原告：上海曹某國(guó)際商城商貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：周美芽，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：胡智勇、陳倩蕓，北京國(guó)楓(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海萬(wàn)潤(rùn)國(guó)際酒店用品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：鄭寶芳，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：楊輝，上海仲悅律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：夏振華，上海滬達(dá)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海曹某國(guó)際商城商貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司與被告上海萬(wàn)潤(rùn)國(guó)際酒店用品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司間房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人胡智勇、被告的委托訴訟代理人楊輝、夏振華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：一、被告支付曹某國(guó)際商城一區(qū)一至四樓至2018年9月30日的租金人民幣2,160,012元(以下幣種均為人民幣)及違約金1,165,891.01元(違約金暫計(jì)至2018年9月30日，實(shí)際按照年利率24%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至全部清償之日止)；二、被告支付曹某國(guó)際商城一區(qū)一至四樓至2018年9月30日的物業(yè)費(fèi)1,916,398元及違約金453,845.75元(違約金暫計(jì)至2018年9月30日，實(shí)際按照年利率24%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至全部清償之日止)。
　　事實(shí)和理由：2016年3月10日，原、被告簽訂一份《房屋租賃及合作合同》，約定原告將位于上海市嘉定區(qū)曹某公路XXX號(hào)曹某國(guó)際商城一區(qū)一至四樓原告已回簽的商鋪出租給被告，并確認(rèn)原告負(fù)責(zé)提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。租期自交付房屋次日起至2020年4月30日。一至四樓第一、二年的租金標(biāo)準(zhǔn)分別為每天每平方米2元、1.10元、0.90元、0.85元。第三年起遞增10%。租金每六個(gè)月支付一次，提前10天支付。如被告逾期支付租金的，需支付應(yīng)交租金每日千分之三的違約金。物業(yè)費(fèi)按照每天每平方米0.28元計(jì)算，與租金同步支付。逾期支付物業(yè)費(fèi)的，需支付應(yīng)交物業(yè)費(fèi)每日千分之三的違約金。后原告分別于2016年3月15日、2016年4月21日向被告交付了相關(guān)商鋪，并自房屋交付之日起依約提供相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)。自2016年9月5日起，被告多次出現(xiàn)拒付、逾期支付租金及物業(yè)費(fèi)的情形。經(jīng)原告多次催討，均未果。
　　被告辯稱(chēng)，認(rèn)可拖欠租金和物業(yè)費(fèi)的數(shù)額，但不同意支付違約金。被告拖欠租金和物業(yè)費(fèi)系因原告并未按照合同約定履行相關(guān)義務(wù)，被告的行為系行使相關(guān)履行抗辯權(quán)，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。即使存在違約金，違約金的標(biāo)準(zhǔn)亦過(guò)高，應(yīng)予以調(diào)整。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2016年3月10日，原、被告簽署一份《房屋租賃及合作合同》，約定被告向原告租賃位于上海市嘉定區(qū)曹某公路XXX號(hào)曹某國(guó)際商城一區(qū)1至4樓的商鋪用于經(jīng)營(yíng)酒店用品、設(shè)備商場(chǎng)及提供配套服務(wù)。租賃期限自雙方簽訂房屋交接單之次日起至2020年4月30日止。房屋一至四樓第一、二年的租金標(biāo)準(zhǔn)分別為每天每平方米2元、1.10元、0.90元、0.85元。第三年起每年遞增10%。合同簽訂3日內(nèi)被告支付保證金190萬(wàn)元及首期約相當(dāng)于3個(gè)月的租金300萬(wàn)元。租金每六個(gè)月支付一次，提前10天支付。如被告逾期支付租金的，每逾期一日，需支付應(yīng)交租金千分之三的違約金。物業(yè)費(fèi)按照每天每平方米0.28元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，與租金同步支付。如被告逾期支付物業(yè)費(fèi)的，每逾期一日，需支付應(yīng)交物業(yè)費(fèi)千分之三的違約金。如被告需要單獨(dú)安裝中央空調(diào)，可利用商場(chǎng)內(nèi)原有空調(diào)管道、出風(fēng)口，原告可提供外機(jī)擺放位置，但所有費(fèi)用由被告自行承擔(dān)(第4.3條)。該房屋在簽訂本合同前曾出租給上海騰達(dá)國(guó)際酒店用品有限公司，簽訂協(xié)議前，原告已發(fā)函解除了與上海騰達(dá)國(guó)際酒店用品有限公司的所有租賃合同，被告已現(xiàn)場(chǎng)踏勘過(guò)房屋現(xiàn)狀，同意按現(xiàn)狀交付。簽訂本合同后，雙方應(yīng)共同簽署《房屋交接單》作為房屋交付的標(biāo)志。被告承租范圍內(nèi)的商場(chǎng)及商戶管理、裝修管理、消防管理、安全保障、商品質(zhì)量管理、辦證辦照、投訴處理等由被告自行負(fù)責(zé)，被告還應(yīng)負(fù)責(zé)其承租范圍內(nèi)商場(chǎng)的保安保潔，扶梯、貨梯的檢測(cè)、保養(yǎng)、維修、運(yùn)行，消防設(shè)施的維修、維護(hù)、檢測(cè)及安全管理，公共區(qū)域照明燈具的維修、維護(hù)及用電并承擔(dān)因此產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用。原告同時(shí)也是該房屋所在商場(chǎng)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，負(fù)責(zé)該房屋外公共區(qū)域的公共秩序維護(hù)、保潔、維修及整體設(shè)備的維修、維護(hù)。被告須與原告簽訂并遵守上海曹某國(guó)際商城物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)管理公約(附件五)、裝修管理規(guī)定及消防安全管理責(zé)任書(shū)(附件六)。租賃期間，被告發(fā)現(xiàn)屬于原告維保范圍的該房屋及其附屬設(shè)施有損壞或故障時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知原告修復(fù)。原告應(yīng)在接到被告通知后的3天內(nèi)進(jìn)行維修。逾期不維修的，被告可代為維修，費(fèi)用由原告承擔(dān)。租賃期間，原告保證屬于其維保范圍的房屋及附屬設(shè)施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)。原告不及時(shí)履行本合同約定的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，致使房屋損壞，造成被告財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害的，原告應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此影響被告正常使用的，則應(yīng)當(dāng)減少相應(yīng)租金。合同另對(duì)其他事項(xiàng)作了約定。附件五《上海曹某國(guó)際商城物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)管理公約》第三章第二條(物業(yè)維修管理)規(guī)定，原告設(shè)市場(chǎng)維修部門(mén)，承擔(dān)本商城公共設(shè)施設(shè)備，包括供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、污水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、垂直運(yùn)輸系統(tǒng)、中央空調(diào)及風(fēng)管、公共照明、通道、車(chē)道、停車(chē)場(chǎng)及市場(chǎng)附屬物的例行維護(hù)保養(yǎng)和維修工作。2016年3月30日，雙方簽訂四份《房屋交接單》，對(duì)相關(guān)商鋪進(jìn)行了交接。其中一區(qū)1樓、2樓的租賃期限自2016年4月21日至2020年4月30日。一區(qū)3樓、4樓的租賃期限自2016年3月15日至2020年4月30日。2016年9月起，原告多次向被告催討租金、物業(yè)費(fèi)，均未果。
　　另查，2016年8月至2017年2月，被告多次向原告發(fā)函，告知原告未履行“盡全力配合我司開(kāi)展商鋪回簽”、“支持我司對(duì)連接體1樓改造”、“配合將我司注冊(cè)地址變更到曹某1833號(hào)內(nèi)”、9號(hào)貨梯癱瘓、玻璃雨棚的維修及未履行維護(hù)并開(kāi)啟中央空調(diào)的義務(wù)，造成其招商經(jīng)營(yíng)遇到重大困難。鑒于此，通知原告在第二個(gè)租期先行支付2個(gè)月的租金和物業(yè)費(fèi)，直至原告按約完全履行上述義務(wù)后，其將余款一并支付。2017年2月17日，原告發(fā)送一份《關(guān)于玻璃雨棚事項(xiàng)的第三次回復(fù)》，載明關(guān)于玻璃雨棚維修及清潔問(wèn)題，原告已在2017年1月18日、2月13日兩次進(jìn)行了回復(fù)并在2月13日就雨棚維修、清潔事宜通知了被告及各業(yè)主、商戶。原告已安排在2月19日開(kāi)始對(duì)玻璃雨棚進(jìn)行清潔施工，對(duì)損害的玻璃維修已請(qǐng)廠家量好尺寸在定制中，要求被告予以配合。2018年4月，被告向原告發(fā)出一份《工作聯(lián)絡(luò)函》，告知原告擅自變更停車(chē)優(yōu)惠措施及擅自收取停車(chē)費(fèi)違反了合同約定，應(yīng)立即予以取消。
　　2017年7月20日，本院出具一份(2017)滬0114民初2301號(hào)民事判決書(shū)，認(rèn)定原告有對(duì)中央空調(diào)及風(fēng)管例行維護(hù)保養(yǎng)和維修的義務(wù)。判決：1、上海曹某國(guó)際商城商貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起二十日內(nèi)對(duì)位于上海市嘉定區(qū)曹某公路XXX號(hào)曹某國(guó)際商城一區(qū)的中央空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行維修，恢復(fù)中央空調(diào)的正常使用功能；2、上海曹某國(guó)際商城商貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向上海萬(wàn)潤(rùn)國(guó)際酒店用品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司支付降溫費(fèi)用人民幣137,250元。2017年10月31日，上海市第二中級(jí)人民法院出具一份(2017)滬02民終8199號(hào)民事判決書(shū)，判決駁回上訴，維持原判。2017年11月27日，原告向被告支付了降溫費(fèi)用137,250元。
　　2018年1月12日，原、被告簽訂一份《曹某與萬(wàn)潤(rùn)和談約定》，約定：1、被告在一周內(nèi)付清至2017年11月底的租金及部分物業(yè)費(fèi)3,173,932.74元(雙方財(cái)務(wù)兩天內(nèi)核對(duì)為準(zhǔn))；2、原告有權(quán)向曹某公路XXX號(hào)區(qū)域內(nèi)未回簽商鋪業(yè)主征收物業(yè)管理費(fèi)，被告予以協(xié)調(diào)配合；3、原告保證在2018年6月15日前將中央空調(diào)修繕完畢，確保正常啟運(yùn)。被告保證在合同期內(nèi)正常使用空調(diào)并支付相應(yīng)費(fèi)用。該和談約定對(duì)其他事項(xiàng)亦作了約定。
　　2018年7月中旬，中央空調(diào)正式投入運(yùn)行。被告支付了相應(yīng)電費(fèi)。
　　本案所涉中央空調(diào)系開(kāi)利空調(diào)產(chǎn)品，機(jī)組名稱(chēng)為離心式冷水機(jī)組。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽署的《房屋租賃及合作合同》系雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。現(xiàn)雙方就至2018年9月30日的租金2,160,012元和物業(yè)費(fèi)1,916,398元均不持異議，本院予以確認(rèn)，被告理應(yīng)向原告支付拖欠的上述費(fèi)用。關(guān)于違約金問(wèn)題，根據(jù)生效判決的認(rèn)定及查明的相關(guān)事實(shí)，原告有對(duì)中央空調(diào)維護(hù)保養(yǎng)和房屋外公共區(qū)域相關(guān)設(shè)施、設(shè)備維修、維護(hù)的義務(wù)，在原告未及時(shí)履行上述義務(wù)的情況下，確對(duì)被告使用租賃物造成一定影響，被告暫緩支付相應(yīng)租金、物業(yè)費(fèi)具有一定理由。根據(jù)被告拖欠租金、物業(yè)費(fèi)的數(shù)額，結(jié)合合同約定的租金、物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)及上述影響被告使用租賃物的情形，本院確定被告可不予支付上述期間的違約金，故對(duì)原告要求被告支付租金、物業(yè)費(fèi)的違約金的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。另外，根據(jù)查明的事實(shí)，本案所涉中央空調(diào)系離心式冷水機(jī)組，即單冷空調(diào)，并不具備制熱功能。因本院僅就被告在2016年度的損失(2016年7月至2016年9月間的冰塊降溫費(fèi)用)進(jìn)行了處理，在原告未及時(shí)履行維修義務(wù)之情形下，勢(shì)必導(dǎo)致被告至中央空調(diào)正常運(yùn)行之日止的損失，該損失可作為租金減少部分在本案中一并予以處理，該損失的金額可參照2016年度的損失金額即137,250元確定，在被告應(yīng)付的租金中予以扣除，故被告實(shí)際應(yīng)付租金金額為2,022,762元。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第二百二十一條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海萬(wàn)潤(rùn)國(guó)際酒店用品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海曹某國(guó)際商城商貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司支付至2018年9月30日的租金人民幣2,022,762元；
　　二、被告上海萬(wàn)潤(rùn)國(guó)際酒店用品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海曹某國(guó)際商城商貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司支付至2018年9月30日的物業(yè)費(fèi)人民幣1,916,398元；
　　三、原告上海曹某國(guó)際商城商貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司的其余訴訟請(qǐng)求，不予支持。
　　如當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)51,948元，減半收取25,974元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5,000元，由原告負(fù)擔(dān)9,701元，被告負(fù)擔(dān)21,273元。被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：周??平

書(shū)記員：俞佳悅