上訴人(原審原告、反訴被告):上海漢某建筑勞務(wù)有限公司,住所地上海市崇明區(qū)。
法定代表人:葉禎梅,執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人:汪鵬,上海聚祿律師事務(wù)所律師。
上訴人(原審被告、反訴原告):上海羅南經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司,住所地上海市寶山區(qū)。
法定代表人:葛國強(qiáng),總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:陳昆柏,上海市滬一律師事務(wù)所律師。
上訴人上海漢某建筑勞務(wù)有限公司(以下簡稱“漢某公司”)因房屋租賃合同糾紛一案,不服上海市寶山區(qū)人民法院(2018)滬0113民初16407號民事判決,向本院提起上訴。本院于2019年1月2日立案后,依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
漢某公司上訴請求:撤銷一審判決第二項(xiàng),改判其無需賠償上海羅南經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司(以下簡稱“羅南公司”)租金損失。事實(shí)與理由:雙方合同對于免租有明確約定,一審法院脫離合同約定,錯誤適用公平原則加重了漢某公司的責(zé)任。
羅南公司辯稱:一審判決合情合理,應(yīng)當(dāng)維持。
漢某公司向一審法院起訴請求:要求羅南公司返還押金人民幣2萬元(以下幣種均為人民幣),并按照中國人民銀行同期貸款利率計算,支付該款從2018年6月25日起至實(shí)際清償之日止的利息。
羅南公司反訴請求:漢某公司賠償2017年5月1日至2018年4月30日期間的租金損失91,800元,支付擅自解約的違約金2萬元。
一審法院認(rèn)定事實(shí):羅南公司租賃上海羅南房地產(chǎn)有限公司位于寶山區(qū)滬太路XXX-XXX號等東太路商業(yè)廣場的房屋,作為招商引資辦公樓使用。
2017年,羅南公司(甲方)與漢某公司(乙方)簽訂《房屋租賃合同》,約定,甲方將寶山區(qū)滬太路XXX號(東太路商業(yè)廣場)建筑面積約170平方米的房屋出租給乙方使用;租期暫定共5年,自2017年5月1日起至2022年4月30日;考慮到乙方進(jìn)駐后辦公室裝修等費(fèi)用支出,第一年可免去租費(fèi),第二年起租金按1.5元/平方米/天計(包括物業(yè)管理費(fèi)),以后每年遞增5%,租金每半年一付,提前一個月支付,先付后用,合同成立之日乙方向甲方支付保證金2萬元,如乙方逾期未付租金,則甲方有權(quán)解除本合同,乙方支付的押金作為違約金處理;甲方根據(jù)寶山區(qū)以及羅店鎮(zhèn)現(xiàn)行財政扶持政策,對乙方經(jīng)營后上繳國家稅收所產(chǎn)生的鎮(zhèn)級財力可沖抵其使用房屋租費(fèi),如沖抵后還有結(jié)余,甲方則按鎮(zhèn)財力60%予以乙方獎勵扶持(鎮(zhèn)級財力:增值稅21.6%,企業(yè)所得稅13.3%,個人所得稅14.6%),如遇國家或地方財政政策變動時,則該條款作相應(yīng)變動;為保證進(jìn)駐企業(yè)的質(zhì)量,乙方當(dāng)年必須產(chǎn)生稅收,且達(dá)到50萬元以上,第二年起確保上繳稅收100萬元起,如達(dá)不到,甲方可解除合同;租賃期滿甲方有權(quán)收回全部出租房屋,建筑物及裝飾、裝修、改建等到期歸甲方所有,甲方不對乙方作任何補(bǔ)償;合同成立起7日內(nèi),甲方需將房屋交付給乙方使用,乙方在租賃期間產(chǎn)生的各項(xiàng)水費(fèi)、電費(fèi)及電話費(fèi)等均由乙方按實(shí)支付。2017年2月8日,漢某公司支付羅南公司押金2萬元。當(dāng)月18日,羅南公司將系爭房屋交付給漢某公司。
一審審理中,漢某公司表示,漢某公司于租賃系爭房屋期間在當(dāng)?shù)乩U納的稅收很少,可忽略不計。漢某公司為證明羅南公司要求漢某公司搬離系爭房屋,提供了與羅南公司工作人員的通話錄音。羅南公司表示,對該錄音的真實(shí)性不予認(rèn)可。
一審認(rèn)為,漢某公司與羅南公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示,合法有效。合同約定,第一年可免去租費(fèi),第二年起租金按1.5元/平方米/天計(包括物業(yè)管理費(fèi)),以后每年遞增5%;甲方根據(jù)寶山區(qū)以及羅店鎮(zhèn)現(xiàn)行財政扶持政策,對乙方經(jīng)營后上繳國家稅收所產(chǎn)生的鎮(zhèn)級財力可沖抵其使用房屋租費(fèi),如沖抵后還有結(jié)余,甲方則按鎮(zhèn)財力60%予以乙方獎勵扶持;為保證進(jìn)駐企業(yè)的質(zhì)量,乙方當(dāng)年必須產(chǎn)生稅收,且達(dá)到50萬元以上,第二年起確保上繳稅收100萬元起,如達(dá)不到,甲方可解除合同。根據(jù)上述內(nèi)容可以認(rèn)定,羅南公司免除漢某公司第一年租金與漢某公司當(dāng)年必須產(chǎn)生稅收50萬元以上是相互關(guān)聯(lián)的。漢某公司既不產(chǎn)生稅收又要享受免除租金的權(quán)利,不符合合同約定,有違羅南公司訂立該合同的目的,且有失公平。羅南公司要求漢某公司賠償2017年5月1日至2018年4月30日期間的租金損失,可予準(zhǔn)許。鑒于合同中未對上述期間的租金進(jìn)行過約定,按照合同中“第二年起租金按1.5元/平方米/天計(包括物業(yè)管理費(fèi)),以后每年遞增5%”的約定,參照第二年租金降低5%酌情計算第一年的租金為88,000元。合同約定,如乙方逾期未付租金,則甲方有權(quán)解除本合同,乙方支付的押金作為違約金處理。合同約定漢某公司第一年免租,故不存在逾期支付租金的情形,羅南公司要求漢某公司支付2萬元違約金,不符合約定,不予準(zhǔn)許。漢某公司要求退還押金2萬元,可以準(zhǔn)許。合同未約定羅南公司何時退還漢某公司押金,且羅南公司與漢某公司在退房后尚存爭議,羅南公司在爭議期間扣留押金亦有合理性,漢某公司要求羅南公司支付押金利息,不予準(zhǔn)許。
一審判決:一、羅南公司于判決生效之日起十日內(nèi),返還漢某公司押金2萬元;二、漢某公司于判決生效之日起十日內(nèi),賠償羅南公司租金損失88,000元;三、駁回漢某公司的其他訴訟請求;四、駁回羅南公司的其他反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴一審案件受理費(fèi)減半收取為150元,反訴案件受理1,268元,由漢某公司負(fù)擔(dān)1,000元,羅南公司負(fù)擔(dān)418元。
二審中,雙方均未提交新的證據(jù)。本院對一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為:在商事行為中,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。從漢某公司與羅南公司簽訂的《房屋租賃合同》中可以看出,羅南公司根據(jù)寶山區(qū)以及羅店鎮(zhèn)現(xiàn)行財政扶持政策,對漢某公司經(jīng)營后上繳國家稅收所產(chǎn)生的鎮(zhèn)級財力以沖抵房屋租費(fèi),為保證進(jìn)駐企業(yè)的質(zhì)量,漢某公司當(dāng)年必須產(chǎn)生稅收,且達(dá)到50萬元以上,第二年起確保上繳稅收100萬元起,如達(dá)不到,羅南公司可解除合同。根據(jù)上述內(nèi)容可知羅南公司收益是與漢某公司當(dāng)年必須產(chǎn)生稅收50萬元以上相互關(guān)聯(lián)。漢某公司第一年的經(jīng)營未能產(chǎn)生稅收,漢某公司如果再享受免除租金的待遇,將勢必造成羅南公司的損失,有失公平。一審法院參照合同酌情計算羅南公司第一年的租金損失為88,000元。并無不當(dāng)。
綜上所述,漢某公司的上訴請求不能成立,應(yīng)予駁回;一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定,判決如下:
駁回上訴,維持原判。
二審案件受理費(fèi)2,000元,由上訴人上海漢某建筑勞務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判員:王疆中
書記員:顧文怡
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