原告:上海正前方貿(mào)易有限公司,住所地上海市浦東新區(qū)。
法定代表人:潘靜慈,執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人:張心田,上海科尚律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:周海波,上海科尚律師事務(wù)所律師。
被告:陳德興,男,1953年5月15日出生,漢族,住上海市浦東新區(qū)。
原告上海正前方貿(mào)易有限公司與被告陳德興房屋買賣合同糾紛一案,本院于2018年4月23日立案后,依法適用簡(jiǎn)易程序,于2018年5月17日公開開庭進(jìn)行了審理。后依法由簡(jiǎn)易程序轉(zhuǎn)為普通程序,于2018年10月18日公開開庭進(jìn)行了審理。原告上海正前方貿(mào)易有限公司的委托訴訟代理人張心田,被告陳德興到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告上海正前方貿(mào)易有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求:1.判令原、被告之間簽訂的《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》無(wú)效;2.判令被告返還原告坐落于上海市浦東新區(qū)滬南路XXX號(hào)B-613室建筑(以下至判決主文前簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋),由原告返還被告購(gòu)房款人民幣(以下幣種相同)235,000元。事實(shí)和理由:原、被告于2011年12月16日簽訂《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》,約定由原告向被告轉(zhuǎn)讓其所有的系爭(zhēng)房屋,總價(jià)235,000元。原告于合同簽訂之日向被告交付房屋。因系爭(zhēng)房屋所在區(qū)域?yàn)楣I(yè)用地,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及《中華人民共和國(guó)合同法》相關(guān)規(guī)定,原、被告簽訂的合同應(yīng)屬無(wú)效,故被告應(yīng)將相關(guān)建筑返還原告,原告返還相應(yīng)房款。經(jīng)協(xié)商,被告拒絕返還系爭(zhēng)房屋,故原告訴至法院要求判如所請(qǐng)。
被告陳德興辯稱:一、原、被告的房屋買賣關(guān)系成立,房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)有效。2011年原告在系爭(zhēng)房屋大樓強(qiáng)勢(shì)宣傳出售系爭(zhēng)房屋等,使其受蒙蔽以和商品房市場(chǎng)價(jià)相差無(wú)幾的價(jià)格購(gòu)買系爭(zhēng)房屋。轉(zhuǎn)讓合同第十五條中明確約定“……如遇政策調(diào)整可以辦理個(gè)人產(chǎn)權(quán)時(shí),辦理個(gè)人產(chǎn)證所需的一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)”,故雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同的真實(shí)目的是買賣房屋,原告當(dāng)時(shí)默認(rèn)合同有效,也愿意配合被告辦理產(chǎn)權(quán)證。轉(zhuǎn)讓合同是由原告發(fā)起,具有物權(quán)性質(zhì),業(yè)主獲得基于買賣目的基礎(chǔ)上具有準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)。合同法體現(xiàn)合同自愿原則,明確規(guī)定只有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同才屬無(wú)效。2014年4月1日施行的《關(guān)于加強(qiáng)上海市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定(試行)》規(guī)定工業(yè)用地不能分割、買賣,所以在2014年4月1日前買的工業(yè)分割用房,法律法規(guī)沒有制止的,都受法律保護(hù),故本案合同是有效的。現(xiàn)原告所稱合同無(wú)效的依據(jù)是法律、行政法規(guī)的非強(qiáng)制性規(guī)定。二、工業(yè)用房可以辦理產(chǎn)權(quán)證。原告因房?jī)r(jià)上漲好多倍,才以工業(yè)用房不能買賣為由要求確認(rèn)合同無(wú)效并退房,工業(yè)用房可以辦理產(chǎn)權(quán)證,在系爭(zhēng)房屋周邊就有同樣情況的房屋辦出居住用途的產(chǎn)權(quán)證。原告當(dāng)初簽訂合同時(shí)承諾后續(xù)會(huì)給被告辦理產(chǎn)權(quán)證。三、原告違背誠(chéng)實(shí)信用原則應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。被告支付了全部購(gòu)房款,原告亦向被告交付了房屋,合同已實(shí)際履行。原告明知是工業(yè)用地,直至2018年才起訴系因房?jī)r(jià)飛漲、企圖獲取暴利的緣故。綜上所述,請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下:2011年1月31日,系爭(zhēng)房屋所在的上海市浦東新區(qū)宣橋鎮(zhèn)滬南路XXX號(hào)房地產(chǎn)權(quán)利登記在原告上海正前方貿(mào)易有限公司名下,用途為工業(yè),使用權(quán)面積為4026平方米。原告將該幢房屋分割成包括系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的若干套房屋。
2011年12月16日,原告(甲方,轉(zhuǎn)讓方)與被告(乙方,受讓方)簽訂了《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》,約定甲方同意將系爭(zhēng)房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方,建筑面積29.39平方米,單價(jià)7,995.92元/平方米,總價(jià)為235,000元;乙方應(yīng)于2011年12月13日支付定金20,000元、2011年12月16日支付房款215,000元;乙方交清全款及相關(guān)費(fèi)用后,甲方于2012年3月25日將該房屋交付給乙方等。合同第十五條約定:“本房屋在使用過程中,如遇政策可以辦理個(gè)人產(chǎn)權(quán)時(shí),辦理個(gè)人產(chǎn)證所需的一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)。”合同簽訂后,被告按約付清購(gòu)房款、物業(yè)費(fèi)(1元/月/平方米)、維修基金25.90元/平方米(一次性)、電表初裝費(fèi)100元、水表初裝費(fèi)100元、有線電視初裝費(fèi)500元,原告亦按約將系爭(zhēng)房屋交付給被告使用。
上述事實(shí),由原告提供的《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、上海市房地產(chǎn)權(quán)證、被告提供的系爭(zhēng)房屋樓盤出售廣告海報(bào)、同地區(qū)同土地用途為工業(yè)的案外房屋上海市房地產(chǎn)權(quán)證及庭審筆錄等經(jīng)庭審質(zhì)證的證據(jù)予以佐證。
本院認(rèn)為,民事主體從事民事活動(dòng),應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則,秉持誠(chéng)實(shí),恪守承諾。原、被告于2011年12月16日簽訂《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》后,被告已按約定付清全部購(gòu)房款,原告亦將房屋交付給被告使用至今,雙方的合同義務(wù)已履行?,F(xiàn)因系爭(zhēng)房屋所在區(qū)域?yàn)楣I(yè)用地,導(dǎo)致客觀上目前無(wú)法辦理過戶手續(xù),不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。對(duì)此情形,原、被告在簽訂涉案合同時(shí)均已預(yù)知。鑒于涉案合同的訂立系原、被告的真實(shí)意思表示,內(nèi)容并無(wú)違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定,原告要求確認(rèn)《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》無(wú)效、相互返還房屋及購(gòu)房款的訴求,本院不予支持。
綜上,依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第七條,《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第六十條規(guī)定,判決如下:
駁回原告上海正前方貿(mào)易有限公司的全部訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)4,825元,由原告上海正前方貿(mào)易有限公司負(fù)擔(dān)(已交納)。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院提交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
審判員:楊燕燕
書記員:何紹輝
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