上訴人（原審原告）上海永某物業(yè)管理股份有限公司廊坊分公司。住所地:廊坊開發(fā)區(qū)東方大學(xué)城畢升路**號(hào)。
主要負(fù)責(zé)人：武心民，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：邵伯忠，河北天樞律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）盧某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住廊坊市廣陽區(qū)。
委托訴訟代理人：李健，河北凌翔律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：王磊，系被上訴人之夫。

上訴人上海永某物業(yè)管理有限公司廊坊分公司因與被上訴人盧某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服河北省廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院（2019）冀1091民初501號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年8月26日立案后，依法組成合議庭，不開庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上海永某物業(yè)管理有限公司廊坊分公司上訴請(qǐng)求：一、撤銷（2019）冀1091民初501號(hào)民事判決書；二、改判被上訴人盧某某支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車位費(fèi)、垃圾處置費(fèi)22394.88元，違約金6754.71元；三、兩審訴訟費(fèi)均由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：上訴人物業(yè)服務(wù)不存在瑕疵，沒有任何過錯(cuò)和違約，不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。原審判決其存在瑕疵，理由根本不成立。沒有足夠證據(jù)證明問題存在；應(yīng)由開發(fā)商、公安部門、綜合執(zhí)法部門負(fù)責(zé)的事情，歸責(zé)與物業(yè)公司，既不公平也不合法；繳納物業(yè)費(fèi)與而被上訴人的抗辯理由沒有關(guān)聯(lián)性；被上訴人認(rèn)為利益受損，可另行起訴違約責(zé)任，侵權(quán)責(zé)任人不是物業(yè)公司。原審判決按20%繳納物業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用沒有事實(shí)和法律依據(jù)。原審判決完全按照自己的主觀臆斷，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，對(duì)自由裁量權(quán)的濫用。被上訴人違約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金，被上訴人不按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，是完全的違約行為，按照雙方簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》關(guān)于違約條款的約定，理應(yīng)承擔(dān)違約金。原審判決沒有依據(jù)，是錯(cuò)誤的。訴訟費(fèi)應(yīng)由被上訴人承擔(dān)，被上訴人不按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，理應(yīng)敗訴，訴訟費(fèi)應(yīng)由被上訴人承擔(dān)，原審判決全部由上訴人承擔(dān)，違反了法律規(guī)定。綜上，請(qǐng)求二審法院糾正原審錯(cuò)誤，依法改判。
盧某某答辯稱，其已經(jīng)提供了充分的證據(jù)證實(shí)上訴人未充分履行作為物業(yè)公司的合同義務(wù)，違約在先，存在嚴(yán)重的瑕疵及過錯(cuò)，其作為業(yè)主未享受到與物業(yè)費(fèi)等價(jià)的物業(yè)服務(wù)。其所有的040-1-3號(hào)房屋在收房時(shí)存在漏水、漏電等問題，多次與物業(yè)公司溝通未果，致使其不能入住房屋，故上訴人要求其支付物業(yè)費(fèi)，無事實(shí)及法律依據(jù)。上訴人未提交任何證據(jù)證實(shí)其已經(jīng)履行了合同義務(wù)，上訴人片面強(qiáng)調(diào)非物業(yè)公司責(zé)任，系推卸責(zé)任，應(yīng)駁回上訴人的上訴請(qǐng)求。
上海永某物業(yè)管理有限公司廊坊分公司向一審法院起訴請(qǐng)求：被告盧某某支付040-1-3號(hào)房屋原告2017年1月至2019年12月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)16346元、車位使用管理費(fèi)5760元、垃圾處理費(fèi)288元及上述款項(xiàng)的違約金6754元。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：被告系廊坊開發(fā)區(qū)大學(xué)城東方之珠小區(qū)的業(yè)主，原告系為其提供服務(wù)的物業(yè)公司，雙方均簽有《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。協(xié)議簽訂后，原告為被告提供了物業(yè)服務(wù)，但被告尚拖欠原告部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車位管理費(fèi)、垃圾處理費(fèi)等，至今未繳納。被告房屋存在漏水、漏電等質(zhì)量問題，與物業(yè)公司多次交涉未能徹底解決。涉案小區(qū)存在業(yè)主私搭亂建以及不安全隱患等事實(shí)。另查明，被告未在該小區(qū)居住。
一審法院認(rèn)為，原被告之間存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，被告自收房之日與原告簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。被告盧某某040-1-3號(hào)房屋存在漏水等問題，且部分問題系在收房之時(shí)便予發(fā)現(xiàn)并提出，但長時(shí)間未予合理解決。其未在該小區(qū)居住生活，一方面是客觀上未充分完全地享受了物業(yè)服務(wù)利益，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以酌情降低，另一方面是不產(chǎn)生生活垃圾，原告訴請(qǐng)的生活垃圾處置費(fèi)不應(yīng)支持。該小區(qū)眾多業(yè)主以物業(yè)服務(wù)較差拒交物業(yè)費(fèi)，原告起訴至法院，以及該小區(qū)業(yè)主私搭亂建、車輛被砸的事實(shí)也表明原告所提供給小區(qū)居民的物業(yè)服務(wù)確存在一定程度的瑕疵，其應(yīng)收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)適當(dāng)予以減免。原告訴請(qǐng)的車位使用費(fèi)在庭審中更正為車位使用管理費(fèi)，該項(xiàng)收費(fèi)在《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中雙方具有約定，應(yīng)予支持。協(xié)議對(duì)物業(yè)費(fèi)約定的預(yù)交方式，故原告訴請(qǐng)被告交納至2019年12月物業(yè)服務(wù)費(fèi)，符合協(xié)議約定。依前所述，原告未能提供符合合同約定的物業(yè)服務(wù)，也系一種違約，因此其請(qǐng)求被告支付逾期繳費(fèi)違約金的訴請(qǐng)，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十一條的規(guī)定，判決：被告盧某某于判決生效后十日內(nèi)支付原告上海永某物業(yè)管理股份有限公司廊坊分公司040-1-3號(hào)房屋2017年1月至2019年12月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車位使用管理費(fèi)3701元（﹝16346+2160﹞×20%）；二、駁回原告上海永某物業(yè)管理股份有限公司廊坊分公司的其他訴訟請(qǐng)求。
本院二審期間，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)，對(duì)一審法院認(rèn)定的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，盧某某與上海永某物業(yè)管理股份有限公司廊坊分公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，雙方形成物業(yè)服務(wù)關(guān)系，其約定系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律等強(qiáng)制性規(guī)定，雙方均應(yīng)依約履行。上海永某物業(yè)管理股份有限公司廊坊分公司未按協(xié)議約定全面充分履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，存在履行瑕疵。涉案房屋存在質(zhì)量問題，且盧某某未入住，原審判決認(rèn)定被上訴人繳納物業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的比例以及不承擔(dān)違約金，合理合法，本院予以確認(rèn)。上訴人訴稱其沒有履行瑕疵，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，被上訴人違約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金的上訴意見，沒有提供充分的證據(jù)予以證明，本院不予支持。關(guān)于一審訴訟費(fèi)，上海永某物業(yè)管理股份有限公司廊坊分公司如有異議，可向原審法院提出。
綜上所述，上海永某物業(yè)管理有限公司廊坊分公司的上訴請(qǐng)求不能成立，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)528元，由上海永某物業(yè)管理有限公司廊坊分公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長 劉炳輝
審判員 王建軍
審判員 相憲偉

書記員： 竇博涵