原告：上海樸某投資發(fā)展有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：陳雷，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：李鴻翱，上海市申華律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：曾遲先，上海辰禾律師事務(wù)所律師。
　　被告：朱某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市普陀區(qū)。
　　委托訴訟代理人：沈偉，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海樸某投資發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱樸某公司)與被告朱某房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告樸某公司的委托訴訟代理人李鴻翱、曾遲先，被告朱某及其委托訴訟代理人沈偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告樸某公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、要求朱某支付拖欠的租金(使用費(fèi))，自2015年12月1日算至實(shí)際交還房屋之日即2017年11月13日止，其中2015年12月1日到2016年5月31日期間，按照每月13,369.65元計(jì)算，2016年6月1日至2017年11月13日止，按照每月14,038.13元計(jì)算；2、被告朱某已經(jīng)支付的押金25,466元，用以抵扣上述拖欠的租金及使用費(fèi)；3、要求被告朱某支付拖欠的水電費(fèi)8,282.17元(2015年10月26日前欠付的)；4、要求被告朱某支付2017年8月10日前欠付租金的利息，以285,100.05元以及8,282.17元為本金，從2018年7月11日起算到實(shí)際支付之日止。事實(shí)和理由：樸某公司與朱某在2014年4月18日簽訂了一份房屋租賃合同，約定由朱某承租位于寶山區(qū)上大路XXX-XXX號(hào)一層面積為98.5平方米的房屋用于經(jīng)營(yíng)咖啡館，期限為三年，2014年4月20日起至2017年5月30日止。包括系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的房屋均是上海警備區(qū)空余房地產(chǎn)管理處出租給樸某公司的，2015年11月期間部隊(duì)和樸某公司發(fā)生爭(zhēng)議，部隊(duì)向法院起訴樸某公司要求解除雙方的合同，經(jīng)一審、二審法院審理后判決確認(rèn)雙方的租賃合同無(wú)效?，F(xiàn)場(chǎng)有很多小租客不愿意搬遷，故樸某公司和部隊(duì)商量陸陸續(xù)續(xù)還房屋，但部隊(duì)不同意，要求統(tǒng)一收房。因此法院判決之后，現(xiàn)場(chǎng)還是維持現(xiàn)狀。部隊(duì)直至2017年11月13日收回了所有房屋。包括朱某在內(nèi)的房屋，樸某公司大約在2017年7、8月期間就失去了控制。因朱某拖欠租金等未付，故涉訟。
　　被告朱某辯稱，根據(jù)生效的判決，部隊(duì)和樸某公司的租賃合同是無(wú)效的，據(jù)此，樸某公司與朱某簽訂的合同也是無(wú)效的，故樸某公司沒(méi)有權(quán)利向朱某再收取租金。2015年年底，朱某向部隊(duì)提出要求搬遷的補(bǔ)償，部隊(duì)說(shuō)要和樸某公司進(jìn)行訴訟了，當(dāng)時(shí)朱某也無(wú)法聯(lián)系到樸某公司，部隊(duì)直接接手了所有場(chǎng)地，朱某就把水電費(fèi)交給部隊(duì)了，部隊(duì)承諾可以讓朱某繼續(xù)做，能做一天是一天，同時(shí)免收租金和使用費(fèi)，但部隊(duì)一旦要求走就必須隨時(shí)走。從2015年12月1日起，朱某的確沒(méi)有向樸某公司支付租金。事實(shí)上，朱某于2017年4月3日清空搬離，4月5日向部隊(duì)交還了鑰匙，但沒(méi)有書面的交接手續(xù)。另外，訴請(qǐng)超過(guò)訴訟時(shí)效，2016年10月之前的租金及使用費(fèi)根據(jù)當(dāng)時(shí)的民訴法規(guī)定已經(jīng)超過(guò)了一年的訴訟時(shí)效，2016年10月之后部分的在起訴時(shí)也已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效。關(guān)于已付的押金的金額沒(méi)有異議。據(jù)此，要求駁回全部訴訟請(qǐng)求，即便法院認(rèn)定要支付使用費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)根據(jù)部隊(duì)和樸某公司的租金標(biāo)準(zhǔn)，不同意按照合同約定遞增計(jì)算。關(guān)于其主張的水電費(fèi)也沒(méi)依據(jù)，朱某已經(jīng)付清了全部的水電費(fèi)用，沒(méi)有拖欠。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2014年4月18日，樸某公司作為甲方與朱某作為乙方簽訂了一份房屋租賃合同，約定由朱某承租位于寶山區(qū)上大路XXX-XXX號(hào)一層面積為98.5平方米的房屋用于經(jīng)營(yíng)餐飲，期限為三年，自2014年4月20日起至2017年5月30日止。租金從2014年5月30日開(kāi)始計(jì)算，該房屋日租金一樓為4.25元每平方米每天，月租金為12,733元。房屋租金每年遞增5%。每三個(gè)月支付一次，先付后用。本合同簽訂當(dāng)日，乙方支付甲方保證金25,466元(2個(gè)月租金)。
　　另查明，中國(guó)人民解放軍上海警備區(qū)空余房地產(chǎn)管理處曾向本院起訴樸某公司，要求確認(rèn)與樸某公司所簽訂的軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃協(xié)議在2015年12月17日解除，樸某公司返還房屋，并支付租金、滯納金及違約金。本院經(jīng)審理后，作出一審判決【(2016)滬0113民初919號(hào)】，后中國(guó)人民解放軍上海警備區(qū)空余房地產(chǎn)管理處不服判決提起上訴，上海市第二中級(jí)人民法院于2017年5月26日作出終審判決，確認(rèn)雙方簽訂的租賃合同因空房管理處未能提供系爭(zhēng)房屋建設(shè)工程規(guī)劃許可證而無(wú)效，樸某公司應(yīng)將房屋返還空房管理處并依照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋返還日前的占有使用費(fèi)用。
　　本案審理過(guò)程中，樸某公司提供了房屋租金、水電費(fèi)繳款通知書若干份，證明樸某公司就朱某遲延支付的租金及水電費(fèi)一直在進(jìn)行催討，并不存在超過(guò)訴訟時(shí)效的問(wèn)題。朱某對(duì)有簽字簽收的予以確認(rèn)，其余不予認(rèn)可。
　　關(guān)于雙方爭(zhēng)議的水電費(fèi)問(wèn)題，朱某指出，根據(jù)樸某公司提供的房屋租金水電費(fèi)繳款通知書，水電費(fèi)繳款通知上明確2015年10月15日到2015年11月5日之間，朱某欠付746.6元電費(fèi)，另一張租金水電費(fèi)繳款通知中載明，截止到2015年10月14日，朱某欠付水電費(fèi)6,681元，而朱某在2015年11月26日付清了上述款7,427元，即朱某已經(jīng)付清了2015年11月5日前的水電費(fèi)。此時(shí)，電費(fèi)的抄表數(shù)是24112度數(shù)。而根據(jù)朱某向部隊(duì)支付電費(fèi)的開(kāi)始的抄表數(shù)就是24112度，所以水電費(fèi)朱某沒(méi)有拖欠。樸某公司表示，對(duì)于24112度的抄表數(shù)沒(méi)有異議，此后的電費(fèi)朱某付給部隊(duì)樸某公司也沒(méi)有意見(jiàn)。最后一筆支付的金額也是7,427元，樸某公司所主張的是從開(kāi)業(yè)起算的，有差額8,000多元未付，具體哪一段樸某公司無(wú)法確認(rèn)。
　　關(guān)于雙方爭(zhēng)議的交還房屋時(shí)間的問(wèn)題，朱某為此提供了以下證據(jù)材料：1、微信記錄(朱某本人的朋友圈)，證明朱某于2017年4月1日宣布咖啡館歇業(yè)；2、視頻(2017年4月3日拍攝的)，證明朱某于2017年4月3日進(jìn)行咖啡館搬遷，現(xiàn)場(chǎng)視頻2段；視頻保存界面截圖，證明視頻于手機(jī)中保存界面截圖，顯示拍攝時(shí)間為2017年4月3日；3、通話記錄，證明朱某于2017年4月5日交還鑰匙，部隊(duì)收取鑰匙人員(XXXXXXXXXXX，現(xiàn)為空號(hào))與朱某通話記錄；通話記錄保存界面截屏，證明上述通話記錄截屏保存界面，顯示通話時(shí)間為2017年4月5日；4、照片，證明2017年8月20日大風(fēng)雷電過(guò)后現(xiàn)場(chǎng)照片，顯示朱某咖啡館此前已被城管用宣傳布遮擋封門；網(wǎng)頁(yè)截屏，證明2017年8月19日大風(fēng)雷電預(yù)警新聞報(bào)道。對(duì)上述證據(jù)，樸某公司的質(zhì)證意見(jiàn)為：1、在朋友圈中發(fā)布的信息是帶有個(gè)人的感情色彩，對(duì)此樸某公司不認(rèn)可，不符合事實(shí)；2、視頻的真實(shí)性無(wú)法認(rèn)可，從視頻中可以看出搬遷的動(dòng)作很大，和樸某公司在2017年5月15日拍攝的門面照片不符；3、關(guān)于通話記錄，如果部隊(duì)可以確認(rèn)在2017年4月5日接受了朱某的房屋并不需要再繳納房租的話，樸某公司可以認(rèn)可；4、通話記錄無(wú)法證明朱某的主張，通話時(shí)間也不能證明部隊(duì)收房的事實(shí)。
　　本院認(rèn)為，根據(jù)生效判決，已經(jīng)確認(rèn)中國(guó)人民解放軍上海警備區(qū)空余房地產(chǎn)管理處與樸某公司之間就包括系爭(zhēng)房屋在內(nèi)所簽訂的租賃合同無(wú)效，據(jù)此，樸某公司與朱某的轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)一并依法確認(rèn)為無(wú)效。根據(jù)法律規(guī)定，合同無(wú)效后，因合同所取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)各自返還。故朱某應(yīng)從房屋中清退并返還給出租方。同時(shí)，應(yīng)依據(jù)合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向樸某公司支付房屋占有使用費(fèi)。庭審中，朱某自認(rèn)自2015年12月1日起未付租金，故該日后的使用費(fèi)應(yīng)予以計(jì)算。關(guān)于使用費(fèi)付款期限的問(wèn)題，根據(jù)上述分析，合同無(wú)效后，承租方應(yīng)完成騰退以及交還的義務(wù)，本案中盡管朱某提供若干證據(jù)，包括照片、微信朋友圈的截屏、網(wǎng)頁(yè)截屏等，從一定程度上可以反映出朱某自2017年4月3日起未正常使用系爭(zhēng)房屋用于開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但其未能提供直接、充分的證據(jù)證明已向樸某公司或者部隊(duì)完成房屋交接義務(wù)的事實(shí)，據(jù)此，朱某對(duì)于房屋返還一節(jié)的事實(shí)證明力不足，應(yīng)對(duì)此承擔(dān)舉證不能的法律后果。部隊(duì)于2017年11月13日統(tǒng)一收取包括系爭(zhēng)商鋪在內(nèi)的房屋，故樸某公司主張的使用費(fèi)截止于該日，并無(wú)不當(dāng)，本院予以準(zhǔn)許。
　　其次，雙方合同中對(duì)租金進(jìn)行了明確約定，現(xiàn)樸某公司以該筆金額作為月租金標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合合同約定的每年遞增的標(biāo)準(zhǔn)主張使用費(fèi)和利息，符合法律和合同約定，本院一并予以準(zhǔn)許。樸某公司要求將其保證金抵扣拖欠的使用費(fèi)，于法不悖，本院予以確認(rèn)。至于水電費(fèi)的問(wèn)題，朱某已出具最后一期付款的轉(zhuǎn)賬憑證，對(duì)此樸某公司予以認(rèn)可，現(xiàn)樸某公司認(rèn)為還有未付部分，對(duì)此未能進(jìn)一步舉證證明，并且根據(jù)公司的催款單，其中明確載明主張欠付金額是截止于2015年10月14日，即該日前除卻樸某公司當(dāng)時(shí)主張的金額之外，朱某已無(wú)欠費(fèi)，故樸某公司再行要求朱某支付拖欠的金額，缺乏事實(shí)以及法律依據(jù)，本院不予采信。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海樸某投資發(fā)展有限公司與被告朱某就寶山區(qū)上大路XXX-XXX號(hào)一層房屋所簽訂的房屋租賃合同無(wú)效；
　　二、被告朱某于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告上海樸某投資發(fā)展有限公司支付自2015年12月1日起至2017年11月13日止的房屋占有使用費(fèi)(其中2015年12月1日到2016年5月31日期間，按照每月13,369.65元計(jì)算，2016年6月1日至2017年11月13日止，按照每月14,038.13元計(jì)算)；
　　三、被告朱某已經(jīng)支付的押金25,466元，用以抵扣上述拖欠的使用費(fèi)；
　　四、被告朱某于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告上海樸某投資發(fā)展有限公司支付2017年8月10日前欠付租金的利息，以285,100.05元為本金，從2018年7月11日起算到判決生效之日止；
　　五、原告上海樸某投資發(fā)展有限公司的其余訴訟請(qǐng)求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)減半收取2,414元，由被告朱某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：陶??芳

書記員：張雨柏