原告：上海匯通房地產(chǎn)有限公司，住所地上海市長寧區(qū)。
　　法定代表人：王建偉，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：楊根水，上海浦銀律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：吳燁，上海浦銀律師事務(wù)所律師。
　　被告：維構(gòu)(上海)文化傳媒有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：徐只華，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：韋娟，上海市海燕律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：馬立國，上海市海燕律師事務(wù)所律師。
　　原告上海匯通房地產(chǎn)有限公司訴被告維構(gòu)(上海)文化傳媒有限公司房屋租賃合同糾紛一案，原告上海匯通房地產(chǎn)有限公司于2018年2月24日向本院起訴，本院受理后，依法適用簡易程序，后因有不宜適用簡易程序的事由，本案裁定轉(zhuǎn)為普通程序，于2018年7月2日公開開庭進(jìn)行了審理。原告上海匯通房地產(chǎn)有限公司的委托訴訟代理人吳燁到庭參加訴訟。被告維構(gòu)(上海)文化傳媒有限公司經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭，本院依法缺席審理。后被告出現(xiàn)，本院于2018年8月15日再次開庭審理。原告上海匯通房地產(chǎn)有限公司的委托訴訟代理人吳燁、被告維構(gòu)(上海)文化傳媒有限公司的委托訴訟代理人韋娟、馬立國到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海匯通房地產(chǎn)有限公司向本院提出訴訟請求：1.確認(rèn)原、被告雙方的租賃合同于2017年11月30日解除；2.判令被告向原告支付涉案房屋2017年4月至同年11月以及免租期3個月合計(jì)11個月的租金3,339,391.11元；3.判令被告向原告支付2017年11月的物業(yè)管理費(fèi)49,491.30元；4.判令被告向原告支付違約金2,118,433.86元(6個月租金及物業(yè)費(fèi)之和)；5.判令被告向原告支付涉案房屋使用期間的公用事業(yè)費(fèi)16,455.45元；6.判令被告支付涉案房屋使用期間發(fā)生的維修費(fèi)用10,552元；7.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
　　事實(shí)和理由：2016年8月15日，原、被告簽訂上海市房屋租賃合同，約定原告將本市長寧區(qū)長寧路XXX號701-707單元(以下簡稱涉案房屋)出租給被告作為辦公之用。合同約定裝修期3個月，租賃期5年。合同簽訂后，原告按約向被告交付了房屋，被告進(jìn)行裝修并入住使用。但被告在支付2個月租金后，即未支付后續(xù)租金。原告多次催收無果。2017年11月，原告發(fā)現(xiàn)涉案房屋已無人辦公，且無法與被告取得聯(lián)系，遂先后發(fā)函催討及解除合同，并隨后收回房屋。原告認(rèn)為，被告的行為侵害了原告的合法權(quán)益，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，故原告提起訴訟。
　　被告維構(gòu)(上海)文化傳媒有限公司辯稱，同意解除合同，但合同解除時間應(yīng)當(dāng)是2017年11月27日原告發(fā)函之日，雖然被告不認(rèn)可原告有單方解除權(quán)，但接受合同解除的事實(shí)；被告實(shí)際使用房屋至2017年9月30日，十一長假結(jié)束后，被告到公司發(fā)現(xiàn)涉案房屋被原告上鎖，被告與原告溝通后支付了65,237元預(yù)付11月的租金后，原告仍不讓被告繼續(xù)使用房屋；同意支付6個月的租金，但應(yīng)當(dāng)從保證金和意向金中抵扣；被告沒有單方解除合同，不同意支付免租期的租金；被告已經(jīng)繳清物業(yè)費(fèi)且已經(jīng)預(yù)付11月的物業(yè)費(fèi)；被告沒有提出解除合同，沒有違約，被告和原告溝通得其同意可在原告開具發(fā)票后再行支付剩余租金，被告在10月預(yù)付費(fèi)用后，原告仍然拒絕被告使用涉案房屋，是原告違約；被告不欠付公共事業(yè)費(fèi)；玻璃損壞與被告無關(guān)，也不同意支付。綜上，不同意原告的訴訟請求。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查認(rèn)定的租賃合同、收據(jù)、費(fèi)用催交函、解除合同函、電表抄表單、快遞單、照片、房地產(chǎn)登記簿等證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　本市長寧區(qū)長寧路XXX號7層產(chǎn)權(quán)人為原告。
　　2016年8月15日，原告(甲方)與被告(乙方)就涉案房屋簽訂房屋租賃合同，約定甲方將涉案房屋出租給乙方作辦公使用，租賃關(guān)系終止時，甲方收取的租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分無息歸還乙方。合同補(bǔ)充條款及附件均為本合同不可分割的一部分，本合同及補(bǔ)充條款和附件內(nèi)空格部分填寫的文字與鉛印文字具有同等效力。補(bǔ)充條款約定：房屋的計(jì)租面積為1649.71平方米。對于主合同第五條保證金和其他費(fèi)用的補(bǔ)充為：簽署合同后，乙方應(yīng)按合同約定向甲方支付租賃保證金，作為履行義務(wù)的擔(dān)保，如乙方違反其在本合同項(xiàng)下的義務(wù)，造成甲方損失的或應(yīng)向甲方支付違約金的，則甲方有權(quán)從該租賃保證金中相應(yīng)扣減。甲方根據(jù)本合同約定于房屋租賃保證金內(nèi)扣減相應(yīng)費(fèi)用后，乙方應(yīng)當(dāng)于甲方通知的期限內(nèi)補(bǔ)足保證金金額。對主合同第九條解除合同條件的補(bǔ)充為：如乙方未能按照本合同規(guī)定在必須支付租金、管理費(fèi)、補(bǔ)足房屋租賃保證金等其他費(fèi)用的日期后的三十日內(nèi)付清該租金、管理費(fèi)、其他費(fèi)用的，則甲方有權(quán)在事件發(fā)生后的任何時間提前終止本合同并合法地提前收回該房屋或其任何部分，同時甲方有權(quán)沒收房屋租賃保證金，且乙方應(yīng)按剩余租期對應(yīng)租金總額的50%或相當(dāng)于六個月租金及物業(yè)管理費(fèi)總和(兩者取其高)向甲方支付違約金。對主合同第十條違約責(zé)任的補(bǔ)充為：若乙方未經(jīng)甲方事先書面認(rèn)可擅自提前解除合同的，則甲方有權(quán)沒收乙方的房屋租賃保證金，同時乙方必須向甲方支付其實(shí)際使用該房屋期間根據(jù)本合同應(yīng)付而未付的一切款項(xiàng)和相當(dāng)于剩余租期內(nèi)租金總額的50%或相當(dāng)于六個月租金及物業(yè)管理費(fèi)總和(兩者取其高)作為解約違約金，同時支付裝修期和免租期內(nèi)所減免的所有租金，并賠償甲方因此遭受的一切損失。按照本合同須向一方送達(dá)的任何文件或通告，如以掛號郵件的方式寄往一方在本合同附表三所列通訊地址或該方以掛號郵件方式通知對方更改的地址，在寄出三個工作日后，將被視為已送達(dá)收件人。附表一：房屋交付日：2016年11月1日。裝修期：自交付日至2017年1月31日。租金開始支付日：2017年2月1日。租賃期：2017年2月1日至2022年1月31日。合同期：2016年11月1日至2022年1月31日。乙方應(yīng)按月向甲方支付租金。自2017年2月1日至2020年1月31日，涉案房屋的租金單價為每天每平方米6.05元，每月租金為303,581.01元；剩余期間的租賃單價為6.96元每天每平方米，每月租金349,243.61元。租金需按月匯入甲方帳戶。附表二：管理費(fèi)自合同期開始日起算，每月每平方米租賃面積為30元，每月管理費(fèi)為49,491.30元。管理費(fèi)按月匯入上海新世紀(jì)房產(chǎn)服務(wù)有限公司即物業(yè)公司帳戶。涉案房屋內(nèi)發(fā)生的公用事業(yè)費(fèi)由乙方繳納。房屋租賃保證金為三個月的租金及管理費(fèi)之和1,059,216.93元。附表三：甲方和乙方的的注冊地址以及通訊地址。附表六：租賃期間，甲方向乙方提供6個停車位，其中三個為平面車位，泊車費(fèi)每月每個車位0元，另三個為機(jī)械車位，泊車位每個每月1,000元。停車管理費(fèi)每月每個車位396元。合同主文與補(bǔ)充條款及附表若有不一致，以補(bǔ)充協(xié)議及附表的規(guī)定為準(zhǔn)。
　　2016年6月20日，原告出具收據(jù)表示收到被告支付的意向金353,072.31元。
　　2016年9月6日，原告出具收據(jù)確認(rèn)收到原告支付的租賃保證金706,144.62元。
　　原告確認(rèn)上述兩筆款項(xiàng)合計(jì)1,059,216.93元，為被告向其繳納的租賃保證金。
　　2016年9月6日，原告出具收據(jù)確認(rèn)收到被告支付的預(yù)付租金3,033,581.01元。原告確認(rèn)該筆預(yù)收租金系支付起租日的首筆租金即2017年2月的租金。
　　2017年3月16日，原告出具收據(jù)確認(rèn)收到被告支付的涉案房屋2017年3月的租金303,581.01元。
　　被告提供2017年1月至9月間的增值稅專用發(fā)票，證明其已經(jīng)支付了截止2017年10月的物業(yè)費(fèi)，但原告一直未開具租金發(fā)票，被告未惡意拖欠租金；同時，被告還提供了一份2017年10月11日的銀行回單，證明被告在該日向原告(實(shí)際系向物業(yè)公司)支付了65,237.25元費(fèi)用，是應(yīng)原告要求預(yù)付的11月的物業(yè)費(fèi)、車位管理費(fèi)(合計(jì)51,867.30元)、空調(diào)外機(jī)租擺費(fèi)500元以及9月份的電費(fèi)(8,149.95元)、9月份的停車費(fèi)(2,900元)被告還陳述每次付款原告要求其支付多少，其就支付多少，被告不知道付款的明細(xì)。原告認(rèn)為被告支付的65,237.25元，系支付2017年8月的維修費(fèi)、電費(fèi)、2017年9月租擺費(fèi)、2017年10月的停車費(fèi)、車位管理費(fèi)以及物業(yè)管理費(fèi)，并提供3張發(fā)票為證。被告對兩份發(fā)票的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為即使三張發(fā)票的金額加起來為65,237.25元，也不能證明該筆款項(xiàng)是支付2017年10月的物業(yè)費(fèi)，因?yàn)楦鶕?jù)雙方的交易往來，一直是被告先付款，原告才開具發(fā)票，故2017年10月的物業(yè)管理費(fèi)被告在9月22日就支付了。
　　后因被告遲遲未付租金，原告多次催促無果。2017年11月，原告致函被告稱被告欠付4-11月的租金，原告已經(jīng)通過電話及郵件通知被告提交租戶開票信息及補(bǔ)交租金，但均無回復(fù)。
　　2017年11月初，原告發(fā)現(xiàn)涉案房屋已無人員辦公，且與被告無法取得聯(lián)系，遂于11月8日，通過書面信函方式催促被告繳納自2017年4月至11月的租金，并將信函分別寄送被告在合同中預(yù)留的注冊地址及通訊地址。
　　2017年11月27日，原告向被告發(fā)送解除合同告知函，稱原告于2017年10月上門催收，發(fā)現(xiàn)被告已擅自撤離租賃房屋，故原告致函解除并承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任，并將信函分別寄送被告在合同中預(yù)留的注冊地址及通訊地址。
　　另據(jù)原告陳述，涉案房屋有獨(dú)立的電表，原告每月抄表后送交租戶確認(rèn)，然后按照每度1.35元計(jì)算應(yīng)付金額。涉案房屋2017年9月和10月的抄表數(shù)分別為6037以及2170，應(yīng)付電費(fèi)為8,149.95元和2,929.50元，合計(jì)11,079.45元。
　　原告稱2017年11月27日，原告在日常巡查時發(fā)現(xiàn)，涉案房屋706單元內(nèi)的玻璃爆裂，原告隨后進(jìn)行了更換維修，花費(fèi)10,552元。
　　2018年3月及5月，原告將涉案房屋中的707單元及701－706單元分別出租給案外人。
　　本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的租賃合同系雙方的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容符合相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。原告作為出租方，依約將涉案房屋交付給被告使用，被告在前期也能按約支付租金。但自2017年4月后，被告遲遲未支付租金，直至2017年11月原告發(fā)現(xiàn)涉案房屋已經(jīng)空關(guān)，遂在催促無果后于2017年11月27日發(fā)函解除。根據(jù)合同約定，信函寄出三個工作日后視為簽收，故本院確認(rèn)涉案房屋的租賃合同于2017年11月30日解除。被告認(rèn)為合同解除之日應(yīng)以原告發(fā)函解除之日，沒有法律和合同依據(jù)，本院不予采納。被告辯稱經(jīng)與原告協(xié)商后，原告同意待發(fā)票開具后再行支付租金，被告遲延支付租金沒有違約，且原告將涉案房屋上鎖不許被告經(jīng)營，是原告違約，因被告對其辯稱未提供證據(jù)證明，原告也不認(rèn)可，且承租方的主要義務(wù)是支付租金，故本院對于被告的此項(xiàng)抗辯不予采納。被告認(rèn)為原告的解約函上寫明已經(jīng)發(fā)現(xiàn)被告10月撤場，原告還將解約函寄送至涉案房屋以外的地址，對此，本院認(rèn)為原告陳述10月撤場是筆誤，應(yīng)是11月，即使原告發(fā)現(xiàn)被告10月撤場，也會有與被告核實(shí)情況確定是否發(fā)函解除，故原告在隨后的11月發(fā)函解除，也屬合理；同時合同明確規(guī)定，雙方有約定的聯(lián)系地址應(yīng)寄送聯(lián)系地址，故被告所述沒有依據(jù)，本院不予采信。
　　合同解除后，被告應(yīng)當(dāng)將欠付的租金及管理費(fèi)、電費(fèi)、停車費(fèi)等支付給原告。同時根據(jù)合同約定，原告還有權(quán)要求被告補(bǔ)交三個月免租期內(nèi)的租金以及支付相當(dāng)于六個月租金及物業(yè)費(fèi)的解約違約金?，F(xiàn)原告提出上述主張，本院予以照準(zhǔn)。被告辯稱不欠付公共事業(yè)費(fèi)，但并未提供已經(jīng)繳納公共事業(yè)費(fèi)的依據(jù)，故本院不予采信。被告辯稱租賃保證金可以優(yōu)先沖抵應(yīng)付費(fèi)用，原告主張的違約責(zé)任過高，應(yīng)調(diào)整為5萬元，對此，本院認(rèn)為盡管合同約定在被告違約的情況下，原告有權(quán)沒收保證金并要求被告承擔(dān)相當(dāng)于六個月租金及物業(yè)費(fèi)的違約金，并支付免租期內(nèi)的租金，即有權(quán)要求被告承擔(dān)12個月租金及物業(yè)費(fèi)及補(bǔ)付3月租金的違約責(zé)任，該違約金相較于被告違約給原告帶來的損失而言，明顯過高，本院結(jié)合本案的履行情況、原告另行出租的時間節(jié)點(diǎn)等綜合考慮，酌情由被告承擔(dān)6個月租金及物業(yè)費(fèi)以及3個月租金的違約金。
　　至于被告要求原告退回10月11日預(yù)付的費(fèi)用65,237.25元用以抵扣租金。本院認(rèn)為，原告所述該筆款項(xiàng)系用于支付2017年10月、9月以及8月欠付的費(fèi)用較被告所述更有可信度。首先，原告三張發(fā)票的金額恰好是65,237.25元，即使100元維修費(fèi)的發(fā)票是復(fù)印件，扣除之后的數(shù)額與被告所主張的支付明細(xì)之總和，更接近10月11日的支付金額；其次，按照被告的辯稱其每次付款均是原告要求其支付多少，其就支付多少，被告不知道付款的明細(xì)，不符合常理；其三，被告辯稱原告在10月初就將涉案房屋上鎖，不允許被告進(jìn)入，如真如此，按照常理，原告應(yīng)當(dāng)要求被告支付租金而不是要求支付物業(yè)費(fèi)等雜費(fèi)才更合理；其四，先開發(fā)票還是先付款，雙方各執(zhí)一詞，均有可能，因被告沒有證據(jù)證明原告對涉案房屋上鎖，并拒絕被告使用，故本院僅能推斷系被告要提前搬離，一個要提前搬離的公司同意預(yù)付未使用房屋的物業(yè)費(fèi)用，不合常理。綜上，本院采信原告的陳述。
　　至于原告要求被告支付維修費(fèi)用，因涉案房屋玻璃爆裂時被告已經(jīng)離開，原告沒有證據(jù)證明玻璃的爆裂系被告故意為之，原告有義務(wù)保證涉案房屋的正常使用，故對于原告的此項(xiàng)訴請本院不予準(zhǔn)許。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海匯通房地產(chǎn)有限公司與被告維構(gòu)(上海)文化傳媒有限公司之間的租賃合同于2017年11月30日解除；
　　二、被告維構(gòu)(上海)文化傳媒有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海匯通房地產(chǎn)有限公司欠付的租金3,339,391.11元；
　　三、被告維構(gòu)(上海)文化傳媒有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海匯通房地產(chǎn)有限公司欠付的物業(yè)費(fèi)49,491.30元；
　　四、被告維構(gòu)(上海)文化傳媒有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海匯通房地產(chǎn)有限公司違約金2,118,433.86元；
　　五、被告維構(gòu)(上海)文化傳媒有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海匯通房地產(chǎn)有限公司社會公共費(fèi)用16,455.45元；
　　(上述2-5項(xiàng)的費(fèi)用從租賃保證金1,059,216.93元中先行抵扣)
　　六、駁回原告上海匯通房地產(chǎn)有限公司的其余訴訟請求。
　　如果負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)50,540.20元，由原告上海匯通房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)96.36元，由被告維構(gòu)(上海)文化傳媒有限公司負(fù)擔(dān)50,443.84元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　
　　

審判員：楊耀豐

書記員：胡桂霞