原告：上海樊某集貿(mào)市場經(jīng)營管理有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：陸勇，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：秦濤，北京安博(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告：梁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省麗水市。
　　委托訴訟代理人：潘建波，北京市競天公誠律師事務(wù)所上海分所律師。
　　委托訴訟代理人：馬靜，北京市競天公誠律師事務(wù)所上海分所律師。
　　第三人：上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)峰坤生鮮超市，住所地上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)寶安公路XXX號-8。
　　經(jīng)營者：林某某，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：潘建波，北京市競天公誠律師事務(wù)所上海分所律師。
　　委托訴訟代理人：馬靜，北京市競天公誠律師事務(wù)所上海分所律師。
　　原告上海樊某集貿(mào)市場經(jīng)營管理有限公司(以下稱樊某公司)與被告梁某某、第三人上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)峰坤生鮮超市(以下稱峰坤超市)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人秦濤，被告及第三人委托訴訟代理人潘建波、馬靜到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告樊某公司向本院提出訴訟請求：1、判令解除原、被告于2017年12月5日就位于上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)寶安公路XXX號-8號房屋(以下稱系爭房屋)的租賃合同；2、判令被告支付拖欠的自2018年2月至11月30日租金人民幣(以下幣種同)218,800元(計算方式：1,446元/天×300天-已付215,000元)；3、判令被告在合同解除后按照每日1,446元的標(biāo)準(zhǔn)支付自2018年12月1日至實際搬離之日止的房屋占有使用費；4、判令被告支付2019年度衛(wèi)生管理費2萬元；5、判令被告依約承擔(dān)50萬元的合同違約金；6、判令第三人對被告的付款義務(wù)及違約責(zé)任承擔(dān)共同責(zé)任。審理中，原告將第二、三項訴訟請求變更為要求被告按照每日1,444元的標(biāo)準(zhǔn)支付自2019年8月1日起至實際搬離之日止的房屋占有使用費，并將第四項訴訟請求變更為要求被告按照每日54.8元的標(biāo)準(zhǔn)支付自2019年2月1日至實際搬離之日止的衛(wèi)生管理費。同時，原告增加訴訟請求要求被告及第三人返還系爭房屋。事實與理由：2007年11月，經(jīng)上海市嘉定區(qū)相關(guān)部門批準(zhǔn)，原告在上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)寶安公路XXX號投資設(shè)立樊某公司，依法對集貿(mào)市場進行招商、管理。2017年12月5日，原告將其經(jīng)營管理的建筑面積約1446平方米的系爭房屋出租給被告經(jīng)營生鮮超市，雙方間就此簽訂《合同》。合同約定租金每天每平方米一元，衛(wèi)生管理費每年2萬元，水費每噸4元，電費每度1.3元，租金先付后用，簽約時先將一年的租金交清后方可使用房屋，如逾期，屬違約。合同另約定若逾期繳納租金等相應(yīng)費用超過3天，經(jīng)催告未交付的甲方(出租方)有權(quán)解除《合同》，所有責(zé)任均由乙方(承租方)承擔(dān)。簽約后，被告提出“因資金緊張，請求先支付18年的部分租金，超市開業(yè)后(最遲7月)會補繳剩余應(yīng)付租金”。簽約同日，被告向原告支付租金21.5萬元及押金3.5萬元。2018年7月，第三人在租賃場所如期開業(yè)，但被告以超市剛開業(yè)資金緊張等各種理由繼續(xù)拖延租金的支付。同年11月，原告發(fā)現(xiàn)第三人營業(yè)執(zhí)照上的法定代表人并非被告，經(jīng)詢問，被告稱其為超市的合伙投資人。原告向超市經(jīng)營者催討租金時，超市經(jīng)營者又以同被告間存在內(nèi)部爭議為由拒付超市場地租金。2018年11月22日，原告無奈書面致函被告及超市負責(zé)人解除《合同》并要求支付拖欠的租金并承擔(dān)違約責(zé)任。綜上，被告拖欠租金的行為已經(jīng)構(gòu)成根本性違約，原告有權(quán)解除合同，超市工商登記人實際使用租賃場地并進行經(jīng)營，應(yīng)就被告的支付和違約承擔(dān)共同責(zé)任。至于超市合伙人間的矛盾并不是拖欠和拒付租金的理由，就解除合同前被告及超市經(jīng)營者應(yīng)支付租金，解除合同至實際搬離日應(yīng)參照租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費。同時，被告及超市經(jīng)營人在合同解除后已無繼續(xù)使用場地的理由，應(yīng)搬離系爭房屋并承擔(dān)就此產(chǎn)生的所有損失和責(zé)任。
　　被告梁某某辯稱，不同意原告的訴訟請求。關(guān)于原、被告之間的租賃合同，被告并未違約，而是原告違約，所以被告不同意解除合同，也不同意支付原告主張的租金、房屋占用費、衛(wèi)生管理費以及違約金。另外，本案所涉租賃合同是原、被告之間簽訂的，與第三人無關(guān)，第三人不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的付款責(zé)任及違約責(zé)任。
　　第三人峰坤超市述稱，同被告梁某某的答辯意見。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2007年11月8日，經(jīng)上海市嘉定區(qū)經(jīng)濟委員會批準(zhǔn)由馬陸鎮(zhèn)樊某村民委員會投資在位于上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)寶安公路XXX號組建成立樊某公司管理上海樊某集貿(mào)市場。2017年11月13日，梁某某向樊某公司支付5萬元。2017年12月5日，樊某公司(甲方)與梁某某(乙方)簽訂《合同》一份，約定甲方將系爭房屋出租給乙方，建筑面積約1446平方米，衛(wèi)生費每年2萬元(暫定)以后按市場調(diào)整再定；租賃期限為2018年2月1日至2023年2月1日止；乙方經(jīng)營范圍為生鮮超市；租金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每天1元(按實際測量面積為準(zhǔn))，租金每年一次性交清后方可租用(先付后用)，如逾期，屬于乙方違約；在經(jīng)營期間，電費、水費、衛(wèi)生費按每月結(jié)算后交給甲方，逾期三天，經(jīng)催告仍未支付租金、水電費、衛(wèi)生費等其他費用的，屬于違約，甲方有權(quán)解除合同，所有責(zé)任由乙方承擔(dān)；電費暫定每度1.3元，水費每噸4元，以后按照市場價格調(diào)整再定；工商管理費、稅務(wù)或其他屬于乙方的費用由乙方自己承擔(dān)；乙方在經(jīng)營期間必須證照齊全，如無證經(jīng)營，屬乙方違約，造成的后果由乙方自負，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任，同時甲方將收回此營業(yè)用房，如乙方辦理證照時需要甲方提供的材料，由甲方提供，并建立檔案；在經(jīng)營期間，乙方不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，如發(fā)現(xiàn)，乙方屬違約行為，責(zé)任由乙方自負；如乙方違反合同條款而造成另一方損失的，違約方應(yīng)向非違約方支付違約金50萬元。同日，梁某某向樊某公司支付20萬元。樊某公司于當(dāng)日向梁某某配偶汪妙美開具收據(jù)兩張，其中一張收據(jù)載明收款金額為35,000元，收款方式為轉(zhuǎn)賬，收款事由為寶安公路XXX號-8房屋押金，另一張收據(jù)載明收款金額為215,000元，收款方式為轉(zhuǎn)賬，收款事由為寶安公路XXX號-8房屋租金(2018年2月1日至2018年7月31日)。合同簽訂后，樊某公司將系爭房屋交付梁某某使用，梁某某與案外人林某某在系爭房屋合作經(jīng)營生鮮超市即峰坤超市。2018年2月1日，梁某某出具承諾書一份，承諾不在店內(nèi)或房屋內(nèi)亂擺放東西、私自搭建小閣樓、私自亂拉電線、拖線板等，如有出現(xiàn)上述情況和未辦理證照，梁某某與樊某公司雙方將終止合同，后果由梁某某自負。2018年11月22日，樊某公司委托律師向梁某某發(fā)出《關(guān)于支付房屋租金的律師函》，稱2018年7月后樊某公司向梁某某催討租金，但梁某某仍未依約履行合同約定，該拖欠租金行為已屬根本性違約，若梁某某在收到律師函后3日內(nèi)仍不繳納拖欠租金并賠償違約金，樊某公司將依約解除與梁某某簽訂的《合同》等。梁某某于2018年11月23日收到上述律師函。2018年12月14日，樊某市場管理人員時本兵與峰坤超市經(jīng)營者林某某因房屋租賃發(fā)生糾紛并報警。同日，梁某某向樊某公司轉(zhuǎn)賬支付303,388元。2019年1月8日，梁某某向樊某公司轉(zhuǎn)賬支付263,530元，摘要為樊某租金19年2月1日至19年8月1日。2019年3月，樊某公司起訴來院。目前，系爭房屋仍由梁某某用于經(jīng)營峰坤超市。
　　對于上述事實，當(dāng)事人各方?jīng)]有爭議，本院予以確認。但對租賃房屋的面積、梁某某已付款金額及相應(yīng)的付款指向，樊某公司與梁某某意見不一。1、關(guān)于房屋面積，樊某公司主張系爭房屋的面積為1444平方米，梁某某則主張系爭房屋的面積為1208平方米。梁某某為證明其主張向本院提交了峰坤超市檔案材料，其中市場主體住所(經(jīng)營場所)使用證明載明，位于上海市嘉定區(qū)保安公路2955-8的房屋，于2000年8月由樊某村民委員會出資建造，面積約1208平方米；房屋質(zhì)量檢測報告載明，上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)保安公路XXX號為一幢兩層框架結(jié)構(gòu)房屋以及房屋一層層高約為3.5m，建筑面積約為1208平方米等。樊某公司對上述證據(jù)的真實性認可，但因系爭房屋有兩層，除一層面積1208平方米外，還包括二層面積236平方米，而梁某某支付租金金額也可以印證系爭房屋實際面積為1444平方米。2、關(guān)于已付款金額及付款指向，樊某公司主張梁某某已付款816,918元，相應(yīng)付款情況為2017年11月13日轉(zhuǎn)賬支付租房定金5萬元，同年12月5日轉(zhuǎn)賬支付租金20萬元，以上兩筆款項由梁某某配偶汪妙美辦理支付手續(xù)并領(lǐng)取收據(jù)，2018年9月，經(jīng)核對后確定梁某某拖欠應(yīng)付費用303,388元，2018年12月14日，梁某某轉(zhuǎn)賬支付18年度拖欠費用303,388元(6筆5萬元及一筆3,388元)，2019年1月8日轉(zhuǎn)賬支付2019年房屋占用費263,530元。梁某某則主張其已付款1,066,918元，樊某公司向其配偶汪妙美開具金額共計25萬元的收款收據(jù)與其分別于2017年11月13日及2017年12月5日通過轉(zhuǎn)賬支付的5萬元及20萬元并非同一筆款項，且梁某某于2018年12月14日支付的303,388元均用于支付租金。樊某公司為證明其主張向本院提交了落款日期為2019年9月16日的對賬清單，根據(jù)該清單顯示，2018年2月1日至2019年2月1日期間梁某某應(yīng)付款如下：超市一樓租金440,920元(1208平方米×每平方米每天1元×365天)、清運費(衛(wèi)生費)20,000元(2018年2月1日至2019年2月1日)、超市二樓租金49,560元(236平方米×每平方米每天1元×210天)、電費1,508元(2018年9月)、三合土(垃圾土)8車4,800元(2018年6月裝修時產(chǎn)生的)、玻璃2塊1,600元(2018年6月裝修時損壞的)，上述費用梁某某已付215,000元，尚欠303,388元未付。梁某某對該證據(jù)的真實性及證明目的均不予認可，并表示雙方從未經(jīng)過對賬，且其中項目不符合實際情況，2018年9月前梁某某已支付租金50萬元。梁某某為證明其主張向本院提交了收款收據(jù)及銀行電子回單。樊某公司對該組證據(jù)的真實性予以認可，但認為收款收據(jù)中載明的25萬元與其于2017年11月13日及2017年12月5日收到的共計25萬元相對應(yīng)，是同一筆款項，且收據(jù)上注明的收款方式亦為轉(zhuǎn)賬。
　　審理中，梁某某表示因樊某公司未能配合提供相關(guān)證明，峰坤超市遲遲未能辦出營業(yè)執(zhí)照，致使超市經(jīng)辦人江旭峰受到行政處罰，峰坤超市亦因此于2018年9月30日被要求停止經(jīng)營。梁某某為此提交了上海市嘉定區(qū)市場監(jiān)督管理局行政處罰決定書及食品經(jīng)營許可辦理指南為證。樊某公司對上述證據(jù)的真實性認可，但認為系爭房屋原本用于經(jīng)營菜場，經(jīng)改造后由梁某某用于經(jīng)營生鮮超市，自樊某公司將系爭房屋交付給梁某某至其對系爭房屋完成裝修并開業(yè)這段期間，梁某某未要求過樊某公司提供相關(guān)文件，且合同亦未約定樊某公司需向梁某某提供行政許可的相關(guān)批復(fù)，樊某公司作為出租方，并無將系爭房屋改造并經(jīng)過相關(guān)驗收后交給梁某某經(jīng)營的義務(wù)。此外，根據(jù)承諾書的約定，梁某某在明知證照不齊全的情況下經(jīng)營的，后果應(yīng)自行承擔(dān)，而非由樊某公司承擔(dān)。
　　另查明，1、系爭房屋未取得房地產(chǎn)權(quán)證，亦未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證或取得相關(guān)審批手續(xù)。2、峰坤超市于2018年11月1日經(jīng)上海市嘉定區(qū)市場監(jiān)督管理局準(zhǔn)予開業(yè)登記并取得營業(yè)執(zhí)照，該超市工商登記經(jīng)營者為林某某，經(jīng)營場所為上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)寶安公路XXX號-8即系爭房屋。
　　本院認為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，樊某公司起訴要求解除與梁某某簽訂的《合同》，但因系爭房屋未取得建設(shè)規(guī)劃許可證或房地產(chǎn)權(quán)證，故樊某公司與梁某某簽訂的《合同》應(yīng)確認為無效。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。由于目前系爭房屋由峰坤超市使用，故梁某某與峰坤超市應(yīng)當(dāng)將系爭房屋返還樊某公司。關(guān)于系爭房屋面積，梁某某辯稱樊某公司交付的房屋面積實為1208平方米，并提交了峰坤公司的檔案材料為證，但是根據(jù)房屋質(zhì)量檢測報告顯示，系爭房屋為一幢兩層框架結(jié)構(gòu)房屋，而梁某某所主張的1208平方米僅為房屋一層面積，并未涵蓋二層。此外，若根據(jù)樊某公司主張的面積1444平方米計算租金，則系爭房屋半年租金為263,530元，而梁某某于2019年1月8日亦按此標(biāo)準(zhǔn)向樊某公司支付了半年租金，且未就房屋面積提出過異議，故其主張樊某公司向其交付的房屋面積為1208平方米的意見無相應(yīng)依據(jù)，本院對樊某公司主張的面積1444平方米予以確認。按此面積計算，系爭房屋占用使用費標(biāo)準(zhǔn)為每日1444元。關(guān)于梁某某已付款情況，雙方對梁某某于2017年11月13日及12月5日轉(zhuǎn)賬支付的5萬元和20萬元與樊某公司于2017年12月5日向梁某某配偶開具的收款收據(jù)中載明的25萬元是否為同一筆款項各執(zhí)一詞。因收款收據(jù)記載的收款方式為轉(zhuǎn)賬，故梁某某可提供相應(yīng)的轉(zhuǎn)賬憑證證明其主張的付款情況，但梁某某未能就此舉證，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。至于其中303,388元是用于支付何種款項，雖然梁某某對樊某公司提交的對賬單不予認可，并認為該款均用于支付租金，但該金額并非整數(shù)，亦非月租金的整數(shù)倍，與通常交易習(xí)慣不符，反而與對賬單中的結(jié)算金額相吻合，且付款時間在對賬之后，故樊某公司陳述梁某某支付該款即為對賬單載明的欠款，具有高度蓋然性，本院予以采信。綜上，梁某某已支付房屋占有使用費至2019年7月31日及支付衛(wèi)生管理費至2019年1月31日。雖然涉案合同無效，但因樊某公司已將系爭房屋交付梁某某使用，故梁某某仍應(yīng)向樊某公司支付至其搬離系爭房屋之日止的房屋占有使用費及衛(wèi)生管理費，使用費及衛(wèi)生管理費的標(biāo)準(zhǔn)可參照雙方原合同約定的租金及衛(wèi)生管理費標(biāo)準(zhǔn)計算。梁某某辯稱樊某公司未配合提供相關(guān)證明致使其未能按期取得峰坤超市的營業(yè)執(zhí)照進而造成超市無法辦理食品經(jīng)營許可證，樊某公司對此不予認可，因辦理相關(guān)證照的義務(wù)人為承租人，梁某某未能舉證證明其未能按期取得相關(guān)證照的是樊某公司所致，而目前營業(yè)執(zhí)照已辦出，梁某某亦向樊某公司支付了此前的租金，故本院對該辯稱意見難以采信。至于樊某公司主張的違約金，因合同無效，樊某公司根據(jù)該合同要求梁某某支付違約金于法無據(jù)，本院不予支持。樊某公司另要求峰坤超市對梁某某的付款義務(wù)承擔(dān)共同責(zé)任，缺乏依據(jù)，本院亦不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告上海樊某集貿(mào)市場經(jīng)營管理有限公司與被告梁某某于2017年12月5日簽訂的《合同》無效；
　　二、被告梁某某及第三人上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)峰坤生鮮超市應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)攜其財產(chǎn)從位于上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)寶安公路XXX號-8號房屋內(nèi)遷出，并將該房屋共同返還原告上海樊某集貿(mào)市場經(jīng)營管理有限公司；
　　三、被告梁某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海樊某集貿(mào)市場經(jīng)營管理有限公司自2019年8月1日起至實際搬離房屋之日止的房屋占有使用費(按照每日1,444元的標(biāo)準(zhǔn)計算)；
　　四、被告梁某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海樊某集貿(mào)市場經(jīng)營管理有限公司自2019年2月1日起至實際搬離房屋之日止的衛(wèi)生管理費(按照每日54.8元的標(biāo)準(zhǔn)計算)；
　　五、原告上海樊某集貿(mào)市場經(jīng)營管理有限公司的其余訴訟請求不予支持。
　　負有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如果未按本判決指定的期限履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費11,188元，由原告上海樊某集貿(mào)市場經(jīng)營管理有限公司負擔(dān)7,571元，由被告梁某某負擔(dān)3,617元(被告應(yīng)負擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：曹??筠

書記員：張開紅