原告(反訴被告)：上海匯安汽車服務(wù)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：毛開(kāi)榮，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：余揚(yáng)，上海市金馬律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海昂立包裝彩印有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：孫鋼，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：瞿瓊君，上海市志君律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：黃建剛，上海市志君律師事務(wù)所律師。
　　原告上海匯安汽車服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“匯安公司”)與被告上海昂立包裝彩印有限公司(以下簡(jiǎn)稱“昂立公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年1月3日受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序進(jìn)行審理。審理中，被告昂立公司提出反訴，本院受理后與本訴合并進(jìn)行審理。經(jīng)原告匯安公司提出申請(qǐng)，本院依法委托上海滬港建設(shè)咨詢有限公司進(jìn)行了司法審價(jià)。本案分別于2018年4月24日、2018年9月13日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告匯安公司的委托訴訟代理人余揚(yáng)、被告昂立公司的委托訴訟代理人瞿瓊君到庭參加二次庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告匯安公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)雙方于2016年1月1日簽訂的《廠房租賃合同》無(wú)效；2.被告返還原告自2016年3月1日起至2017年9月30日止的租金2,171,284.40元；3.被告返還原告押金150,000元；4.被告賠償原告裝修費(fèi)250,000元、2017年8月1日起至2017年9月30日止遲延搬離原址產(chǎn)生的房屋使用費(fèi)187,941元(3,132.35元/日×估算的60日)。事實(shí)與理由：2016年1月1日，原、被告簽訂《廠房租賃合同》，約定被告將本區(qū)茸梅路XXX號(hào)的房屋(以下簡(jiǎn)稱“涉案房屋”)出租給原告，面積12,000平方米，月租金125,000元，押金150,000元，裝修期2個(gè)月免收租金，被告負(fù)責(zé)幫助原告辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。合同簽訂后，被告未將涉案房屋全部交付給原告，原告向被告支付了自2016年3月1日起至2017年9月30日止的租金2,171,284.40元、押金150,000元，并產(chǎn)生裝修費(fèi)250,000元，另案外人上海遍地物流有限公司(以下簡(jiǎn)稱“遍地公司”)向被告支付租金203,715.60元。但是，涉案房屋沒(méi)有房產(chǎn)證，被告亦自稱不能辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，導(dǎo)致原告無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，故無(wú)法進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。2017年8月1日，被告向原告發(fā)送《解除房屋租賃合同通知書》。原告認(rèn)為，原告的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故訴至本院，請(qǐng)求判如訴請(qǐng)。
　　被告昂立公司辯稱：1.同意合同無(wú)效，涉案房屋確實(shí)沒(méi)有產(chǎn)證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但是原告對(duì)此也有審查義務(wù)，在明知相應(yīng)的法律后果前提下仍承租了房屋，后果應(yīng)自行承擔(dān)。2.確認(rèn)收到原告相應(yīng)租金，但即便合同無(wú)效，這也是原告應(yīng)付的2016年3月1日起至2017年7月31日的房屋使用費(fèi)。3.確認(rèn)收到押金，但原告欠付了2016年3月1日起至2017年7月31日的水電費(fèi)25萬(wàn)元左右，押金抵扣水電費(fèi)后沒(méi)有剩余，故不同意返還押金。4.合同約定裝修不得破壞房屋的結(jié)構(gòu)，但原告嚴(yán)重破壞了墻面，合同約定裝修必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門批準(zhǔn)，原告也未經(jīng)批準(zhǔn)，原告在2017年7月就已經(jīng)解除了裝修合同，其產(chǎn)生25萬(wàn)元裝修費(fèi)存疑。5.60日的使用費(fèi)是原告預(yù)估的，沒(méi)有實(shí)際產(chǎn)生，即便實(shí)際產(chǎn)生也和被告沒(méi)有因果關(guān)系。
　　審理中，被告昂立公司向本院提出反訴請(qǐng)求：1.反訴被告支付反訴原告自2016年1月1日起至2016年2月29日的免租期內(nèi)占有使用費(fèi)250,000元；2.反訴被告支付反訴原告自2016年1月1日起至2017年7月31日的水費(fèi)47,377.50元、電費(fèi)213,456.20元。
　　針對(duì)被告昂立公司的反訴請(qǐng)求，原告匯安公司辯稱：不同意被告的反訴請(qǐng)求。合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)在被告，但免租條款應(yīng)屬有效。被告沒(méi)有交付全部房屋，因被告和遍地公司也在廠房?jī)?nèi)辦公，故被告無(wú)法證明水電費(fèi)是原告使用而產(chǎn)生的。
　　經(jīng)審理查明：2014年4月25日，被告與案外人遍地公司簽訂《租賃合同》，約定被告將本區(qū)茸梅路XXX號(hào)兩幢廠房(1110平方米)出租給遍地公司，租期自2014年6月1日起至2019年5月31日止。合同另對(duì)其他相關(guān)事宜進(jìn)行了約定。
　　2016年1月1日，被告(乙方)與案外人上海金葉草投資管理有限公司(甲方)，約定乙方向甲方承租本區(qū)茸梅路XXX號(hào)的房屋，總建筑面積4,910.09平方米，用途為乙方辦公及轉(zhuǎn)租部分給匯安公司，租期自2016年1月1日起至2020年12月31日止。合同另對(duì)其他相關(guān)事宜進(jìn)行了約定。
　　同日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂《廠房租賃合同》一份，約定甲方出租給乙方的廠房坐落在本區(qū)茸梅路XXX號(hào)，建筑面積12,000平方米；裝修期2個(gè)月，自2016年1月1日起至2016年3月1日止，裝修期間免收租金；租期自2016年1月1日起至2024年12月31日止；月租金125,000元，年租金1,500,000元，押金150,000元，前5年租金不變，第6年起租金遞增率為5%，每3年遞增一次；乙方另需裝修或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的，應(yīng)事先征得甲方書面同意，按規(guī)定須向有關(guān)部門審批的，還應(yīng)由甲方報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可進(jìn)行；租賃期間，乙方可根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)進(jìn)行裝修，但原則上不得破壞原房結(jié)構(gòu)，裝修費(fèi)用由乙方自負(fù)；甲方負(fù)責(zé)幫助乙方辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照等有關(guān)手續(xù)，其費(fèi)用由乙方承擔(dān)。合同另對(duì)其他相關(guān)事宜進(jìn)行了約定。
　　合同簽訂后，原告向被告支付了押金150,000元、自2016年3月1日起至2017年9月30日止的租金2,171,284.40元。
　　2016年6月27日，原告與案外人遍地公司簽訂《租賃合同》，約定原告將本區(qū)茸梅路XXX號(hào)一車間的南半段(770平方米)、四車間(405平方米)出租給遍地公司，租期自2016年7月15日起至2019年7月14日止。合同另對(duì)其他相關(guān)事宜進(jìn)行了約定。
　　合同履行過(guò)程中，被告向上海市松江自來(lái)水有限公司支付了2016年1月1日起至2017年7月31日的水費(fèi)47,377.50元，向國(guó)網(wǎng)上海市電力公司支付了2016年1月至2017年6月的電費(fèi)213,456.20元。
　　2017年8月1日，被告向原告發(fā)送《解除房屋租賃合同通知書》，言明原告拖欠4個(gè)月房租，自本通知函發(fā)之日起，雙方簽訂的廠房租賃合同解除；請(qǐng)?jiān)嬖谑盏奖緯嫱ㄖ?日內(nèi)(最遲在2017年8月5日前)搬出涉案房屋。
　　2017年8月5日，原告搬離涉案房屋。
　　2017年9月4日，原告向被告回復(fù)《律師函》，要求被告退還租金、押金并賠償裝修費(fèi)。
　　審理中，原告為證明其主張，提交了如下證據(jù)材料：
　　1.裝修合同書、結(jié)算書、付款憑證、發(fā)票，擬證明因被告沒(méi)有房產(chǎn)證而無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，各部門通知原告停止裝修，原告遂解除了裝修合同并支付了25萬(wàn)元裝修費(fèi)。被告對(duì)證據(jù)不予認(rèn)可，認(rèn)為裝修時(shí)間系在房屋交付1年零4個(gè)月之后，原告此時(shí)可能已經(jīng)知道房屋無(wú)法辦理環(huán)評(píng)手續(xù)進(jìn)而無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，原告對(duì)于裝修的擴(kuò)大損失應(yīng)該自行承擔(dān)。
　　2.(2016)滬01民終12606號(hào)民事判決書，擬證明原、被告發(fā)生爭(zhēng)議導(dǎo)致原告無(wú)法搬離原有房屋，原告需按上述判決確認(rèn)的使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付案外人占有使用費(fèi)。被告對(duì)證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為該證據(jù)與本案無(wú)關(guān)，不能作為原告訴請(qǐng)的依據(jù)。
　　3.辦事指南，載明公司設(shè)立登記需要公司住所證明，擬證明因被告無(wú)法提供房產(chǎn)證，導(dǎo)致原告無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。被告對(duì)證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為被告僅有協(xié)助辦理的義務(wù)，若原告于2016年1月前去辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照則不存在障礙，系因原告拖延辦證才導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)執(zhí)照無(wú)法辦理。
　　同時(shí)，被告提交了房屋照片，擬證明原告沒(méi)有實(shí)際進(jìn)行裝修，只是對(duì)涉案房屋進(jìn)行了結(jié)構(gòu)性破壞。原告對(duì)照片的真實(shí)性不予認(rèn)可，表示該照片的拍攝時(shí)間不確定。
　　審理中，經(jīng)原告申請(qǐng)，本院委托上海滬港建設(shè)咨詢有限公司對(duì)上海市松江區(qū)茸梅路XXX號(hào)內(nèi)原告裝修形成附合的裝飾裝修的現(xiàn)值損失進(jìn)行了司法審價(jià)，該鑒定機(jī)構(gòu)于2018年7月26日出具了滬港司法[2018]0025號(hào)《司法審價(jià)報(bào)告》，確定上述裝飾裝修的現(xiàn)值金額為80,298元。原告對(duì)于鑒定金額沒(méi)有異議，但認(rèn)為此外原告還支付了垃圾清運(yùn)費(fèi)、窩工費(fèi)、人員工資15萬(wàn)元。被告認(rèn)為施工范圍不明確、大部分項(xiàng)目參照原告和施工單位的結(jié)算書進(jìn)行計(jì)算而沒(méi)有參照市場(chǎng)價(jià)和信息價(jià)，鑒定金額偏高，有失公允。對(duì)此，鑒定機(jī)構(gòu)表示原告所述的15萬(wàn)元損失現(xiàn)場(chǎng)并不可見(jiàn)；被告所述不屬實(shí)，鑒定機(jī)構(gòu)系根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況、市場(chǎng)價(jià)格、參考信息價(jià)進(jìn)行鑒定的。
　　另外，原告申請(qǐng)單志勇作為證人出庭作證。單志勇表示其系裝修公司的現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人，其裝修范圍包括挖基礎(chǔ)、排水管、拆除工程、垃圾清運(yùn)，其中花費(fèi)了15天清理了涉案房屋內(nèi)的100多車的垃圾。原告對(duì)此沒(méi)有異議，又表示廠房拆除和垃圾清運(yùn)花費(fèi)了15萬(wàn)元，黃沙水泥、窩工費(fèi)共1萬(wàn)元。被告對(duì)此不予認(rèn)可，表示對(duì)于證人身份不能確認(rèn)，即便是裝修公司的員工，其與原告也存在利害關(guān)系，且垃圾清理費(fèi)并沒(méi)有證據(jù)進(jìn)行證明。
　　以上事實(shí)，由租賃合同、付款憑證、對(duì)賬單、解除房屋租賃合同通知書、律師函、快遞單、民事判決書、辦事指南、房屋租賃合同、水費(fèi)證明、電費(fèi)發(fā)票、證人證言、司法審價(jià)報(bào)告以及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證明，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。本案中，涉案房屋沒(méi)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證及房地產(chǎn)權(quán)證，故雙方簽訂的廠房租賃合同因涉案房屋缺乏合法建造手續(xù)而應(yīng)屬無(wú)效。
　　合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。合同既屬無(wú)效，被告基于合同而取得的押金150,000元應(yīng)予返還。對(duì)于原告已經(jīng)取得的占有利益，原告應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付被告房屋占有使用費(fèi)以返還占有利益給被告。原告主張其在免租期內(nèi)不應(yīng)支付使用費(fèi)，但合同無(wú)效，免租期的相應(yīng)條款亦因此無(wú)效，原告應(yīng)支付相應(yīng)的占有使用費(fèi)，原告的主張缺乏依據(jù)，本院不予支持。但是，從查明的情況來(lái)看，原告實(shí)際于2017年8月5日搬離，故原告的占有使用費(fèi)應(yīng)自2016年1月1日計(jì)算至2017年8月5日為止。同時(shí)，被告無(wú)法提供房屋的合法建造手續(xù)而導(dǎo)致原告無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，影響了原告對(duì)于房屋的正常使用，本院根據(jù)合同履行情況、雙方過(guò)錯(cuò)程度酌情確定原告應(yīng)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)的50%支付上述期間的占有使用費(fèi)。經(jīng)計(jì)算，原告應(yīng)付2016年1月1日起至2016年2月29日的占有使用費(fèi)金額為125,000元[(125,000元/月×2個(gè)月)×50%];原告應(yīng)付的2016年3月1日起至2017年8月5日的占有使用費(fèi)金額為1,072,580.65元[(125,000元/月×17個(gè)月＋125,000元/月÷31日×5日)]×50%,對(duì)此原告已付2016年3月1日起至2017年9月30日止的使用費(fèi)2,171,284.40元，故被告應(yīng)返還原告多付的使用費(fèi)1,098,703.75元。原告要求被告賠償裝修費(fèi)250,000元，但經(jīng)鑒定，原告形成附合的裝飾裝修的現(xiàn)值損失為80,298元。對(duì)于合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)問(wèn)題，本院認(rèn)為，被告作為出租人應(yīng)提供具有合法建造手續(xù)的房屋供承租人正常經(jīng)營(yíng)使用，而原告作為承租人亦應(yīng)具有合理的審慎義務(wù)，應(yīng)核查涉案房屋確實(shí)具有合法建造手續(xù)后再予以承租，本院根據(jù)合同履行情況酌情確定被告應(yīng)承擔(dān)原告裝修費(fèi)損失80,298元的70%即56,208.60元，原告應(yīng)自行承擔(dān)80,298元的30%即24,089.40元。原告主張的鑒定金額之外的垃圾清運(yùn)費(fèi)、窩工費(fèi)、人員工資等，被告不予認(rèn)可，原告的證人與其具有利害關(guān)系，且原告未提供其他證據(jù)對(duì)此進(jìn)行佐證，本院對(duì)此不予采納。原告主張被告賠償原告因遲延搬離原址而支付給案外人的某于其他房屋的占有使用費(fèi)，本院認(rèn)為，原告支付給案外人的占有使用費(fèi)是基于另案判決書確定的原告對(duì)于其他房屋的實(shí)際占有，與被告缺乏關(guān)聯(lián)性，本院對(duì)此主張不予支持。關(guān)于水電費(fèi)的問(wèn)題，本院認(rèn)為，涉案房屋由原告及遍地公司實(shí)際使用，相應(yīng)水電費(fèi)應(yīng)由原告及遍地公司支付給水電公司，現(xiàn)被告代為支付了2016年1月1日起至2017年7月31日水費(fèi)36,667.10元、電費(fèi)165,201.20元，但原告及遍地公司對(duì)此各自應(yīng)分?jǐn)偟谋壤齾s不明確。本院根據(jù)合同履行情況、原告及遍地公司各自面積的比例，酌情確定原告應(yīng)承擔(dān)2016年1月1日起至2017年7月31日水費(fèi)43,113.50元、電費(fèi)194,245.14元。原告在合同履行近兩年后辯稱被告未交付全部房屋，缺乏依據(jù)，本院不予支持。
　　依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第六十九條第二項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：　　
　　一、原告(反訴被告)上海匯安汽車服務(wù)有限公司與被告(反訴原告)上海昂立包裝彩印有限公司于2016年1月1日簽訂的《廠房租賃合同》無(wú)效；
　　二、被告(反訴原告)上海昂立包裝彩印有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)上海匯安汽車服務(wù)有限公司自2016年3月1日起至2017年9月30日的使用費(fèi)1,098,703.75元；
　　三、被告(反訴原告)上海昂立包裝彩印有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還(反訴被告)上海匯安汽車服務(wù)有限公司押金150,000元；
　　四、被告(反訴原告)上海昂立包裝彩印有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)上海匯安汽車服務(wù)有限公司裝修費(fèi)56,208.60元；
　　五、原告(反訴被告)上海匯安汽車服務(wù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海昂立包裝彩印有限公司自2016年1月1日起至2016年2月29日的占有使用費(fèi)125,000元；
　　六、原告(反訴被告)上海匯安汽車服務(wù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海昂立包裝彩印有限公司自2016年1月1日起至2017年7月31日水費(fèi)36,667.10元、電費(fèi)165,201.20元。
　　七、駁回原告(反訴被告)上海匯安汽車服務(wù)有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)28,954元，減半收取計(jì)14,477元，反訴案件受理費(fèi)4,454元，司法鑒定費(fèi)7,500元，合計(jì)訴訟費(fèi)26,431元，由原告(反訴被告)上海匯安汽車服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)13,514元(已付)，被告(反訴原告)上海昂立包裝彩印有限公司負(fù)擔(dān)12,917元(已付4,881.25元，余款8,035.75元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：洪??飛

書記員：劉思鈺