上訴人(原審原告、反訴被告)：上海漢某建筑勞務有限公司，住所地上海市崇明區(qū)。
　　法定代表人：葉禎梅，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：汪鵬，上海聚祿律師事務所律師。
　　上訴人(原審被告、反訴原告)：上海羅南經(jīng)濟發(fā)展公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：葛國強，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：陳昆柏，上海市滬一律師事務所律師。
　　上訴人上海漢某建筑勞務有限公司(以下簡稱“漢某公司”)因房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市寶山區(qū)人民法院(2018)滬0113民初16407號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年1月2日立案后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　漢某公司上訴請求：撤銷一審判決第二項，改判其無需賠償上海羅南經(jīng)濟發(fā)展公司(以下簡稱“羅南公司”)租金損失。事實與理由：雙方合同對于免租有明確約定，一審法院脫離合同約定，錯誤適用公平原則加重了漢某公司的責任。
　　羅南公司辯稱：一審判決合情合理，應當維持。
　　漢某公司向一審法院起訴請求：要求羅南公司返還押金人民幣2萬元(以下幣種均為人民幣)，并按照中國人民銀行同期貸款利率計算，支付該款從2018年6月25日起至實際清償之日止的利息。
　　羅南公司反訴請求：漢某公司賠償2017年5月1日至2018年4月30日期間的租金損失91,800元，支付擅自解約的違約金2萬元。
　　一審法院認定事實：羅南公司租賃上海羅南房地產(chǎn)有限公司位于寶山區(qū)滬太路XXX-XXX號等東太路商業(yè)廣場的房屋，作為招商引資辦公樓使用。
　　2017年，羅南公司(甲方)與漢某公司(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定，甲方將寶山區(qū)滬太路XXX號(東太路商業(yè)廣場)建筑面積約170平方米的房屋出租給乙方使用；租期暫定共5年，自2017年5月1日起至2022年4月30日；考慮到乙方進駐后辦公室裝修等費用支出，第一年可免去租費，第二年起租金按1.5元/平方米/天計(包括物業(yè)管理費)，以后每年遞增5%，租金每半年一付，提前一個月支付，先付后用，合同成立之日乙方向甲方支付保證金2萬元，如乙方逾期未付租金，則甲方有權(quán)解除本合同，乙方支付的押金作為違約金處理；甲方根據(jù)寶山區(qū)以及羅店鎮(zhèn)現(xiàn)行財政扶持政策，對乙方經(jīng)營后上繳國家稅收所產(chǎn)生的鎮(zhèn)級財力可沖抵其使用房屋租費，如沖抵后還有結(jié)余，甲方則按鎮(zhèn)財力60%予以乙方獎勵扶持(鎮(zhèn)級財力：增值稅21.6%，企業(yè)所得稅13.3%，個人所得稅14.6%)，如遇國家或地方財政政策變動時，則該條款作相應變動；為保證進駐企業(yè)的質(zhì)量，乙方當年必須產(chǎn)生稅收，且達到50萬元以上，第二年起確保上繳稅收100萬元起，如達不到，甲方可解除合同；租賃期滿甲方有權(quán)收回全部出租房屋，建筑物及裝飾、裝修、改建等到期歸甲方所有，甲方不對乙方作任何補償；合同成立起7日內(nèi)，甲方需將房屋交付給乙方使用，乙方在租賃期間產(chǎn)生的各項水費、電費及電話費等均由乙方按實支付。2017年2月8日，漢某公司支付羅南公司押金2萬元。當月18日，羅南公司將系爭房屋交付給漢某公司。
　　一審審理中，漢某公司表示，漢某公司于租賃系爭房屋期間在當?shù)乩U納的稅收很少，可忽略不計。漢某公司為證明羅南公司要求漢某公司搬離系爭房屋，提供了與羅南公司工作人員的通話錄音。羅南公司表示，對該錄音的真實性不予認可。
　　一審認為，漢某公司與羅南公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，合法有效。合同約定，第一年可免去租費，第二年起租金按1.5元/平方米/天計(包括物業(yè)管理費)，以后每年遞增5%；甲方根據(jù)寶山區(qū)以及羅店鎮(zhèn)現(xiàn)行財政扶持政策，對乙方經(jīng)營后上繳國家稅收所產(chǎn)生的鎮(zhèn)級財力可沖抵其使用房屋租費，如沖抵后還有結(jié)余，甲方則按鎮(zhèn)財力60%予以乙方獎勵扶持；為保證進駐企業(yè)的質(zhì)量，乙方當年必須產(chǎn)生稅收，且達到50萬元以上，第二年起確保上繳稅收100萬元起，如達不到，甲方可解除合同。根據(jù)上述內(nèi)容可以認定，羅南公司免除漢某公司第一年租金與漢某公司當年必須產(chǎn)生稅收50萬元以上是相互關(guān)聯(lián)的。漢某公司既不產(chǎn)生稅收又要享受免除租金的權(quán)利，不符合合同約定，有違羅南公司訂立該合同的目的，且有失公平。羅南公司要求漢某公司賠償2017年5月1日至2018年4月30日期間的租金損失，可予準許。鑒于合同中未對上述期間的租金進行過約定，按照合同中“第二年起租金按1.5元/平方米/天計(包括物業(yè)管理費)，以后每年遞增5%”的約定，參照第二年租金降低5%酌情計算第一年的租金為88,000元。合同約定，如乙方逾期未付租金，則甲方有權(quán)解除本合同，乙方支付的押金作為違約金處理。合同約定漢某公司第一年免租，故不存在逾期支付租金的情形，羅南公司要求漢某公司支付2萬元違約金，不符合約定，不予準許。漢某公司要求退還押金2萬元，可以準許。合同未約定羅南公司何時退還漢某公司押金，且羅南公司與漢某公司在退房后尚存爭議，羅南公司在爭議期間扣留押金亦有合理性，漢某公司要求羅南公司支付押金利息，不予準許。
　　一審判決：一、羅南公司于判決生效之日起十日內(nèi)，返還漢某公司押金2萬元；二、漢某公司于判決生效之日起十日內(nèi)，賠償羅南公司租金損失88,000元；三、駁回漢某公司的其他訴訟請求；四、駁回羅南公司的其他反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴一審案件受理費減半收取為150元，反訴案件受理1,268元，由漢某公司負擔1,000元，羅南公司負擔418元。
　　二審中，雙方均未提交新的證據(jù)。本院對一審法院查明的事實予以確認。
　　本院認為：在商事行為中，當事人應當遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務。從漢某公司與羅南公司簽訂的《房屋租賃合同》中可以看出，羅南公司根據(jù)寶山區(qū)以及羅店鎮(zhèn)現(xiàn)行財政扶持政策，對漢某公司經(jīng)營后上繳國家稅收所產(chǎn)生的鎮(zhèn)級財力以沖抵房屋租費，為保證進駐企業(yè)的質(zhì)量，漢某公司當年必須產(chǎn)生稅收，且達到50萬元以上，第二年起確保上繳稅收100萬元起，如達不到，羅南公司可解除合同。根據(jù)上述內(nèi)容可知羅南公司收益是與漢某公司當年必須產(chǎn)生稅收50萬元以上相互關(guān)聯(lián)。漢某公司第一年的經(jīng)營未能產(chǎn)生稅收，漢某公司如果再享受免除租金的待遇，將勢必造成羅南公司的損失，有失公平。一審法院參照合同酌情計算羅南公司第一年的租金損失為88,000元。并無不當。
　　綜上所述，漢某公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費2,000元，由上訴人上海漢某建筑勞務有限公司負擔。
　　本判決為終審判決。

審判員：王疆中

書記員：顧文怡