原告：上海智社企業(yè)管理有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：王佳棟，董事長。
　　委托訴訟代理人：楊中偉，上海市聯(lián)合律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海明唐餐飲有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：唐善祥，董事長。
　　委托訴訟代理人：閻玉紅，上海至合律師事務(wù)所律師。
　　原告上海智社企業(yè)管理有限公司(以下簡稱智社公司)訴被告上海明唐餐飲有限公司(以下簡稱明唐公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月19日立案后，依法適用簡易程序，于2019年6月12日公開開庭進(jìn)行了審理。原告智社公司的委托訴訟代理人楊中偉，被告明唐公司的法定代表人唐善祥及委托訴訟代理人閻玉紅到庭參加訴訟。審理中，經(jīng)當(dāng)事人一致同意，并報(bào)本院院長批準(zhǔn)，本案延長適用簡易程序?qū)徖砥谙奕齻€(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告智社公司向本院提出訴訟請求：1.明唐公司支付智社公司欠付租金331,224.50元、延付租金的違約金(其中2018年11月1日至2019年3月31日的五期租金各63,330元,均按照每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)，分別從當(dāng)期租金前一月的25日開始，計(jì)算至實(shí)際付清之日止)、違約金126,660元；2.明唐公司支付智社公司律師費(fèi)31,000元。庭審中，智社公司增加一項(xiàng)訴訟請求：明唐公司搬離上海市靜安區(qū)定路XXX號XXX室房屋、將該房屋交還給智社公司，并向智社公司支付房屋占用費(fèi)(按照日租金三倍的標(biāo)準(zhǔn)，自2019年4月1日起計(jì)算至實(shí)際返還房屋之日止)。事實(shí)與理由：智社公司和明唐公司于2017年12月1日簽訂了一份《房屋租賃合同》。約定智社公司將位于上海市靜安區(qū)定路XXX號XXX室房屋(以下簡稱涉案房屋)出租給明唐公司用于開設(shè)餐廳,租期六年,自2017年12月1日起至2023年11月30日止。根據(jù)租賃合同約定,明唐公司應(yīng)先付租金后用房屋,以一個(gè)月為一個(gè)付款周期;明唐公司逾期支付租金的,每逾期一天,應(yīng)每天按應(yīng)付該期費(fèi)用的萬分之五向智社公司支付滯納金;明唐公司不支付或不足額支付租金或其他費(fèi)用的,智社公司可書面通知解除合同,明唐公司同時(shí)應(yīng)按當(dāng)月租金的兩倍支付違約金；雙方因履行租賃合同產(chǎn)生爭議的,由敗訴方承擔(dān)與訴訟有關(guān)的一切實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用(包括但不限于律師費(fèi)、調(diào)查費(fèi)、交通、住宿費(fèi)或差旅費(fèi)、公證費(fèi)等)。合同簽訂后,智社公司依約履行了租賃房屋的交付義務(wù),明唐公司經(jīng)營的餐廳也正常開始營業(yè),但明唐公司自2018年11月份起就以各種理由拖欠租金,雖多次以《欠款確認(rèn)書》等形式向智社公司承諾付款,但始終未能依約履行付款義務(wù)。在多次當(dāng)面、書面催促無效的情況下,智社公司依據(jù)《房屋租賃合同》的約定于2019年4月1日正式書面告知明唐公司雙方租賃合同于2019年4月1日解除,明唐公司應(yīng)于2019年4月7日向智社公司返還房屋并償清欠付的租金及違約金、于合同解除之日起三十日內(nèi)遷移或注銷租賃房屋內(nèi)的工商登記、稅務(wù)登記等事宜。但是,明唐公司至今仍未履行合同義務(wù),拖欠租金、延期付款滯納金、違約賠償金共計(jì)人民幣478,213元，智社公司為維護(hù)自身權(quán)益支付的律師費(fèi)31,000元。為此,智社公司向法院提出訴訟請求如上。
　　被告明唐公司辯稱，租賃合同并未生效，雙方是不定期租賃關(guān)系；如果法院認(rèn)定合同已生效，明唐公司認(rèn)為其已向智社公司支付了2018年11月的租金51,000元，并支付了合同約定的租賃保證金63,905元，相關(guān)費(fèi)用應(yīng)予扣除；合同中違約金約定過高，房屋占有使用費(fèi)約定過高，請求法院依法酌情調(diào)整。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　涉案房屋登記的所有權(quán)人為上海鋁鉚釘廠，上海民政(集團(tuán))有限公司作為上海鋁鉚釘廠的上級企業(yè)，根據(jù)國資管理的相關(guān)規(guī)定行使涉案房屋的管理職權(quán)，將涉案房屋出租給智社公司，租期自2016年8月1日至2031年7月31日，并同意智社公司將相關(guān)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租或分租。
　　2017年12月1日，智社公司和明唐公司簽訂《房屋租賃合同》，約定智社公司將涉案房屋出租給明唐公司用于開設(shè)餐廳,租期自2017年12月1日起至2023年11月30日止；含稅租金標(biāo)準(zhǔn)為2017年12月1日至2020年11月30日期間每月63,330元、2020年12月1日至2023年11月30日期間每月68,379元；自2017年12月1日至2018年3月31日期間為裝修免租期；租金以一個(gè)月為一個(gè)付款周期，先付后用，除第一期租金應(yīng)于本合同簽訂后五日內(nèi)支付，明唐公司應(yīng)于每期租金開始計(jì)付的前一個(gè)月的25日之前支付;明唐公司應(yīng)向智社公司支付租賃保證金126,660元，租賃保證金除用以抵充合同約定由明唐公司承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分無息返還；若明唐公司逾期支付租金等費(fèi)用超過三天，其逾期的天數(shù)，應(yīng)每天按應(yīng)付該期費(fèi)用的萬分之五向智社公司支付違約金，逾期十日仍未支付的，智社公司無供電、供水的義務(wù)，由此產(chǎn)生的包括但不限于停水、停電、停業(yè)等法律責(zé)任由明唐公司承擔(dān);若明唐公司不支付或不足額支付租金或其他費(fèi)用的,智社公司可書面通知解除合同,明唐公司同時(shí)應(yīng)按當(dāng)月租金的兩倍支付違約金；除智社公司同意明唐公司續(xù)租外，明唐公司應(yīng)在本合同的租期屆滿之日返還涉案房屋，未經(jīng)同意逾期返還的，每逾期一日，明唐公司應(yīng)按租期屆滿當(dāng)日的日租金標(biāo)準(zhǔn)的三倍向智社公司支付租賃標(biāo)的物占用期間使用費(fèi)；雙方因履行租賃合同生爭議的,由敗訴方承擔(dān)與訴訟有關(guān)的一切實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用(包括但不限于律師費(fèi)、調(diào)查費(fèi)、交通、住宿費(fèi)或差旅費(fèi)、公證費(fèi)等)；本合同經(jīng)雙方簽字蓋章、明唐公司向智社公司支付第一期的租金和房屋租賃保證金后生效；合同還對其它租賃相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
　　上述合同簽訂后,智社公司依約將涉案房屋交付給明唐公司使用，明唐公司向智社公司支付了租賃保證金63,905元，并按照約定的標(biāo)準(zhǔn)支付租金至2018年10月31日。
　　此后，明唐公司因未能正常履行支付租金之義務(wù)，于2019年1月8日向智社公司出具了《欠款確認(rèn)書》，確認(rèn)其已拖欠租金126,660元，并稱將積極配合，盡早履行付款義務(wù)。
　　然而，明唐公司仍未能及時(shí)支付欠款，智社公司遂委托涉案房屋的物業(yè)管理企業(yè)上海長翎咨詢有限公司于2019年3月6日發(fā)給明唐公司《催款通知》，稱其已于此前通過書面方式向明唐公司催繳2018年11月1日至2019年3月31日期間的租金316,650元和租賃保證金62,755元，并催繳2018年12月1日至2019年3月31日期間的物業(yè)費(fèi)30,560元，現(xiàn)要求明唐公司于2019年3月11日前支付欠款，如不能按期支付，將追索欠款利息并按照約定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取違約金；此外，通知對方將于2019年3月15日對其進(jìn)行斷水?dāng)嚯娨源龠M(jìn)盡早還清債務(wù)。
　　因明唐公司未能按照前述要求付清欠款，智社公司于2019年4月1日發(fā)給對方《告知函》，告知：《房屋租賃合同》即日解除，要求明唐公司于收函當(dāng)日終止?fàn)I業(yè)并于2019年4月7日前返還涉案房屋；明唐公司應(yīng)于2019年4月7日前向智社公司支付租賃保證金52,040元、2018年11月1日至2019年3月31日期間的租金316,650元、違約金(暫計(jì)至2019年3月31日)14,660元。
　　明唐公司在收函后仍未付清欠款，亦未與智社公司辦理房屋交接手續(xù)以退出涉案房屋。2019年4月8日，智社公司對涉案房屋采取停水停電、張貼封條、派人看守等措施，明唐公司遂停止經(jīng)營。隨后，智社公司起訴至法院，要求判如所請。
　　另查，明唐公司的工作人員曾于2019年3月期間多次通過支付寶轉(zhuǎn)賬和現(xiàn)金方式向智社公司的工作人員支付款項(xiàng)共計(jì)51,000元。明唐公司認(rèn)為該款應(yīng)從智社公司主張的欠租中扣除；智社公司亦同意以此款抵扣所欠最早的租金。
　　再查，智社公司委托上海市聯(lián)合事務(wù)所就本案訴訟提供法律服務(wù)，智社公司為此支付了律師服務(wù)費(fèi)31,000元。
　　庭審中，明唐公司認(rèn)為雙方在合同中約定了除簽字、蓋章外，還要明唐公司支付首期租金和租賃保證金后才生效的條件，而明唐公司未足額支付約定的租賃保證金，故《房屋租賃合同》未生效。智社公司則認(rèn)為其已履行了全部合同義務(wù)，而明唐公司也已實(shí)際使用房屋至2019年4月，雙方已在事實(shí)上履行合同，故即使明唐公司未全額支付租賃保證金，不影響合同已生效。此外，對于已付的租賃保證金，智社公司主張?jiān)趯Ψ礁肚迦壳房詈笥枰酝诉€，而明唐公司則主張?jiān)诒景钢械挚燮湮锤兜淖饨稹?br/>　　經(jīng)本院釋明并引導(dǎo)，庭審后，雙方于2019年7月2日辦理了房屋交接手續(xù)，明唐公司將涉案房屋交還給智社公司。此后，智社公司向本院申請撤回了要求明唐公司搬離并返還涉案房屋的相關(guān)訴請，并明確其要求明唐公司支付房屋占用費(fèi)的內(nèi)容為2019年4月1日至2019年7月2日期間的費(fèi)用計(jì)580,900.32元(按照日租金的三倍標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)。
　　本院認(rèn)為，智社公司和明唐公司簽訂的《房屋租賃合同》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不存在違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定之處，應(yīng)屬依法成立的合同。該合同中有關(guān)于生效條件的相關(guān)約定，該合同事實(shí)上已由雙方當(dāng)事人簽字蓋章，且明唐公司也已向智社公司支付了首期租金和部分的租賃保證金，明唐公司卻辯稱其未足額支付租賃保證金致使合同未生效，對此本院分析如下：首先，從形式上講，合同已由當(dāng)事人簽字蓋章，明唐公司也已支付首期租金和部分租賃保證金，而是否需要以支付全額保證金作為合同生效要件合同并未明確說明，故明唐公司之辯稱意見并非對條文的唯一解釋，有失偏頗；從實(shí)質(zhì)上講，明唐公司不僅支付了首期租金和部分租賃保證金，還在此之后支付了數(shù)期租金，已事實(shí)上履行租賃合同，若合同尚未生效何來履行之說？故明唐公司之辯稱意見顯然違背事實(shí)。其次，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，對于附條件的合同，若當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；本案中，即便認(rèn)為足額支付租賃保證金系合同生效的條件，然而支付租賃保證金系明唐公司的基本合同義務(wù)，若認(rèn)定未足額支付租賃保證金可導(dǎo)致合同未生效，那么明唐公司未按約履行義務(wù)卻產(chǎn)生了對其相對有利的法律后果，該假設(shè)前提與所得結(jié)論明顯有違誠實(shí)信用原則，故可將明唐公司未足額支付租賃保證金認(rèn)定為其為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就，應(yīng)依法視作合同生效的條件已成就，以確保合同履行能體現(xiàn)正義性。
　　綜上分析，智社公司和明唐公司簽訂的《房屋租賃合同》已依法成立并生效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)恪守履行。智社公司已履行將涉案房屋交付明唐公司使用的基本義務(wù)，明唐公司應(yīng)當(dāng)按約履行支付租金的基本義務(wù)，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。事實(shí)上，明唐公司僅支付租金至2018年10月31日，此后未再按約付款，其行為已構(gòu)成根本違約。智社公司多次催促后明唐公司仍未及時(shí)付款，智社公司有權(quán)依約行使合同解除權(quán)并要求被告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。鑒于智社公司在起訴前已通過書面方式通知對方解除合同，故本院依法確認(rèn)《房屋租賃合同》已于2019年4月1日解除。合同解除后，由于明唐公司未能及時(shí)與智社公司辦理房屋交接手續(xù)以交還涉案房屋，故明唐公司仍應(yīng)支付欠付的租金及實(shí)際占用涉案房屋期間的房屋占用費(fèi)，智社公司主張按照日租金的三倍標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算房屋占用費(fèi)，而明唐公司認(rèn)為該標(biāo)準(zhǔn)過高，對此本院認(rèn)為，縱觀合同約定，智社公司所主張的三倍標(biāo)準(zhǔn)系關(guān)于租期屆滿后逾期返還房屋的使用費(fèi)計(jì)算方式，并不適用于本案之情形，故房屋占用費(fèi)應(yīng)參照租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算為宜。另，關(guān)于2019年3月期間支付51,000元的問題,鑒于雙方當(dāng)事人均同意用以抵扣所欠租金，并無不妥，本院對此予以確認(rèn)，該款就用于抵扣明唐公司所欠最早的一期租金。故本院認(rèn)定明唐公司應(yīng)支付智社公司2018年11月1日至2019年7月2日期間的租金和房屋占用費(fèi)共計(jì)459,804.16元(計(jì)算方式63330×8+63330×12÷365×2-51000)。智社公司要求明唐公司支付逾期支付租金的違約金，其主張有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予支持，因存在相關(guān)款項(xiàng)抵扣的情形，故具體支付方式應(yīng)為：分別以12,330元、63,330元、63,330元、63,330元、63,330元為本金，自2018年10月25日、2018年11月25日、2018年12月25日、2019年1月25日、2019年2月25日起，均按照每日萬分之五之標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算至本判決生效之日為止?！斗课葑赓U合同》因明唐公司之故導(dǎo)致提前解除，故智社公司要求明唐公司支付違約金126,660元，有事實(shí)和法律依據(jù)，而明唐公司請求法院調(diào)整違約金金額則依據(jù)不足，故本院對智社公司該訴請亦予支持。關(guān)于已付的租賃保證金，結(jié)合雙方意見，本院認(rèn)為從避免當(dāng)事人訴累的角度出發(fā)，該款應(yīng)在本案中一并予以結(jié)算，用于抵扣明唐公司欠付的租金為宜。此外，智社公司主張明唐公司承擔(dān)律師費(fèi)31,000元，該費(fèi)用系因當(dāng)事人為維護(hù)自身合法權(quán)益而產(chǎn)生的合理支出，智社公司的主張符合合同約定，且有事實(shí)依據(jù)，本院依法予以支持。審理中，智社公司向本院申請撤回要求明唐公司搬離并返還涉案房屋的相關(guān)訴請，系其鑒于案情發(fā)展而對自身訴訟權(quán)利的正當(dāng)處分，并無不當(dāng)，依法應(yīng)予準(zhǔn)許。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十五條、第九十三條第二款、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海明唐餐飲有限公司應(yīng)支付原告上海智社企業(yè)管理有限公司2018年11月1日至2019年7月2日期間的租金及房屋使用費(fèi)459,804.16元(該款扣除已付租賃保證金63,905元，余款395,899.16元應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付)；
　　二、被告上海明唐餐飲有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海智社企業(yè)管理有限公司逾期付款違約金(分別以12,330元、63,330元、63,330元、63,330元、63,330元為本金，自2018年10月25日、2018年11月25日、2018年12月25日、2019年1月25日、2019年2月25日起，均按照每日萬分之五之標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算至本判決生效之日為止)；
　　三、被告上海明唐餐飲有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海智社企業(yè)管理有限公司解除合同違約金126,660元；
　　四、被告上海明唐餐飲有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海智社企業(yè)管理有限公司律師費(fèi)31,000元；
　　五、原告上海智社企業(yè)管理有限公司的其余訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)12,692元，減半收取計(jì)6,346元，由原告上海智社企業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)1,257元，被告上海明唐餐飲有限公司負(fù)擔(dān)5,089元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：巫建強(qiáng)

書記員：王心穎