及評估。經(jīng)本院委托，上海公信中南工程造價咨詢有限公司向本院出具了“關于上海市浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)閘航路XXX號9號甲的裝修費用司法鑒定意見書”，鑒定意見(一)系爭房屋裝修費用的重置造價為2,280,968元，殘值324,717元。本裝修工程以租賃年限為耐用年限，租賃期限自2013年10月25日至2018年10月24日。使用年限從竣工時間至2018年2月(委托函司法鑒定函時間)。(二)原告對鑒定意見的異議：1、對鑒定材料的真實性、合法性質(zhì)疑；2、對鑒定程序的合法性質(zhì)疑。被告對鑒定意見的異議：1、租賃合同無效，廠房殘值應以現(xiàn)場實物的耐用年限為依據(jù)來折舊；2、設備基礎造價太低。原告另提出，被告提供的鑒定材料中與案外人的施工合同系2009年簽訂，經(jīng)查實該案外人于2014年設立，鑒定材料存在造假。針對原、被告的異議，鑒定單位認為裝修合同、發(fā)票等鑒定材料由被告提供，真實性、合法性由提供方負責，鑒定單位已提前發(fā)函給原告通知其至現(xiàn)場勘查，但原告未到場。裝修工程單價是根據(jù)上海市建筑和裝飾工程預算定額(2016)、上海市安裝工程預算定額(2016)及有關取費標準計取，工程量根據(jù)現(xiàn)場勘察記錄計取，隱蔽工程根據(jù)發(fā)票計取。若按房屋的耐用年限計算，殘值為1,794,790元。鑒定單位稱于2018年5月2日至租賃物現(xiàn)場，當天系爭房屋內(nèi)處于生產(chǎn)狀態(tài)。
　　上海達智資產(chǎn)評估有限公司向本院出具了司法鑒定報告。報告以2018年7月31日為評估基準日，經(jīng)評估，涉案標的物的停產(chǎn)停業(yè)及搬遷費在基準日的價值為2,518,468.51元。包括1、廣告費損失20,090.98元；2、員工遣散損失505,570.01元(其中工資以現(xiàn)金方式發(fā)放員工補償381,321.73元)；3、設備搬遷損失629,200元；4、生產(chǎn)物資搬遷480,606元；5、經(jīng)營訂單損失103,500元；6、固定開支等損失779,501.53元(2016年8月-2018年7月期間)。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認為，廣告費、員工遣散費均與租賃合同無關，租賃合同到期后被告應自行承擔前述費用；被告所列的租賃物內(nèi)設備與現(xiàn)狀不符，設備及物資的搬遷與原告無關；糾紛發(fā)生期間被告一直正常使用租賃物，其訂單的損失與被告有無經(jīng)營證照有關，被告在涉案場地已持續(xù)經(jīng)營了十年，從未因房屋影響其生產(chǎn)而提出退房要求，被告不存在經(jīng)營損失。被告認為其損失遠大于鑒定報告，鑒定報告沒有將預期利潤等計算進去。鑒定人員到庭稱，鑒定時原告經(jīng)通知未到場，報告涉及的相關設施均是現(xiàn)場看到的，遣散和經(jīng)營損失是根據(jù)被告提供的合同做出，廣告費僅評估了在服務期內(nèi)的幾項。經(jīng)營損失是按照被告提供的合同，按正常企業(yè)收益計算。管理費按賬面收支，按照比例折算。鑒定人員稱于2018年6月底至租賃物現(xiàn)場，現(xiàn)場處于生產(chǎn)狀態(tài)。
　　關于系爭房屋的使用情況，原告向本院提供了系爭房屋處2017年12月至2018年10月期間的電費憑證(含水費)；2018年2月-10月期間對租賃物拍攝的照片。證明系爭房屋處每月用電費用1萬多至2萬元不等，照片反映經(jīng)營狀態(tài)，證明被告一直在持續(xù)生產(chǎn)。被告向本院說明其在2014年至2016年間的每月用電數(shù)接近2萬元(含品嬌公司)，最高2.30萬元，自2016年7月政府下達環(huán)保通知書后，生產(chǎn)跌入低谷，2017-2018年度每月用電約萬元左右，原因系員工住房增加空調(diào)，外購玻璃清洗烘干、設備保養(yǎng)維修用電增加所致。
　　2018年11月3日，原、被告協(xié)商處理系爭房屋的交還事宜。被告在《房屋到期歸還清單》上承租方處蓋章。該清單上有打印文字“2018年11月3日星期六承租方將廠房交付給出租方如下：9號(甲)占地面積1459平方米?！北厩鍐我皇絻煞荩鲎夥胶统凶夥礁鲌?zhí)一份。出租方處(原告)未蓋章。清單上方空白處有手寫字樣“上海玉某玻璃有限公司在租賃房屋內(nèi)所有資產(chǎn)包括裝修、裝飾、設備、生產(chǎn)物資和司法鑒定中存在的項目等已全部自行拆除并搬走?！北桓嬗≌孪路绞謱懳淖謨?nèi)容為“上海玉某玻璃有限公司須支付上海江南砂輪有限公司租金、占用費、違約金合計為638,520元。其中租金293,000元(自2017年10月25日至2018年10月24日止)。房屋占用費26,260元(自2018年10月25日至11月3日止)。違約金319,260元。另外上海玉某玻璃有限公司須支付上海江南砂輪有限公司其他費用，明細如下：支付門窗修復15,000元，恢復原狀、清理費等完成后再結算。須支付恢復原狀、清理時房屋占用費為10天，合計26,260元。以上租金、占用費、違約金、其他費用上海玉某玻璃有限公司須在15天內(nèi)付清，否則按每天5%支付違約金?！苯瞎疚写砣藝赖聦氃谠撌謱懳淖治膊亢灻?。江南公司提供給本院的清單復印件尾部加蓋了其公章。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對前述清單上手寫文字均不予確認，被告稱其在11月3日已全部搬離，通知原告交接，將被告蓋好章的清單交給原告，但原告不同意蓋章，要求涂改被告的打印文字并要在交接清單上添加文字，被告未同意，故被告處沒有交接清單，被告不認可原告自行添加的文字。原告稱系爭房屋已在2018年11月3日完成交還，交還時現(xiàn)場有一部分設施不存在，故原告涂改了清單，并手寫了添加文字，文字添加在前，被告蓋章在后。
　　本院認為，原、被告就系爭房屋簽訂的租賃合同系續(xù)租合同，故被告對系爭房屋的屬性以及是否能滿足其承租目的在簽訂合同時均已明知。涉案租賃合同記載的租賃物(9號甲)面積1459平方米，而原告提供的租賃物權屬憑證房屋狀況涉及本案房屋即13號全幢的面積為1082.43平方米，原告自稱對13號全幢進行過修建，修建后房屋面積大于產(chǎn)證記載的面積，然原告提供的關于修建車間的請示文件并非涉案房屋的建設工程規(guī)劃許可證明，故對超過產(chǎn)證面積而修建的房屋，因未取得建設工程規(guī)劃許可證，超過面積部分的合同為無效。涉案合同約定的承租用途為玻璃制品生產(chǎn)加工，因被告的經(jīng)營未取得環(huán)保許可，在2016-2017年間遭致行政執(zhí)法部門的部分查封、罰款等行政處罰。2017年7月，政府部門限期被告停產(chǎn)關閉，此后答復被告系受限于地塊限制，系爭房屋處無法辦理環(huán)評手續(xù)。鑒于被告的承租目的客觀上無法實現(xiàn)，被告于2017年11月15日來院表示同意解除合同并同時反訴提出解除合同之訴請，故本院認定有效合同部分于2017年11月15日解除。原告主張的房屋租金(含房屋使用費)均系其起訴后發(fā)生的欠付費用，其主張與拖欠租金同等金額的違約金，本院不予支持。在本案糾紛發(fā)生期間，雖然政府已出具了限期停產(chǎn)關閉的告知書，然現(xiàn)有證據(jù)表明，被告在本案審理期間，其企業(yè)并未停產(chǎn)關閉，企業(yè)的每月用電數(shù)額及原告每月拍攝的圖像表明其在訴訟期間仍處于經(jīng)營狀態(tài)，故其占有使用系爭房屋期間的租金和房屋使用費，被告仍應支付?？紤]到房屋的適用性，本院參照合同約定的租金標準按80%計付自2017年10月25日起至被告搬離系爭房屋之日即2018年11月3日止的房屋租金及使用費。原告發(fā)送給被告的續(xù)租通知單上的租金價格，系其單方的意思表示，并不表明被告同意于合同到期后按此價格計付房屋使用費，也不能證明該價格為房屋在合同到期以后的市場價，其要求參照續(xù)租通知單上的租金價格計算合同到期以后的房屋使用費，本院不予采納。雙方確認涉案房屋已于2018年11月3日交還，原告主張被告恢復原狀、交還房屋的訴請，本院不予支持。關于《房屋到期歸還清單》上手寫的應付費用，手寫內(nèi)容在被告蓋章的下方，不能證明該內(nèi)容系經(jīng)被告確認。且該份《房屋到期歸還清單》的原件上并無原告方的蓋章，被告對該份清單的形成過程的描述更接近涉案原、被告之間的糾紛現(xiàn)狀，原告認為被告已確認同意支付清單記載的欠付費用，本院不予采納。
　　關于被告的反訴請求，由于涉案合同的解除及部分無效并非原告的單方過錯所致，并且被告在合同履行的較長時間內(nèi)以及涉案糾紛審理期間在系爭房屋處一直處于經(jīng)營狀態(tài)，因涉案糾紛的審理，被告實際搬離系爭房屋的日期已屆滿原租賃期限。故對于被告主張的裝修損失，本院以鑒定意見作為參考，綜合考慮糾紛的發(fā)生時間、原因、合同的履行等因素，酌情確定反訴被告賠償反訴原告裝修損失15萬元。評估報告記載的搬遷損失及經(jīng)營損失等內(nèi)容，并非因涉案糾紛所造成被告的必然損失或與糾紛存在因果關系，本院均不予支持。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十七條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第五條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海江南砂輪有限公司與被告(反訴原告)上海玉某玻璃有限公司于2013年5月18日簽訂的《房屋租賃合同》部分無效，有效部分于2017年11月15日解除；
　　二、被告(反訴原告)上海玉某玻璃有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海江南砂輪有限公司自2017年10月25日起至2018年11月3日止的租金及房屋使用費，按年租金234,400元為計算標準；
　　三、反訴被告上海江南砂輪有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償反訴原告上海玉某玻璃有限公司經(jīng)濟損失15萬元；
　　四、駁回原告上海江南砂輪有限公司的其他訴訟請求。
　　本訴案件受理費3,718元，財產(chǎn)保全費1,252元，合計4,970元，由原告上海江南砂輪有限公司、被告上海玉某玻璃有限公司各半負擔2,485元。反訴案件受理費減半收取計33,469元，由反訴原告上海玉某玻璃有限公司負擔30,000元，反訴被告上海江南砂輪有限公司負擔3,469元。司法鑒定費57,450元，由原告上海江南砂輪有限公司17,450元，被告上海玉某玻璃有限公司負擔40,000元。評估費60,000元，由被告上海玉某玻璃有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院提出上訴，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：顧洪基

書記員：何紹輝