原告(反訴被告)：上海橡曙國際貿易有限公司，住所地中國(上海)自由貿易試驗區(qū)富特西一路XXX號C座7層7006-G8室。
　　法定代表人：晏冰，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：湯佳，上海美谷律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：費嘉彬，上海美谷律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海綠地奉賢置業(yè)有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：徐榮璞，總經理。
　　委托訴訟代理人：洪維爭，北京大成(上海)律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：張斌，北京大成(上海)律師事務所律師。
　　原告上海橡曙國際貿易有限公司與被告上海綠地奉賢置業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年6月4日立案后，依法適用簡易程序于2019年7月9日第一次公開開庭進行了審理。期間被告提起反訴，本院受理后將本訴與反訴合并審理并于2019年7月26日第二次公開開庭進行了審理。2019年8月22日本案第三次公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)上海橡曙國際貿易有限公司的委托訴訟代理人湯佳和費嘉彬、被告(反訴原告)上海綠地奉賢置業(yè)有限公司的委托訴訟代理人張斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告上海橡曙國際貿易有限公司向本院提出訴訟請求：被告退還原告租金101,999.90元；被告退還原告物業(yè)費36,181.80元；被告償付原告以138,181.70元為本金，從2019年3月16日起至判決生效日止，按中國人民銀行同期貸款利率計算的利息損失；被告退還原告506室的保證金8,024.52元。事實和理由：從2016年4月起，原、被告簽訂多份《房屋租賃合同》，由原告向被告租賃坐落于上海市奉賢區(qū)望園南路XXX弄XXX號XXX-XXX室、XXX室和512室、506室共7個房間，每個房間的面積是一致的。在合同履行期間，原告按約支付租金及物業(yè)費。2019年1月，原告在對租賃場所進行裝修時發(fā)現(xiàn)，租賃場所的實際使用面積大大少于合同約定的建筑面積，與被告工作人員關于得房率65%的介紹不符，而雙方合同是按建筑面積計算租金和物業(yè)費的，經與被告交涉未果，故提起訴訟。
　　被告上海綠地奉賢置業(yè)有限公司辯稱，原、被告先后簽訂三份《房屋租賃合同》是事實，租賃場所分別為508-511室、507室和512室、506室，每個房間的面積是一致的，也是符合合同約定的，不存在多收原告租金或物業(yè)費的事實，要求駁回相關訴請。由于原告逾期支付租金和物業(yè)費，被告向原告發(fā)出了解除合同通知而提前解除了506室的《房屋租賃合同》，按合同約定被告有權不返還原告已付的保證金，故不同意原告要求返還506室保證金的訴請。507室和512室、508-511室的《房屋租賃合同》均已到期終止，但在合同履行過程中，原告存在逾期支付租金和物業(yè)費的情況，故被告(反訴原告)現(xiàn)提起反訴：反訴被告償付反訴原告508-511室的逾期支付租金違約金計13,777.29元(以36,739.44元為本金，從2017年1月1日起至2017年1月13日止；以36,739.44元為本金，從2017年7月1日起至2017年7月13日止；以36,739.44元為本金，從2018年4月1日起至2018年4月8日止；以36,739.44元為本金，從2018年10月1日起至2018年10月24日止；以36,739.44元為本金，從2019年1月1日起至2019年1月22日止；均按每日0.5%計算)；反訴被告償付反訴原告508-511室的逾期支付物業(yè)費違約金計32,644.98元；反訴被告償付反訴原告507室和512室的逾期支付租金違約金2,051.29元(以6,123.24元為本金，從2017年7月1日起至2017年7月13日止；以6,123.24元為本金，從2018年4月1日起至2018年4月12日止；以6,123.24元為本金，從2018年10月1日起至2018年10月24日止；以6,123.24元為本金，從2019年1月1日起至2019年1月22日止；均按每日0.5%計算)；反訴被告償付反訴原告507室和512室的逾期支付物業(yè)費違約金13,679.71元；反訴被告支付反訴原告從2018年10月1日起至2019年3月9日止506室的租金16,214元(租金標準按每月3,061.62元計算)；反訴被告償付反訴原告506室租金的逾期付款違約金(以18,369.72元為本金，從2018年3月31日起至2018年4月8日止，按每日0.2%計算；以9,184.86元為本金，從2018年9月24日起至實際支付日止，按每日0.2%計算；以7,029.14元為本金，從2018年12月24日起至實際支付日止，按每日0.2%計算)；反訴被告支付反訴原告從2019年3月1日起至2019年3月9日止506室的物業(yè)費276元；反訴被告償付反訴原告506室的逾期支付物業(yè)費的違約金690.97元；確認反訴原告不予返還506室的保證金8,024.52元；反訴被告償付反訴原告506室的解除合同違約金18,369.72元。
　　反訴被告上海橡曙國際貿易有限公司針對反訴請求辯稱，房屋面積不符，反訴原告存在虛假承諾，反訴被告有權行使順序履行抗辯權而不再支付租金，不存在反訴被告違約的情形，由于反訴原告違約，保證金應返還，解除合同違約金與逾期付款違約金性質相同，屬重復計算，且違約金計算標準過高，應予調整。
　　本院經審理認定事實如下：2016年4月，原、被告簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定被告將坐落于上海市奉賢區(qū)望園南路XXX弄XXX號XXX-XXX室出租給原告，用途為辦公，房屋出租建筑面積為223.68平方米；租賃期限從2016年7月10日起至2019年7月9日止，其中2016年4月10日至2016年7月9日和2019年3月10日至2019年7月9日為免租期，免租金不免物業(yè)費；租金按實際建筑面積計算，每月租金為12,246.48元，簽訂合同后的5個工作日內支付3個月的租金，其后租金先付后用，每3個月付一次，每月第一日或之前付清；物業(yè)費按房屋建筑面積計算，每月為3,802.56元，簽訂合同后的5個工作日內支付3個月的物業(yè)費，其后按季交納，每季度首月1日前付清；簽訂合同后的5個工作日內支付保證金，保證金為32,098.08元，被告有權從上述保證金中扣除原告未付的租金、物業(yè)費及違約金等損失，扣除時應與原告協(xié)商一致，原告在收到通知后的10個工作日內補足保證金，租賃期滿或合同提前解除的，在扣除相關欠費后，在租賃期滿或合同提前解除起1個月內，保證金無息退還；租賃期滿或合同提前解除之日17時之前向被告歸還房屋，逾期不歸還的，每日按2倍日租金賠償被告；原告拖欠租金等每逾期一天按所欠金額的0.5%計付違約金，超過1個月的，被告可提前收回房屋即解除合同，原告需向被告補足已經享用的減免租金、逾期應付款按每日0.5%計付逾期利息、沒收保證金并賠償被告6個月的租金；合同術語“計租面積”即“使用面積”。2016年11月5日，原、被告簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定被告將坐落于上海市奉賢區(qū)望園南路XXX弄XXX號XXX室和512室出租給原告，用途為辦公，房屋出租建筑面積為111.84平方米，房屋建筑面積最終以實測報告為準，實際建筑面積以實測面積為準，租金、物業(yè)費和其他費用將作相應調整；租賃期限從2017年1月15日起至2019年7月9日止，其中2016年11月15日至2017年1月14日為裝修免租期，免租金不免物業(yè)費；租金按實際建筑面積計算，每月租金為6,123.24元，2019年4月10日至2019年7月9日為免租期，簽訂合同后的5個工作日內支付3個月的租金，其后租金先付后用，每3個月付一次，每月第一日或之前付清；物業(yè)費按房屋建筑面積計算，每月為1,901.28元，簽訂合同后的5個工作日內支付3個月的物業(yè)費，其后按季交納，每季度首月10日前付清；簽訂合同后的5個工作日內支付保證金，保證金為16,049.04元，被告有權從上述保證金中扣除原告未付的租金、物業(yè)費及違約金等損失，扣除時應通知原告，原告在收到通知后的10個工作日內補足保證金，租賃期滿或合同提前解除的，在扣除相關欠費后，在租賃期滿或合同提前解除起1個月內，保證金無息退還；租賃期滿或合同提前解除之日17時之前向被告歸還房屋，逾期不歸還的，每日按2倍日租金賠償被告；原告拖欠租金等，每逾期一天按所欠金額的0.5%計付違約金，任一項逾期超過1個月的，被告可提前收回房屋即解除合同，原告需向被告補足已經享用的減免租金、償付逾期應付款按每日0.5%計付的逾期付款違約金、沒收保證金并賠償被告6個月的租金；合同術語“計租面積”即“使用面積”。2018年3月22日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定被告將坐落于上海市奉賢區(qū)望園南路XXX弄XXX號XXX室出租給原告，用途為辦公，房屋出租建筑面積為55.92平方米，房屋建筑面積最終以實測報告為準，實際建筑面積以實測面積為準，租金、物業(yè)費和其他費用將作相應調整；租賃期限從2018年4月1日起至2019年7月9日止；租金按實際建筑面積(即產權證或房屋建筑面積實測報告)計算，每月租金為3,061.62元，2019年3月10日至2019年7月9日為免租期，免租金不免物業(yè)費，簽訂合同后的5個工作日內支付6個月的租金，其后租金先付后用，每三個月支付一次，每支付周期開始前7日付清；物業(yè)費按房屋建筑面積計算，每月為950.64元，簽訂合同后的5個工作日內支付3個月的物業(yè)費，其后按季交納，每季度首月10日前付清；簽訂合同后的5個工作日內支付保證金，保證金為8,024.52元，被告有權從上述保證金中扣除原告未付的租金、物業(yè)費及違約金等損失，扣除時應通知原告，原告在收到通知后的10個工作日內補足保證金，租賃期滿或合同提前解除的，在扣除相關欠費后，在租賃期滿或合同提前解除起1個月內，保證金無息退還；租賃期滿或合同提前解除之日17時之前向被告歸還房屋，逾期不歸還的，每日按2倍日租金賠償被告；原告拖欠租金等，每逾期一天按所欠金額的0.2%計付違約金，逾期超過7天未付租金或多次逾期天數(shù)累計達30天以上的，被告可提前收回房屋即解除合同，原告需向被告補足已經享用的減免租金、逾期應付款按每日0.2%計付逾期付款違約金、沒收保證金并賠償被告6個月的租金；合同術語“計租面積”即“房屋建筑面積使用面積”。2019年3月8日，被告向原告發(fā)送《解除合同通知書》，認為原告未按約支付506室房屋2018年1月1日至2019年3月9日的租金16,214元，遂通知解除506室的《房屋租賃合同》并要求返還房屋、支付租金和占有使用費、沒收保證金及承擔違約責任。原告收到《解除合同通知書》后即搬離并于2019年3月9日將506室租賃場所返還給被告，被告予以接收。2019年3月14日，原告向被告發(fā)送《通知函》，要求被告予以說明租賃面積，上述《通知函》被告于2019年3月15日收到后未予回復。2019年7月9日，507室和512室、508-511室的《房屋租賃合同》均到期，原告遂搬離并交接。嗣后，原告認為被告多計算租金等要求退款未果，以致涉訟。
　　另查明，涉案租賃場所的房屋具有《房地產權證》，每套房屋的實測建筑面積為55.92平方米，扣除公攤面積后的獨用面積為29.21平方米，《房地產權證》的核準時間為2015年。上述房屋系被告從各權利人處承租，然后由各權利人委托被告出租經營。
　　再查明，原告于租賃期間陸續(xù)支付租金，508-511室：2016年7月10日付36,739.44元；2016年10月10日付36,739.44元；2017年1月13日付36,739.44元；2017年3月28日付36,739.44元；2017年7月13日付36,739.44元；2017年9月15日付36,739.44元；2017年12月15日付36,739.44元；2018年4月8日付36,739.44元；2018年6月21日付36,739.44元；2018年10月24日付36,739.44元；2019年1月22日付24,492.96元。507室和512室：2016年11月18日付18,369.72元；2017年3月28日付18,369.72元；2017年7月13日付18,369.72元；2017年9月15日付18,369.72元；2017年12月15日付18,369.72元；2018年4月12日付18,369.72元；2018年6月21日付18,369.72元；2018年10月24日付18,369.72元；2019年1月22日付17,363.17元。506室：2018年4月8日付18,369.72元。原告于租賃期間陸續(xù)支付物業(yè)費，508-511室：2016年4月19日付11,407.68元；2016年8月24日付3,802.56元；2016年9月23日付3,802.56元；2016年10月20日付3,802.56元；2016年11月21日付3,802.56元；2016年12月23日付3,802.56元；2017年1月16日付3,802.56元；2017年3月13日付3,802.56元；2017年3月28日付3,802.56元；2017年4月18日付3,802.56元；2017年6月29日付3,802.56元；2017年7月12日付3,802.56元；2017年8月15日付7,605.12元；2017年9月4日付3,802.56元；2018年1月22日付15,210.24元；2018年4月8日付7,605.12元；2018年4月12日付3,802.56元；2018年5月16日付7,605.12元；2018年7月13日付11,407.68元；2018年11月7日付3,802.56元；2018年12月7日付3,802.56元；2018年12月19日付3,802.56元；2019年1月22日付3,802.56元；2019年4月8日付3,802.56元；2019年4月8日付3,802.56元；2019年4月8日付3,802.56元；2019年5月7日付3,802.56元；2019年6月12日付3,802.56元。507室和512室：2016年11月18日付5,703.84元；2017年3月28日付1,901.28元；2017年4月18日付1,901.28元；2017年6月29日付1,901.28元；2017年7月12日付1,901.28元；2017年8月15日付3,802.56元；2017年9月4日付1,901.28元；2018年1月22日付7,605.12元；2018年4月8日付3,802.56元；2018年4月12日付1,901.28元；2018年5月16日付3,802.56元；2018年7月13日付5,703.84元；2018年11月7日付1,901.28元；2018年12月7日付1,901.28元；2018年12月19日付1,901.28元；2019年1月22日付1,901.28元；2019年4月8日付1,901.28元；2019年4月8日付1,901.28元；2019年4月8日付1,901.28元；2019年5月7日付1,901.28元；2019年6月12日付1,901.28元。508-511室、507室和512室于2019年6月14日支付物業(yè)費1,655.95元。506室：2018年4月12日付2,851.92元；2018年7月13日付2,851.92元；2018年11月7日付950.64元；2018年12月7日付950.64元；2018年12月19日付950.64元；2019年1月22日付950.64元；2019年4月8日付950.64元。原告于租賃期間陸續(xù)支付保證金為：508-511室于2016年4月25日付32,098.08元；507室和512室于2016年11月18日付16,049.04元；506室于2018年4月8日付8,024.52元。
　　在審理期間，原告確認：原告付款時未將三份合同區(qū)分；上述租賃場所有裝修，無擴建；508-511室房屋的《房屋租賃合同》于2019年7月9日到期終止，原告于2019年6月15日搬離并交接；507室和511室房屋的《房屋租賃合同》于2019年7月9日到期終止，原告于2019年6月15日搬離并交接；上述房屋已恢復原狀；508-511室房屋、507室和511室房屋的租金和物業(yè)費均付至搬離日，費用已結清；506室房屋的租金付了6個月，物業(yè)費付了8個月。被告確認：原告付款時未將三份合同區(qū)分；上述租賃場所有裝修，無擴建；508-511室房屋的《房屋租賃合同》于2019年7月9日到期終止，2019年6月15日搬離并交接；507室和511室房屋的《房屋租賃合同》于2019年7月9日到期終止，2019年6月15日搬離并交接；上述房屋已恢復原狀；508-511室房屋、507室和511室房屋的租金和物業(yè)費均付至搬離日，費用已結清；506室房屋的租金付了6個月，物業(yè)費付了6個月，其余未付。
　　以上事實，由《上海市房屋租賃合同》、房地產權證、房屋建筑面積實測報告、《解除合同通知書》、《通知函》、付款憑證及清單、工商注冊資料及庭審筆錄等證據予以佐證，經庭審質證，本院予以確認。
　　本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人一方主張解除合同的，應當通知對方，合同自通知到達對方時解除。當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。本案中，原、被告先后簽訂三份《房屋租賃合同》是雙方當事人的真實意思表示，合法有效，理應得到切實履行，然在合同實際履行過程中，原告未按約支付租金等，顯屬違約，被告據此要求提前解除506室的《房屋租賃合同》于法有據，鑒于被告解除合同的通知已于2019年3月9日送達至原告處，當日雙方已完成搬離并交接，506室的《房屋租賃合同》于該日解除。另508-511室、507室和512室的兩份《房屋租賃合同》均至2019年7月9日到期而自然終止，雙方也已完成搬離、交接并結清。涉案《房屋租賃合同》對租賃面積的約定是明確的，即按實測建筑面積計算租金和物業(yè)費等，相關證據也佐證涉案房屋每一間的建筑面積為55.92平方米，該面積與合同約定一致。其中兩份合同中雖在合同術語條款出現(xiàn)“計租面積”即“使用面積”，但相關合同約定條款在租賃面積或計算租金部分并未出現(xiàn)“計租面積”字樣，同時原告承租上述房屋前后達多年，在承租初期進行了裝修，期間也均按合同約定面積計算并支付租金等，因此對于租賃面積應當是明知的，原告于2019年3月被告提出解除合同后再提出租賃面積異議，明顯不符合常理，故對原告認為租賃面積計算錯誤不予采納，并由此對原告要求退還租金和物業(yè)費及償付上述費用的利息損失不予支持。
　　針對被告的反訴請求部分，508-511室的《房屋租賃合同》中存在五筆逾期支付租金的情況：原告應于2017年1月1日前支付從2017年1月10日起至2017年4月9日止的租金36,739.44元，實際該筆款項于2017年1月13日支付；原告應于2017年7月1日前支付從2017年7月10日起至2017年10月9日止的租金36,739.44元，實際該筆款項于2017年7月13日支付；原告應于2018年4月1日前支付從2018年4月10日起至2018年7月9日止的租金36,739.44元，實際該筆款項于2018年4月8日支付；原告應于2018年10月1日前支付從2018年10月10日起至2019年1月9日止的租金36,739.44元，實際該筆款項于2018年10月24日支付；原告應于2019年1月1日前支付從2019年1月10日起至2019年3月9日止的租金24,492.96元，實際該筆款項于2019年1月22日支付。另508-511室的《房屋租賃合同》中也存在逾期支付物業(yè)費的情況。上述租金和物業(yè)費的逾期付款違約金根據逾期本金、逾期天數(shù)及調整后的計算標準酌情確定為1,643元和7,631元。507室和512室的《房屋租賃合同》中存在四筆逾期支付租金的情況：原告應于2017年7月1日前支付從2017年7月15日起至2017年10月14日止的租金18,369.72元，實際該筆款項于2017年7月13日支付；原告應于2018年4月1日前支付從2018年4月15日起至2018年7月14日止的租金18,369.72元，實際該筆款項于2018年4月12日支付；原告應于2018年10月1日前支付從2018年10月15日起至2019年1月14日止的租金18,369.72元，實際該筆款項于2018年10月24日支付；原告應于2019年1月1日前支付從2019年1月15日起至2019年4月9日止的租金17,363.17元，實際該筆款項于2019年1月22日支付。另507室和512室的《房屋租賃合同》中也存在逾期支付物業(yè)費的情況。上述租金和物業(yè)費的逾期付款違約金根據逾期本金、逾期天數(shù)及調整后的計算標準酌情確定為795元和3,107元。506室的《房屋租賃合同》中存在三筆逾期支付租金的情況：原告應于2018年3月29日前支付從2018年4月1日起至2018年9月30日止的租金18,369.72元，實際該筆款項于2018年4月8日支付；原告應于2018年9月24日前支付從2018年10月1日起至2018年12月31日止的租金9,184.86元，實際該筆款項未付；原告應于2018年12月25日前支付從2019年1月1日起至2019年3月9日止的租金7,029.14元，實際該筆款項未付；因此原告尚欠被告租金為16,214元。另506室的《房屋租賃合同》中存在未付物業(yè)費為276元，已付物業(yè)費中也存在逾期支付物業(yè)費的情況，上述租金和物業(yè)費的逾期付款違約金根據逾期本金、逾期天數(shù)及調整后的計算標準酌情確定為109元及以9,184.86元為本金從2018年9月25日起至付清日止按年利率24%計算、以7,029.14元為本金從2018年12月26日起至付清日止按年利率24%計算和229元。同時因原告違約而解除合同，506室的保證金8,024.52元按約由被告予以沒收，原告尚需償付被告酌情調整后的506室的解除合同違約金9,184.86元。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：
　　一、駁回原告上海橡曙國際貿易有限公司的訴訟請求；
　　二、反訴被告上海橡曙國際貿易有限公司于本判決生效之日起十日內償付反訴原告上海綠地奉賢置業(yè)有限公司508-511室的《房屋租賃合同》的逾期支付租金違約金1,643元；
　　三、反訴被告上海橡曙國際貿易有限公司于本判決生效之日起十日內償付反訴原告上海綠地奉賢置業(yè)有限公司508-511室的《房屋租賃合同》的逾期支付物業(yè)費違約金7,631元；
　　四、反訴被告上海橡曙國際貿易有限公司于本判決生效之日起十日內償付反訴原告上海綠地奉賢置業(yè)有限公司507室和512室的《房屋租賃合同》的逾期支付租金違約金795元；
　　五、反訴被告上海橡曙國際貿易有限公司于本判決生效之日起十日內償付反訴原告上海綠地奉賢置業(yè)有限公司507室和512室的《房屋租賃合同》的逾期支付物業(yè)費違約金3,107元；
　　六、反訴被告上海橡曙國際貿易有限公司于本判決生效之日起十日內支付反訴原告上海綠地奉賢置業(yè)有限公司506室的《房屋租賃合同》的租金16,214元；
　　七、反訴被告上海橡曙國際貿易有限公司于本判決生效之日起十日內支付反訴原告上海綠地奉賢置業(yè)有限公司506室的《房屋租賃合同》的物業(yè)費276元；
　　八、反訴被告上海橡曙國際貿易有限公司于本判決生效之日起十日內償付反訴原告上海綠地奉賢置業(yè)有限公司506室的《房屋租賃合同》的逾期支付租金違約金109元及以9,184.86元為本金從2018年9月25日起至付清日止按年利率24%計算、以7,029.14元為本金從2018年12月26日起至付清日止按年利率24%計算的逾期支付租金違約金；
　　九、反訴被告上海橡曙國際貿易有限公司于本判決生效之日起十日內償付反訴原告上海綠地奉賢置業(yè)有限公司506室的《房屋租賃合同》的逾期支付物業(yè)費違約金229元；
　　十、反訴被告上海橡曙國際貿易有限公司于本判決生效之日起十日內償付反訴原告上海綠地奉賢置業(yè)有限公司506室的《房屋租賃合同》的解除合同違約金9,184.86元；
　　十一、駁回反訴原告上海綠地奉賢置業(yè)有限公司的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費3,224元，減半收取計1,612元，由原告負擔。反訴案件受理費1,210.50元，由反訴原告負擔822元，反訴被告負擔388.50元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：顧煜麟

書記員：王春陽