上訴人(原審被告)：上海春季餐飲管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：范榮智。
　　委托訴訟代理人：虞世杰，上海治學(xué)律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告)：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　委托訴訟代理人：汪偉敏，上海市朝華律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：郝怡，上海市朝華律師事務(wù)所律師。
　　上訴人上海春季餐飲管理有限公司因與被上訴人王某某房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市普陀區(qū)人民法院(2018)滬0107民初6313號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上海春季餐飲管理有限公司上訴請(qǐng)求：撤銷原判，發(fā)回重審。事實(shí)和理由：本案系爭(zhēng)合同的主體是上海建島置業(yè)有限公司與上海春季餐飲管理有限公司。王某某不是合同主體，沒有起訴的主體資格。
　　王某某辯稱，其是房屋產(chǎn)權(quán)人，也是房屋出租方。一審法院的判決正確，要求維持原判。
　　王某某訴至一審法院請(qǐng)求判令：一、解除王某某與上海春季餐飲管理有限公司簽訂的《房屋租賃合同》；二、上海春季餐飲管理有限公司支付王某某至合同解除之日止的租金；三、上海春季餐飲管理有限公司按日租金0.3%/日的標(biāo)準(zhǔn)(即9.06元/天)支付至實(shí)際履行之日的逾期付款(租金)違約金；四、上海春季餐飲管理有限公司立即遷出并返還上海市桃浦路XXX號(hào)1-2層房屋；五、上海春季餐飲管理有限公司按6,745.71元/日之標(biāo)準(zhǔn)支付自合同解除之日至實(shí)際遷出返還房屋之日止的房屋使用費(fèi)；六、上海春季餐飲管理有限公司支付違約金303,557.01元。
　　一審法院經(jīng)審理查明，2012年，案外人上海農(nóng)工商華都實(shí)業(yè)有限公司【后更名為上海農(nóng)工商華都實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司，以下稱華都公司】與上海春季餐飲管理有限公司簽訂《房屋租賃合同》，約定：華都公司將其坐落于上海市桃浦路XXX號(hào)1-2層、建筑面積為1,056.08平方米的房屋出租給上海春季餐飲管理有限公司開設(shè)餐飲使用；租賃期限為2012年7月20日至2022年7月19日；該房屋每日每平方米建筑面積租金為3元，月租金總計(jì)為96,367元；遞增口徑，租金每年遞增1%(即在上一年租金的基礎(chǔ)上環(huán)比遞增1%)；支付方式，每一年為12個(gè)租賃月，每三個(gè)租賃月為一個(gè)支付期，上海春季餐飲管理有限公司的每三個(gè)租賃月的租金應(yīng)當(dāng)在此支付期的10日前支付；逾期一日，則按日租金的0.3%支付違約金；上海春季餐飲管理有限公司還應(yīng)支付房屋租賃保證金297,558元，租賃關(guān)系終止時(shí)，該房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由上海春季餐飲管理有限公司承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分無(wú)息歸還上海春季餐飲管理有限公司；租賃期間，使用該房屋所發(fā)生的水電煤等由上海春季餐飲管理有限公司使用產(chǎn)生的費(fèi)用由上海春季餐飲管理有限公司自行承擔(dān)；除出租方同意上海春季餐飲管理有限公司續(xù)租外，上海春季餐飲管理有限公司應(yīng)在本合同的租期屆滿90日內(nèi)返還該房地產(chǎn)，未經(jīng)出租方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，上海春季餐飲管理有限公司應(yīng)按當(dāng)時(shí)日租金的2倍/平方米向出租方支付該房屋占用期間使用費(fèi)；上海春季餐飲管理有限公司逾期不支付租金累計(jì)超過三個(gè)月的，一方可書面通知另一方解除本合同，違反合同一方，應(yīng)向另一方按月租金的三倍支付違約金。
　　2017年9月19日，王某某、上海春季餐飲管理有限公司及案外人華都公司簽訂《桃浦路XXX號(hào)1-2層房屋租賃變更協(xié)議書》。約定：王某某與案外人華都公司已就系爭(zhēng)房屋簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，上海春季餐飲管理有限公司放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；2017年9月19日為租賃關(guān)系變更日；自租賃關(guān)系變更之日起，華都公司原向上海春季餐飲管理有限公司提供出租的該房屋由王某某向上海春季餐飲管理有限公司繼續(xù)提供；自租賃關(guān)系變更之日起，上海春季餐飲管理有限公司原向華都公司支付的該房屋租金由上海春季餐飲管理有限公司向王某某繼續(xù)支付，租賃關(guān)系變更之日前上海春季餐飲管理有限公司未付清的租金，華都公司仍有權(quán)向上海春季餐飲管理有限公司繼續(xù)主張；租賃關(guān)系變更之日后，王某某、上海春季餐飲管理有限公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系由雙方自行處理，與華都公司無(wú)涉；華都公司將上海春季餐飲管理有限公司租賃押金移交給王某某；原租賃合同中，除出租人變更外，合同約定的包括但不限于標(biāo)的、價(jià)格、履行期限、地點(diǎn)及方式、違約責(zé)任等其他條件在本協(xié)議中不做任何變動(dòng)，王某某、上海春季餐飲管理有限公司需嚴(yán)格按合同履行義務(wù)。
　　2017年12月19日，王某某取得系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證。
　　之后，因上海春季餐飲管理有限公司未付租金，王某某多次催討，未果。2018年4月，王某某向法院提起訴訟，請(qǐng)求判決如其訴請(qǐng)。
　　一審法院另查，2018年3月，上海春季餐飲管理有限公司向王某某支付租金20萬(wàn)元。
　　一審審理中，王某某表示，根據(jù)合同約定，上海春季餐飲管理有限公司返還的房屋應(yīng)當(dāng)符合正常使用后的狀態(tài)。合同系因上海春季餐飲管理有限公司違約造成王某某單方面解除，上海春季餐飲管理有限公司依法無(wú)權(quán)要求獲得裝修補(bǔ)償。加之上海春季餐飲管理有限公司的裝修早已陳舊，王某某收回房屋后無(wú)需利用上海春季餐飲管理有限公司的裝修。
　　一審法院認(rèn)為，王某某、上海春季餐飲管理有限公司及案外人華都公司之間就系爭(zhēng)房屋簽訂的《房屋租賃合同》、《租賃變更協(xié)議書》是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，王某某、上海春季餐飲管理有限公司均應(yīng)恪守履行。根據(jù)合同約定，上海春季餐飲管理有限公司應(yīng)按時(shí)支付租金，逾期支付累計(jì)超過三個(gè)月的，王某某可書面通知上海春季餐飲管理有限公司解除合同。根據(jù)查明的事實(shí)，上海春季餐飲管理有限公司至今拖欠王某某租金，已構(gòu)成違約，王某某主張解除租賃合同，要求上海春季餐飲管理有限公司遷出系爭(zhēng)房屋、支付租金并承擔(dān)相應(yīng)違約金之訴請(qǐng)符合合同約定，予以支持。另，合同解除后，如上海春季餐飲管理有限公司仍未遷出，應(yīng)向王某某支付其占用房屋期間的使用費(fèi)。本案中，王某某主張按合同中關(guān)于租賃期限屆滿后承租方仍占用租賃房屋的支付使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(租金的2倍)，要求上海春季餐飲管理有限公司支付合同提前解除后的房屋使用費(fèi)，缺乏依據(jù)，法院依法按參照租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算房屋使用費(fèi)。上海春季餐飲管理有限公司經(jīng)法院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，視為其對(duì)王某某的訴請(qǐng)放棄全部答辯權(quán)利，不影響法院依法裁判。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條的規(guī)定，判決：一、王某某與上海春季餐飲管理有限公司就上海市桃浦路XXX號(hào)1-2層房屋形成的租賃關(guān)系及《桃浦路XXX號(hào)1-2層房屋租賃變更協(xié)議書》于判決生效之日解除；二、上海春季餐飲管理有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付王某某租金(自2017年9月20日起至判決生效之日止，租金按每月101,185.67元計(jì)，并扣除上海春季餐飲管理有限公司已經(jīng)支付的租金200,000元)；三、上海春季餐飲管理有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付王某某逾期支付租金的違約金，以每日10.11元計(jì)，自2017年10月21日起，至上海春季餐飲管理有限公司實(shí)際付清欠付租金之日止；四、上海春季餐飲管理有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)遷出上海市桃浦路XXX號(hào)1-2層房屋并向王某某返還該房屋。如上海春季餐飲管理有限公司未按時(shí)交還房屋，應(yīng)向王某某支付房屋占用期間的使用費(fèi)(按每月101,185.67元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付)；五、上海春季餐飲管理有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付王某某違約金303,557.01元；六、對(duì)王某某其余訴訟請(qǐng)求不予支持。如果未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。本案財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5,000元，由上海春季餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)。本案受理費(fèi)13,950元，減半收取計(jì)6,975元，由上海春季餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)。
　　二審審理期間，上海春季餐飲管理有限公司提供落款日期為2017年9月19日，出租方為上海建島置業(yè)有限公司，承租方為上海春季餐飲管理有限公司的房屋租賃合同、2017年9月22日雙方又簽訂的備忘錄。上述合同、備忘錄上出租方加蓋了上海建島置業(yè)有限公司印章、王某某在聯(lián)系人上簽字，承租方加蓋了上海春季餐飲管理有限公司印章，黃春雄在聯(lián)系人上簽字(上海春季餐飲管理有限公司陳述黃春雄是公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)人)。上海春季餐飲管理有限公司認(rèn)為房屋出租方是上海建島置業(yè)有限公司，一審中查明的2017年9月19日，王某某、上海春季餐飲管理有限公司及案外人華都公司簽訂的《桃浦路XXX號(hào)1-2層房屋租賃變更協(xié)議書》中王某某也是作為上海建島置業(yè)有限公司的法定代表人簽字。故王某某不具備起訴的主體資格，應(yīng)該由上海建島置業(yè)有限公司提起訴訟。
　　王某某對(duì)此租賃合同、備忘錄的真實(shí)性不持異議，表示王某某確實(shí)是上海建島置業(yè)有限公司的法定代表人，上海建島置業(yè)有限公司的股東是王某某和王某某的妻子徐娟。本案涉及的房屋原來(lái)打算由上海建島置業(yè)有限公司的名義購(gòu)買，2017年9月19日，上海建島置業(yè)有限公司與上海春季餐飲管理有限公司簽訂了房屋租賃合同，2017年9月22日雙方又簽訂備忘錄。但嗣后，因?yàn)榭紤]到稅費(fèi)成本問題，最終房屋由王某某個(gè)人購(gòu)買，故在2017年11月2日，王某某與華都公司簽訂房屋買賣合同并在網(wǎng)上備案，2017年11月6日，王某某與華都公司、上海春季餐飲管理有限公司簽訂三方變更協(xié)議，故一審期間其提供的《桃浦路XXX號(hào)1-2層房屋租賃變更協(xié)議書》實(shí)際簽訂日期為2017年11月6日，當(dāng)時(shí)因?yàn)榭紤]到此前已經(jīng)確定2017年9月19日為租賃關(guān)系變更日，故落款日期仍然寫2017年9月19日。對(duì)此王某某提供了華都公司出具的《房屋租賃變更協(xié)議》簽訂情況說(shuō)明及華都公司合同審核流轉(zhuǎn)單，載明內(nèi)容與王某某陳述一致。上海春季餐飲管理有限公司對(duì)此不予認(rèn)可。
　　本院認(rèn)為，根據(jù)雙方當(dāng)事人提供的證據(jù)，可以認(rèn)定2017年9月19日，上海建島置業(yè)有限公司與上海春季餐飲管理有限公司簽訂房屋租賃合同、2017年9月22日雙方又簽訂的備忘錄。2017年11月6日王某某、上海春季餐飲管理有限公司及案外人華都公司簽訂《桃浦路XXX號(hào)1-2層房屋租賃變更協(xié)議書》，上述合同落款日期為2017年9月19日。一審法院查明的其余事實(shí)無(wú)誤，本院予以確認(rèn)。
　　另查，關(guān)于房屋交付問題，上海春季餐飲管理有限公司陳述因華都公司此前已將房屋出租給上海春季餐飲管理有限公司，故當(dāng)事人之間不需要再行交付房屋。王某某對(duì)此不持異議。
　　關(guān)于支付租金問題，王某某二審期間提供上海春季餐飲管理有限公司支付租金的相應(yīng)憑證，表明2017年10月黃嘉福(上海春季餐飲管理有限公司陳述黃嘉福是黃春雄的親戚)將部分租金匯入上海建島置業(yè)有限公司賬戶。2017年10月31日，上海建島置業(yè)有限公司將上述款項(xiàng)轉(zhuǎn)入王某某開戶行為農(nóng)商行高陵分理處、賬號(hào)為XXXXXXXXXXXXXXXX的卡內(nèi)。2018年1月以后，上海春季餐飲管理有限公司將租金匯入王某某開戶行為農(nóng)商行高陵分理處、賬號(hào)為XXXXXXXXXXXXXXXX的卡內(nèi)。王某某認(rèn)為上海春季餐飲管理有限公司支付租金的情況說(shuō)明其是明知房屋出租人最終為王某某。上海春季餐飲管理有限公司認(rèn)為其是按照上海建島置業(yè)有限公司的要求將租金匯入上海建島置業(yè)有限公司或者王某某賬戶。
　　王某某二審期間又提供黃春雄在2018年1月3日出具的承諾書，主要內(nèi)容為上海春季餐飲管理有限公司欠王某某先生2017年9月19日(以后)的租金于2018年12月30日前還清。2018年1月17日黃春雄又出具承諾書，內(nèi)容為：至2017年12月31日尚欠桃浦路XXX號(hào)業(yè)主王某某房租40余萬(wàn)元，2018年1月到期租金未支付，承諾……(分期支付)。王某某認(rèn)為上海春季餐飲管理有限公司是清楚房屋出租人是王某某并不持異議。上海春季餐飲管理有限公司對(duì)承諾書真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為是出具給上海建島置業(yè)有限公司的法定代表人的。
　　本院認(rèn)為，王某某向一審法院提起本案訴訟，一審法院按照法定程序向上海春季餐飲管理有限公司送達(dá)傳票、起訴狀副本、證據(jù)副本等，上海春季餐飲管理有限公司未對(duì)王某某的訴訟主體資格提出異議，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，視為其放棄答辯權(quán)利，一審法院依法審理并無(wú)不當(dāng)。二審期間，上海春季餐飲管理有限公司提供了其與上海建島置業(yè)有限公司之間的房屋租賃合同，欲證明本案合同主體是上海建島置業(yè)有限公司。對(duì)此王某某方提供了一系列證據(jù)，可以證明合同的簽訂情形，雙方實(shí)際履行情況，已經(jīng)形成完整的證據(jù)鏈，故本院對(duì)王某某方主張的事實(shí)予以采納。本案訴訟之前，王某某與上海春季餐飲管理有限公司之間簽訂了房屋租賃合同，并實(shí)際履行了雙方的合同，故王某某具備提起訴訟的主體資格。上海春季餐飲管理有限公司拖欠租金的事實(shí)清楚，王某某起訴要求解除合同于法有據(jù)，上海春季餐飲管理有限公司應(yīng)當(dāng)返還房屋、支付租金、違約金等。綜上，一審法院的判決并無(wú)不當(dāng)，本院依法予以維持。上訴人的上訴理由不能成立，其上訴請(qǐng)求本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)13,950元，由上海春季餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審判員：張志煜

書記員：鄔??梅