原告(反訴被告)上?；改硨?shí)業(yè)有限公司，注冊(cè)地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人范黎明。
　　委托代理人江惠強(qiáng)，上海市亞太長(zhǎng)城律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人趙向東，上海忠懇律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)上海亦某影視文化發(fā)展有限公司，注冊(cè)地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人楊旗。
　　第三人黃娟，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省。
　　原告上?；改硨?shí)業(yè)有限公司與被告上海亦某影視文化發(fā)展有限公司、第三人黃娟，反訴原告上海亦某影視文化發(fā)展有限公司與反訴被告上?；改硨?shí)業(yè)有限公司、第三人黃娟房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)上?；改硨?shí)業(yè)有限公司的委托代理人江惠強(qiáng)、趙向東，被告(反訴原告)上海亦某影視文化發(fā)展有限公司的法定代表人楊旗到庭參加訴訟，第三人黃娟經(jīng)本院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上?；改硨?shí)業(yè)有限公司訴稱(chēng)，系爭(zhēng)房屋即本市蘭溪路XXX弄XXX號(hào)XXX-XXX室系原告向案外人承租得來(lái)并向被告轉(zhuǎn)租，其中的部分建筑由原告自行搭建。2006年起至2017年5月期間，原被告保持了正常的租賃及續(xù)租關(guān)系，除第一份合同以“合作協(xié)議”的形式訂立外，之后簽署的均為租賃合同。租賃期間，被告為降低經(jīng)營(yíng)成本于2017年3月起將系爭(zhēng)房屋中的“5021-5025室”向第三人轉(zhuǎn)租，為表示對(duì)該轉(zhuǎn)租行為的認(rèn)可并督促被告對(duì)轉(zhuǎn)租區(qū)域進(jìn)行管理，原告在被告與第三人簽署的租賃合同中作出了同意被告管理房屋的書(shū)面意思表示。2017年5月，原被告就系爭(zhēng)房屋又一次簽訂租賃合同，約定租期自2017年5月1日起至2018年4月30日止、月租金25508元、月物業(yè)費(fèi)1464元、如逾期每日按月租金的5%支付滯納金等，同時(shí)，為便于今后政府拆除違建工作的開(kāi)展，兩公司于合同上用印完畢后，原告以手書(shū)的方式在合同中補(bǔ)充記載了關(guān)于租賃場(chǎng)地中“玻璃棚”部分的拆違條款，之后被告對(duì)此提出書(shū)面異議，原告于2017年7月14日出具了回復(fù)函，就雙方租賃關(guān)系的延續(xù)問(wèn)題提供兩種方案供被告選擇，即重新修訂租賃合同或于2017年7月31日返還房屋，但之后被告未選擇兩種方案中的任一種亦未支付2017年7月31日后的租金及物業(yè)管理費(fèi)，為此原告屢次催討并要求直接向第三人收租均未果。2017年9月28日，366平方米的租賃場(chǎng)所中占地42平方米的“玻璃棚”屬于原告搭建的違章建筑而被政府部門(mén)強(qiáng)令拆除，原告就此向被告作出書(shū)面通知并同意按拆違面積減免租金，因被拆部分位于被告與第三人的轉(zhuǎn)租區(qū)域內(nèi)，故被告與第三人的租金結(jié)算問(wèn)題應(yīng)由其自行解決。鑒于被告始終不履行付款義務(wù)，原告提起了本案訴訟，訴訟過(guò)程中方知被告已于2018年4月30日撤出租賃場(chǎng)所并留置了房屋鑰匙，但相關(guān)電費(fèi)單據(jù)可證實(shí)其至少于2018年4月11日仍在使用房屋。根據(jù)上述事實(shí)，原告認(rèn)為，一、原被告于2017年5月簽署的租賃合同系雙方真實(shí)意思表示且已用印，即使部分條款無(wú)效亦不影響合同的整體效力，在被告未根據(jù)原告提供的方案就租賃事宜作出選擇的情形下，該合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，雙方的租賃關(guān)系按合同約定至2018年4月30日自然終止；二、原告在租期內(nèi)并無(wú)委托被告將房屋出租的意思表示，第三人所支付的租金亦由被告收取，故被告與第三人之間就系爭(zhēng)房屋構(gòu)成轉(zhuǎn)租關(guān)系而非基于原告委托的出租關(guān)系；三、被告在租期內(nèi)未履行租金及物業(yè)管理費(fèi)的支付義務(wù)且無(wú)證據(jù)證實(shí)其在合同自然終止前向原告返還了房屋，故應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。綜上，現(xiàn)請(qǐng)求判令：一、被告支付2017年8月1日起至2018年4月30日止的房屋租金及物業(yè)管理費(fèi)(根據(jù)合同約定，租金的標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米69.6939元、物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米4元，2017年8月1日至2017年9月27日的租金按系爭(zhēng)房屋的租賃面積366平方米計(jì)、2017年9月28日至2018年4月30日的租金按系爭(zhēng)房屋被實(shí)施拆違后的租賃面積324平方米計(jì)，如法院認(rèn)為該期間內(nèi)產(chǎn)生的并非租金而是使用費(fèi)的，則同意依法結(jié)算，計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變)；二、被告支付延遲付租及物業(yè)管理費(fèi)的滯納金(每日按月租金與物管費(fèi)的5%計(jì)，自2017年7月21日起算至租金與物管費(fèi)實(shí)際付清之日止)；三、本案受理費(fèi)由被告承擔(dān)。
　　被告上海亦某影視文化發(fā)展有限公司辯稱(chēng)，原被告自2016年起約定對(duì)系爭(zhēng)房屋共同開(kāi)發(fā)使用并簽訂了合作協(xié)議，為此被告投入了七十余萬(wàn)元的合作開(kāi)發(fā)費(fèi)用，之后應(yīng)原告要求，雙方就房屋的使用定期簽訂租賃合同。2016年10月，因經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不理想，被告將系爭(zhēng)房屋中的“5021-5025室”向原告退租，而經(jīng)原告接洽的第三人基于“5021-5025室”內(nèi)被告遺留的裝修而欲租用該房屋，考慮到第三人在經(jīng)營(yíng)方面與被告有共性，且原告在租賃現(xiàn)場(chǎng)未設(shè)辦公點(diǎn)，故經(jīng)原被告協(xié)商一致，由原告授權(quán)、被告出面于2017年3月與第三人就“5021-5025室”簽訂了租賃合同，原告還在該合同尾部載明同意委托被告對(duì)房屋行使管理權(quán)。該合同簽訂后，第三人按每月13800元的標(biāo)準(zhǔn)支付租金并由被告代收，2017年8月前代收的費(fèi)用被告已全部向原告支付。原被告于2016年4月20日簽署的最后一份租賃合同于2017年4月30日終止，被告于2017年6月6日將續(xù)約合同文本用印后遞交原告，但原告卻擅自于合同中添加了與租賃區(qū)域內(nèi)“拆除違章建筑”相關(guān)的內(nèi)容，被告對(duì)此提出質(zhì)疑后，原告又于2017年7月14日復(fù)函被告，表明原租賃合同可延期至2017年7月31日止，之后被告可選擇終止續(xù)租退房。根據(jù)原告的意思表示，則雙方租賃關(guān)系的終止日應(yīng)為2017年7月31日，因此被告于2017年8月15日遣散員工撤出租賃場(chǎng)地而僅留“管理辦公室”駐守，原告于2017年7月31日后向被告發(fā)送的通知即由該辦公室簽收。2017年9月28日，第三人承租的“5021-5025室”的部分區(qū)域包括室內(nèi)及室外“玻璃棚”被采取了違建拆除措施，被告收到原告通知后積極配合，但該拆違行為造成了第三人的損失，為此三方進(jìn)行了協(xié)商，最終未對(duì)實(shí)際拆違面積與減免租金達(dá)成一致意見(jiàn)。第三人于2017年10月要求終止租賃關(guān)系，被告作為受委托方就此事多次致函原告尋求解決方案，并要求對(duì)被告的裝潢作經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但原告不置可否卻一味發(fā)函催繳租金。之后，第三人撤離“5021-5025室”并向被告支付了截止至2017年10月的租金。在向原告多次請(qǐng)示匯報(bào)無(wú)果的情形下，被告于2018年2月27日向原告發(fā)函終止了委托關(guān)系并將“管理辦公室”撤出，因租賃現(xiàn)場(chǎng)設(shè)有門(mén)禁系統(tǒng)，故撤場(chǎng)時(shí)無(wú)須進(jìn)行房門(mén)鑰匙交接，基于雙方存在矛盾，被告將上述撤場(chǎng)行為口頭通知了原告。同時(shí)，考慮到仍須與原告就補(bǔ)償問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，故被告在現(xiàn)場(chǎng)留置了裝修與物品。根據(jù)以上事實(shí)，被告認(rèn)為：一、雙方于2016年4月20日簽訂的租賃合同將租期截止至2017年4月30日，之后為續(xù)租再次簽署的租賃合同被原告擅自篡改，對(duì)該合同的效力被告不認(rèn)可，故應(yīng)視為2017年4月30日后雙方就租賃關(guān)系一直處于協(xié)商狀態(tài)而并未訂立書(shū)面合同，此期間所發(fā)生的租金與物業(yè)管理費(fèi)的結(jié)算仍應(yīng)以2016年4月20日簽訂的租賃合同為準(zhǔn)；二、“5021-5025室”系被告受原告委托向第三人出租，此事被告已在締約時(shí)告知了第三人，故該租賃區(qū)域發(fā)生的租金應(yīng)由原告與第三人另行結(jié)算，但被告同意將已向第三人收取的2017年8月至2017年10月的租金給付原告；三、根據(jù)原告于2017年7月14日作出的回復(fù)函，雙方的實(shí)際租賃關(guān)系至2017年7月31日終止，之后被告撤離了租賃場(chǎng)地而不應(yīng)再支付任何費(fèi)用。綜上，對(duì)原告訴請(qǐng)不能同意。
　　反訴原告上海亦某影視文化發(fā)展有限公司訴稱(chēng)，反訴原被告于2016年5月簽署了合作協(xié)議，雙方共同開(kāi)發(fā)、裝修和使用系爭(zhēng)房屋，反訴被告向反訴原告收取了660000元裝修費(fèi)后，曾承諾開(kāi)具材料費(fèi)發(fā)票但并未履行。合作期間，因第三人對(duì)原由反訴原告使用的“5021-5025室”的裝修風(fēng)格感興趣而同意承租該處房屋，經(jīng)反訴原被告協(xié)商后，反訴被告要求反訴原告暫時(shí)保留該處房屋內(nèi)的裝修裝潢、電器及辦公設(shè)備，還委托反訴原告管理房屋并向第三人代收租金。后因反訴被告未妥善處置系爭(zhēng)房屋的拆違工作，導(dǎo)致第三人終止了租約。當(dāng)事人之間的爭(zhēng)議發(fā)生后，反訴被告怠于解決爭(zhēng)端，反訴原告撤出系爭(zhēng)房屋時(shí)為與反訴被告協(xié)商補(bǔ)償事宜而留置了物品，但在本案組織對(duì)租賃現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘驗(yàn)的過(guò)程中卻發(fā)現(xiàn)屬于本方的裝修、物品已被破壞或轉(zhuǎn)移，而當(dāng)時(shí)既已涉訟，則本方有權(quán)拒絕收回物品并待法院裁決。綜上，反訴原告認(rèn)為，反訴原被告既為合作關(guān)系且本方支付了裝修費(fèi)，反訴被告應(yīng)按約定向反訴原告開(kāi)具發(fā)票并出具合作開(kāi)發(fā)期間的與經(jīng)營(yíng)盈虧相關(guān)的審計(jì)報(bào)告，同時(shí)其還應(yīng)將合作之初由反訴原告支付的、后轉(zhuǎn)化為租賃保證金的20000元返還。其次，反訴被告在未通知反訴原告的情形下，擅自處置了房屋內(nèi)屬于反訴原告的裝修裝潢、物品，造成了反訴原告的重大經(jīng)濟(jì)損失。故提起反訴，請(qǐng)求判令：一、反訴被告就反訴原告支付的裝修費(fèi)660000元開(kāi)具發(fā)票；二、反訴被告就當(dāng)事人共同開(kāi)發(fā)、裝修、使用房屋期間的經(jīng)營(yíng)盈虧出具審計(jì)報(bào)告；三、反訴被告退還保證金20000元；四、反訴被告賠償反訴原告的裝修裝潢、設(shè)備等折舊后的損失費(fèi)200000元(根據(jù)本方為合作所支出的資金明細(xì)估算)；五、反訴受理費(fèi)由反訴被告承擔(dān)。
　　反訴被告上?；改硨?shí)業(yè)有限公司辯稱(chēng)，一、雙方于2006年3月23日簽署的合作協(xié)議于2009年4月30日已履行完畢，協(xié)議履行期間雙方曾商定以租金優(yōu)惠的方式免除了反訴被告的發(fā)票開(kāi)具義務(wù)，反訴原告此前從未提出類(lèi)似請(qǐng)求而直至本案方提起反訴已超出了法定時(shí)效，同理，其要求出具審計(jì)報(bào)告的訴請(qǐng)同樣超出了訴訟時(shí)效且無(wú)合同依據(jù)；二、反訴原告支付的20000元已由原來(lái)的合作保證金轉(zhuǎn)為租賃保證金，該筆費(fèi)用依法應(yīng)用于抵扣其欠付的租金，費(fèi)用結(jié)清后可退還反訴原告；三、根據(jù)當(dāng)事人的租賃合同約定，租賃關(guān)系終止或租賃房屋一旦被拆除，反訴原告應(yīng)無(wú)條件撤離且反訴被告不承擔(dān)裝修賠償責(zé)任，反訴原告要求電器辦公設(shè)備的賠償亦無(wú)明確的證據(jù)。同時(shí)，當(dāng)事人在法院的主持下對(duì)租賃現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘驗(yàn)時(shí)，反訴被告明確要求反訴原告在限期內(nèi)搬離物品，現(xiàn)反訴被告已將系爭(zhēng)房屋連同反訴原告所遺留的物品全部向案外人作了移交；四、系爭(zhēng)房屋中的部分系反訴被告違章搭建并被反訴原告向第三人轉(zhuǎn)租，被政府部門(mén)強(qiáng)令拆除時(shí)，反訴被告已事先通知反訴原告并同意減免租金，該拆除行為對(duì)反訴被告而言屬不可抗力，法院在定責(zé)時(shí)應(yīng)對(duì)該因素予以考慮。綜上，對(duì)反訴訴請(qǐng)不能同意。
　　第三人黃娟于庭外述稱(chēng)，第三人有租房辦公的意愿，經(jīng)居間方介紹與范某、楊某一同就系爭(zhēng)房屋中的“5021-5025室”的租賃事宜進(jìn)行協(xié)商并與上海亦某影視文化發(fā)展有限公司簽署了租賃合同。租賃期間，場(chǎng)地忽遇拆違事件而影響了正常使用，本方認(rèn)為上海亦某影視文化發(fā)展有限公司已構(gòu)成違約，遂于2017年11月10日向該公司付清租金、水電費(fèi)后退場(chǎng)。此前三方當(dāng)事人曾就拆違后的租金減免、裝修損失清算等事宜共同協(xié)商但無(wú)果，而糾紛發(fā)生后第三人方知范某、楊某兩人分屬兩家公司，上海亦某影視文化發(fā)展有限公司向第三人告知其受上海桓某實(shí)業(yè)有限公司委托出租房屋，并承諾如其向上?；改硨?shí)業(yè)有限公司取得索賠后將向第三人進(jìn)行賠償。上?；改硨?shí)業(yè)有限公司曾直接向第三人提出收租要求但遭上海亦某影視文化發(fā)展有限公司的拒絕，其此前亦從未提及與上海亦某影視文化發(fā)展有限公司之間存在委托關(guān)系。綜上，第三人認(rèn)為，兩公司之間的爭(zhēng)議與本方無(wú)關(guān)，對(duì)此第三人不發(fā)表意見(jiàn)。因第三人產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失較小，目前尚未提出賠償請(qǐng)求，但基于上海亦某影視文化發(fā)展有限公司與第三人之間的租賃合同，如有賠償責(zé)任應(yīng)由該公司承擔(dān)。
　　經(jīng)審理查明，2006年3月23日，原被告簽訂《合作協(xié)議》一份，主要內(nèi)容為：雙方對(duì)系爭(zhēng)房屋共366平方米房屋進(jìn)行共同開(kāi)發(fā)、裝修、使用，合作期限自2006年5月1日起至2009年4月30日止，被告分期向原告支付三年的房屋裝修費(fèi)共計(jì)66萬(wàn)元，由原告開(kāi)具收條或部分材料發(fā)票。合作期內(nèi)，物業(yè)管理費(fèi)由被告支付，原告向被告提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照等資質(zhì)證明，被告依法從事經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，合作期滿后被告應(yīng)交還房屋，被告支付的保證金20000元在合作期滿扣除應(yīng)付費(fèi)用后返還。
　　上述協(xié)議履行期滿后，原被告通過(guò)定期簽訂租賃合同的方式延續(xù)了房屋的使用，其中部分年度的租金單價(jià)逐次遞增、物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)則基本固定。至2016年4月20日，雙方簽訂的《租賃合同》主要約定內(nèi)容為：原告將系爭(zhēng)房屋租與被告，租期自2016年5月1日起至2017年4月30日止；月租金24880元每三個(gè)月一付，逾期每日按年租金的百分之五支付滯納金，月物業(yè)費(fèi)為1464元按季支付，逾期每日按千分之五支付滯納金；租期滿后被告如期交還房屋及原有設(shè)備并保證相對(duì)完好，逾期按日租金5倍計(jì)違約金；保證金20000元在協(xié)議期滿扣除應(yīng)付費(fèi)用后返還。
　　2017年1月，被告向原告致“關(guān)于承租面積及合同變更的函”，大意為：被告于2016年5月1日起續(xù)租系爭(zhēng)房屋，租期至2017年4月30日止，現(xiàn)因公司策略調(diào)整，決定自2017年1月31日起續(xù)租系爭(zhēng)房屋中的“5016-5020室”而終止租賃“5021-5025室”并辦理退租移交手續(xù)。
　　2017年3月1日，被告與第三人簽訂《租賃合同》一份，約定被告將建筑面積為184平方米的“5021-5025室”租與第三人用作辦公，租期自2017年3月10日至2018年3月9日，月租金為13800元，同時(shí)，原告于被告持有的合同文本尾部確認(rèn)同意委托被告“全權(quán)管理本合同所列物業(yè)”。
　　2017年5月左右，原被告又簽訂《租賃合同》一份，約定了包括“5016-5020室”、“5021-5025室”在內(nèi)的系爭(zhēng)房屋續(xù)租事宜，將租期定為2017年5月1日至2018年4月30日，月租金定為25508元，月物業(yè)費(fèi)定為1464元，雙方對(duì)合同用印后，原告單方于該合同中房屋現(xiàn)狀確認(rèn)條款后增加了“凡南面部分鋼結(jié)構(gòu)玻璃棚不包含在租賃合同內(nèi)，如政府部門(mén)要求拆除，應(yīng)無(wú)條件拆除”等文字內(nèi)容。
　　2017年7月12日，被告向原告發(fā)送“關(guān)于2017年房屋租賃合同續(xù)簽存在問(wèn)題”的說(shuō)明一份，大意為：被告簽署了原告于5月底提供的續(xù)租合同并交還原告，后發(fā)現(xiàn)原告擅自修改了合同文本，為達(dá)到今后便于拆除的目的而將“南面部分鋼結(jié)構(gòu)玻璃棚”排除于租賃區(qū)域外，對(duì)此被告認(rèn)為，該部位屬于租賃區(qū)域并經(jīng)被告投入改建裝修，被告雖可配合拆除工作但將造成經(jīng)濟(jì)損失且影響經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，故要求原告本著平等與實(shí)事求是的原則，考慮到被告及租戶(hù)的利益，按約定的合同條款完成續(xù)約。
　　2017年7月14日，原告就被告的上述異議出具了“回復(fù)函”，提出了關(guān)于續(xù)約的解決方案供被告選擇，即：將原租賃合同延至2017年7月31日，在此期間雙方重新修訂續(xù)約合同；如被告無(wú)續(xù)租意愿的，則租期至2017年7月31日即告終止，被告返還房屋。但被告必須付清之前欠租，如被告于2017年7月20日前對(duì)原告的方案不作回復(fù)的，則視為終止租賃關(guān)系。
　　2017年8月25日，原告向被告發(fā)送通知，告知將于2018年9月10日拆除與系爭(zhēng)房屋相關(guān)的違章建筑，要求其進(jìn)行配合。
　　2017年9月19日，原告再次向被告發(fā)送通知，大意為催繳2017年7月1日至2017年10月31日止的租金、物業(yè)費(fèi)，另告知“5021-5025室”的租金自2017年9月10日起由原告自行向承租戶(hù)收取，與被告無(wú)涉。被告于當(dāng)日向原告致“關(guān)于房租支付及承租合同變更的函”，告知對(duì)2017年8月31日前應(yīng)付的租金及物業(yè)管理費(fèi)已安排了付款計(jì)劃，但“5021-5025室”由原告委托被告對(duì)承租戶(hù)進(jìn)行管理，目前運(yùn)作正常應(yīng)繼續(xù)“按合同履行不變”。
　　2017年9月25日，原告向被告致回復(fù)函，大意為根據(jù)雙方的“續(xù)約”向被告催繳2017年5月1日起至2017年10月31日的租金、物業(yè)管理費(fèi)，如及時(shí)交清則可繼續(xù)委托被告管理“5021-5025室”。
　　2017年10月18日，原告發(fā)送“最后催告函”一份，催繳2017年5月1日至2017年10月31日的租金、物業(yè)費(fèi)、滯納金。
　　2017年11月13日、28日，被告向原告發(fā)送兩份關(guān)于“承租戶(hù)提前終止租賃協(xié)議”的報(bào)告，大意為原告授權(quán)被告出租并代管房屋，被告接到原告發(fā)送的拆違通知后，參與了拆違的協(xié)調(diào)工作并要求承租戶(hù)配合。但原告的拆違行為簡(jiǎn)單粗暴，導(dǎo)致承租戶(hù)追究經(jīng)濟(jì)損失，故要求原告給予解決方案并妥善處理。
　　2017年12月7日，原告向被告致“最后回復(fù)”一份，大意為：拆違工作系原告應(yīng)政府要求實(shí)施，部分設(shè)施拆除后，原告已提前另?yè)駡?chǎng)地安頓被告并免收了被拆的42平方米場(chǎng)地的租金及物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)被告與第三人之間的租賃事宜是否提前終止則不發(fā)表意見(jiàn)，但如今后發(fā)生轉(zhuǎn)租仍需書(shū)面告知原告。鑒于被告于今年時(shí)有欠費(fèi)現(xiàn)象發(fā)生，故敦促被告盡快履行租金、物業(yè)費(fèi)、滯納金的支付義務(wù)。
　　2018年2月6日，原告訴至本院請(qǐng)求判如訴請(qǐng)，被告于訴訟中提起反訴，請(qǐng)求判決如其反訴訴請(qǐng)。
　　2018年2月27日，被告向原告發(fā)送“關(guān)于終止委托管理的函”，認(rèn)為鑒于現(xiàn)狀，被告受原告委托管理部分辦公用房已失去實(shí)際意義，決定自次日起終止接受委托。
　　2018年8月14日，基于被告對(duì)租賃現(xiàn)場(chǎng)的固定裝潢及可移動(dòng)物品價(jià)值的評(píng)估申請(qǐng)，本院向評(píng)估方上海中世建設(shè)咨詢(xún)有限公司作了司法鑒定委托并攜同原被告對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了勘查，針對(duì)勘查結(jié)果，原告認(rèn)為，一、對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的固定裝潢是否全部屬于被告不能確認(rèn)，可按被告申請(qǐng)進(jìn)行評(píng)估后再根據(jù)評(píng)估結(jié)論判斷；二、被告已將具有使用價(jià)值的物品搬出而遺留了廢棄物，因租賃場(chǎng)地即將面臨改造，故原告將此類(lèi)物品在電梯間與露臺(tái)兩處作集中放置，現(xiàn)要求被告于一周內(nèi)搬離，否則原告可能另行保管并收費(fèi)；被告認(rèn)為，一、裝潢及部分價(jià)值較高的物品缺失嚴(yán)重；二、內(nèi)隔斷、吊頂、通風(fēng)、燈光、軟裝、網(wǎng)路監(jiān)控、音視頻傳輸?shù)裙潭ㄑb潢均屬被告所有而需進(jìn)行價(jià)值評(píng)估；三、被原告集中放置的物品雖屬被告但價(jià)值較低，故撤回對(duì)可移動(dòng)物品價(jià)值的評(píng)估申請(qǐng)，但現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)保留此類(lèi)物品以便被告追訴。
　　2018年10月12日，上海中世建設(shè)咨詢(xún)有限公司以被告拒交評(píng)估費(fèi)用為由向本院提交撤回評(píng)估的書(shū)面申請(qǐng)。
　　2018年11月8日，被告以“現(xiàn)場(chǎng)遭到破壞、與原裝潢不符、缺失大量物料的反饋，評(píng)估不再具有意義”為由撤回全部評(píng)估申請(qǐng)。
　　本案查明的反訴事實(shí)同本訴。
　　本院認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)租賃必須符合法律規(guī)定。根據(jù)查明的事實(shí)與證據(jù)，結(jié)合各方當(dāng)事人的本反訴、辯稱(chēng)，本院對(duì)案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)作如下認(rèn)定：
　　一、原被告最初簽署的《合作協(xié)議》多年前早已因履行完畢而終止，此后雙方圍繞系爭(zhēng)房屋所發(fā)生的顯然為租賃關(guān)系而非其他民事關(guān)系，被告至今方要求原告履行發(fā)票開(kāi)具義務(wù)既超出法定訴訟時(shí)效也不具有現(xiàn)實(shí)意義，其要求原告為合作期間的經(jīng)營(yíng)出具審計(jì)報(bào)告更無(wú)合同依據(jù)；
　　二、原被告對(duì)簽訂日期為2016年4月20日、租期截止日為2017年4月30日的《租賃合同》不持異議，對(duì)被告實(shí)際交租的截止日意見(jiàn)一致，本院對(duì)此予以確認(rèn)。該租賃合同租期屆滿后，被告對(duì)原告擅自變更續(xù)租合同條款明確表示了異議，原告針對(duì)該異議給出了重修合同或終止租賃關(guān)系的提議，但雙方始終未對(duì)續(xù)租或停租形成一致意見(jiàn)并簽訂書(shū)面合同，在此后的交涉過(guò)程中，原告多次催繳后續(xù)的房租及物業(yè)管理費(fèi)，被告雖對(duì)部分費(fèi)用結(jié)算不認(rèn)同卻繼續(xù)使用房屋，根據(jù)原被告的實(shí)際行為，可認(rèn)定2017年4月30日后雙方處于不定期租賃狀態(tài)；
　　三、從三方當(dāng)事人陳述的租金支付方式分析，原、被告、第三人之間的收租模式彼此獨(dú)立，既無(wú)證據(jù)證明原被告曾就“5021-5025室”完成退租手續(xù)或因委托收租而將此區(qū)域在租賃關(guān)系予以排除，亦無(wú)證據(jù)證實(shí)原被告在第三人承租該區(qū)域時(shí)向其明示了委托收租關(guān)系的存在，而第三人因租賃關(guān)系終止而表露出向被告追責(zé)的意圖可證實(shí)其對(duì)原被告之間的委托關(guān)系并不認(rèn)同，否則其追責(zé)的合同相對(duì)方應(yīng)為委托方的原告而非受委托方的被告。同時(shí)，在原被告的定期租賃關(guān)系于2017年4月30日結(jié)束后，雙方擬制的續(xù)租合同仍以房屋的整體租賃為基礎(chǔ)而未對(duì)委托關(guān)系進(jìn)行明確約定。上述事實(shí)表明，原被告在租賃關(guān)系持續(xù)期間對(duì)租金結(jié)算的方式及于系爭(zhēng)房屋的全部區(qū)域，故在爭(zhēng)議發(fā)生后，被告仍應(yīng)就包括的“5021-5025室”在內(nèi)的全部區(qū)域向原告支付租金及物業(yè)管理費(fèi)——事實(shí)上被告亦按此結(jié)算慣例履行了部分租金的支付義務(wù)且明確拒絕了原告對(duì)“5021-5025室”獨(dú)立行使收租權(quán)的要求。應(yīng)當(dāng)指出的是，基于對(duì)等原則，在被告履行付租義務(wù)的同時(shí)，也因此獲得了相應(yīng)的權(quán)利，包括其有權(quán)向?qū)嶋H使用“5021-5025室”的第三人收租而無(wú)須將此費(fèi)用轉(zhuǎn)交原告、有權(quán)就全部租賃區(qū)域在租用過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題——比如拆違向原告主張權(quán)益等；
　　四、不定期房屋租賃過(guò)程中，租賃雙方可在合理期限內(nèi)隨時(shí)終止租賃關(guān)系并清結(jié)權(quán)利義務(wù)，但仍需遵循民事活動(dòng)中誠(chéng)實(shí)守信、等價(jià)有償?shù)脑瓌t。根據(jù)當(dāng)事人的陳述，本次租賃發(fā)生爭(zhēng)議的根本原因在于系爭(zhēng)房屋內(nèi)的違章區(qū)域，該區(qū)域的存在成為影響租賃關(guān)系正常繼續(xù)的不穩(wěn)定因素而導(dǎo)致原被告無(wú)法達(dá)成書(shū)面續(xù)租合同，該區(qū)域的拆除又使得處于不定期租賃的原被告對(duì)租金的結(jié)算、損失的賠償?shù)葐?wèn)題產(chǎn)生了新的爭(zhēng)議。但作為承租方，如被告對(duì)出租方的收租標(biāo)準(zhǔn)有異議或認(rèn)為拆違已對(duì)租房構(gòu)成妨礙，就應(yīng)及時(shí)終止租賃關(guān)系并騰退房屋以避免損失擴(kuò)大，在未交還房屋之前，應(yīng)視為不定期租賃關(guān)系仍持續(xù)而由被告繼續(xù)支付租金直至租期結(jié)束——無(wú)論其占用房屋的理由為何?，F(xiàn)無(wú)證據(jù)證實(shí)被告向原告履行了交房手續(xù)且其自認(rèn)離場(chǎng)時(shí)并未將所有物品撤出，故該不定期租賃的租期終止日應(yīng)以原告確認(rèn)的房屋收回之日即2018年4月30日為準(zhǔn)，被告應(yīng)支付欠租起始日即2017年8月1日起至上述租期終止日的租金；
　　五、租賃關(guān)系終止后，原被告應(yīng)對(duì)權(quán)利義務(wù)進(jìn)行結(jié)算，有過(guò)錯(cuò)而造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的須承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。目前來(lái)看，雙方的爭(zhēng)議本質(zhì)是租賃區(qū)域內(nèi)的違建對(duì)續(xù)租產(chǎn)生了妨礙從而無(wú)法就租金、經(jīng)濟(jì)損失的結(jié)算達(dá)成一致，對(duì)此雙方均應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任，包括：1、原告自認(rèn)上述違建系其所為并向被告出租，被告在租房過(guò)程中對(duì)此亦疏于查實(shí)，故雙方對(duì)就存在違建的房屋長(zhǎng)期草率建立租約的行為均有過(guò)錯(cuò)，其中原告作為出租方須承擔(dān)主要責(zé)任；2、拆違前，雙方既已意識(shí)到違建的存在妨害了租賃合同的續(xù)約，卻未通過(guò)妥善的方式處置以致于租賃關(guān)系進(jìn)入非定期的不穩(wěn)定狀態(tài)；3、拆違過(guò)程中，雙方未就拆違時(shí)間、拆違面積、租金減收標(biāo)準(zhǔn)、是否產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失等形成一致意見(jiàn)或固定相應(yīng)的證據(jù)以便于日后的結(jié)算；4、拆違完成后，雙方在明知租賃關(guān)系難以為繼的情形下未采取合理的措施及時(shí)止損，被告為向原告施壓而怠于完成交房，原告在訴訟過(guò)程中為收回房屋而擅自單方清場(chǎng)，此類(lèi)行為均片面強(qiáng)調(diào)了自身利益而有損于對(duì)方利益，其中被告作為承租方應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任；
　　六、根據(jù)以上責(zé)任認(rèn)定，再考慮到部分對(duì)結(jié)算有影響的因素比如違建的拆除時(shí)間、面積等客觀上已不具備再次查證的條件，故本院對(duì)原被告租賃關(guān)系終止后的費(fèi)用結(jié)算問(wèn)題予以酌定，就房屋的使用功能而言，雖然拆違前后的租金及物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)理應(yīng)有所差異，但為便于結(jié)算，本院將全部欠租時(shí)間段即2017年8月1日至2018年4月30日之間的費(fèi)用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一予以酌定，參考的因素包括對(duì)租賃現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)的結(jié)果、租賃雙方各自責(zé)任的分擔(dān)、正常租賃關(guān)系持續(xù)過(guò)程中歷年約定的費(fèi)用支付情況、糾紛發(fā)生后原被告與第三人從各自角度出發(fā)對(duì)結(jié)算與責(zé)任問(wèn)題所作的表述等。基于原告自身的責(zé)任，其在租賃關(guān)系結(jié)束后應(yīng)返還保證金且無(wú)權(quán)再收取滯納金，而被告自估的裝潢、物品經(jīng)濟(jì)損失依據(jù)不足，其在具備司法評(píng)估的條件下又主動(dòng)撤回申請(qǐng)，故應(yīng)對(duì)該反訴訴請(qǐng)承擔(dān)舉證不能的后果。
　　綜上所述，對(duì)當(dāng)事人本反訴中合理的訴請(qǐng)及辯稱(chēng)意見(jiàn)予以支持，缺乏證據(jù)及法律依據(jù)的則不予采納。第三人黃娟經(jīng)本院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十六條、第二百二十七條、第二百三十二條、第二百三十五條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海亦某影視文化發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上?；改硨?shí)業(yè)有限公司支付上海市蘭溪路XXX弄XXX號(hào)XXX-XXX室自2017年8月1日起至2018年4月30日止的租金及物業(yè)管理費(fèi)人民幣150000元；
　　二、反訴被告上?；改硨?shí)業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向反訴原告上海亦某影視文化發(fā)展有限公司返還上述房屋的租房保證金人民幣20000元；
　　三、對(duì)原告上海桓某實(shí)業(yè)有限公司的其余訴請(qǐng)不予支持；
　　四、對(duì)反訴原告上海亦某影視文化發(fā)展有限公司的其余反訴訴請(qǐng)不予支持。
　　本案受理費(fèi)人民幣3282元，由原被告各半負(fù)擔(dān)。
　　本案反訴受理費(fèi)人民幣4600元，減半收取，計(jì)人民幣2300元，由反訴原被告各半負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：周嬋娟

書(shū)記員：曹??彬