上訴人(原審原告)：上海松緣木材加工廠，住所地上海市寶山區(qū)。
　　投資人：吳建榮，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：王超，上海市江華律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：魏佳璐，上海市江華律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告)：上海市寶山區(qū)武某禽類(lèi)養(yǎng)殖園，經(jīng)營(yíng)地上海市寶山區(qū)。
　　經(jīng)營(yíng)者：武某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶(hù)籍所在地上海市寶山區(qū)羅涇鎮(zhèn)陳行村。
　　被上訴人(原審被告)：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶(hù)籍所在地上海市寶山區(qū)。
　　上訴人上海松緣木材加工廠(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“松緣木材廠”)因與被上訴人上海市寶山區(qū)武某禽類(lèi)養(yǎng)殖園(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“武某養(yǎng)殖園”)、張某某租賃合同糾紛一案，不服上海市寶山區(qū)人民法院(2017)滬0113民初13664號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年11月3日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　松緣木材廠上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決第二、三項(xiàng)，改判支持上訴人的一審訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：被上訴人隱瞞了系爭(zhēng)房屋土地的情況，導(dǎo)致合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部的責(zé)任，裝修損失、停產(chǎn)停業(yè)損失以及搬遷費(fèi)用被上訴人均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)。上訴人于2017年1月、2月進(jìn)行了搬遷，并未實(shí)際經(jīng)營(yíng)，該兩個(gè)月租金應(yīng)當(dāng)退還。鑒定費(fèi)也應(yīng)由被上訴人承擔(dān)。
　　武某養(yǎng)殖園、張某某辯稱(chēng)，不同意上訴人的上訴請(qǐng)求。由于上訴人自身存在安全隱患和污染問(wèn)題，因此被處罰，被要求搬走。合同約定上訴人擅自建房裝修的，被上訴人不應(yīng)進(jìn)行賠償。
　　松緣木材廠向一審法院起訴請(qǐng)求：1、判令確認(rèn)松緣木材廠和武某養(yǎng)殖園于2014年3月2日簽訂的土地租賃協(xié)議書(shū)無(wú)效；2、判令武某養(yǎng)殖園、張某某共同賠償松緣木材廠投資建設(shè)、裝修裝飾損失人民幣817,460元(以下幣種均為人民幣)；3、判令武某養(yǎng)殖園、張某某支付搬遷三個(gè)月停業(yè)損失1,395,570.42元；4、判令武某養(yǎng)殖園、張某某支付搬遷費(fèi)712,000元；5、判令武某養(yǎng)殖園退還松緣木材廠未使用的租金120,000元。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年3月2日，松緣木材廠(乙方)與武某養(yǎng)殖園(甲方)簽訂《土地租賃協(xié)議書(shū)》，主要約定甲方將位于上海市寶山區(qū)潘涇路XXX號(hào)陳行村雞場(chǎng)出租給乙方用于堆放木材加工使用，共計(jì)9,408平方米，其中廠房1,328平方米，住房612平方米。租期從2014年7月10日至2019年7月9日止。年租金64萬(wàn)元，先付后用，第一年一次支付，次年后半年一付，并提前一個(gè)月支付。協(xié)議第3.5條約定，乙方因堆放貴重紅木需搭建簡(jiǎn)易雨棚和搭建小型木結(jié)構(gòu)樣板房作展示房，以及增建水泥地，應(yīng)事先得到甲方同意，甲方疏通有關(guān)部門(mén)后方可進(jìn)行，雨棚和水泥地由甲方建造等。協(xié)議第7.1條約定，甲方租賃后將120KV電、生活用水通到現(xiàn)場(chǎng)，并在廠房場(chǎng)地先做600平方米左右水泥地，以后根據(jù)乙方需要甲方可逐步完善場(chǎng)地平整及澆灌水泥地，乙方應(yīng)支付相關(guān)費(fèi)用。協(xié)議甲方落款處除有武某養(yǎng)殖園蓋章外，另有張某某簽字。
　　合同簽訂后，武某養(yǎng)殖園按約向松緣木材廠交付了租賃物，松緣木材廠亦按約支付租金。2016年12月11日，張某某向松緣木材廠出具收條，上寫(xiě)明“今收到美森公司潘涇路XXX號(hào)原養(yǎng)雞場(chǎng)場(chǎng)地租費(fèi)共計(jì)32萬(wàn)元整，因政府有政策要求停工，租金按時(shí)退還(2017年1月10日至2017年7月9日)”。經(jīng)松緣木材廠、武某養(yǎng)殖園、張某某共同確認(rèn)，其中20萬(wàn)元已由武某養(yǎng)殖園、張某某退還給松緣木材廠。在審理過(guò)程中，美森公司向法院出具情況說(shuō)明，稱(chēng)其為松緣木材廠的關(guān)聯(lián)企業(yè)，2016年12月，美森公司向武某養(yǎng)殖園的實(shí)際經(jīng)營(yíng)人張某某支付2017年1月10日至2017年7月9日期間的租金32萬(wàn)元，該筆款項(xiàng)系該公司代松緣木材廠支付；如法院判決武某養(yǎng)殖園和張某某需退還該部分租金，美森公司同意并確認(rèn)直接將款項(xiàng)退還給松緣木材廠。
　　2017年1月6日，上海市寶山區(qū)羅涇鎮(zhèn)人民政府送達(dá)《寶山區(qū)羅涇鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境綜合整治告知書(shū)》和《上海市寶山區(qū)羅涇鎮(zhèn)違法搭建法律后果及負(fù)面影響告知單》，認(rèn)定松緣木材廠租賃場(chǎng)地內(nèi)存在違法搭建，要求其于2017年1月20日前采取拆除違法建筑，停止違法經(jīng)營(yíng)，迅速清退租戶(hù)等措施。2017年3月21日，松緣木材廠遷出系爭(zhēng)場(chǎng)地并與武某養(yǎng)殖園、張某某辦理了交接手續(xù)。
　　另查明，租賃房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證；租賃場(chǎng)地性質(zhì)為農(nóng)村集體土地，用途為農(nóng)用地(耕地)。
　　在審理過(guò)程中，經(jīng)松緣木材廠申請(qǐng)，法院通過(guò)上海市高級(jí)人民法院委托上海東方投資監(jiān)理有限公司對(duì)租賃場(chǎng)地建造的房屋和裝飾裝修的造價(jià)、現(xiàn)值進(jìn)行了審價(jià)鑒定，根據(jù)其出具的“東方”(2017)滬0113民初13664號(hào)鑒定意見(jiàn)書(shū)，系爭(zhēng)場(chǎng)地上建造的房屋及裝飾裝修現(xiàn)值為375,969.19元。對(duì)此，松緣木材廠發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)：鑒定金額比實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用低，部分實(shí)物已被拆除，故鑒定公司沒(méi)有審價(jià)。武某養(yǎng)殖園、張某某均表示不認(rèn)可鑒定金額。鑒定人員發(fā)表意見(jiàn)稱(chēng)，其根據(jù)有關(guān)部門(mén)發(fā)布的信息價(jià)套出來(lái)的價(jià)格進(jìn)行鑒定，如現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有實(shí)物，則無(wú)法評(píng)估。
　　松緣木材廠另就其停業(yè)損失，設(shè)備搬遷損失，員工安置、遣散、補(bǔ)償損失申請(qǐng)司法審計(jì)。2018年4月4日，法院通過(guò)市高院委托的上海滬中會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司向法院發(fā)函，稱(chēng)松緣木材廠提供的相關(guān)收據(jù)沒(méi)有抬頭，且財(cái)務(wù)資料不規(guī)范，無(wú)法滿(mǎn)足司法鑒定的基本要求，故將鑒定委托退回。法院已將相關(guān)情況告知松緣木材廠并釋明訴訟風(fēng)險(xiǎn)，松緣木材廠表示知曉如無(wú)法提供其他確鑿證據(jù)，將就此承擔(dān)舉證不能的法律后果。
　　一審法院認(rèn)為，根據(jù)松緣木材廠、武某養(yǎng)殖園雙方的合同約定，系爭(zhēng)租賃物為房屋和場(chǎng)地。雙方在審理中均確認(rèn)系爭(zhēng)房屋未取得合法的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)或建設(shè)工程規(guī)劃許可證；另根據(jù)法院查明的事實(shí)，系爭(zhēng)場(chǎng)地性質(zhì)為農(nóng)村集體土地，用途是農(nóng)用地(耕地)，武某養(yǎng)殖園、張某某未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地用途出租給松緣木材廠用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律、行政法規(guī)的相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定。據(jù)此應(yīng)認(rèn)定松緣木材廠、武某養(yǎng)殖園、張某某簽訂的租賃合同無(wú)效，松緣木材廠的相關(guān)訴請(qǐng)，法院予以確認(rèn)。
　　根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，租賃合同無(wú)效，出租人仍有權(quán)請(qǐng)求承租人參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)占有使用費(fèi)。根據(jù)已查明的事實(shí)，松緣木材廠已向武某養(yǎng)殖園、張某某支付2017年1月10日至2017年7月9日的租金32萬(wàn)元(其中20萬(wàn)元已退回)，其后于2017年3月21日將租賃物交還武某養(yǎng)殖園、張某某，武某養(yǎng)殖園、張某某據(jù)此認(rèn)為松緣木材廠仍應(yīng)承擔(dān)占用期間的費(fèi)用，于法有據(jù)，相關(guān)意見(jiàn)法院予以采納。根據(jù)每日1,777.78元(320,000元÷180天)的標(biāo)準(zhǔn)，2017年1月10日至2017年3月20日期間產(chǎn)生的租賃費(fèi)用已超過(guò)12萬(wàn)元，且張某某于2016年12月11日出具的收條中亦無(wú)全額退款的承諾，故松緣木材廠要求武某養(yǎng)殖園、張某某返還12萬(wàn)元租金的請(qǐng)求，法院難以支持。
　　關(guān)于松緣木材廠要求武某養(yǎng)殖園、張某某賠償投資建設(shè)、裝修裝飾損失817,460元的訴請(qǐng)，法院認(rèn)為，武某養(yǎng)殖園、張某某在庭審中雖堅(jiān)持松緣木材廠在裝修時(shí)未征得其允許、也不同意利用裝修，但從雙方合同約定來(lái)看，合同明確租賃目的是作堆放木材加工，武某養(yǎng)殖園、張某某也承認(rèn)系爭(zhēng)場(chǎng)地原為養(yǎng)雞場(chǎng)，根據(jù)常理，松緣木材廠將其作為木材加工廠使用必須先進(jìn)行一定的裝飾裝修才能正常經(jīng)營(yíng)；另從合同實(shí)際履行情況來(lái)看，武某養(yǎng)殖園、張某某承認(rèn)在租賃期間去過(guò)場(chǎng)地查看，其也未提供證據(jù)證明在近四年租賃期間曾就松緣木材廠裝修提出過(guò)異議。綜合以上情況，法院認(rèn)定松緣木材廠對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝飾裝修得到了武某養(yǎng)殖園、張某某的同意或者默許。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。本案中，松緣木材廠、武某養(yǎng)殖園、張某某在系爭(zhēng)房屋未取得房產(chǎn)權(quán)證、系爭(zhēng)場(chǎng)地仍為農(nóng)用地(耕地)的情況下簽訂了租賃合同，導(dǎo)致租賃合同無(wú)效，松緣木材廠、武某養(yǎng)殖園、張某某各方均有過(guò)錯(cuò)，武某養(yǎng)殖園、張某某作為出租人應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，松緣木材廠作為承租人承擔(dān)次要責(zé)任。武某養(yǎng)殖園為個(gè)體工商戶(hù)，張某某系其實(shí)際經(jīng)營(yíng)人，故兩者應(yīng)向松緣木材廠承擔(dān)共同賠償責(zé)任。法院根據(jù)導(dǎo)致合同無(wú)效的原因、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度、合同的實(shí)際履行情況等各項(xiàng)因素，酌定松緣木材廠承擔(dān)百分之三十的責(zé)任，武某養(yǎng)殖園和張某某承擔(dān)百分之七十的責(zé)任。上海東方投資監(jiān)理有限公司關(guān)于系爭(zhēng)場(chǎng)地上建造的房屋及裝飾裝修現(xiàn)值為375,969.19元的鑒定意見(jiàn)，法院予以采納，松緣木材廠的相關(guān)質(zhì)證意見(jiàn)，依據(jù)不足，法院均不予采納。根據(jù)前述責(zé)任分擔(dān)比例，武某養(yǎng)殖園和張某某應(yīng)向松緣木材廠賠償裝修損失263,178.43元。松緣木材廠另關(guān)于停業(yè)損失及搬遷費(fèi)的訴請(qǐng)，依據(jù)不足，法院不予支持。
　　據(jù)此，一審法院判決如下：一、上海松緣木材加工廠與上海市寶山區(qū)武某禽類(lèi)養(yǎng)殖園于2014年3月2日就上海市寶山區(qū)潘涇路XXX號(hào)陳行村雞場(chǎng)簽訂的土地租賃協(xié)議書(shū)無(wú)效；二、上海市寶山區(qū)武某禽類(lèi)養(yǎng)殖園、張某某于判決生效之日起十日內(nèi)，向上海松緣木材加工廠賠償損失263,178.43元；三、駁回上海松緣木材加工廠的其余訴訟請(qǐng)求。
　　本院二審期間，張某某提交證據(jù)四份：1、建設(shè)用地申報(bào)表，建造660平方米庫(kù)房以及100平方米場(chǎng)地；2、陳行村會(huì)議紀(jì)要；3、其與村委會(huì)的租賃協(xié)議；4、行政處罰決定書(shū)，以證明租賃標(biāo)的是有手續(xù)的，被上訴人不能生產(chǎn)是因?yàn)槠渥陨碛邪踩[患。上訴人認(rèn)為證據(jù)1、2不能證明待證事實(shí)，該些證據(jù)不能代替規(guī)劃許可證，對(duì)證據(jù)3的真實(shí)性不認(rèn)可，證據(jù)4沒(méi)有相關(guān)機(jī)構(gòu)蓋章，且時(shí)間是2014年，與本案無(wú)關(guān)。
　　本院認(rèn)為，根據(jù)松緣木材廠、武某養(yǎng)殖園雙方的合同約定，系爭(zhēng)租賃物為房屋和場(chǎng)地，雙方在一審審理中均確認(rèn)系爭(zhēng)房屋未取得合法的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)或建設(shè)工程規(guī)劃許可證，系爭(zhēng)場(chǎng)地性質(zhì)為農(nóng)村集體土地，用途是農(nóng)用地(耕地)，武某養(yǎng)殖園、張某某未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地用途出租給松緣木材廠用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律、行政法規(guī)的相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定。故一審法院認(rèn)定合同無(wú)效，并無(wú)不當(dāng)。張某某提交的建設(shè)用地申報(bào)表，建造660平方米庫(kù)房以及100平方米場(chǎng)地作為農(nóng)業(yè)輔助設(shè)施，而合同約定的租賃標(biāo)的是場(chǎng)地9,408平方米，其中廠房1,328平方米，住房612平方米，故該證據(jù)不足以推翻一審法院的認(rèn)定。上訴人主張于2017年1月、2月進(jìn)行了搬遷，并未實(shí)際經(jīng)營(yíng)，但上訴人仍在使用該房屋，于3月份交還，故一審法院對(duì)上訴人請(qǐng)求武某養(yǎng)殖園、張某某返還12萬(wàn)元租金的訴請(qǐng)不予支持，并無(wú)不當(dāng)。一審法院根據(jù)導(dǎo)致合同無(wú)效的原因、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度、合同的實(shí)際履行情況等各項(xiàng)因素，酌定武某養(yǎng)殖園和張某某應(yīng)向松緣木材廠賠償裝修損失263,178.43元，對(duì)松緣木材廠另關(guān)于停業(yè)損失及搬遷費(fèi)的訴請(qǐng)不予支持，尚屬合理，可以維持。
　　綜上所述，上訴人上海松緣木材加工廠的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)人民幣31,160元，由上訴人上海松緣木材加工廠負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審判員：徐??江

書(shū)記員：成??皿