原告(反訴被告)：上海來亞達(dá)置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：陳國(guó)寶，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：胡曦妍，京衡律師集團(tuán)上海事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：吳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省大豐市，現(xiàn)住上海市虹口區(qū)。
　　委托訴訟代理人：韓靜、薛雨思，上?？粕新蓭熓聞?wù)所律師。
　　原告(反訴被告，以下簡(jiǎn)稱原告)上海來亞達(dá)置業(yè)發(fā)展有限公司與被告(反訴原告，以下簡(jiǎn)稱被告)吳某某間商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人胡曦妍、被告吳某某及其委托訴訟代理人薛雨思到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出本訴訴訟請(qǐng)求：一、被告支付剩余房款人民幣410萬元(以下幣種均為人民幣)；二、被告支付逾期付款違約金1,441,660元。
　　事實(shí)和理由：2016年12月11日，原、被告簽訂一份《上海市商品房預(yù)售合同》，約定被告向原告購買位于上海市嘉定區(qū)匯源路XXX弄XXX號(hào)XXX層XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱訟爭(zhēng)房屋)。房屋建筑面積為171.46平方米?？們r(jià)款為496萬元。被告應(yīng)于2016年12月11日支付房款70萬元，2016年12月31日前支付房款178萬元，2017年1月31日前支付房款248萬元。被告如未按約支付房款，應(yīng)當(dāng)按逾期未付金額的日萬分之五支付違約金，違約金自合同約定的應(yīng)付款之次日起計(jì)算至實(shí)際付款之日止。被告未付清全部房款的，原告有權(quán)不向被告交付房屋。合同另對(duì)其他事項(xiàng)作了約定?，F(xiàn)被告僅支付了房款86萬元，剩余房款410萬元至今未予支付。經(jīng)原告多次催討，均未果。
　　被告辯稱，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。被告不存在違約行為，不應(yīng)支付違約金。而被告未按約支付剩余房款原因在于原告。合同約定的第二筆房款付款時(shí)間為2016年12月31日前，但從2017年1月開始，本市開始全面整治類住宅。在被告前去詢問相關(guān)事宜時(shí)，原告工作人員予以確認(rèn)，并同意被告延遲付款。2017年5月17日，本市相關(guān)部門又聯(lián)合發(fā)布了清理整頓的工作意見，明確不得在整改前交付房屋，也不得辦理房屋過戶手續(xù)。按照合同的約定，交房時(shí)間為2017年5月31日前。因此，在此情況下，原告也不可能交房，更無法辦理過戶手續(xù)。自被告最后一期付款時(shí)間即2017年1月31日前至原告發(fā)送催款函的時(shí)間即2018年6月21日，原告從未向被告主張要求付款，說明原告同意被告延遲付款。在此情況下，被告要求解除合同并追究原告的違約責(zé)任，因此不同意支付剩余房款。
　　被告向本院提出反訴訴訟請(qǐng)求：一、解除原、被告簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》；二、原告返還房款100萬元；三、原告支付違約金496,000元；四、原告支付利息(以100萬元為基數(shù)，按照銀行同期存款利率為標(biāo)準(zhǔn)，自付款之日起計(jì)算至實(shí)際清償之日止)。
　　事實(shí)和理由：2016年12月11日，原、被告簽訂一份《上海市商品房預(yù)售合同》，約定被告向原告購買訟爭(zhēng)房屋。被告應(yīng)于2016年12月11日支付房款70萬元，2016年12月31日前支付房款178萬元，2017年1月31日前支付房款248萬元。原告應(yīng)于2017年5月31日前交付房屋。但從2017年1月開始，本市開始全面整治類住宅。在被告前去詢問相關(guān)事宜時(shí)，原告工作人員予以確認(rèn)，并同意被告延遲付款。2017年5月17日，本市相關(guān)部門又聯(lián)合發(fā)布了清理整頓的工作意見，明確不得在整改前交付房屋，也不得辦理房屋過戶手續(xù)。因此，原告逾期交房的行為已構(gòu)成違約，使得被告無法實(shí)現(xiàn)合同目的。另外，被告購買訟爭(zhēng)房屋系用于居住，但根據(jù)整改意見，類住宅禁止接通天然氣，故更加無法滿足居住條件，原告再次違約。在原告違約之情形下，根據(jù)合同約定，原告應(yīng)承擔(dān)支付總房款10%違約金的違約責(zé)任。
　　原告針對(duì)反訴辯稱，不同意被告的反訴請(qǐng)求。合同明確約定了付款時(shí)間，且約定在被告付清全部房款后，原告才予以交房?，F(xiàn)被告未按約支付房款，構(gòu)成違約，其不享有合同解除權(quán)。現(xiàn)訟爭(zhēng)房屋已符合交付條件，可以向被告交付房屋。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2016年12月11日，原、被告簽訂一份《上海市商品房預(yù)售合同》，約定被告向原告購買訟爭(zhēng)房屋，房屋總價(jià)暫定為496萬元。房屋的規(guī)劃用途為辦公。被告應(yīng)于2016年12月11日支付房款70萬元，2016年12月31日前支付房款178萬元，2017年1月31日前支付房款248萬元。被告如未按約支付房款，應(yīng)當(dāng)按逾期未付金額的日萬分之五支付違約金，違約金自合同約定的應(yīng)付款之次日起計(jì)算至實(shí)際付款之日止。原告應(yīng)于2017年5月31日前交付房屋，除不可抗力外。房屋交付的交付條件為原告通過竣工驗(yàn)收并取得《上海市建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證明》及《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。被告未向原告付清全部房款的(不論是否已申請(qǐng)房屋按揭貸款)，原告有權(quán)不向被告交付房屋。原告如未在約定期限內(nèi)交付訟爭(zhēng)房屋的，應(yīng)當(dāng)向被告支付違約金，違約金按已付房?jī)r(jià)款的日萬分之三計(jì)算，違約金自合同約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止。逾期超過180天的，被告有權(quán)單方解除合同，原告應(yīng)將被告已支付的房款(包括利息，利息按中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算)全部退還被告，并承擔(dān)總房?jī)r(jià)款的10%的賠償金。合同另對(duì)其他事項(xiàng)作了約定。2016年11月19日、11月23日、12月5日，被告分別向原告支付了房款10萬元、20萬元、40萬元。2016年12月31日前，被告向原告支付了房款16萬元。上述房款共計(jì)86萬元。2018年6月21日至22日間，原告曾要求被告付清剩余房款，未果。2018年12月3日，被告簽署一份《關(guān)于178號(hào)房子尾款給付方案》，載明被告于12月12日前補(bǔ)進(jìn)總款50%即162萬元，同時(shí)提供相關(guān)貸款材料，由開發(fā)商辦理剩余50%貸款。如貸款額度不足50%，則由被告10天內(nèi)補(bǔ)足。如貸款批不下來，再行商定50%款項(xiàng)的付款時(shí)間(考慮春節(jié)因素，原則上不超過3個(gè)月)。因原告認(rèn)為被告未按約付款的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，故涉訟。
　　另查，2016年10月26日，被告向案外人上海易好房網(wǎng)絡(luò)科技有限公司(以下簡(jiǎn)稱易好房公司)支付了30萬元款項(xiàng)。2016年12月16日，易好房公司向原告支付了房款16萬元。
　　2017年1月7日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)發(fā)出一份《本市集中清理核查商業(yè)辦公項(xiàng)目，在此期間暫停此類項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約》通知，載明經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本市部分商業(yè)辦公項(xiàng)目存在較為嚴(yán)重的擅自改變房屋單元空間分割、私自接通燃?xì)夤艿赖雀淖兎课菔褂眯再|(zhì)情況，使得房屋結(jié)構(gòu)、消防等存在安全隱患。同時(shí)，一些項(xiàng)目還在銷售中進(jìn)行虛假宣傳，嚴(yán)重誤導(dǎo)購房人。為保障購房人的合法權(quán)益，規(guī)范市場(chǎng)秩序，自2017年1月6日起，市住建委會(huì)同相關(guān)部門對(duì)商業(yè)辦公項(xiàng)目進(jìn)行集中清理核查，在此期間暫停此類項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約。2017年5月9日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)等部門聯(lián)合出臺(tái)一份《關(guān)于開展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見》，載明各區(qū)要組織開展全面檢查和集中整治，嚴(yán)肅查處違法行為并公布典型案例；本市停止審批公寓式辦公項(xiàng)目；加強(qiáng)商業(yè)辦公項(xiàng)目建設(shè)、銷售監(jiān)管；對(duì)在售商業(yè)辦公項(xiàng)目區(qū)分不同情況，分類清理整頓；對(duì)已交付入住的項(xiàng)目，從嚴(yán)管控，相關(guān)信息記入房屋交易登記信息系統(tǒng)。開發(fā)企業(yè)和業(yè)主承擔(dān)整改責(zé)任以及房屋使用安全責(zé)任。2017年6月12日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)發(fā)出一份《堅(jiān)決穩(wěn)妥推進(jìn)商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作，依法督促開發(fā)商整改，切實(shí)維護(hù)購房人權(quán)益》通知，載明為進(jìn)一步維護(hù)好購房人的正當(dāng)合法權(quán)益，對(duì)已實(shí)際成交并完成銷售合同網(wǎng)上備案的，購房人要求退房的，支持購房人依法維權(quán)，開發(fā)企業(yè)必須積極配合。購房人希望繼續(xù)履行合同的，可交付使用，相關(guān)信息記入房屋交易登記系統(tǒng)。
　　2017年12月5日，原告取得訟爭(zhēng)房屋所在商業(yè)辦公項(xiàng)目的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書》。2018年6月14日，原告取得訟爭(zhēng)房屋的大產(chǎn)證。
　　庭審中，被告表示，其已另行購房，如合同繼續(xù)履行，其亦無力支付剩余房款。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。根據(jù)查明的事實(shí)，被告未按約支付房款的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。而原告直至2017年12月5日才取得訟爭(zhēng)房屋所在商業(yè)辦公項(xiàng)目的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書》，該取得時(shí)間晚于合同約定的交房時(shí)間，即原告無法在合同約定的時(shí)間交房，其行為同樣構(gòu)成違約，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。本院根據(jù)本案的實(shí)際情況，確定雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任為宜，故原、被告均要求對(duì)方支付違約金及被告要求原告支付利息的訴訟請(qǐng)求，本院均不予支持。關(guān)于合同解除問題，因雙方在合同履行過程中均存在違約行為，故均不享有合同約定的解除權(quán)，但鑒于本案的實(shí)際情況，且被告在庭審中亦表示已無力支付剩余房款，故本院確定合同以解除為宜。合同解除后，原告理應(yīng)將房款退還予被告。關(guān)于退還的金額，根據(jù)查明的事實(shí)，可以確定原告收取的房款數(shù)額為86萬元而非100萬元。至于另外款項(xiàng)14萬元，被告可另行主張。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、駁回原告上海來亞達(dá)置業(yè)發(fā)展有限公司的全部本訴訴訟請(qǐng)求;
　　二、確認(rèn)原告上海來亞達(dá)置業(yè)發(fā)展有限公司與被告吳某某于2016年12月11日簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》解除；
　　三、原告上海來亞達(dá)置業(yè)發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告吳某某退還購房款人民幣86萬元；
　　四、被告吳某某的其余反訴訴訟請(qǐng)求，不予支持。
　　如當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費(fèi)48,941元，減半收取24,470.50元，由原告負(fù)擔(dān)。反訴受理費(fèi)9,132元(已減半收取)，由被告負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：周??平

書記員：俞佳悅