原告:上海新大物業(yè)管理有限公司,住所地上海市長寧區(qū)。
法定代表人:湯佩蘭,董事長。
委托訴訟代理人:李恒師,上海市興業(yè)律師事務所律師。
委托訴訟代理人:蔣倩華,上海市興業(yè)律師事務所律師。
被告:上海應用技術大學,住所地上海市。
法定代表人:柯勤飛,校長。
委托訴訟代理人:謝海波。
委托訴訟代理人:范仲興,上海范仲興律師事務所律師。
原告上海新大物業(yè)管理有限公司與被告上海應用技術大學物業(yè)服務合同糾紛一案,本院立案后,依法適用簡易程序,于2018年9月28日公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人李恒師、被告的委托訴訟代理人謝海波、范仲興均到庭參加訴訟,本案現(xiàn)已審理終結。
上海新大物業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請求:1.判令上海應用技術大學支付2017年1月至2017年12月的物業(yè)管理費148,752元,支付2018年1月1日至2018年6月30日的物業(yè)管理費146,376元并支付逾期支付物業(yè)費的違約金33,305元;2.訴訟費由上海應用技術大學負擔。事實和理由:2016年12月31日,原告與上海市徐匯區(qū)新大公寓業(yè)主大會(以下簡稱“新大公寓業(yè)主大會”)簽訂了《物業(yè)服務合同》,合同約定,由原告向新大公寓小區(qū)提供物業(yè)管理服務,合同期限自2017年1月1日起至2019年12月30日止。合同約定,住宅物業(yè)每日每平方米2.8元,非住宅物業(yè)每日每平方米4.12元。物業(yè)費的繳納時間為每個季度第一個月的20日之前,逾期繳納的從應繳季度的最后一日起算違約金,違約金日利率為0.05%。被告系新大公寓小區(qū)業(yè)主,物業(yè)面積為5921.53平方米,且為非住宅物業(yè)。被告在2017年按每月12,000元的標準向原告支付了部分物業(yè)費,自2018年起拒絕繳納物業(yè)費,經(jīng)原告多次催討未果?,F(xiàn)原告為維護自己的合法權益,故向法院起訴,要求判如所請。
上海應用技術大學辯稱,不同意原告的訴訟請求。被告確實有一棟學生公寓在新大公寓小區(qū)內(nèi),但是由于被告自身的特殊情況,該棟學生公寓內(nèi)部的保安、保潔等均由被告自己完成,原告并未提供任何服務,且被告的學生亦是通過學校內(nèi)部的道路直達學生公寓,并未使用小區(qū)內(nèi)部道路。2011年,原、被告及新大公寓業(yè)主委員會曾經(jīng)簽訂過一份協(xié)議書,被告僅需按照每月12,000元的標準支付物業(yè)費,目前該份協(xié)議并未終止,原告突然要求被告按照新的標準支付物業(yè)費缺乏依據(jù)。因原、被告雙方一直就此事在溝通,不存在違約的問題。
本院經(jīng)審理認定事實如下:被告系上海市徐匯區(qū)柳州路XXX弄XXX號房屋(建筑面積為5921.53平方米,用途為教育,以下簡稱“系爭房屋”)權利人。
2016年12月31日,新大公寓業(yè)主大會(甲方)與原告(乙方)簽訂《物業(yè)服務合同》一份,約定由乙方為上海市徐匯區(qū)柳州路XXX弄上海市徐匯區(qū)新大公寓提供物業(yè)服務,四至范圍:東至柳州路、北至漕寶路、西、南毗鄰上海應用技術學院。乙方為本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人提供下列物業(yè)管理服務事項:1、物業(yè)共用部位的維護;2、物業(yè)共用設施設備的日常運行和維護;3、公共綠化養(yǎng)護服務;4、物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務;5、公共秩序的維護服務;6、物業(yè)使用禁止性行為的管理;7、物業(yè)其他公共事務的管理服務;8、業(yè)主委托的其他物業(yè)管理服務事項。乙方根據(jù)下述約定,按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務費:……非住宅物業(yè)4.12元/月·平方米。物業(yè)服務費用(物業(yè)服務資金)按季度交納,業(yè)主應在每個季度第一個月的20日之前履行交納義務。逾期交納違約金的支付約定如下:按欠交金額以日利率0.05%計取違約金,該季度的最后一日作為計算違約金的基準日。本合同為期三年,自2017年1月1日起至2019年12月30日止。該合同附件一,物業(yè)構成注明,物業(yè)包含柳州路XXX弄XXX號。合同并就其他內(nèi)容進行了約定。2017年,被告按照每月12,000元的標準向原告支付了全年物業(yè)管理費。
2018年6月,原告向被告發(fā)函,要求被告按照2017年1月1日簽訂《物業(yè)服務合同》約定,按照4.12/平方米/月的標準支付物業(yè)管理費,并支付拖欠的2017年剩余物業(yè)管理費。
另查明,2013年3月20日,上海市徐匯區(qū)新大公寓業(yè)主委員會(甲方)、被告(乙方)及原告(丙方)簽訂協(xié)議書一份,約定,關于系爭房屋的物業(yè)管理及維修資金使用等事宜,甲、乙、丙三方經(jīng)過協(xié)商,達成如下意見:……四、由于乙方將系爭房屋暫作學生公寓之用,為管理方便在280弄內(nèi)用柵欄門進行分割(不影響緊急情況時B、C樓南消防登高面的使用)。關于該房屋的物業(yè)服務費,在目前由業(yè)主大會規(guī)定的收費標準(住宅1.95元/(平方米·月),非住宅3.90元/(平方米·月)下,經(jīng)協(xié)商,乙方可按12,000元/月(大寫:人民幣壹萬貳仟元整/月)向丙方交納。交納時間為每季度到來之前那個月的25日,交納該季度3個月的物業(yè)服務費共36,000元。自2012年7月1日起未付的系爭房屋物業(yè)服務費,可按此數(shù)額(12,000元/月)一次性補交給丙方。本條款同時作為甲方和丙方簽訂的《物業(yè)服務合同》的補充條款,與該合同其他條款具有同等效力。
庭審中,被告認為系爭房屋為其學生公寓,內(nèi)部的保安、保潔等均由被告自己完成,而且學校有專有的通道進入學生公寓,并不使用小區(qū)內(nèi)部道路。原告則認為,原告已經(jīng)為新大公寓小區(qū)提供了相應的服務,被告不允許原告進入其學生公寓內(nèi)部提供服務,這是被告自身的選擇,與原告無關。被告學校的學生確實從學校直接進入學生公寓,但之前有道路給被告學校的學生通行,被告自己將門封閉。
以上事實,根據(jù)原、被告庭審中的陳述,原告提交的物業(yè)服務合同、物業(yè)服務費催繳函、上海市房地產(chǎn)權證、發(fā)票、補充協(xié)議,被告提供的協(xié)議書、發(fā)票等證據(jù),經(jīng)庭審質(zhì)證無異議,本院予以確認并在卷佐證。
本院認為,原告作為被告所在小區(qū)的物業(yè)服務單位,與上海市徐匯區(qū)新大公寓業(yè)主大會簽訂了相應的物業(yè)服務合同,該合同對包括被告在內(nèi)的小區(qū)全體業(yè)主具有法律約束力。原告在依約提供了物業(yè)管理服務的同時,有權按照合同約定的收費標準向業(yè)主收取物業(yè)管理費。但是,由于系爭房屋屬于被告學校的學生公寓,具有一定的特殊性,原告亦認可其并未對系爭房屋內(nèi)部提供相應的保安、保潔服務,被告學校的學生亦通過專門通道由學校直接進入學生公寓。故,本院認為,雖然系爭房屋在形式上為上海市徐匯區(qū)新大公寓業(yè)小區(qū)的組成部分,但是實質(zhì)上又是相對獨立于小區(qū)其他物業(yè)的單獨空間。鑒于原告雖然已經(jīng)提供了部分物業(yè)服務,但是考慮到本案系爭房屋具有一定的特殊性,被告也確實自行配備了相應的保安、保潔,故本院對被告應當支付的物業(yè)管理費酌情予以扣減,具體數(shù)額由本院根據(jù)本案的實際情況酌定。被告認為,根據(jù)2013年3月簽訂的協(xié)議書,其僅應按照每月12,000元的標準向原告支付物業(yè)管理費。對此,本院認為,從該協(xié)議書第四項可以明確看出,該12,000元標準得出的前提為,非住宅的物業(yè)管理費標準為3.9元/平方米/月,且明確指出,本條款同時作為原告與新大公寓業(yè)主大會簽訂的《物業(yè)服務合同》的補充條款。故本院認為,該條款僅作為之前物業(yè)服務合同的補充條款。而目前,原告已經(jīng)和新大公寓業(yè)主大會重新簽訂了物業(yè)服務合同,相應的物業(yè)費標準也進行了上調(diào),現(xiàn)原告依舊主張按照每月12,000元的標準向原告支付物業(yè)管理費,缺乏事實和法律依據(jù),亦有違公平原則。故就被告的該項辯稱,本院不予采信。同時,本院必須指出,雖然在本案中,本院考慮到系爭房屋的特殊情況,對被告應當支付的物業(yè)管理費進行了酌減,此系結合了2016年12月31日原告與新大公寓業(yè)主大會簽訂的《物業(yè)服務合同》確定的物業(yè)費標準而確定,若原告與新大公寓業(yè)主大會再次重新簽訂《物業(yè)服務合同》,就被告應當支付的物業(yè)費標準,應當由原、被告重新協(xié)商確定。就原告主張的逾期違約金,因事出有因,原、被告此前一直亦就此事進行協(xié)商,故對原告要求被告支付逾期付款違約金的訴請,本院難以支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款的規(guī)定,判決如下:
一、上海應用技術大學于本判決生效之日起十五日支付上海新大物業(yè)管理有限公司拖欠的2017年1月1日至2017年12月31日的物業(yè)管理費60,926.40元;
二、上海應用技術大學于本判決生效之日起十五日支付上海新大物業(yè)管理有限公司2018年1月1日起至2018年6月30日的物業(yè)管理費102,463.20元;
三、駁回上海新大物業(yè)管理有限公司的其余訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付延遲履行期間的債務利息。
案件受理費6,275.80元,減半收取計3,137.90元,由上海新大物業(yè)管理有限公司負擔1,592.40元,上海應用技術大學負擔1,545.50元。
如不服本判決,可以在判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級人民法院。
審判員:李嶔操
書記員:金??雯
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