原告反訴被告：上海匯彩不動產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司，住所地上海市黃浦區(qū)。
法定代表人：曹劍懿，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：章琦，北京市隆安律師事務所上海分所律師。
委托訴訟代理人：張一寧，北京市隆安律師事務所上海分所律師。
被告反訴原告：戴某某，男，xxxx年xx月xx日出生，戶籍地福建省莆田市。
委托訴訟代理人：耿震海，上海市廣海律師事務所律師。

原告上海匯彩不動產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司與被告戴某某房屋租賃合同糾紛及反訴原告戴某某以下均稱被告與反訴被告上海匯彩不動產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司以下均稱原告房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告反訴被告的委托訴訟代理人章琦、張一寧，被告反訴原告的委托訴訟代理人耿震海到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上海匯彩不動產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司向本院提出訴訟請求：1.確認原、被告之間的《與“128”商鋪租賃戶的協(xié)議》于2018年5月31日解除；2.判令被告搬離上海市魯班路XXX號“古玩城”市場128號鋪位，并將該鋪位恢復原貌后交回原告；3.判令被告向原告支付2017年6月1日至2018年5月31日欠付的租金36,000元及相應的逾期付款違約金2017年6月1日至2017年11月30日的違約金自2017年12月1日起算，2017年12月1日至2018年5月31日的違約金自2018年6月1日起算，均按照年利率24%的標準，計算至判決生效之日止；4.判令被告向原告支付自2018年6月1日起至實際搬離之日止的房屋使用費按照每月9,000元的標準，從2018年6月1日起計算至被告實際搬離之日止。審理中，原告撤回要求將鋪位恢復原貌的訴訟請求。事實和理由：2015年10月28日，原、被告簽訂《與“128”商鋪租賃戶的協(xié)議》，約定被告承租位于上海市魯班路XXX號“古玩城”市場128號鋪位以下簡稱系爭商鋪，租賃期限為2015年12月至2016年5月底，月租金為2,800元。租賃期限期滿后，雙方未再簽訂書面合同，被告繼續(xù)使用系爭商鋪，月租金自2016年6月1日起調(diào)整為3,000元。2017年12月15日，原告向被告送達《通知》，告知其租用系爭商鋪的最長期限僅限于2018年5月31日前，如被告在2018年5月31日前不能按期退鋪，原告將按照市場統(tǒng)一租金即每月9,000元的標準收取被告實際使用系爭商鋪的費用并啟動終止租賃關系的法律程序。被告于當日簽收了該通知，但并未在2018年5月31日前退鋪，仍占用系爭商鋪至今。同時，在合同的履行過程中，被告一直存在拖欠租金的違約行為。截止2018年5月31日，被告尚欠原告租金36,000元。原告因與被告交涉未果，故向法院提起訴訟，請求判如所請。
戴某某辯稱，被告不認可原、被告之間簽訂的《與“128”商鋪租賃戶的協(xié)議》于2018年5月31日解除。租賃協(xié)議到期后雙方未續(xù)簽，目前處于不定期租賃狀態(tài)。原告于2017年12月15日通知被告解除租賃協(xié)議的主張屬于單方意思表示，被告簽收該書面通知不代表雙方就合同的解除達成合意，被告無意解除不定期租賃關系，且原告行使合同解除權(quán)沒有給被告預留足夠的合理時間，應屬違約。根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規(guī)定，對不定期租賃，只有承租人擁有隨時解除權(quán)，出租人不享有隨時解除權(quán)。被告認為雙方的租賃合同應繼續(xù)履行。由于雙方是不定期租賃，且原、被告從未就房租的支付方式作出書面約定，也未就房租逾期支付約定過任何利息。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十六條規(guī)定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付，所以被告可以在一年租賃期滿后一次性支付一年的房租，被告不存在任何的違約行為，被告不需要支付逾期付款違約金。由于被告尚未找到合適的商鋪，無法將系爭商鋪交付給原告，若原告需要被告盡快搬離，則應當支付被告足夠的賠償。因原告在其經(jīng)營管理期間沒有盡到管理義務，致使系爭商鋪處于“不適租”狀態(tài)，依法應當減免相應租金。原告主張的房屋使用費，僅是原告的單方面主張，雙方?jīng)]有達成協(xié)議，故該訴請也應當駁回。原告作為經(jīng)營實體，并具有上市公司背景，其在資金實力、法律資源等方面相較于被告的“個體經(jīng)營”身份，處于明顯的優(yōu)勢地位。原告在解除靜安寺珠寶古玩城——大同古玩殿各家商鋪租賃合同期間，分別給予不同的賠償方案或賠付標準，人為造成處置不公，并在原告無法與被告就違約賠償達成一致的情況下，妄圖利用訴訟，擺脫其應當承擔的民事責任。鑒于此，被告要求法院駁回原告的訴訟請求。
被告戴某某向本院提出反訴請求：1.確認2017年12月15日原告向被告送達的《通知》無效，要求繼續(xù)履行原、被告之間簽訂的《與“128”商鋪租賃戶的協(xié)議》；2.請求免去自2017年6月1日起至2018年5月31月止的租金共計33,600元每月2,800元；3.若判令房屋租賃合同解除，則請求判令被告支付原告裝修殘值具體金額以司法鑒定評估價值為準、搬場損失20,000元；4.若判令房屋租賃合同解除，則要求原告賠償解除合同的損失12,000元，并退還兩個月房屋租賃押金5,600元。訴訟中，被告撤回租賃押金的反訴請求，并變更反訴請求為：1.要求確認2017年12月15日被告收到的原告解除合同《通知》無效，要求繼續(xù)履行原、被告之間簽訂的《與“128”商鋪租賃戶的協(xié)議》；2.請求免去2017年6月1日至2018年5月31月間的租金共計36,000元每月3,000元；3.若判令房屋租賃合同解除，則請求判令被告支付原告裝修殘值60,000元、搬場損失20,000元；4.若判令合同解除，則要求原告賠償解除合同的損失12,000元即4個月的租金。事實與理由：被告自2006年起承租靜安寺珠寶古玩城的商鋪，用于古玩雜項經(jīng)營。2009年，靜安寺珠寶古玩城原址因無法繼續(xù)經(jīng)營，要求原告搬遷至大同古玩殿即上海市黃浦區(qū)魯班路XXX號?？紤]到與上海九百股份有限公司下簡稱九百公司的良好經(jīng)營合作關系，并且九百公司承諾為原告提供適宜經(jīng)營場所作為補償，故被告向原告承租上海市黃浦區(qū)魯班路XXX號117號商鋪原告是九百公司通過上海奇樂經(jīng)貿(mào)有限公司控股的關聯(lián)企業(yè)。2015年10月，因被告經(jīng)營調(diào)整，原告提供系爭商鋪給被告承租使用，并約定月租金為2,800元。2015年11月至2016年1月，被告投入大量資金對系爭商鋪進行裝修，并依照商鋪實際尺寸，定制整套紅木家具作為店鋪陳設，僅定制家具的投入就過百萬元。2016年，原、被告之間簽訂的《與“128”商鋪租賃戶的協(xié)議》到期后，雙方未另行簽訂房屋租賃協(xié)議，一直處于事實租賃狀態(tài)。2017年5月起，原告及其工作人員多次對外表示大同古玩殿將不再繼續(xù)經(jīng)營，房租將作為補償給付各家商鋪，并暫?？照{(diào)、經(jīng)營管理等服務，造成大同古玩殿無法繼續(xù)正常經(jīng)營，故被告自2017年6月起未及時支付房租。2017年5月至10月間，原告就是否繼續(xù)經(jīng)營、如何給付賠償?shù)葐栴}一直未有明確說法，被告也因一直不能找到合適鋪位無法搬遷。被告認為，被告作為承租方，一直積極遵守租賃協(xié)議，相反因為原告的原因致使被告無法繼續(xù)經(jīng)營，且造成被告巨額的經(jīng)營損失，故被告提起反訴，請求判如所請。
上海匯彩不動產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司對戴某某的反訴辯稱，不同意戴某某的訴訟請求。原、被告簽訂的《與“128”商鋪租賃戶的協(xié)議》已于2018年5月31日解除，被告主張繼續(xù)履行合同無法律依據(jù)。被告在承租系爭商鋪期間欠付原告長達一年時間的租金，以致合同目的不能實現(xiàn)，被告已構(gòu)成根本違約。原告曾多次以發(fā)函、電話聯(lián)系、當面溝通的方式向被告催討欠付的租金，但被告依舊未支付分文。依據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定，原告有權(quán)在此情形下解除與被告的租賃協(xié)議并收回系爭商鋪。且原告與系爭商鋪的產(chǎn)權(quán)人簽訂的委托經(jīng)營管理協(xié)議也已于2018年5月31日到期不再續(xù)簽，原告已不具備繼續(xù)對外出租系爭商鋪的權(quán)利，故繼續(xù)履行合同事實上也無可能。若被告愿意繼續(xù)承租系爭商鋪，可以自行與系爭商鋪的產(chǎn)權(quán)人進行協(xié)商，不影響原、被告之間租賃協(xié)議的解除。原告要求被告承擔每月9,000元的占用費符合法律規(guī)定。原告向被告送達的《通知》中明確寫明系爭商鋪的最長期限僅限于2018年5月31日前，逾期退鋪按每月9,000元收取占用費。被告收到該《通知》后在落款處簽名，表明被告對通知內(nèi)容的確認，雙方已就系爭商鋪的退租和后續(xù)事宜達成協(xié)議，被告已對每月9,000元占用費標準認可。退一步講，即使不能認定每月9,000元的占用費標準形成合意，被告逾期還房的違約行為也給原告造成了遠遠超過每月3,000元的損失。2018年5月31日前，原告與系爭商鋪的產(chǎn)權(quán)人孫某之間的租金為每月5,817.72元，另原告還承擔產(chǎn)權(quán)人向稅務機關支付的稅款，總計支出成本為每月6,018.33元，且原告自2018年6月1日起仍然以2018年5月的收益金額為標準向?qū)O某支付遲延還鋪的商鋪占用費。該金額遠高于每月3,000元的金額，且尚未包括原告在經(jīng)營過程中承擔的物業(yè)管理費、經(jīng)營管理費等支出。從填平原則及公平合理的原則出發(fā)，亦不能以原租賃價格作為占用費的依據(jù)，更何況被告仍在占用系爭商鋪，故被告要求免去2017年6月1日至2018年5月31月租金的反訴請求無法律依據(jù)。關于被告所訴之裝修，由于被告在裝修前并未向原告報告并征得原告同意，原告無法確認被告是否真的進行過裝修，且即便被告未經(jīng)原告同意自行裝修了系爭商鋪，帶來的損失也屬于被告自行擴大的損失，應由被告自行承擔。況且租賃協(xié)議系因被告違約解除，故該裝修殘值亦不應獲得支持。至于租賃押金，被告根本沒有支付過。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。根據(jù)當事人的陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
2015年10月28日，原、被告簽訂《與“128”商鋪租賃戶的協(xié)議》一份，約定：系爭商鋪“依據(jù)現(xiàn)時特定形勢，雙方協(xié)商，確定每月租金為2,800元”；租賃期限為2015年12月至2016年5月底；2016年6月起，被告若繼續(xù)租賃系爭商鋪，則“另續(xù)租賃協(xié)議，但有一個原則當共同遵守，即每月租金不能低于現(xiàn)有租金2,800元，仍維持現(xiàn)有價格”；“現(xiàn)時租賃戶即被告若轉(zhuǎn)讓，那租金的特殊優(yōu)惠政策即告取消，不再延續(xù)至下一個租賃戶”；系爭商鋪的租金優(yōu)惠政策僅針對被告。
2016年6月1日起，系爭商鋪由被告繼續(xù)租賃，租金調(diào)整為每月3,000元，但雙方未重新簽訂書面租賃合同。
2017年12月15日，原告向被告送達《通知》，內(nèi)容為：“由于128商鋪從2018年5月31日起租賃權(quán)將歸還至上家業(yè)主，故您租用128商鋪的最長期限僅限于2018年5月31日前。在2018年5月31日前您可擇時通知我方市場部進行退鋪，接到您的正式退鋪通知后我司暫定給予你兩個月免租遷離期至2018年5月31日止。如果在2018年5月31日前不能按期退鋪，我司則按市場統(tǒng)一租金每月9,000元收取您實際占用128鋪位的費用，并啟動終止租賃關系法律程序，以早日將鋪位歸還業(yè)主。此外，如果您確實需要談商鋪，我方將為您提供商家業(yè)主的聯(lián)系方式，您可在2018年5月31日前自行和業(yè)主協(xié)商租賃事宜！望戴某某先生接到通知，盡早準備！并給予我方確切答復”。當日，被告在該《通知》簽收人處簽名。
2018年3月16日，原告以掛號信形式向被告郵寄送達《催租函》，原告在函中稱：“截止到二〇一八年三月三十一日，你尚欠我司商鋪租金叁萬元整未支付。故特請你在收到本函之日起五日內(nèi)付清全部所欠款項。否則，我司將通過法律途徑，追究你的違約責任”。該份信函因“收件人外出”被退回。
又查明：2016年12月13日，被告向原告支付了系爭商鋪自2016年6月起至2016年11月止的租金18,000元。2017年8月16日，被告向原告支付了系爭商鋪自2016年12月起至2017年5月止的租金18,000元。2017年6月1日至2018年5月31日的租金36,000元，被告未支付。
再查明：上海市魯班路XXX號128室房屋即系爭商鋪的產(chǎn)權(quán)人為案外人孫某，該商鋪的建筑面積為72.15平方米，房屋類型為商場，房屋用途為商業(yè)。2013年4月18日，案外人孫某書面同意繼續(xù)委托原告經(jīng)營管理系爭商鋪，委托期限自2013年6月1日至2018年5月31日，其中2013年6月1日至2016年5月31日的業(yè)主收益金額以2013年5月的收益金額為基數(shù)上漲10%，2016年6月1日至2018年5月31日的業(yè)主收益金額以2013年5月的收益金額為基數(shù)上漲15%，維持兩年不變。2018年5月5日，原告向案外人孫某轉(zhuǎn)賬17,543.16元，在《中國建設銀行單位客戶專用回單》上記載用途為“租金”。2018年6月27日，上海市黃浦區(qū)國家稅務局向原告開具了《上海市增值稅普通發(fā)票》，其中記載，系爭商鋪“出租2018.6.1-6.30”，金額為6,018.33元。2018年7月25日，原告向案外人孫某轉(zhuǎn)賬5,817.72元，在《中國建設銀行單位客戶專用回單》上記載用途為“占用費”。2018年7月19日，國家稅務總局上海市黃浦區(qū)稅務局向原告開具了《上海市增值稅普通發(fā)票》，其中記載，系爭商鋪“出租2018.7.1-7.31”，金額為6,018.33元。2018年8月24日，原告向案外人孫某轉(zhuǎn)賬5,817.72元，在《中國建設銀行單位客戶專用回單》上記載用途為“占用費”。2018年8月22日，國家稅務總局上海市黃浦區(qū)稅務局向原告開具了《上海市增值稅普通發(fā)票》，其中記載，系爭商鋪“出租2018.8.1-8.31”，金額為6,018.33元。
審理中，原告向本院遞交《情況說明》，稱：“我方除向業(yè)主支付商鋪租金外，還承擔了業(yè)主需繳納的房產(chǎn)稅及個人所得稅，稅額為200.61元，由我方代業(yè)主向稅務部門繳納。故我方轉(zhuǎn)租系爭商鋪每月實際支出的總資金成本為5,817.72月租金+200.61稅金=6,018.33元，發(fā)票即根據(jù)該金額開具。另外由于稅務部門電腦系統(tǒng)里會自動生成一個速算扣除數(shù)，所以稅收繳款書顯示的計稅金額為5,731.74元，比實際月租金5,817.72元略低。此外，上述金額僅系我司支付給上家業(yè)主的直接費用，在我司實際經(jīng)營過程中，還需另外承擔水、電含中央空調(diào)、物業(yè)服務及安保等費用，所以在我司的出租合同中會收取物業(yè)管理費和經(jīng)營管理費”。
審理中，原、被告確認被告沒有支付過租賃押金，現(xiàn)系爭商鋪由被告在使用。
審理中，原告為證明其給予被告租金優(yōu)惠，提供了案外人張某某在2013年6月1日至2014年5月31日期間租賃系爭商鋪與原告簽訂的《市場鋪位租賃經(jīng)營合同》，該合同中約定租金為每月9,584元包括物業(yè)管理費1,804元、經(jīng)營管理費1,082元。
審理中，被告為證明原告提供的系爭商鋪處于“不適租”狀態(tài)，提供《古玩城經(jīng)營管理方匯彩不動產(chǎn)倉促退出給商戶帶來的無法估量的損失》、《靜安寺珠寶古玩城大同店》、《靜安寺珠寶古玩城經(jīng)營管理方突然終止經(jīng)營造成動蕩》等，其中記載：“因魯班路XXX號古玩城經(jīng)營方匯彩不動產(chǎn)有限公司在無接管方的情況下，于2018年3月26日突然宣布2018年5月30日之后退出古玩城的經(jīng)營管理。由此給仍在正常經(jīng)營、毫無退路的各戶商家?guī)砹司薮蟮?、不可估量的各種損失！”
審理中，被告稱：對于裝修60,000元，被告沒有正規(guī)圖紙，也沒有書面證據(jù)；對于搬場損失20,000元、解除合同的損失12,000元尚未發(fā)生，是被告估算的。

本院認為，依法成立的合同受法律保護。原、被告簽訂的《與“128”商鋪租賃戶的協(xié)議》系雙方當事人的真實意思表示，其內(nèi)容和形式均未違反我國法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，故為有效合同，當事人均應恪守。根據(jù)我國的法律規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。鑒于《與“128”商鋪租賃戶的協(xié)議》約定的租賃期限是至2016年5月底，之后雙方未續(xù)簽書面合同，原告對被告繼續(xù)使用系爭商鋪予以認可并收取租金，故原《與“128”商鋪租賃戶的協(xié)議》繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，2016年6月1日起的月租金為3,000元。對于不定期租賃，我國法律規(guī)定當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。鑒于原、被告之間是不定期租賃，原告在2017年12月15日向被告送達的《通知》中已明確告知雙方的租賃期限最遲至2018年5月31日止，要求被告在2018年5月31日前退鋪，因此應認定原告已通知被告解除租賃合同，并已給被告充足的合理期限，原告并未違約。被告反訴要求確認2017年12月15日《通知》無效，并要求繼續(xù)履行《與“128”商鋪租賃戶的協(xié)議》，于法無據(jù)，本院對該反訴請求不予支持。至于合同解除日，因為原告給予被告的最后搬離期限為2018年5月31日，故本院認定該日為雙方租賃合同的解除日。原告要求確認雙方租賃合同關系于2018年5月31日解除的訴請于法有據(jù)，本院予以支持。租賃合同解除后，被告繼續(xù)占有系爭商鋪的合法依據(jù)就不存在，所以被告應當將系爭商鋪返還給原告，并結(jié)清相關費用。鑒于被告自認占用系爭商鋪至今，故原告有權(quán)要求被告搬離系爭商鋪，并結(jié)清所欠的租金以及占用系爭房屋期間的房屋使用費等。根據(jù)本院查明的事實，2017年6月1日至2018年5月31日期間的租金36,000元被告沒有支付，且該期間系爭商鋪是被告在實際使用，故被告應當給付該租金。被告反訴要求免去該期間的租金36,000元缺乏相關的證據(jù)，本院對該反訴請求不予支持。至于該租金逾期付款違約金，鑒于《與“128”商鋪租賃戶的協(xié)議》中對租金的支付時間沒有約定，故本院對原告此訴請不予支持。對于2018年6月1日起的房屋使用費，鑒于《與“128”商鋪租賃戶的協(xié)議》中約定的月租金2,800元以及調(diào)整后的月租金3,000元，均是原告給予被告租賃期間的特殊優(yōu)惠，原告實際支付給業(yè)主孫某的租金、使用費為每月5,817.72元，稅務部門開具的《上海市增值稅普通發(fā)票》中記載的2018年6月1日至2018年8月31日的每月租金金額為6,018.33元，該金額含稅，另原告還存在相關的管理費用等，且被告在原告給予的合理期限屆滿后不搬離不存在合法依據(jù)，故本院綜合上述各方面因素，根據(jù)公平原則，酌情判決2018年6月1日起的房屋使用費為每月6,500元。原告要求被告按照每月9,000元的標準支付房屋使用費因于法無據(jù)，本院不予支持。至于被告反訴要求原告賠償裝修殘值60,000元、搬場損失20,000元以及解除合同的損失12,000元，因于法無據(jù)，本院對該反訴請求不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第九十八條、第二百二十六條、第二百三十二條，《最高人民法院關于適用
的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

一、上海匯彩不動產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司與戴某某關于上海市魯班路XXX號128室房屋的租賃合同于2018年5月31日解除；
二、戴某某應于本判決生效之日起十日內(nèi)攜其人員和物品搬離上海市魯班路XXX號128室房屋，并將該房屋歸還上海匯彩不動產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司；
三、戴某某應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海匯彩不動產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司自2017年6月1日至2018年5月31日止的租金36,000元；
四、戴某某應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海匯彩不動產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司自2018年6日1日起至實際搬離之日止的房屋使用費按照每月6,500元的標準計算；
五、駁回上海匯彩不動產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司的其他訴訟請求；
六、駁回戴某某的反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本訴案件受理費700元，由上海匯彩不動產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司負擔20元，戴某某負擔680元。
反訴案件受理費530元，由戴某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判長 王蓓蕾
人民陪審員 路真誠
人民陪審員 王鏗華

書記員： 薛天豪