原告：上海新徐某(集團)有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：戚振國，董事長。
　　委托訴訟代理人：姚棟迪，上海新惟律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：魏玲，上海新惟律師事務所律師。
　　被告：上海臻品洋基建設項目管理有限公司，住所地上海市徐某區(qū)。
　　法定代表人：張某，總經理。
　　被告：張某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市長寧區(qū)。
　　被告：王興臺，男，xxxx年xx月xx日出生，住上海市長寧區(qū)。
　　原告上海新徐某(集團)有限公司與被告上海臻品洋基建設項目管理有限公司(以下簡稱臻品洋基公司)、張某、王興臺房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人，被告臻品洋基公司的法定代表人暨被告張某、王興臺到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　上海新徐某(集團)有限公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告臻品洋基公司支付原告2017年12月1日至2018年7月16日期間欠付的租金281,917.81元；2、判令被告臻品洋基公司支付原告逾期支付租金的違約金暫計257,263.56元(以20,000元為基數，按每日千分之四的標準，從2017年12月1日起算；以40,000元為基數，按每日千分之四的標準，分別從2018年1月1日、2月1日、3月1日、4月1日、5月1日、6月1日起算；以21,917.81元為基數，按每日千分之四的標準，從2018年7月1日起算；上述均暫計至2018年10月31日，實際均要求計算至實際支付之日止)；3、判令被告臻品洋基公司支付原告律師費30,000元；4、判令被告張某、王興臺對被告臻品洋基公司的上述債務承擔連帶清償責任。事實和理由：2017年7月26日，原告與三被告簽訂《房屋租賃合同》，約定：原告將上海市徐某區(qū)虹橋路XXX弄XXX號XXX-XXX室住宅及三樓裙房(以下簡稱涉訟房屋)出租給被告臻品洋基公司使用，租賃期限自2017年8月1日起至2018年10月31日止。2017年8月1日至2018年10月31日每年租金500,000元，租金每一個月為一期一次付清，先付后用(實際是每年前10個月每月支付4萬元，最后11、12月支付5萬元)。被告臻品洋基公司應于每月一日前付清下一個月的房屋租金。逾期支付有關款項，都應視為違約，每逾期一天按未付金額4‰支付違約金。因訴訟而產生的訴訟費、律師費等相關費用均由敗訴方承擔。2017年7月26日，原告與三被告簽訂《擔保合同》，約定：被告張某、王興臺為原告與被告臻品洋基公司就涉訟房屋所簽訂的主合同進行履約擔保，承擔連帶保證責任。2018年7月16日，原告與三被告簽訂《終止合同》，確認當日解除租賃關系，同時約定被告臻品洋基公司在合同終止后一個月內付清終止前所欠的全部租金。當天雙方辦理了房屋交接手續(xù)。被告臻品洋基公司自2017年12月1日起欠付租金共計281,917.81元，原告催討無果，故訴至法院。
　　臻品洋基公司辯稱，對原告主張的欠付租金沒有異議，同意支付。對原告主張的逾期付租違約金，計算違約金的標準過高，起算時間也應從合同終止的2018年7月16日起算。雙方之前合作愉快，后由于涉訟房屋所在小區(qū)居民舉報涉訟房屋居改非，消防部門上門進行了檢查并要求被告臻品洋基公司搬離，原告也要求被告搬離，被告無法繼續(xù)經營使用，被告也遭受損失。2018年7月16日，雙方協(xié)商提前解除合同，被告臻品洋基公司搬離了涉訟房屋，因此違約金應從2018年7月16日起算。原告主張的律師費不同意承擔，被告無法繼續(xù)使用房屋遭受損失，現在沒有能力支付，且原告也有不當之處。被告向原告支付過保證金39,000元，希望一并予以處理。
　　張某辯稱，同意被告臻品洋基公司的辯稱意見。關于原告主張的連帶責任，雙方簽訂過擔保合同，并無異議。
　　王興臺辯稱，同意被告臻品洋基公司的辯稱意見。關于原告主張的連帶責任，雙方簽訂過擔保合同，并無異議。
　　本院認定事實如下：2017年7月26日，原告(甲方)與被告臻品洋基公司(乙方)、張某(丙方)、王興臺(丁方)簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將涉訟房屋出租給乙方，房屋土地用途為“住宅”，建筑面積為788.34平方米；在合同簽訂前甲方已告知乙方房屋權屬狀態(tài)、用途情況、設備情況、證照情況、防火等級、房屋結構而延伸的鄰里關系等實際狀況；租期自2017年8月1日起至2018年10月31日止；乙方應于2017年8月1日起計付租金，每年租金為500000元；租金每一個月為一期一次付清，先付后用；乙方應于每月一日前付清下一個月的房屋租金；因涉訟房屋原承租人上海臻品建筑裝飾設計工程有限公司在與甲方提前解除租賃關系時要求甲方將履約保證金直接轉為本合同履約保證金，故視為乙方已繳納本合同履約保證金計39000元；租賃期間，乙方不得將履約保證金充抵乙方應付的租金或其他費用；丙、丁雙方同意為乙方履約本合同進行擔保，承擔連帶責任保證；乙方逾期支付有關款項，都應視為違約，每逾期一天按未付金額千分之四支付違約金，違約天數自違約方被通知違約事實發(fā)生之日起至糾正違約之日止的日歷天數，違約金為逾期支付金額×千分之四×違約天數。雙方在合同中還對其他權利義務作了相應約定。
　　在簽訂上述租賃合同的同時，原告與三被告另行簽訂一份《擔保合同》，約定：被告張某、王興臺同意共同為承租方和出租方就涉訟房屋所簽訂的主合同進行履約擔保，若承租方未能在約定期限內支付應付租金、各項費用、賠償金或其他因違約而造成的出租方經濟損失，擔保方同意承擔一切連帶責任保證，出租方可直接向擔保方追償，擔保人之間是連帶共同保證；保證期間為承租方應付各類費用履行期間屆滿之日起兩年內，如有多筆應付費用分期履行的，則從最后一筆應付費用履行期屆滿之日起算。
　　合同簽訂后，雙方按約履行。合同履行過程中，被告臻品洋基公司未能按約支付2017年12月1日之后的租金。
　　2018年7月16日，原告與三被告簽訂《終止合同》，約定的主要內容為：因被告臻品洋基公司無法再使用涉訟房屋，要求提前終止租賃合同，經四方協(xié)商一致，達成終止合同條款；四方確認2017年7月26日就涉訟房屋簽訂的《房屋租賃合同》于2018年7月16日解除；被告臻品洋基公司在涉訟房屋內的固定裝修不再拆除，無償歸原告所有，原告不支付任何補償費用；被告臻品洋基公司在合同終止后一個月內向原告付清合同終止前所欠的全部租金；被告臻品洋基公司承諾在2018年8月15日前撤清房屋內物品，未撤清的視為拋棄物，原告有權作為廢品處理。當日，被告將涉訟房屋返還原告，雙方簽署《房屋移交單》。
　　嗣后，因被告臻品洋基公司未按約支付拖欠的租金，原告遂訴至本院。
　　審理中，原告出具一份上海市增值稅專用發(fā)票，證明其為本案訴訟聘請律師所花費的律師費30,000元。三被告對此無異議。
　　原告對于主張的違約金，出具一份詳細的計算表，分段計算的截止日期均為2018年10月31日，總金額為257,263.56元。被告對于計算方式及金額均無異議，但認為這是按照租賃合同的約定計算的，實際應從終止合同的2018年7月16日起算，而且計算違約金的標準過高。對此，原告表示，違約金僅主張至2018年10月31日截止，標準是否過高由法院依法裁判。原告對于其因被告逾期付租行為所遭受到的損失情況未能提供證據予以證明。
　　庭審中，被告出示一份上海市徐某區(qū)公安消防支隊于2018年7月16日出具的《臨時查封決定書》，說明涉訟房屋因消防問題被查封，雙方合同無法繼續(xù)履行，被告同意搬離，為此遭受損失。原告對該決定書真實性無異議，但認為與原告無關。
　　對于被告臻品洋基公司支付的保證金39,000元，原告同意返還被告，由雙方在執(zhí)行過程中抵扣被告應付的費用。被告對此表示同意。
　　以上事實，除原、被告庭審陳述外，另有雙方提供的上海市房地產權證、房屋租賃合同及附件、擔保合同、終止合同、房屋移交單、增值稅專用發(fā)票等證據證實，并經庭審質證無異，本院予以確認。
　　本院認為，根據法律規(guī)定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當嚴格按照約定切實履行，否則即構成違約，應承擔相應的違約責任。本案中，原、被告就涉訟房屋簽訂的《房屋租賃合同》、《擔保合同》、《終止合同》等均系雙方真實意思表示，內容于法不悖，應為有效，雙方均應恪守履行。但被告臻品洋基公司在合同履行過程中，未能按約支付租金，其行為已構成違約。此后在雙方協(xié)商解除租賃合同的過程中，被告臻品洋基公司在終止合同中承諾一個月內向原告付清拖欠的全部租金。但此后被告臻品洋基公司仍未能按約履行付款義務。被告臻品洋基公司的行為構成違約，應按約承擔相應的違約責任?，F原告要求被告臻品洋基公司支付拖欠租金的訴訟請求，具有事實及法律依據，本院予以支持。
　　對于原告主張的逾期支付租金的違約金，被告對于原告按照租賃合同的約定主張的金額、計算方式均無異議，但認為應從2018年7月16日起算，而且違約金標準過高。2018年7月16日系雙方終止租賃合同的日期，被告要求自該日期起算違約金的主張，缺乏合同及法律依據，本院無法采信。對于違約金是否過高問題，根據相關法律規(guī)定，約定違約金過高或過低的，當事人可以請求人民法院予以調整，其目的是平衡意思自治原則、誠實守信原則帶來的權益沖突，防止違約金金額過分脫離實際損失，造成雙方的權利義務明顯失衡。本案中，原告所主張的違約金金額(截至2018年10月31日)已非常接近于被告實際欠付的租金金額，而原告對于其因此所受損失情況未能提供證據予以證明，故原告主張的違約金計算標準(每日千分之四)應屬過高。本院根據審理查明的情況，綜合考量原告實際損失、雙方合同履行情況、過錯程度、預期利益等綜合因素，結合有關規(guī)定，以公平及誠信原則予以衡量，酌情將違約金的計算標準調整為銀行同期同類貸款利率的四倍。
　　對于原告主張的律師費，雙方在《房屋租賃合同》中明確約定該項費用屬于被告的債務范圍，故原告要求被告臻品洋基公司承擔律師費的主張具有合同依據。被告對原告提供的律師費發(fā)票亦無異議。故本院對于原告要求被告臻品洋基公司承擔律師費的訴訟請求予以支持。
　　對于原告主張被告張某、王興臺承擔連帶責任的訴訟請求，雙方在租賃合同及擔保合同中對此已有明確約定，被告張某、王興臺對此并無異議，故本院對原告該項訴訟請求予以支持。
　　對于被告已支付的房屋租賃保證金，原告表示同意返還，由雙方在執(zhí)行過程中予以抵扣被告應付款項。被告對此也表示同意。雙方的意見并無不當，本院予以準許。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國擔保法》第十八條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉的解釋(二)》第二十九條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、上海臻品洋基建設項目管理有限公司于本判決生效之日起十日內支付上海新徐某(集團)有限公司租金共計281,917.81元；
　　二、上海臻品洋基建設項目管理有限公司于本判決生效之日起十日內支付上海新徐某(集團)有限公司逾期支付租金違約金(以20,000元為本金，按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率四倍的標準，從2017年12月1日起計算至2018年10月31日止；以40,000元為本金，按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率四倍的標準，分別從2018年1月1日、2月1日、3月1日、4月1日、5月1日、6月1日起計算至2018年10月31日止；以21,917.81元為本金，按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率四倍的標準，從2018年7月1日起計算至2018年10月31日止)；
　　三、上海臻品洋基建設項目管理有限公司于本判決生效之日起十日內支付上海新徐某(集團)有限公司律師費30,000元；
　　四、張某、王興臺對上述第一、二、三項判決主文中確定的上海臻品洋基建設項目管理有限公司的付款義務承擔連帶清償責任；
　　五、上海新徐某(集團)有限公司于上海臻品洋基建設項目管理有限公司、張某、王興臺履行完畢上述判決主文確定的付款義務之日起三日內返還上海臻品洋基建設項目管理有限公司房屋租賃保證金39,000元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
　　案件受理費減半收取計4,746元，財產保全費3,366元，合計8,112元，由上海臻品洋基建設項目管理有限公司、張某、王興臺負擔。
　　如不服本判決，上海新徐某(集團)有限公司、上海臻品洋基建設項目管理有限公司、張某可在判決書送達之日起十五日內，王興臺可在判決書送達之日起三十日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：徐??磊

書記員：江佳韻