原告(反訴被告)：上海景某置業(yè)有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：仇玲祥，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：韋娟，上海市海燕律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：馬立國，上海市海燕律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：張某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市普陀區(qū)。
　　委托訴訟代理人：繆闖，上海敏誠善律師事務所律師。
　　原告上海景某置業(yè)有限公司(以下簡稱景某公司)與被告張某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年11月2日立案后，依法適用簡易程序，并于2019年12月4日公開開庭進行了審理。原告景某公司委托訴訟代理人韋娟、馬立國，被告張某及其委托訴訟代理人繆闖到庭參加訴訟。2019年12月4日，張某向本院提出反訴，本院予以受理。本案于2020年1月7日再次公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)景某公司委托訴訟代理人韋娟、馬立國，被告(反訴原告)張某及其委托訴訟代理人繆闖到庭參加訴訟。經(jīng)當事人一致同意，并報本院院長批準，本案延長適用簡易程序?qū)徖砥谙奕齻€月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　景某公司向本院提出訴訟請求：1.確認雙方簽訂的租賃合同于2019年10月24日解除；2.張某退還租金16,500元、押金5,500元；3.張某支付違約金155,500元；4.張某承擔本案訴訟費。事實和理由：2019年8月17日，景某公司與張某通過上海利城房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司居間簽訂《房屋出租委托代理合同》，約定景某公司代理張某出租上海市靜安區(qū)富民路XXX弄XXX號二樓房屋相關(guān)事宜。合同約定委托期自2019年11月1日起至2026年10月31日止,每月租金5,500元；合同簽訂后，景某公司支付三個月租金16,500元和押金5,500元，還支付給中介公司5,500元中介費。但因該房屋隔音效果差，一樓與三樓業(yè)主多次阻撓景某公司對房屋進行裝修，并阻止該房屋出租。系爭房屋隔音問題嚴重，鄰居阻撓裝修，與張某矛盾嚴重，張某未能解決上述問題，導致合同目的無法實現(xiàn)，景某公司有權(quán)單方解除合同。遂涉訴。
　　張某辯稱，雙方簽訂系爭合同之前，中介帶了不少人前來看房，鄰居從未提出過異議。簽訂系爭合同之時，曾明確告知過景某公司老房子隔音不好，景某公司表示會裝修解決隔音問題。景某公司租客搬來當晚鄰居之所以上門，是因為租客夜里12點左右才搬家，直至凌晨1點多還再大聲聊天，影響了鄰居休息，鄰居這才上門與其溝通。只要景某公司在合理時間段內(nèi)裝修，鄰居是配合的，也從未表示過要阻撓裝修。張某一直配合景某公司與租客、鄰居協(xié)商裝修事宜，并無違約行為。景某公司專業(yè)運營房屋轉(zhuǎn)租業(yè)務，在簽訂合同時理應對房屋狀況進行判斷，對裝修方案有明確規(guī)劃，景某公司系惡意解約。鑒于景某公司起訴解除合同，張某同意解除，但解除時間應為雙方交接之日。法院如認定張某應承擔違約責任，景某公司主張的違約金過高，請求酌情調(diào)整。合同雖約定了免租期，但以景某公司進行裝修改造為前提，故本案中不應適用免租期。
　　張某向本院提出反訴請求：1.景某公司支付2個月租金11,000元、違約金150,000元；2.本訴、反訴訴訟費均由景某公司承擔。反訴的事實和理由：2019年8月，景某公司與張某簽訂租賃合同，同時，雙方就房屋隔音問題達成一致，由景某公司在房屋內(nèi)鋪設龍骨地板及地毯解決。系爭房屋于2019年9月1日交付給景某公司，但景某公司在未對房屋做任何隔音處理的情況下將該房屋出租給案外人。由于案外人深夜搬家、大聲說話，影響了鄰居休息，鄰居才上門要求案外人小聲一些。但景某公司在之后的協(xié)商過程中未提出解決隔音問題的方案，直接要求退租，導致協(xié)商不成。租賃合同可以繼續(xù)履行，而景某公司以訴訟的方式明確要求退租，已構(gòu)成違約。張某為解決糾紛，訴前花費大量時間精力與鄰居、景某公司溝通，還支付了律師費；系爭租賃合同期限較長，有較大的期待利益損失，故景某公司應承擔違約責任。
　　景某公司對張某的反訴辯稱，租賃合同已于2019年10月24日通知解除。系爭房屋存在隔音等瑕疵，難以通過裝修解決；鄰里存在糾紛長期空關(guān)，合同解除的責任在張某，故不同意反訴訴請。如法院認定景某公司違約，張某主張的違約金標準過高，因張某損失不大，景某公司則存在裝修投入、中介費等損失。
　　對于當事人雙方?jīng)]有爭議的事實，本院予以確認如下：
　　上海市靜安區(qū)富民路XXX弄XXX號二層前間(以下簡稱系爭房屋)系公房，使用面積25.5平方米，含獨用衛(wèi)生間。該房屋現(xiàn)承租人為張某，系其2016年通過市場置換方式取得。
　　2019年8月17日，張某(甲方)與景某公司(乙方)在案外人居某某簽訂《房屋出租委托代理合同》，約定甲方委托乙方出租系爭房屋；甲方應于2019年9月1日前向乙方交付該房屋；委托期內(nèi)甲方在第一個租賃年度給予60天裝修期，裝修期不計租；委托期自2019年11月1日至2026年10月31日，共計84個月；每月租金5,500元，三個月一期支付，先付后租；乙方應于2019年8月25日向甲方支付押金及首期租金，此后每月25日向甲方支付委托租金；乙方另向甲方支付押金5,500元；裝修期內(nèi)，甲方有義務配合乙方解決裝修期間的問題，若因甲方不配合造成的損失由甲方承擔；甲方授權(quán)乙方獨家行使對該房屋的代理出租、管理等與房屋租賃有關(guān)的事宜，包括但不限于代收代付房租、代簽租賃合同、代為支付其他相關(guān)費用等；甲方保證房屋交付時，主體結(jié)構(gòu)、管道無漏水、中央空調(diào)、采暖設備等可以正常使用；甲方負責房屋主體結(jié)構(gòu)(包括管道)的維修及維護，房屋內(nèi)物品設施因老化原因而產(chǎn)生的更換；該房屋交付時存在缺陷的，甲方應自交付日期起7日內(nèi)進行修復，逾期不修復的，乙方可代為維修，費用由甲方承擔，乙方有權(quán)根據(jù)合同約定直接從租金中扣除相關(guān)費用；甲方發(fā)生下列行為的，乙方有權(quán)提前單方解除本合同，甲方須支付乙方2個月的委托租金(包含1個月的保證金)和150,000元的違約金：……(3)經(jīng)乙方通知后，甲方仍拒絕承擔其應承擔的維修義務，且不同意乙方代為維修費用的；(4)甲方隱瞞房屋重大瑕疵，或房屋存在交驗時未發(fā)現(xiàn)的重大隱患，影響乙方對外出租或承租人居住，致使乙方無法繼續(xù)履行合同的；因甲方原因至乙方無法正常裝修房屋；(5)因產(chǎn)權(quán)糾紛問題或其親屬行為或第三方糾紛，影響乙方對外出租或承租人居住，致乙方無法繼續(xù)履行本合同的；……合同期限未滿，乙方提前解約的，甲方有權(quán)解除本合同，乙方須支付給甲方2個月的委托租金(包含1個月的保證金)和150,000元的違約金，并將裝修贈送給甲方。
　　合同簽訂后，景某公司支付保證金5,500元，首期租金16,500元。2019年9月1日，雙方交付房屋。景某公司在房屋內(nèi)鋪設了地毯，但未進行其他裝修。因景某公司轉(zhuǎn)租的租客要求退租，同年10月10日雙方當事人、租客進行協(xié)商。同月16日，雙方當事人、鄰居至居委進行協(xié)商，亦未果。同月24日，景某公司向張某身份證上住址寄送告知函及鑰匙，快件于次日送達。告知函載明，因系爭房屋內(nèi)地板、墻壁不隔音，一樓、三樓業(yè)主阻撓景某公司對二樓房屋進行出租；雖經(jīng)各方多次協(xié)商，張某未能解決隔音問題，致使房屋無法出租，根據(jù)合同約定景某公司有權(quán)解除合同；正式通知出租委托代理合同解決，立即返還租金16,500元、押金5,500元、中介費5,500元，保留追究違約金的權(quán)利。2019年10月24日，景某公司同時向張某以手機短信方式發(fā)送了上述告知函，同時告知鑰匙已通過順豐快遞寄至身份證地址。
　　另查明：1.景某公司為本案糾紛支付律師費20,000元。張某為本案訴訟支付律師費15,000元。
　　2.根據(jù)景某公司提供的2019年10月10日的錄音，在該次協(xié)商中，景某公司的租客表示，其2019年9月29日晚12點左右與朋友搬箱子進房間，一邊收拾一邊說話，一樓鄰居很快就上來說聲音太大，并稱以前也為這事跟二樓吵過。針對地板和上樓梯時的聲音問題，一樓鄰居來說過兩次，三樓鄰居也說要小聲，鄰居還說房子不隔音、沒有隱私，進來要注意。租客考慮到自己但下班時間是晚上十一、二點，回家后還需要洗民宿的床單等，沒法租這個房屋。而且，不光是隔音的問題，房屋淋浴器是壞的，屋內(nèi)還有氣味，于是趁合同期限尚未起算，9月30日向景某公司提出解約并搬走。
　　張某表示，鄰居吵架的事發(fā)生在其買房之前，與其無關(guān)。一樓鄰居怕吵，買房后空關(guān)3年與這個有關(guān)，可以避免一些麻煩，但裝修以后是可以住人的。簽合同的時候反復跟景某公司說過房屋要裝龍骨的事，不能還沒做任何裝修改造就說不行。
　　景某公司人員稱，張某確實在簽訂合同時說過地板隔音問題，景某公司當時也說過要裝龍骨重鋪地板，但張某從沒提到過鄰里關(guān)系問題。不光是晚上嫌吵，上午去房間里，鄰居也會出來說。所以應該把鄰居約出來協(xié)商一致，否則裝修投入了，樓上樓下鄰居仍然嫌吵怎么辦。且即使鋪設了龍骨，上下樓梯還是會有聲音的，一樓鄰居仍然會有意見。
　　3.根據(jù)景某公司提供的2019年10月16日的錄音，居委會工作人員表示，房子本身太老，老人又怕吵，住的人少會好一點；裝修過程中容易出很多問題；應努力取得一樓老人的信任，不然很難調(diào)解成功。一樓鄰居反復強調(diào)自己和家人身體不好，希望保持安靜；裝修好了再說。
　　上述事實，有雙方無爭議的在案證據(jù)及當事人陳述為證，并經(jīng)庭審質(zhì)證屬實，本院依法予以確認。
　　本院認為，景某公司與張某簽訂的《房屋出租委托代理合同》名為委托合同，但從合同內(nèi)容來看實為房屋租賃合同。該合同合法有效，雙方理應恪守。景某公司提出解約，張某予以同意，并無不當。本案爭議焦點在于合同解除的歸責。
　　首先，景某公司作為轉(zhuǎn)租房屋業(yè)務經(jīng)驗豐富的公司，對房屋能否滿足轉(zhuǎn)租盈利的需求應具有更專業(yè)的判斷。景某公司在簽訂合同之前實地查看過系爭房屋，應當了解系爭房屋年代較久遠，隔音不佳的問題系房屋本身狀況所致，是這類房屋普遍存在的問題。張某對此亦明確告知，景某公司從專業(yè)角度判斷可以通過鋪設龍骨地板及地毯予以改善。在此情況下景某公司簽訂合同的行為應表明其對房屋現(xiàn)狀系明知且接受。其次，對于景某公司主張的鄰里關(guān)系問題，本院認為尚不足以導致合同不能履行。景某公司在取得房屋后，未對房屋進行地板翻修，僅鋪設了地毯即招攬租客入住，此時對該房屋隔音問題的改善是相當有限的。景某公司的租客因工作原因半夜才能回房，且還需相當長時間后才能休息，這與系爭房屋原有鄰居的生活習慣確實產(chǎn)生了一定沖突。同樣的聲音在白天與深夜對鄰居的影響有顯著差別，鄰居上門提醒注意聲音和隔音問題，并無不當。且鄰居并未采取任何過激的行為，不足以導致租客不能入住。景某公司僅憑一個租客在短短一天之內(nèi)遇到的問題推定之后房屋難以使用，過于武斷；要求鄰居承諾不會再提異議的情況下才進行裝修，亦有些強人所難。因此，景某公司要求解約系由于其判斷未來轉(zhuǎn)租中較難找到合適的租客、可能面臨處理鄰里關(guān)系、收回裝修成本存在不確定性而不愿意承擔商業(yè)風險。本院認為，景某公司提出的理由均不足以導致合同無法履行，無權(quán)單方解除合同。張某在合同簽訂和后續(xù)溝通過程中積極配合，不存在過錯，現(xiàn)景某公司以起訴方式明確表示不再履行合同，景某公司應承擔相應的違約責任。
　　對于合同解除的時間，考慮到景某公司向張某交還鑰匙并即時通知，房屋的控制權(quán)已于2019年10月25日鑰匙送達當天歸于張某，故本院認定合同解除時間為2019年10月25日。合同解除時，尚在合同約定的裝修免租期內(nèi)。但考慮到裝修免租期系基于景某公司長期租賃房屋的預期之下，景某公司并未實際裝修，且系爭合同因景某公司違約而提前解除，故其應依約支付2019年9月1日至10月25日的租金9,935.5元。張某已收取租金16,500元，故還應返還6,564.5元。系爭合同明確約定，景某公司提前解約的，應支付張某2個月的租金(含保證金)和違約金150,000元，但該違約責任約定畸高。綜合考慮租期長短、景某公司的違約情形、房屋合理空置期等，本院酌情調(diào)整為張某有權(quán)沒收保證金5,500元并收取違約金27,500元。
　　據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》合同法第六十條第一款、第九十三條第一款、第九十六條第一款、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海景某置業(yè)有限公司與被告(反訴原告)張某簽訂的《房屋出租委托代理合同》于2019年10月25日解除；
　　二、被告(反訴原告)張某應于本判決生效后十日內(nèi)返還原告(反訴被告)上海景某置業(yè)有限公司租金6,564.5元；
　　三、被告(反訴原告)張某向原告(反訴被告)上海景某置業(yè)有限公司收取的保證金5,500元，不予返還；
　　四、原告(反訴被告)上海景某置業(yè)有限公司應于本判決生效后十日內(nèi)支付被告(反訴原告)張某違約金27,500元；
　　五、駁回原告(反訴被告)上海景某置業(yè)有限公司的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費3,850元，減半收取計1,925元，由上海景某置業(yè)有限公司負擔1,854元，張某負擔71元；反訴案件受理費1,760元，由上海景某置業(yè)有限公司負擔349元，由張某負擔1,411元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：陳??鈺

書記員：張??蕾