上訴人(原審被告、反訴原告)：上海武跆會文化傳媒有限公司，住所地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：張中偉。
　　委托訴訟代理人：馬偉，上海申澤律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告、反訴被告)：上海瑞虹新城有限公司，住所地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：李日清，董事長。
　　委托訴訟代理人：馮兢，上海邦信陽中建中匯律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：鄭小杏，上海邦信陽中建中匯律師事務(wù)所律師。
　　上訴人上海武跆會文化傳媒有限公司(以下簡稱“武跆會公司”)因與被上訴人上海瑞虹新城有限公司(以下簡稱“瑞虹新城公司”)房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市虹口區(qū)人民法院(2018)滬0109民初7162號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年10月15日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　武跆會公司上訴請求：撤銷一審判決主文第三項、第四項、第六項，發(fā)回重審或依法改判武跆會公司不支付瑞虹新城公司違約金8萬元及律師費1.3萬元，并改判瑞虹新城公司賠償武跆會公司裝修損失20萬元。事實和理由：1、武跆會公司的經(jīng)營范圍中雖未明確寫明“少兒項目”字樣，但“健身服務(wù)”卻應(yīng)當(dāng)包括成人和少兒，武跆會公司提交的證據(jù)足以認(rèn)定瑞虹新城公司明知武跆會公司經(jīng)營的項目中有少兒參與。瑞虹新城公司作為專業(yè)從事商業(yè)房屋租賃的企業(yè)，亦應(yīng)明知《建筑設(shè)計防火規(guī)范》中關(guān)于地下一層不能經(jīng)營有少兒參與的項目的規(guī)定，但其仍將本市天寶路XXX弄XXX號地下一層18室部分房屋(以下簡稱“系爭房屋”)出租給武跆會公司經(jīng)營，使武跆會公司在不知情的情況下承租了該經(jīng)營場所，付出大量的裝修費用，卻無法取得消防備案而經(jīng)營受阻，消防部門多次口頭要求整改，消防部門不予備案是不出具書面文書的，但不能備案卻是不爭的事實，武跆會公司因無法取得消防備案而經(jīng)營受阻也是客觀事實。武跆會公司的合同目的不能實現(xiàn)，瑞虹新城公司已構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)賠償武跆會公司損失。武跆會公司因瑞虹新城公司的根本違約而搬離系爭房屋，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。2、即使是武跆會公司違約，一審判決武跆會公司支付8萬元違約金，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出瑞虹新城公司的實際損失。在租賃合同未經(jīng)法院確認(rèn)解除前，武跆會公司已經(jīng)搬離，而瑞虹新城公司將系爭房屋出租給案外人，收取租金，故不存在房屋空租情況，且其利用了武跆會公司的裝修獲取了利益，因此瑞虹新城公司沒有實際損失，不應(yīng)要求武跆會公司承擔(dān)違約責(zé)任。
　　被上訴人瑞虹新城公司辯稱：武跆會公司違約事實清楚，一審法院確定的違約金金額適當(dāng)。雙方簽訂的《房屋租賃合同》對律師費的承擔(dān)有約定，武跆會公司理應(yīng)支付。合同解除系武跆會公司欠付租金違約所致，且一審中武跆會公司未按時交納評估費用，是武跆會公司自己放棄了權(quán)利，故裝修損失不應(yīng)得到支持。綜上，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　瑞虹新城公司向一審法院起訴請求：1、確認(rèn)瑞虹新城公司與武跆會公司之間簽訂的《房屋租賃合同》于2018年1月31日解除；2、判令武跆會公司向瑞虹新城公司支付拖欠的房屋租金59,765.65元、推廣費3,159元、物業(yè)管理費49,374.12元、公用事業(yè)費4,084.30元；3、判令武跆會公司支付房屋租金的逾期利息6,253.87元、推廣費的逾期利息327.48元、物業(yè)管理費的逾期利息8,318.32元、公用事業(yè)費的逾期利息344.12元(暫計至2018年3月15日，請求按照每日0.1%計算至實際支付之日止)；4、判令武跆會公司支付瑞虹新城公司優(yōu)惠租金差額54,729.69元；5、判令武跆會公司支付瑞虹新城公司恢復(fù)原狀違約金52,650元；6、判令武跆會公司支付瑞虹新城公司解約違約金89,271.37元；7、判令武跆會公司支付瑞虹新城公司律師費13,000元。
　　武跆會公司反訴請求：判令解除瑞虹新城公司、武跆會公司之間的租賃合同，瑞虹新城公司賠償武跆會公司裝修損失20萬元。
　　一審法院認(rèn)定事實：瑞虹新城公司是上海市天寶路280弄等房屋的產(chǎn)權(quán)人。
　　2016年12月23日，瑞虹新城公司(甲方)與武跆會公司(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定武跆會公司向瑞虹新城公司承租系爭房屋作店鋪經(jīng)營，套內(nèi)建筑面積105.30平方米，租期自2016年12月26日至2019年12月31日；其中2016年12月26日至2017年4月25日為優(yōu)惠租金每月4,488.41元，2017年4月26日至2017年12月31日(第一租賃年度第二階段)保底租金為5.50元/天/平方米，2018年的保底租金為6元/天/平方米，每月應(yīng)付租金還應(yīng)加上增值稅；乙方應(yīng)支付保證金89,271.37元、公用事業(yè)費押金3,000元；物業(yè)管理費為每月每平方米61.33元加增值稅，推廣費每月每平方米9.44元加增值稅;乙方應(yīng)在每月第一天前繳付當(dāng)月費用。合同5.3條約定，租賃期限內(nèi)，若乙方未足額支付款項，甲方可按實際數(shù)額從保證金中扣除抵償，乙方應(yīng)立即補(bǔ)足保證金。合同5.5條約定，租賃期滿終止或提前終止時，甲方從保證金中扣除乙方根據(jù)合同應(yīng)支付之違約金及其他費用后，如有剩余則返還乙方。合同13.1條約定，若乙方拖欠應(yīng)付費用，應(yīng)按日息0.1%支付逾期利息及甲方因追討欠款而支出的律師費等。合同13.3條約定，若乙方有拖欠應(yīng)付費用超過7天等行為的，甲方有權(quán)收回房屋，合同提前終止，乙方已付保證金不予退還，乙方還應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于剩余租期租金總額的款項作為違約金，按第一租賃年度第二階段的租金標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付其已享受的租賃期內(nèi)優(yōu)惠金額之差額，并支付律師費等。合同13.9條約定，租期屆滿或提前終止，若乙方未按約將房屋恢復(fù)原狀，則應(yīng)向甲方支付違約金，按套內(nèi)面積乘以500元/平方米計算。合同附表四約定，乙方承諾租賃該房屋以“武跆會”為店名作為“跆拳道、武術(shù)、泰拳服務(wù)”使用，乙方確保在租賃期內(nèi)所有與經(jīng)營相關(guān)的批準(zhǔn)和許可證的持續(xù)有效，甲方并不保證該房屋適用作上述用途。
　　合同簽訂后，雙方按約履行。武跆會公司在系爭房屋辦理了分公司營業(yè)執(zhí)照，注冊經(jīng)營范圍有健身服務(wù)等，未記載少兒內(nèi)容。2017年下半年起，武跆會公司開始欠付租金等相關(guān)費用。2018年1月27日起，瑞虹新城公司對系爭房屋停水停電。2018年1月31日，瑞虹新城公司向武跆會公司發(fā)送終止函，同時自行收回房屋。2018年4月16日，瑞虹新城公司將系爭房屋出租給他人，租期兩個月。瑞虹新城公司為本案訴訟支出律師費13,000元。
　　一審審理中，武跆會公司申請對系爭房屋內(nèi)的裝修價值進(jìn)行評估，但經(jīng)催告后仍未繳納評估費用，致評估未能進(jìn)行。
　　一審法院認(rèn)為，武跆會公司未按合同約定支付租金等相關(guān)費用，構(gòu)成違約；瑞虹新城公司按約解除合同，追討欠款，并追究武跆會公司的違約責(zé)任，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。武跆會公司辯稱瑞虹新城公司提供的系爭房屋違反消防規(guī)定，不能用于少兒服務(wù)項目，致使消防部門限制其營業(yè)，無法實現(xiàn)合同目的，卻未提供任何證據(jù)對此予以證明；且武跆會公司在合同中并未約定房屋用途涉及少兒服務(wù)，在辦理的營業(yè)執(zhí)照中也未涉及該內(nèi)容，無理由認(rèn)為瑞虹新城公司存在違約，故對武跆會公司的抗辯理由無法采納。關(guān)于武跆會公司已付的保證金，合同中既有約定抵償欠費，也有約定甲方可沒收不予返還，一審法院根據(jù)本案實際情況，考慮到交易慣例、公平原則等因素，認(rèn)為應(yīng)首先抵償欠費為宜。對公用事業(yè)押金，則應(yīng)充抵相應(yīng)欠費。瑞虹新城公司訴請的解約違約金、逾期利息、優(yōu)惠租金差額等違約責(zé)任，相比瑞虹新城公司實際損失而言顯然過高，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整降低。法院酌情確定武跆會公司應(yīng)支付瑞虹新城公司違約金8萬元，對逾期利息、優(yōu)惠租金差額不再重復(fù)支持。瑞虹新城公司訴請的律師費，符合合同約定，應(yīng)予支持。瑞虹新城公司訴請的恢復(fù)原狀違約金，因瑞虹新城公司發(fā)出解約函的同時即自行將房屋收回，顯然未給予對方合理的恢復(fù)原狀時間，故對此不予支持。武跆會公司反訴的裝修費，因其未預(yù)繳評估費，致無法評估裝修價值，故缺乏事實認(rèn)定基礎(chǔ)，一審法院無法支持。
　　一審法院判決：一、確認(rèn)上海瑞虹新城有限公司與上海武跆會文化傳媒有限公司就上海市天寶路XXX弄XXX號地下一層18室部分房屋簽訂的《房屋租賃合同》于2018年1月31日解除；二、上海武跆會文化傳媒有限公司應(yīng)于判決生效之日起10日內(nèi)支付上海瑞虹新城有限公司欠付的房屋租金、推廣費、物業(yè)管理費、公用事業(yè)費合計24,111.70元(已抵扣保證金89,271.37元和公用事業(yè)費押金3,000元)；三、上海武跆會文化傳媒有限公司應(yīng)于判決生效之日起10日內(nèi)支付上海瑞虹新城有限公司違約金8萬元；四、上海武跆會文化傳媒有限公司應(yīng)于判決生效之日起10日內(nèi)支付上海瑞虹新城有限公司律師費13,000元；五、駁回上海瑞虹新城有限公司的其他訴訟請求；六、駁回上海武跆會文化傳媒有限公司的其他反訴請求。
　　本院對一審查明的事實予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，瑞虹新城公司與武跆會公司的《房屋租賃合同》合法有效，雙方均應(yīng)按照合同履行。因武跆會公司逾期未支付租金等費用構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。武跆會公司上訴稱，瑞虹新城公司提供的系爭房屋無法取得消防備案，不能用于少兒服務(wù)項目，致使武跆會公司經(jīng)營受阻，合同目的無法實現(xiàn)，但武跆會公司并未提供證據(jù)證明其主張，故其以此為由否定其違約責(zé)任，缺乏依據(jù)，本院不予支持。至于違約金是否合理的問題，本院認(rèn)為，從違約金的性質(zhì)出發(fā)，違約金既有彌補(bǔ)損失的作用，也包含了對違約方一定的懲罰性。綜合考量涉案合同的約定、合同實際履行情況、當(dāng)事人過錯程度及瑞虹新城公司的損失等多種因素，本院認(rèn)為，一審法院酌定由武跆會公司支付瑞虹新城公司8萬元違約金，具有合理性，本院認(rèn)同。關(guān)于瑞虹新城公司主張的律師費，雙方在《房屋租賃合同》有明確約定，武跆會公司理應(yīng)承擔(dān)。關(guān)于武跆會公司主張的裝修損失20萬元，因其一審中未預(yù)繳評估費，導(dǎo)致無法評估裝修價值，故其該項主張缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。綜上所述，武跆會公司的上訴理由不能成立，其上訴請求，本院不予支持。一審法院所作判決正確，本院予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費人民幣5,695元，由上訴人上海武跆會文化傳媒有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　徐　晨

審判員：徐??江

書記員：陳??俊