原告：上海晟欣包裝材料有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：高志鋼，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：劉陽，上海福一律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：劉杰，上海加寧律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海智某某企業(yè)形象策劃有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：李新陽，董事長。
　　委托訴訟代理人：陽勝，上海禹眾律師事務(wù)所律師。
　　原告上海晟欣包裝材料有限公司與被告上海智某某企業(yè)形象策劃有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年1月18日立案受理后，依法由審判員吳小龍獨(dú)任審判。本案于2018年5月9日公開開庭進(jìn)行了審理，原告委托訴訟代理人劉陽、被告委托訴訟代理人陽勝到庭參加訴訟。本案于2018年12月19日第二次公開開庭進(jìn)行了審理，原告委托訴訟代理人劉杰、被告委托訴訟代理人陽勝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海晟欣包裝材料有限公司訴稱：原、被告于2015年12月15日簽訂房屋租賃協(xié)議，原告將位于上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)滬青平公路XXX號(hào)廠房2,500平方米出租給被告使用，租期六年，從2016年3月1日起至2022年2月28日止，第一年租金人民幣40萬元(以下幣種均為人民幣)，第二年至第三年每年租金48萬元，第三年至第六年每年租金504,000元。雙方同時(shí)約定被告不得將廠房全部或部分轉(zhuǎn)租，如被告轉(zhuǎn)租，原告有權(quán)單方解除合同且收取租金不予退還。2017年9月，原告發(fā)現(xiàn)被告在未經(jīng)原告同意下于2015年12月16日以原告名義將上述房屋轉(zhuǎn)租給其它公司。被告的行為嚴(yán)重違約，侵害了原告的合法權(quán)益，故向法院起訴要求：1、判令解除原告與被告之間簽訂的房屋租賃協(xié)議；2、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。審理中，原告增加訴訟請(qǐng)求：1、判令被告支付2018年3月1日起至房屋實(shí)際交付之日止的房租(暫計(jì)為12萬元)；2、判令被告將租賃的房屋交付給原告；3、判令被告賠償原告因被告擅自拆除兩間房屋給原告造成的損失30萬元；4、判令被告將租賃房屋的水、電及煤氣過戶至原告名下。
　　被告上海智某某企業(yè)形象策劃有限公司辯稱：原告沒有房屋解除權(quán)，不同意原告全部訴請(qǐng)。房屋租金是沒有付，是因?yàn)樵嫫鹪V，等案件結(jié)束后按判決依法支付。被告沒有拆除原告的兩間房屋。原告要求解除合同，視為原告違約，按法院判決同意交付租賃房屋。水電煤一直在原告名下。
　　同時(shí)，被告上海智某某企業(yè)形象策劃有限公司反訴稱：2015年12月16日，原、被告雙方簽訂《廠房租賃合同》，原告將坐落上海市青浦區(qū)滬青平公路XXX號(hào)2,500平方米廠房租給被告使用，被告在租賃期間，由于房屋破舊，屋頂經(jīng)常漏水，原告同意被告對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修和修繕屋頂。2017年9月28日，原告以被告對(duì)外轉(zhuǎn)租為由起訴解除合同，被告認(rèn)為原告存在違約，為維護(hù)自身合法權(quán)益，故被告反訴請(qǐng)求：1、判令解除反訴原、被告雙方簽訂的《廠房租賃合同》；2、判令反訴被告返還房屋押金5萬元；3、判令反訴被告賠償房屋裝修費(fèi)38萬元；4、訴訟費(fèi)由反訴被告承擔(dān)。審理中，被告變更第三項(xiàng)反訴請(qǐng)求要求189,244元。
　　針對(duì)反訴，原告上海晟欣包裝材料有限公司辯稱：對(duì)訴請(qǐng)1同意解除合同，對(duì)訴請(qǐng)2、3不同意，原告不存在違約，對(duì)裝修原告也不知情。
　　經(jīng)開庭審理查明：2015年12月16日，原告(甲方)與被告(乙方)簽訂《廠房租賃合同》，約定：甲方將位于上海市青浦區(qū)滬青平公路XXX號(hào)2,500平方米廠房出租給乙方，乙方用于生產(chǎn)和辦公使用。租賃期限6年，即從2016年3月1日起至2022年2月28日止，2016年3月1日至2017年2月28日租金43萬元，2017年3月1日至2019年2月28日，每年租金48萬元，2019年3月1日至2022年2月28日，每年租金504,000元。租金每6個(gè)月支付一次，第一次支付以后，乙方須提前10日繳納下一期的租金，乙方未按要求提前繳納，每逾期一天應(yīng)按未交部分3‰向甲方支付滯納金，逾期超過15個(gè)工作日仍未繳納，則視為乙方違約放棄續(xù)租，甲方有權(quán)單方解除合同，且從保證金中扣除應(yīng)收取租金及滯納金并沒收保證金。租賃期間，因使用租賃房屋產(chǎn)生的水、電、氣、清潔費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲乙雙方需在租賃期間辦理好水電表的過戶事宜。甲方現(xiàn)有設(shè)備占據(jù)南面廠房，經(jīng)雙方商議于2015年12月16日其他地方先交接，甲方不得晚于2015年12月31日交房。乙方不得將租賃房屋全部或部分轉(zhuǎn)租，如乙方擅自轉(zhuǎn)租的，甲方有權(quán)單方面解除合同，且已收取租金不予退還。履約保證金5萬元，保證金于合同簽約當(dāng)日一次性付清，合同解除或租賃期限屆滿且雙方結(jié)清所有債權(quán)債務(wù)后，由甲方一次性無息退還。雙方另行約定了其他權(quán)利義務(wù)。合同簽訂后，原告按約向被告交付租賃廠房，被告支付租賃保證金5萬元。被告支付租金至2018年2月28日。
　　另查明：位于上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)新光村房屋(即系爭租賃房屋)，1999年12月28日登記權(quán)利人為原告[上海市房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)：滬房地青字(1999)第005154號(hào)]，權(quán)屬性質(zhì)集體。
　　審理中，2018年7月9日，依據(jù)被告申請(qǐng)，本院通過上海市高級(jí)人民法院委托上海中世建設(shè)咨詢有限公司對(duì)系爭廠房的裝修進(jìn)行審價(jià)。2018年11月12日，上海中世建設(shè)咨詢有限公司出具工程造價(jià)鑒定意見書，鑒定意見：確定造價(jià)102,442元，爭議造價(jià)86,802元。被告為此花費(fèi)鑒定費(fèi)11,400元。原告對(duì)報(bào)告真實(shí)性沒有異議，對(duì)于鑒定結(jié)論，認(rèn)可102,442元，但不是對(duì)于案件處理金額的認(rèn)可。即使建造過程有過花費(fèi)，但與原告無關(guān)。如果法院參考鑒定意見，對(duì)于無爭議部分，合同期限六年，合同履行三年，折舊一半。對(duì)于有爭議部分，均不予確認(rèn)。被告對(duì)于無爭議部分，沒有異議。對(duì)于有爭議部分，希望通過鑒定機(jī)構(gòu)向法庭反饋，并說明報(bào)告是否已經(jīng)進(jìn)行折舊計(jì)算。審價(jià)人員表示：有爭議部分：斜梁根據(jù)被告描述，在現(xiàn)場沒有看到；彩鋼夾心板，第二層夾芯板有的，但原告不承認(rèn)，所以也放在爭議部分；地坪、過道彩鋼瓦，原告也不承認(rèn)；最后第二次量的，有的，但是否被告做的不確認(rèn)。按照施工時(shí)間段原價(jià)，沒有折舊。第二次測量有調(diào)整。報(bào)告第25頁，第二次查看現(xiàn)場調(diào)整內(nèi)容，現(xiàn)場查看對(duì)于修繕、裝修無法區(qū)分。對(duì)于審價(jià)人員陳述，原告認(rèn)為鑒定人員陳述系客觀真實(shí)的，對(duì)于有爭議部分，系被告單方描述的，無其他證據(jù)佐證，也不能證明被告描述部分系被告做的。被告認(rèn)為同意鑒定人員的陳述，被告作為房屋使用人，原告不修繕的情況下被告進(jìn)行修繕，應(yīng)該由原告承擔(dān)。
　　以上查明的事實(shí)，由原告、被告的陳述，廠房租賃合同、上海市房地產(chǎn)權(quán)證、銀行流水、工程造價(jià)鑒定意見書等證據(jù)予以佐證，并經(jīng)庭審質(zhì)證屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　審理中，原告表示：被告私自將房屋轉(zhuǎn)租，裝修與原告無關(guān)，只是辦理了房屋漏頂?shù)木S修，與裝飾裝修沒有關(guān)系。拆除的房屋是指被告入住之后圖紙上有20多平方米的房屋，以前是洗手間，沒有證據(jù)。委托經(jīng)營系被告與第三方之間的關(guān)系，與本案以及原告無關(guān)。廣告牌即使真實(shí)的，也不能證明被告主張。存放物品即使真實(shí)，也不能證明被告所述的原告經(jīng)常查看的主張。現(xiàn)場無人進(jìn)行管理，被告系承租人，交接由被告完成，被告當(dāng)時(shí)整體租賃。原告在系爭房屋內(nèi)無經(jīng)營，有辦公室。系爭廠區(qū)內(nèi)廠房均系有證的，沒有搭建產(chǎn)證之外的房屋。合同解除時(shí)間按照第一次庭審時(shí)間。被告拆除原告房屋如有新證據(jù)，另案起訴。水電煤應(yīng)在被告名下，可能被告又轉(zhuǎn)至第三方名下，沒有證據(jù)。次承租有三家，審理過程中，次承租人剩兩家，對(duì)于次承租人不要求在本案中處理。被告違約導(dǎo)致合同解除，根據(jù)合同約定，解除后5萬元履約保證金不予退還，被告的搭建、修繕屬于被告單方行為，原告不認(rèn)可，即使鑒定結(jié)論支持，但有爭議部分原告不認(rèn)可；對(duì)于無爭議部分，按照折舊一半計(jì)算。對(duì)于水電費(fèi)雙方另行協(xié)商處理。同時(shí)，原告申請(qǐng)證人陳某某、游某某、閆某某出庭作證。證人陳某某表示：證人是上海求盛橡塑復(fù)合材料有限公司法定代表人，2016年3月從被告處承租房屋，租賃二樓500平米左右的房屋，租賃目的是加工服裝，簽訂了租賃合同，租賃4年，租金正常支付給被告，進(jìn)入后進(jìn)行過裝修，原來是否有裝修不清楚，看過房產(chǎn)證，但產(chǎn)證登記在誰名下不清楚，對(duì)方如果沒有產(chǎn)證是不租賃的，其認(rèn)為有產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)應(yīng)該就是被告的。2017上半年大房東與二房東產(chǎn)生停電問題，被告申請(qǐng)停電，才知道被告是二房東，原、被告之間的糾紛不清楚。原、被告之間沒有糾紛時(shí)三個(gè)月一付，從今年開始一個(gè)月一付，水電費(fèi)也是一個(gè)月一結(jié)，支付給二房東(被告)。簽訂合同時(shí)就看了產(chǎn)證的復(fù)印件，先是跟姓鄒談的，與楊武簽訂合同。去過消防等部門，檢查下來都是沒有問題的。對(duì)之前的情況不清楚，進(jìn)場后就是看自己租賃的地方，查看屋頂是否漏水是看不出來的。之前是不認(rèn)識(shí)大房東的，入住后原、被告產(chǎn)生糾紛后才知道有大房東的。證人游某某表示：證人是上海英飛木制品加工廠的經(jīng)理，2015年底去看的廠房，2016年1月簽訂的合同，租期為6年，是與楊武簽訂的合同，當(dāng)時(shí)簽訂合同時(shí)看過合同，合同的甲乙方?jīng)]看清楚，系爭廠房不是被告所以看了合同，是否有轉(zhuǎn)租權(quán)。(查看了原被告之間的合同)當(dāng)時(shí)看到不是原被告之間的。(查看原告與上海新海遜會(huì)展服務(wù)有限公司合同)當(dāng)時(shí)看到的是這份合同，是同意轉(zhuǎn)租的。租賃的是一樓北跨東西走向，大概在1,200平方米左右。是與上海新海遜會(huì)展服務(wù)有限公司簽訂的合同，而不是與被告簽訂的。租賃目的是做倉儲(chǔ)，租金是正常支付，本來租金是半年一付，發(fā)現(xiàn)原、被告之間有糾紛后就一個(gè)月一付，在2018年年前發(fā)現(xiàn)有大、二房東出現(xiàn)糾紛，水電費(fèi)也是直接交給二房東，直接轉(zhuǎn)賬給個(gè)人。進(jìn)入后也裝修過，之前是沒有電線的，租賃時(shí)是毛坯，就最里面有點(diǎn)墻磚，合同簽訂時(shí)有過約定遇到動(dòng)拆遷，被告是要賠償?shù)摹７课萃饷嬗型苛?，屋頂漏水被告修過。證人閆某某表示：合同中孟觀喜是證人妹夫，與他合伙做床墊的。租賃的是最東面，租賃400平米左右，簽訂合同時(shí)沒有看過任何東西，被告說過系爭廠房不是被告的，但說過與大房東是有合同的，是否有轉(zhuǎn)租權(quán)不清楚。租金及水電費(fèi)是正常支付給楊武，通過微信轉(zhuǎn)帳。原、被告之間產(chǎn)生糾紛后知道，原來不認(rèn)識(shí)大房東。簽訂合同時(shí)是上海新海遜會(huì)展服務(wù)有限公司，大、二房東簽訂的合同不清楚，也不清楚二房東叫智某某。進(jìn)入后沒有裝修，原來的狀態(tài)不清楚。接手的狀態(tài)里面就是有涂料。房頂漏水被告修過。去年經(jīng)常停電，就是原、被告之間產(chǎn)生糾紛時(shí)。原告認(rèn)為通過三個(gè)次承租人的陳述，被告非法轉(zhuǎn)租的行為，沒經(jīng)過原告允許，用其他名字來與次承租人簽訂合同。被告則認(rèn)為對(duì)第一證人當(dāng)時(shí)是他愛人在弄，證人對(duì)后面進(jìn)入后的情況清楚。對(duì)第二、三證人證明被告是有裝修和修繕的行為。大房東在去年上半年就已經(jīng)知道被告存在轉(zhuǎn)租，在半年內(nèi)沒有提出異議就視為同意轉(zhuǎn)租。
　　被告表示：被告因租賃房屋裝修、修繕共支出38萬元，有相應(yīng)依據(jù)證實(shí)。微信聊天記錄截圖證明2016年1月13日同意被告修繕屋頂和裝修的事實(shí)，要求楊武去政府辦理屋頂維修的手續(xù)。水電費(fèi)按時(shí)向有關(guān)部門支付的。被告沒有拆過房屋。被告委托案外公司管理本案系爭房屋。租賃房屋廣告牌、原告存放物品、存放文件及裝修照片，證明原告能夠看到的，原告存放物品說明會(huì)去查看現(xiàn)場，與原告庭審陳述不符。廠房查封時(shí)間系2018年9月底，據(jù)村書記了解系國慶前查封的，被告無法正常使用，系未申辦環(huán)評(píng)，但系爭板塊只能做倉庫處理，查封原因不是因?yàn)檫`法建筑，系無法進(jìn)行環(huán)評(píng)，不是被告不辦理，系無法辦理。限期關(guān)停通知書證明對(duì)系爭房屋的關(guān)停通知，要求租賃房屋停止生產(chǎn)使用，被告通過溝通才可以半關(guān)半生產(chǎn)，被告不能正常生產(chǎn)。合同系原、被告簽訂，但系關(guān)聯(lián)公司轉(zhuǎn)租的，系受被告委托的。被告當(dāng)時(shí)整體租賃，原告在系爭房屋內(nèi)無經(jīng)營，有辦公室。租賃的均系有證面積，整個(gè)廠區(qū)內(nèi)沒有無證房屋，產(chǎn)證之外沒有搭建過。合同解除時(shí)間按照第一次庭審時(shí)間。房屋被查封之后，已經(jīng)停電。次承租人無法生產(chǎn)經(jīng)營，同意撤離，但也只能通電后才能撤離。次承租人有三家，案件審理過程中，搬走的系限期關(guān)停的這一家。被告沒有存在違約，根據(jù)證據(jù)顯示，原告知道被告對(duì)廠房進(jìn)行轉(zhuǎn)租，原告人員經(jīng)常到廠房巡視，被告對(duì)房屋進(jìn)行修繕也通知了原告人員。按照司法解釋，原告在明知被告轉(zhuǎn)租情況下，六個(gè)月未提起解約，法院不予支持，被告轉(zhuǎn)租的違約條件不成就，被告不存在違約行為。反而原告向法院提起訴訟，以行動(dòng)證實(shí)不履行合同，被告有權(quán)解除合同。本案的房屋履約金5萬元應(yīng)該予以退還。關(guān)于損失，房屋比較年久、破舊，被告進(jìn)行修繕，本應(yīng)系房東的義務(wù)，對(duì)于修繕原告系知曉的，費(fèi)用系被告承擔(dān)的，經(jīng)過鑒定機(jī)構(gòu)的評(píng)估，費(fèi)用18萬余元，費(fèi)用應(yīng)該由房東支付。對(duì)于裝修，被告對(duì)房屋進(jìn)行整修，費(fèi)用也應(yīng)當(dāng)由房東承擔(dān)。水電費(fèi)雙方另行協(xié)商處理。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋租賃合同系原、被告間真實(shí)意思表示，是有效的民事法律行為，雙方均應(yīng)按約履行義務(wù)?，F(xiàn)原告要求解除合同，被告請(qǐng)求解除合同，本院予以準(zhǔn)許。合同解除時(shí)間雙方均確認(rèn)為2018年5月9日。合同解除后，被告理應(yīng)從系爭房屋內(nèi)及時(shí)搬離。被告占用系爭房屋理應(yīng)支付房屋使用費(fèi)，被告至今未能騰退，原告根據(jù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)主張房屋使用費(fèi)，于法無悖，本院予以支持。原告要求被告賠償拆除兩間房屋損失30萬元及將水電煤過戶至其名下，原告未提供相應(yīng)證據(jù)證實(shí)，無事實(shí)和法律依據(jù)，故原告的該項(xiàng)請(qǐng)求，本院不予支持。合同解除后原告應(yīng)將租賃保證金返還被告，被告要求返還支付的押金，本院予以支持。被告承租原告廠房，為了經(jīng)營需要進(jìn)行相關(guān)的裝飾裝修、修繕等尚屬合理，且相關(guān)證人證言亦能證實(shí)，并經(jīng)評(píng)估相應(yīng)價(jià)值，對(duì)被告要求原告賠償裝修等損失，本院綜合雙方合同履行情況、實(shí)際使用情況及鑒定機(jī)構(gòu)的意見，酌情由原告賠償被告損失10萬元。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條第一款、第九十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海晟欣包裝材料有限公司與被告上海智某某企業(yè)形象策劃有限公司(反訴原告)于2015年12月16日簽訂的《廠房租賃合同》解除；
　　二、被告上海智某某企業(yè)形象策劃有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)騰退位于上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)滬青平公路XXX號(hào)租賃房屋并將該房屋返還原告上海晟欣包裝材料有限公司；
　　三、被告上海智某某企業(yè)形象策劃有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海晟欣包裝材料有限公司租金人民幣81,333元；
　　四、被告上海智某某企業(yè)形象策劃有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海晟欣包裝材料有限公司房屋使用費(fèi)(按年租金人民幣48萬元標(biāo)準(zhǔn),自2018年5月10日起計(jì)算至實(shí)際騰退之日止)；
　　五、駁回原告上海晟欣包裝材料有限公司的其余訴訟請(qǐng)求；
　　六、反訴被告上海晟欣包裝材料有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還反訴原告上海智某某企業(yè)形象策劃有限公司履約保證金人民幣50,000元；
　　七、反訴被告上海晟欣包裝材料有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償反訴原告上海智某某企業(yè)形象策劃有限公司損失人民幣10萬元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴案件受理費(fèi)人民幣7,019元，減半收取計(jì)人民幣3,509.50元，原告上海晟欣包裝材料有限公司負(fù)擔(dān)人民幣2,593元，被告上海智某某企業(yè)形象策劃有限公司負(fù)擔(dān)人民幣916.50元；本案反訴費(fèi)人民幣2,444元，由反訴原告上海智某某企業(yè)形象策劃有限公司負(fù)擔(dān)人民幣794元，反訴被告上海晟欣包裝材料有限公司負(fù)擔(dān)人民幣1,650元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院?！?br/>

審判員：吳小龍

書記員：沈??丹