原告(反訴被告)：舒洪年。
　　舒洪年的委托訴訟代理人：龔桂華，上海宸豪律師事務(wù)所律師。
　　舒洪年的委托訴訟代理人：劉晉輝，浙江國圣律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
　　法定代表人：蘇波，董事長。
　　委托訴訟代理人：顧靖，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：蔡國強(qiáng)，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海欽臣資產(chǎn)管理有限公司。
　　法定代表人：高某甲，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：徐某甲。
　　委托訴訟代理人：戴佐江，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　原告舒洪年與被告上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告上海欽臣資產(chǎn)管理有限公司(以下分別簡稱新華聯(lián)公司、欽臣公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2018年3月14日立案。期間，被告新華聯(lián)公司提起反訴，本院受理后與本訴合并審理。后因本案案情復(fù)雜，本院依法組成合議庭適用普通程序分別于2018年10月26日、同年11月27日、2019年3月11日公開開庭進(jìn)行了審理。舒洪年及其舒洪年的委托訴訟代理人龔桂華、劉晉輝，新華聯(lián)公司的委托訴訟代理人顧靖、蔡國強(qiáng)、被告欽臣公司的委托訴訟代理人徐某甲、戴佐江到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　舒洪年向本院提出本訴訴訟請(qǐng)求：判令新華聯(lián)公司、欽臣公司共同支付以房價(jià)款人民幣(幣種下同)17,884,920元為基數(shù)，自2017年3月1日起計(jì)算至申領(lǐng)小產(chǎn)權(quán)之日止，按中國人民銀行公布的同期同類貸款基準(zhǔn)利率上浮50%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的逾期辦理小產(chǎn)權(quán)的違約金988,700.73元(暫算至2017年12月31日)。
　　訴訟中,舒洪年將上述訴請(qǐng)明確為要求判令新華聯(lián)公司、欽臣公司共同支付以房價(jià)款17,884,920元為基數(shù)，自2017年3月1日起暫算至2018年3月31日(396天)，按中國人民銀行公布的同期同類貸款基準(zhǔn)利率上浮50%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的逾期辦理小產(chǎn)證的違約金1,398,190.88元。對(duì)2018年4月1日之后的違約金表示保留相關(guān)訴權(quán)。
　　本訴事實(shí)與理由：2016年5月18日，舒洪年認(rèn)購新華聯(lián)公司位于上海市閔行區(qū)xx路xx弄《A中心》82號(hào)1層1-2層商鋪，房屋總價(jià)為18,815,628元，面積304.46平方米。2016年6月1日，新華聯(lián)公司強(qiáng)制要求舒洪年網(wǎng)簽《上海市商品房預(yù)售合同》的房屋單價(jià)為56,000元/平方米，房屋價(jià)款17,049,760元，并將另外1,765,868元款項(xiàng)支付至被告欽臣公司。訴爭商鋪的市場商鋪價(jià)格、支付商鋪的總價(jià)與認(rèn)購書確認(rèn)的金額是一致的，商鋪真實(shí)的總價(jià)為18,815,628元。后因面積變更為289.4平方米，舒洪年支付給新華聯(lián)公司16,206,400元，支付給被告欽臣公司1,678,520元，故舒洪年共支付購房款17,884,920元。
　　雙方簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》第十一條約定，新華聯(lián)公司應(yīng)于2016年11月30日交房；第十四條約定在甲方辦理新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得房地產(chǎn)權(quán)(大產(chǎn)證)后15日雙方簽署《交接書》，之后15日內(nèi)申報(bào)、過戶申請(qǐng)。但新華聯(lián)公司至今未辦理大產(chǎn)證，致使舒洪年無法辦理小產(chǎn)權(quán)，并導(dǎo)致舒洪年無法正常使用案涉房產(chǎn)。根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，需要由新華聯(lián)公司提供辦理房屋權(quán)屬登記資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。新華聯(lián)公司拖延至今未辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，顯屬違約。綜上，舒洪年為維護(hù)自身合法權(quán)益，遂依法提起本案訴訟要求判如所請(qǐng)。
　　針對(duì)本訴，新華聯(lián)公司辯稱，舒洪年訴請(qǐng)沒有依據(jù)。理由如下：一、舒洪年計(jì)算基數(shù)無依據(jù)，雙方合同結(jié)算價(jià)并非其主張的基數(shù)，舒洪年沒有請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。二、舒洪年按照最高院關(guān)于商品房司法解釋辦證逾期，按照銀行逾期貸款利率計(jì)算可上浮30％－50％沒有約定的，該利率系浮動(dòng)的，年利率為4.35％。如果是完全出于新華聯(lián)公司的原因而產(chǎn)生的違約責(zé)任，新華聯(lián)公司應(yīng)當(dāng)按照頂格50％來承擔(dān)。但本案不是新華聯(lián)公司的責(zé)任，就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這樣的違約責(zé)任。舒洪年要求適用50％頂格處理理由根本就不成立。三、舒洪年主張的最高院司法解釋第18條，在舒洪年舉證中已經(jīng)明確所有逾期辦證原因并非新華聯(lián)公司造成，雙方在簽訂預(yù)售合同以后，在辦理大產(chǎn)證的過程中政府的政策發(fā)生了重大變化，這個(gè)變化是發(fā)生在雙方簽訂合同之后，新華聯(lián)公司所不能預(yù)見并不能避免的，是政府部門原因造成的。如果把政府所有辦證延期的責(zé)任都強(qiáng)加到企業(yè)頭上是不盡合理的，政府延期的那部分責(zé)任不應(yīng)當(dāng)由新華聯(lián)公司來承擔(dān)。四、按照第一份工期報(bào)告所出具的時(shí)間為2017年8月,應(yīng)該要給予新華聯(lián)公司一個(gè)月的合理時(shí)間來辦理大產(chǎn)證。如果是9月1日以后，新華聯(lián)公司沒有辦理大產(chǎn)證，造成延期至2017年12月20日，要承擔(dān)這樣一個(gè)違約責(zé)任是合理的。五、關(guān)于房價(jià)款的金額認(rèn)定。舒洪年一直認(rèn)為其所支付的款項(xiàng)都屬于房價(jià)款。其實(shí)雙方在簽訂預(yù)售合同時(shí)已經(jīng)是非常明確的。因?yàn)轭A(yù)售合同是唯一能夠確定房屋價(jià)值的法律憑證，且該合同也是經(jīng)過政府部門預(yù)售登記備案的，所以本案要認(rèn)定房價(jià)款的基數(shù)。六、關(guān)于違約金的計(jì)算節(jié)點(diǎn)。舒洪年一直認(rèn)為合同約定書面通知必須是由新華聯(lián)公司發(fā)送書面通知，實(shí)際上本案的絕大多數(shù)業(yè)主都是外地人。在合同當(dāng)中也沒有確定過通知地址，按照現(xiàn)在最為便捷的通知方式就是微信，所以新華聯(lián)公司認(rèn)為，關(guān)于違約金的計(jì)算節(jié)點(diǎn)應(yīng)以新華聯(lián)公司3月5日發(fā)送的微信通知為準(zhǔn)。
　　被告欽臣公司辯稱，不同意舒洪年的訴訟請(qǐng)求。理由如下：一、舒洪年主張逾期辦證違約金，而本案簽訂預(yù)售合同的當(dāng)事人是舒洪年與新華聯(lián)公司，被告欽臣公司不是合同當(dāng)事人，沒有辦理產(chǎn)證的合同義務(wù)和法定義務(wù)，所以舒洪年主張要求被告欽臣公司共同承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任，沒有法律和合同依據(jù)。二、舒洪年依據(jù)最高法司法解釋第18條提起本案訴訟，但并非被告欽臣公司意愿導(dǎo)致辦證延遲，故被告欽臣公司原因不應(yīng)承擔(dān)逾期辦證違約金。三、被告欽臣公司在本案中系包銷人的地位，與開發(fā)商簽訂包銷合同，當(dāng)時(shí)一共包銷98套房屋，在合同履行過程中，被告欽臣公司承擔(dān)了所有融資、銷售成本等風(fēng)險(xiǎn)，按合同應(yīng)銷售所有房屋，若沒有按期完成，需承擔(dān)差價(jià)責(zé)任，故被告欽臣公司收取的是包銷收益。四、被告欽臣公司已經(jīng)向新華聯(lián)公司支付了全部銷售價(jià)款，按照5.6萬元/平米，是新華聯(lián)公司與被告欽臣公司的包銷價(jià)格。綜上，被告欽臣公司收取的價(jià)款是包銷收益。而本案系爭的事實(shí)，是辦證的義務(wù)和逾期辦證的責(zé)任，與被告欽臣公司無關(guān)。
　　同時(shí)新華聯(lián)公司向本院提出如下反訴請(qǐng)求：判令舒洪年立即支付逾期付款違約金76,500元。
　　反訴事實(shí)及理由：舒洪年與新華聯(lián)公司訂立“上海市商品房預(yù)售合同”，約定由舒洪年購買位于上海市xx路xx弄A中心XX號(hào)XXX層XX層商鋪1套。根據(jù)“預(yù)售合同”約定，舒洪年應(yīng)當(dāng)于2016年8月15日支付850萬元房款，但實(shí)際支付日為2016年9月14日，逾期30天。按合同約定應(yīng)當(dāng)支付按每日萬分之三支付違約金，即8,500,000元*30日*萬分之三=76,500元。
　　針對(duì)新華聯(lián)公司的反訴，舒洪年辯稱，雙方合同關(guān)于此項(xiàng)逾期付款違約金的約定內(nèi)容非?？量?，它單方賦予了新華聯(lián)公司無限權(quán)力。舒洪年認(rèn)為，此條款約定明顯增加了小業(yè)主的負(fù)擔(dān)，應(yīng)認(rèn)定為無效。此外，系爭商鋪貸款是由新華聯(lián)公司指定的貸款銀行進(jìn)行辦理，期間因新華聯(lián)公司遲延提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，導(dǎo)致指定銀行發(fā)放貸款時(shí)間拖延，這個(gè)責(zé)任要求業(yè)主來承擔(dān)是不合理的，故貸款逾期是因?yàn)樾氯A聯(lián)公司的原因?qū)е?，舒洪年不?yīng)承擔(dān)逾期付款違約金，故要求法院駁回新華聯(lián)公司的反訴訴訟請(qǐng)求。
　　為證實(shí)上述本訴訴請(qǐng)，舒洪年向本院提供了以下證據(jù)：
　　1.《A中心認(rèn)購書》1份，以此證明(1)舒洪年于2015年5月18日與被告欽臣公司簽訂認(rèn)購書、商鋪的位置以及面積；(2)認(rèn)購的價(jià)格、約定的定金為20萬元；(3)雙方約定2016年5月27日簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》。此外證明被告欽臣公司收取的費(fèi)用為房屋價(jià)格的一部分。房屋總價(jià)，舒洪年已按約定足額支付了相應(yīng)款項(xiàng)。
　　2.《上海市商品房預(yù)售合同》1份，以此證明(1)2016年6月25日與新華聯(lián)公司網(wǎng)簽《上海市商品房預(yù)售合同》，第2頁第二條，商鋪地址與《A中心認(rèn)購書》一致，房屋面積與認(rèn)購書一致；第3頁第三條約定房屋單價(jià)以及總價(jià)。(2)根據(jù)第3頁第五條約定按房屋面積單位計(jì)算，多退少補(bǔ)，交房時(shí)原告補(bǔ)足差價(jià)。(3)第6頁第十四條約定，新華聯(lián)公司在辦理大產(chǎn)證后15日內(nèi)，由雙方簽訂《房屋交接書》、簽署《房屋交接書》之日起15日內(nèi)，雙方辦理過戶申請(qǐng)手續(xù)，申領(lǐng)小產(chǎn)證。合同對(duì)雙方辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間沒有約定，所以應(yīng)當(dāng)從法定。證據(jù)2證明預(yù)售合同證明房屋面積、需支付給新華聯(lián)公司的價(jià)款加上欽臣公司的價(jià)款，標(biāo)的房屋總價(jià)。
　　3.新華聯(lián)公司簽購單、收據(jù)、發(fā)票等1組，以此證明舒洪年的付款情況以及舒洪年向新華聯(lián)公司支付印花稅、辦證登記費(fèi)、維修基金等費(fèi)用。
　　4.欽臣公司的簽購單、收據(jù)、銀行存根、欽臣公司的發(fā)票1組，以此證明舒洪年的付款情況。
　　5.通知函、交房通知書、A中心交房程序流轉(zhuǎn)表各1份，以此證明新華聯(lián)公司負(fù)有給舒洪年辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，且新華聯(lián)公司已提前收取舒洪年辦理小產(chǎn)證的費(fèi)用。
　　6.微信聊天記錄1組，以此證明至2018年3月5日新華聯(lián)公司員工通知說只有幾戶可以辦證，但其他人不可以辦，但不包括舒洪年。
　　7．個(gè)人購房抵押(保證)借款合同(復(fù)印件)1份。
　　8．銀行個(gè)人業(yè)務(wù)回單1份。
　　經(jīng)庭審質(zhì)證，新華聯(lián)公司對(duì)舒洪年提供的證據(jù)1認(rèn)購書的真實(shí)性不予確認(rèn)，因無新華聯(lián)公司的蓋章確認(rèn)，故認(rèn)為與新華聯(lián)公司無關(guān)。對(duì)證據(jù)2商品房預(yù)售合同的三性表示認(rèn)可，該合同第14條約定取得大產(chǎn)證的一個(gè)月內(nèi)，屬于可豁免的時(shí)間，即便計(jì)算逾期辦證及認(rèn)定新華聯(lián)公司違約，也應(yīng)當(dāng)扣除一個(gè)月的辦證期限。對(duì)于證據(jù)3新華聯(lián)公司簽購單、銀行流水、發(fā)票，在舒洪年提交的證據(jù)復(fù)印件中，新華聯(lián)公司只看到一張是300萬元，一張是220萬元，合計(jì)520萬元，現(xiàn)舒洪年提供的原件中，新華聯(lián)公司看到有6張，能夠?qū)?yīng)的是300萬元一張的真實(shí)性沒問題。還有一張是220萬元。其他都沒有提供。無論剛才所講的300萬元、220萬元以外，另外4張分別是100萬元，10萬元，49,760元、220萬元，共10,249,760元，但不足整個(gè)房價(jià)。最后一張是1,620,640元，對(duì)這張發(fā)票的三性均表示沒有異議。簽購單金額不足1,600多萬元?？偘l(fā)票是對(duì)的。對(duì)于簽購單不足1,600多萬元，但對(duì)其中的真實(shí)性也是認(rèn)可的。收據(jù)對(duì)此也予以認(rèn)可。收據(jù)中確實(shí)辦證登記費(fèi)550元，維修基金7,421.99元，不認(rèn)同說新華聯(lián)公司負(fù)有為舒洪年辦理產(chǎn)證的義務(wù)。因僅憑從舒洪年支付的印花稅8,000元、辦證登記費(fèi)550元，維修基金7,421.99元都不足以讓新華聯(lián)公司能夠?yàn)槭婧槟贽k理產(chǎn)證的義務(wù)，這里沒有委托書，沒有契稅沒有辦證的登記申請(qǐng)表，所以沒法證明新華聯(lián)公司亦負(fù)有為舒洪年辦理產(chǎn)證的義務(wù)。對(duì)證據(jù)4欽臣公司簽購單、發(fā)票1組，因是支付給欽臣公司，新華聯(lián)公司表示不予確認(rèn)。發(fā)票原件都是由欽臣公司開具的，并蓋有欽臣公司的發(fā)票專用章，沒有新華聯(lián)公司的發(fā)票原件，所以對(duì)于欽臣公司的發(fā)票，因與新華聯(lián)公司無關(guān)，新華聯(lián)公司無法確認(rèn)。而且開具的內(nèi)容是服務(wù)費(fèi)，不是房屋銷售，所以舒洪年對(duì)此兩筆費(fèi)用是明知的，不是房屋銷售費(fèi)用，而是服務(wù)費(fèi)。對(duì)證據(jù)5交房程序流轉(zhuǎn)表沒有異議，在該份流轉(zhuǎn)表中，舒洪年只繳納了印花稅、交易手續(xù)費(fèi)和維修基金。其中契稅抵押登記費(fèi)、代辦費(fèi)都沒繳納，所以這份證據(jù)不足以證明新華聯(lián)公司為舒洪年負(fù)有辦證義務(wù)。對(duì)于證據(jù)6微信聊天記錄的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性均予以確認(rèn)。該證據(jù)是新華聯(lián)公司發(fā)出的第二次通知。因?yàn)榈谝淮无k證通知是新華聯(lián)公司在辦出大產(chǎn)證后，于2017年12月發(fā)的辦證通知，因?yàn)榕R近年底，業(yè)主都沒有來辦理過戶手續(xù)。待春節(jié)過后，新華聯(lián)公司再次向業(yè)主發(fā)送過戶通知，因?yàn)槿藬?shù)過多，新華聯(lián)公司是分批通知業(yè)主前來辦理的。對(duì)于證據(jù)7因舒洪年沒有提供合同原件，故無法確認(rèn)其真實(shí)性。對(duì)于證據(jù)8中的放款時(shí)間新華聯(lián)公司表示確認(rèn)。
　　經(jīng)庭審質(zhì)證，被告欽臣公司對(duì)舒洪年提供的證據(jù)1的真實(shí)性予以確認(rèn)，但認(rèn)為被告欽臣公司是以受托人身份對(duì)價(jià)格予以確認(rèn)。對(duì)證據(jù)2商品房預(yù)售合同，認(rèn)為被告欽臣公司不是該合同的當(dāng)事人和利害關(guān)系人，故對(duì)其真實(shí)性無法確認(rèn)，辦證義務(wù)人有明確約定，為出售方。對(duì)證據(jù)3，新華聯(lián)公司的簽收單等，認(rèn)為被告欽臣公司不是當(dāng)事人，故無法確認(rèn)。對(duì)于證據(jù)4被告欽臣公司出具的發(fā)票及簽購單均予以確認(rèn)。對(duì)證據(jù)5，因被告欽臣公司不是當(dāng)事方，故對(duì)其三性無法確認(rèn)，請(qǐng)法院予以確認(rèn)。對(duì)于證據(jù)6，被告欽臣公司不在該群中，故對(duì)其真實(shí)性無法確認(rèn)，請(qǐng)求法院依法判決。對(duì)于證據(jù)7，因被告欽臣公司不是合同當(dāng)事人，所以該貸款行為，貸款的簽訂和具體放款，被告欽臣公司是不清楚的。對(duì)于證據(jù)8，是為了證明貸款合同簽訂時(shí)間和放款時(shí)間，是與反訴主張相關(guān)，但被告欽臣公司也不是反訴中的當(dāng)事人。
　　新華聯(lián)公司為證明其抗辯主張，向本院提供了如下證據(jù)：
　　1．《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》(由新華聯(lián)公司與上海市規(guī)劃和國土資源管理局簽訂)1份，以此證明簽訂該出讓合同時(shí)，尚未明確約定地下空間作為經(jīng)營性使用，出讓合同也約定了施工的工期，在實(shí)際工期中無法在2年內(nèi)完成這個(gè)工程，這也影響了以后新華聯(lián)公司大產(chǎn)證的辦理時(shí)間。當(dāng)時(shí)為了配合XX中心盡快投入使用，簽訂出讓合同時(shí)特別約定了2+1的條款，這樣項(xiàng)目的施工時(shí)間就是3年。另為了配合XX中心盡快投入使用進(jìn)行商業(yè)配套，而要求被告新華聯(lián)公司加快施工的速度，在整個(gè)XX商務(wù)區(qū)都確定了施工期限2+1年的原則，但所有的工程均是超過2年的。2+1年原則，即工程要在2年內(nèi)竣工完成，如不能完成，但有客觀理由證明無過錯(cuò)，可以延長1年，該1年不算違約。
　　2．上海市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國土資源廳制定的《上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定的通知》1份，以此證明上海市人民政府為促進(jìn)地下土地資源的合理利用，鼓勵(lì)地下空間用于經(jīng)營性用途。
　　3．關(guān)于審定XX商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09地塊《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案》的決定：規(guī)劃與建筑方案設(shè)計(jì)1組，以此證明經(jīng)主管行政部門批復(fù)同意部分地下空間用于經(jīng)營性使用。
　　4．《建筑工程規(guī)劃許可證》1份，以此證明被告新華聯(lián)公司取得建筑工程規(guī)劃許可證的日期是2014年11月19日。按照規(guī)定，補(bǔ)交出讓手續(xù)、補(bǔ)繳出讓金、再測定面積后，才能取得建筑工程規(guī)劃許可證，但是因?yàn)闇y定面積標(biāo)準(zhǔn)政府沒有出臺(tái)，所以就先發(fā)放建筑工程規(guī)劃許可證。
　　5．關(guān)于印發(fā)《上海市地下經(jīng)營性用途建筑面積計(jì)算及分類規(guī)則》的通知1份，以此證明直至2015年1月9日上海市規(guī)土局才對(duì)“市府規(guī)定”的地下經(jīng)營性建筑面積如何計(jì)算、分類作出詳細(xì)規(guī)定。
　　6．上海市規(guī)土局《上海市國有建設(shè)用地土地核驗(yàn)工作規(guī)范》1份，以此證明造成延期竣工的，由市或區(qū)縣職能部門出具相關(guān)證明材料，經(jīng)實(shí)施供地的規(guī)劃土地行政管理部門認(rèn)可即可，是產(chǎn)證造成延遲的原因。
　　7．《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書》(2016年11月28日)1份，以此證明商業(yè)廣場項(xiàng)目已經(jīng)竣工驗(yàn)收，故2016年11月30日已滿足交房條件。
　　8．《土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告》(針對(duì)地上部分的測繪報(bào)告)1份，以此證明2016年12月28日涉案商鋪(地上的)已經(jīng)具備了辦理大產(chǎn)證的條件，但因政府的政策變化原因，導(dǎo)致被告新華聯(lián)公司沒有辦法辦理大產(chǎn)證。
　　9．關(guān)于A中心補(bǔ)繳地下土地出讓金的請(qǐng)示1組，以此證明被告新華聯(lián)公司書面向XX管委會(huì)申請(qǐng)主動(dòng)要求補(bǔ)繳土地出讓金的事實(shí)。
　　10．XX管委會(huì)孫某甲發(fā)給新華聯(lián)公司蘇某甲的通知(通過微信發(fā)布方式)及2017年3月17日會(huì)議紀(jì)要1組，以此證明針對(duì)新華聯(lián)公司補(bǔ)繳土地出讓金申請(qǐng)，XX管委會(huì)召集會(huì)議同意案涉地塊納入XX商務(wù)區(qū)核心區(qū)、補(bǔ)繳土地出讓金并報(bào)市規(guī)土局。
　　11．《會(huì)議紀(jì)要》1組(2017年7月6日)，以此證明XX管委會(huì)向新華聯(lián)公司提出提供公共服務(wù)設(shè)施面積的要求。新華聯(lián)公司地下商業(yè)空間，涉及公共利益，為公眾提供公共設(shè)施。
　　12．《上海A中心項(xiàng)目工期評(píng)估報(bào)告》1份，以此證明相關(guān)產(chǎn)證辦理滯后因政策原因造成，并非新華聯(lián)公司的主觀原因。
　　13．《會(huì)議紀(jì)要》(2017年9月19日)1份，以此證明上海市規(guī)土局答復(fù)需要提供部分面積做公共服務(wù)用途，具體面積仍需進(jìn)一步討論確定。
　　14．《關(guān)于新華聯(lián)購物中心提供社會(huì)公共服務(wù)面積的情況說明》1份，以此證明正式確定提供作為社會(huì)公共服務(wù)用途部分的面積。
　　15．《XX商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)18街坊地下空間規(guī)劃評(píng)估》1份，以此證明規(guī)劃設(shè)計(jì)單位明確應(yīng)當(dāng)將地下部分空間用于公共服務(wù)設(shè)施。
　　16．《關(guān)于調(diào)整XX商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09地塊建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的申請(qǐng)》1份，以此證明新華聯(lián)公司于2017年11月7日向XX管委會(huì)提出調(diào)整土地出讓合同申請(qǐng)，愿意簽土地出讓合同，針對(duì)地下商業(yè)空間。
　　17．《關(guān)于同意先行辦理XX商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09地塊房屋初始登記的函》1份，以此證明XX管委會(huì)致函閔行區(qū)住房保障和房屋管理局關(guān)于同意已售商業(yè)部分辦理大產(chǎn)證的事實(shí)。
　　18．涉案商鋪的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證1份，以此證明新華聯(lián)公司于2017年12月20日取得了已出售部分商鋪大產(chǎn)證的事實(shí)。
　　19．新華聯(lián)公司委托律師回復(fù)函1份，以此證明新華聯(lián)公司于2017年7月25日已經(jīng)告知舒洪年完成辦理大產(chǎn)證的期限，并通過EMS分別寄送給小業(yè)主。
　　20.管委會(huì)會(huì)議紀(jì)要1份。
　　21.工期評(píng)估報(bào)告1份。
　　證據(jù)20-21，證明(1)管委會(huì)對(duì)工期評(píng)估方式做了重大變更，直接導(dǎo)致大產(chǎn)證的辦理延遲，大產(chǎn)證出證遲延非新華聯(lián)公司的原因，不應(yīng)歸責(zé)于新華聯(lián)公司。(2)工期評(píng)估報(bào)告落款2018年5月，經(jīng)向管委會(huì)了解，訴訟中新華聯(lián)公司提交的工期評(píng)估報(bào)告2017年8月并未正式上會(huì)，管委會(huì)本次提交的為最終工期評(píng)估報(bào)告,故造成延期辦證的原因，不是新華聯(lián)公司單方面的責(zé)任。
　　22．微信通知截屏1份，以此證明2017年12月26日新華聯(lián)公司在取得涉案房屋大產(chǎn)證之后已經(jīng)及時(shí)通知舒洪年辦理小產(chǎn)證的事實(shí)。
　　經(jīng)庭審質(zhì)證，舒洪年對(duì)新華聯(lián)公司提供證據(jù)1的真實(shí)性認(rèn)為交由法庭進(jìn)行核實(shí)，合法性上與本案無關(guān)，希望能夠提供完整的證據(jù)。地下的商業(yè)空間政府沒有授權(quán)開發(fā)，而是單方開發(fā)，要求進(jìn)行規(guī)劃的變更導(dǎo)致了產(chǎn)權(quán)證的逾期辦理，不是政府行為導(dǎo)致的，是新華聯(lián)公司單方行為導(dǎo)致，損害了其他業(yè)主的利益。新華聯(lián)公司稱合同時(shí)間是2+1，根據(jù)合同相對(duì)性原則，合同簽訂是在2013年，而預(yù)售合同是在2016年，故該證據(jù)與本案無關(guān)且無法證明新華聯(lián)公司的證明目的。對(duì)證據(jù)2的真實(shí)性、合法性均無法認(rèn)定，關(guān)聯(lián)性也與本案無關(guān)。只是鼓勵(lì)大家地下空間用于商業(yè)用途，不是強(qiáng)制性。新華聯(lián)公司為了自己的商業(yè)目的，重新補(bǔ)簽合同，導(dǎo)致大產(chǎn)證延期。對(duì)于證據(jù)3的三性均表示有異議，是新華聯(lián)公司由于自身原因變更規(guī)劃導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證逾期辦理。對(duì)證據(jù)4因沒有原件，故對(duì)其三性均表示有異議，且與本案無關(guān)，也是新華聯(lián)公司因自身原因?qū)е庐a(chǎn)權(quán)證逾期辦理。對(duì)于證據(jù)5的三性均表示有異議，且認(rèn)為與本案無關(guān)，也是新華聯(lián)公司因自身原因變更規(guī)劃導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證逾期辦理。對(duì)證據(jù)6認(rèn)為與本案無關(guān)，也無法證明新華聯(lián)公司的證明目的，不是政府原因?qū)е掠馄?。?duì)證據(jù)7原件也沒有，故對(duì)其三性均表示有異議，也是新華聯(lián)公司因自身原因?qū)е庐a(chǎn)權(quán)證逾期辦理。對(duì)于證據(jù)8因不是原件，故對(duì)其三性均表示有異議。對(duì)證據(jù)9、10、11系新華聯(lián)公司單方制作，對(duì)其真實(shí)性、合法性均無法認(rèn)定，且與本案無關(guān)。即使真實(shí)也可以說明逾期的情況。對(duì)證據(jù)11補(bǔ)充說明，增加地下的經(jīng)營面積是按照整個(gè)規(guī)劃要求必須提供公共服務(wù)設(shè)施，不是應(yīng)國家要求主動(dòng)提供設(shè)施。對(duì)于證據(jù)12因不是原件，故對(duì)其真實(shí)性無法認(rèn)定，同時(shí)系新華聯(lián)公司委托制作，故對(duì)其三性均不予認(rèn)定，是新華聯(lián)公司自身原因?qū)е?，而不是政府原因?qū)е隆?duì)于證據(jù)13的三性均表示無法認(rèn)定，同時(shí)不能證明新華聯(lián)公司的證明目的，是新華聯(lián)公司因自身原因?qū)е?，而不是政府原因?qū)е隆?duì)于證據(jù)14、15、16、17，因單方制作，故對(duì)其三性均無法認(rèn)定，且與本案無關(guān)。對(duì)于證據(jù)18的三性均表示有異議，不能證明新華聯(lián)公司的證明目的。對(duì)于證據(jù)19的三性均無法認(rèn)定。對(duì)于證據(jù)20-21的形式真實(shí)性沒有異議，但不能證明新華聯(lián)公司的證明目的，且與本案無關(guān)的。針對(duì)會(huì)議紀(jì)要的形式真實(shí)性沒有異議。但這份證據(jù)并沒有涉及到本案的一些內(nèi)容，與本案沒有關(guān)聯(lián)，也無法證明是政府原因?qū)е碌?。針?duì)工期評(píng)估報(bào)告，是因?yàn)閷?duì)地下空間進(jìn)行商業(yè)利用，規(guī)劃變更才導(dǎo)致了規(guī)劃審批土地出讓金一系列的過程變化，同時(shí)導(dǎo)致政府要求重新進(jìn)行變更或者審批，這些都是不能歸咎于政府，也不具有免責(zé)的證明力。對(duì)于證據(jù)22微信截屏，已經(jīng)提交了相應(yīng)的反駁證據(jù)充分可以證明。2018年3月5日的通知當(dāng)中已相當(dāng)明確。只是說第一批，而且列出了第一批的名單。提交的證據(jù)已經(jīng)對(duì)這份微信聊天記錄進(jìn)行了反駁。由于物業(yè)維修基金的賬號(hào)沒有設(shè)立，相應(yīng)的一些費(fèi)用也沒有交，而且到目前為止，土地出讓金到現(xiàn)在為止也沒有交。事實(shí)上來說，它即使現(xiàn)在能夠辦出大產(chǎn)權(quán)證也是違規(guī)的，政府也是相當(dāng)于側(cè)面上是幫助，完全是不符合辦理大產(chǎn)權(quán)證的流程，所以這個(gè)過程當(dāng)中政府也存在違規(guī)行為，而且在商品房預(yù)售合同當(dāng)中的第27條已經(jīng)進(jìn)行了明確約定，雙方對(duì)進(jìn)行通知的必須以書面的形式，要么就是快遞，要么當(dāng)面送達(dá)這種形式，其他形式均視為無效，所以即使在3月5日也好，12月份這些通知在微信中大家都是不能夠及時(shí)得知的。在這種微信群里面發(fā)放這種信息是不能夠?qū)崿F(xiàn)及時(shí)通知作用的。而且在微信群當(dāng)中有大部分業(yè)主是不在里面的。而且即使在里面微信聊天記錄的覆蓋率也非常高，導(dǎo)致不能夠看到這一條信息的。提交了3月5日微信記錄作為一個(gè)證據(jù)，就是說新華聯(lián)公司沒有盡到一個(gè)通知義務(wù)，到目前為止也沒有按照約定的形式進(jìn)行通知，所以新華聯(lián)公司提交的政府證據(jù)是不能夠?qū)崿F(xiàn)其證明目的，且與本案無關(guān)的。
　　經(jīng)庭審質(zhì)證，被告欽臣公司對(duì)新華聯(lián)公司提供證據(jù)認(rèn)為，被告欽臣公司既不屬于這一系列的政策、法律、法規(guī)及會(huì)議紀(jì)要的一個(gè)適用主體，也不是這當(dāng)中約定的相關(guān)義務(wù)。再加上具體的一些相關(guān)的證據(jù)，材料是通過法院依職權(quán)調(diào)查取得的，所以關(guān)于新華聯(lián)公司提供的證據(jù)，請(qǐng)求法院依法認(rèn)定。
　　被告欽臣公司為證明其抗辯主張，向本院提供了如下證據(jù)：
　　1.《上海A中心店鋪整體銷售(預(yù)售)合同》1份，以此證明2016年5月5日，欽臣公司與新華聯(lián)公司就系爭房屋在內(nèi)的98套店鋪簽訂了此合同，該合同約定由欽臣公司包銷這98套房屋并按照合同節(jié)點(diǎn)支付包銷款項(xiàng)，每平米單價(jià)是56,000元，共計(jì)791,714,000元，期限是2016年10月31日分6筆全部付清，履行期間欽臣公司有權(quán)利將98套房屋進(jìn)行出售，由新華聯(lián)公司與買受人簽訂合同。
　　2.《情況說明》1份，以此證明新華聯(lián)公司向欽臣公司出具說明，明確欽臣公司協(xié)助簽訂合同并辦理貸款。并約定由欽臣公司自行定價(jià)對(duì)外銷售這98套店鋪。然后新華聯(lián)公司與買受人簽訂預(yù)售合同，協(xié)助買受人辦理貸款，辦理產(chǎn)證等相關(guān)事項(xiàng)。
　　經(jīng)庭審質(zhì)證，舒洪年對(duì)被告欽臣公司提供證據(jù)1的真實(shí)性表示無法認(rèn)定，認(rèn)為可能是由被告欽臣公司與新華聯(lián)公司為了本案而制作的，無法證明其證明目的。即使認(rèn)定為包銷，舒洪年認(rèn)為被告欽臣公司收取的相應(yīng)款項(xiàng)也應(yīng)當(dāng)是購房款。所謂的包銷形式，是新華聯(lián)公司與被告欽臣公司之間進(jìn)行的內(nèi)部結(jié)算，但對(duì)于購買人來說，它所有的款項(xiàng)都是購房款。對(duì)于證據(jù)2，認(rèn)為系單方制作，故對(duì)其三性均表示無法認(rèn)定。被告欽臣公司與新華聯(lián)公司是有義務(wù)為小業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證的，貸款是由新華聯(lián)公司指定的貸款銀行辦理，因新華聯(lián)公司大產(chǎn)權(quán)證辦不出來，竣工驗(yàn)收備報(bào)告也是違規(guī)的，政府也是從側(cè)面進(jìn)行了幫助。這些手續(xù)沒有辦出來，導(dǎo)致指定銀行發(fā)放貸款時(shí)間拖延。如果是相應(yīng)款項(xiàng)發(fā)放晚的話，這個(gè)責(zé)任要求業(yè)主來承擔(dān)是不合理的，故貸款逾期是因?yàn)樾氯A聯(lián)公司原因?qū)е碌?。此外，銷售、簽約、辦理產(chǎn)證都是同一批人員，小業(yè)主并沒有辦法確定哪個(gè)人是代表新華聯(lián)公司，哪個(gè)是代表欽臣公司。關(guān)于銷售合同，被告欽臣公司不具備出售資格，合同沒有按照包銷的方式約定。
　　經(jīng)庭審質(zhì)證，新華聯(lián)公司對(duì)欽臣公司提供證據(jù)1、2的三性均表示沒有異議。特別就情況說明新華聯(lián)公司講的很清楚，就是根據(jù)A中心店鋪整體(預(yù)售)合同，欽臣公司積極配合新華聯(lián)公司出售轉(zhuǎn)讓，包括新華聯(lián)公司在這個(gè)證據(jù)里面沒有承諾為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證。沒有承諾為業(yè)主辦理貸款。剛才舒洪年所講的指定銀行貸款是指其在無法找到銀行貸款的情況下新華聯(lián)公司可以推薦。提供相應(yīng)的銀行來為業(yè)主辦理貸款，但預(yù)售合同上明確約定所有的貸款逾期都是由購買方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。不應(yīng)當(dāng)以貸款沒有批準(zhǔn)的理由來延遲支付相應(yīng)房款。預(yù)售合同約定的非常清楚，故舒洪年所述理由不成立，且也沒有提供相應(yīng)證據(jù)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2016年5月18日，舒洪年(作為定購人，簽約乙方)與欽臣公司(作為委托人，簽約甲方)簽訂《A中心認(rèn)購書》1份，約定由乙方認(rèn)購甲方位于閔行區(qū)xx路XXX弄XXX號(hào)，建筑面積約為304.46平方米，土地用途為商業(yè)用地，總價(jià)為18,815,628元，約定定金為20萬元整。付款方式為按揭付款。并約定乙方應(yīng)在2016年5月27日前主動(dòng)前往本項(xiàng)目售樓處與甲方簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》并辦理相關(guān)手續(xù)。該認(rèn)購書尾部還約定如下內(nèi)容：簽署本認(rèn)購書前，乙方已獲得擬簽署之正式《上海市商品房預(yù)售合同》(含補(bǔ)充條款)樣本，該合同樣本在簽訂本認(rèn)購書時(shí)已公示于甲方售樓處。乙方對(duì)該合同樣本所有條款之約定清楚、明了無異議，并愿意按時(shí)根據(jù)該合同樣本及本認(rèn)購書的約定(包括但不限于認(rèn)購單元相關(guān)情況、價(jià)款、付款方式等)與甲方簽署正式《上海市商品房預(yù)售合同》(含補(bǔ)充條款)。
　　2016年6月1日，舒洪年(作為買方，簽約乙方)與新華聯(lián)公司(作為賣方，簽約甲方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》1份，約定乙方向甲方購買xx路xx弄《A中心》82號(hào)1層1-2層店鋪。暫測建筑面積為304.46平方米。乙方購買該房屋，每平方米房屋建筑面積單價(jià)(不包含房屋全裝修價(jià)格)為56,000元。根據(jù)甲方暫測的房屋建筑面積，乙方購買該房屋的總房價(jià)款(不包含房屋全裝修價(jià)格)暫定為17,049,760元。該合同第七條約定，乙方若未按本合同約定的時(shí)間付款，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款額的日萬分之三計(jì)算，違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二條起算至實(shí)際付款之日止，逾期超過90天后，甲方有權(quán)單方面解除本合同，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。賠償金額為總價(jià)房款的10%。甲方有權(quán)在乙方已支付的房價(jià)款中扣除乙方應(yīng)支付的賠償金額，剩余房款退還給乙方。如乙方已支付的房價(jià)款不足賠償?shù)模追接袡?quán)追索。甲方如行使解除權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書面通知乙方。該合同第十條約定，該房屋的交付必須符合取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。第十四條約定，在甲方辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得了房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后15日內(nèi)，由甲乙雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》?！斗课萁唤訒纷鳛檗k理該房屋過戶手續(xù)的必備條件。甲、乙雙方在簽署《房屋交接書》之日起15天內(nèi)，由雙方依法向閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理價(jià)格申報(bào)、過戶申請(qǐng)手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。上述預(yù)售合同的附件一付款方式和付款期限約定：1.在簽署《上海市商品房預(yù)售合同》的當(dāng)日或之前，乙方向甲方按照合同確定的總房價(jià)款的21%支付首期款項(xiàng)計(jì)410萬元整。如乙方在簽署合同之前已向甲方支付定金，則首期款項(xiàng)中包含已支付相應(yīng)比例的定金；2.余款850萬元整于簽約后75日內(nèi)即2016年8月15日之前以銀行按揭方式乙方向甲方支付。3.乙方未按上述約定按時(shí)、足額付款的，應(yīng)根據(jù)合同第七條相關(guān)約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。4.乙方承諾簽訂合同前已向按揭銀行確認(rèn)按揭貸款方式的可行性，并已具備按揭貸款條件。無論何種原因(含國家調(diào)整按揭政策等)導(dǎo)致乙方未獲得按揭銀行貸款或者獲得按揭銀行批準(zhǔn)的貸款額度不足，乙方應(yīng)在本補(bǔ)充協(xié)議約定的期限內(nèi)向甲方付清全部剩余房款，否則視為乙方付款違約，甲方有權(quán)解除本合同，并要求乙方應(yīng)按本補(bǔ)充協(xié)議約定承擔(dān)違約責(zé)任。上述合同對(duì)雙方的其他權(quán)利義務(wù)都作了約定。
　　上述合同簽訂后,舒洪年先后多次向新華聯(lián)公司支付房款合計(jì)17,049,760元。后因涉案店鋪面積變更為289.4平方米，新華聯(lián)公司向舒洪年退還面積差價(jià)843,360元。舒洪年又先后多次向欽臣公司支付款項(xiàng)合計(jì)1,678,520元。欽臣公司分別向舒洪年出具了相關(guān)收款發(fā)票，發(fā)票中載明的事項(xiàng)為服務(wù)費(fèi)。至此，舒洪年共支付購房款為17,884,920元。
　　2016年9月13日，舒洪年(作為主債務(wù)人，抵押人)與A銀行股份有限公司上海分行(作為債權(quán)人，抵押權(quán)人)及新華聯(lián)公司(作為保證人)簽訂《個(gè)人購房抵押(保證)借款合同》，約定由舒洪年向A銀行股份有限公司上海分行借款850萬元，并約定預(yù)約放款時(shí)間為2016年9月14日。同日，新華聯(lián)公司收到了上述銀行貸款。
　　另查明，2017年12月7日，上海XX商務(wù)區(qū)管理委員會(huì)出具滬虹商管[2017]89號(hào)《關(guān)于同意先行辦理XX商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)xx號(hào)地塊房屋初始登記的函》載明：上海市閔行區(qū)住房保障和房屋管理局：日前，該委收到新華聯(lián)公司關(guān)于《關(guān)于A中心辦理房屋初始登記的申請(qǐng)》，經(jīng)核實(shí)：2017年5月5日，XX商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09地塊項(xiàng)目通過建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃竣工驗(yàn)收，但土地核驗(yàn)工作中的補(bǔ)交地下土地出讓金及調(diào)整竣工日期仍在辦理中。鑒于該項(xiàng)目的客觀需求，經(jīng)該委研究同意準(zhǔn)予下列項(xiàng)目先行辦理地上部分房屋初始登記手續(xù)，其中辦公計(jì)容面積71,936.7平方米，商業(yè)(含酒店)計(jì)容面積47,868.73平方米，合計(jì)119,805.43平方米。1.A區(qū)辦公部分(xx幢：xx路XXX弄XXX號(hào)、XXX幢xxx弄xx號(hào)、xx幢xx弄xx號(hào)、22號(hào)，xx<fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&號(hào)&、&X&X&X&號(hào)&、&X&X&X&號(hào)&、&X&X&X&號(hào)&、&X&X&X&號(hào)&、&X&X&X&號(hào)&、&X&X&X&號(hào)&、&X&X&X&號(hào)&、&X&X&X&號(hào)&'><fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&號(hào)&、&X&X&X&號(hào)&、&X&X&X&號(hào)&、&X&X&X&號(hào)&、&X&X&X&號(hào)&、&X&X&X&號(hào)&、&X&X&X&號(hào)&'>路XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)</font>、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)</font>)，賓館部分(xx幢：xx路xx、xx號(hào))；2.B區(qū)辦公部分(xx幢：xx路XXX弄XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX幢：xx路XXX弄XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX幢；xx路XXX弄XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào))；3.C區(qū)已售商業(yè)部分(xx幢：xx路XXX弄XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)，xx幢：xx路XXX弄XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX號(hào)，xx<fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&號(hào)&、&X&X&X&號(hào)&、&X&X&X&號(hào)&、&X&X&X&號(hào)&、&X&X&X&號(hào)&、&X&X&X&號(hào)&、&X&X&X&號(hào)&'>路XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)</font>，xx路XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào))。同時(shí)，暫停辦理下列項(xiàng)目合計(jì)21,927.97平方米及所有地下部分房地產(chǎn)權(quán)證，待該地塊土地核驗(yàn)后再行辦理。xx幢(xx路XXX弄XXX號(hào)、XXX號(hào)、xx路XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào))，該委將按照相關(guān)規(guī)定要求抓緊辦理該地塊土地核驗(yàn)工作。
　　2017年12月20日，涉案商鋪取得了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，目前登記的權(quán)利人為新華聯(lián)公司。
　　2018年3月5日，新華聯(lián)公司的業(yè)務(wù)員通過微信的方式將第一批可以辦理產(chǎn)證的業(yè)主名單予以告知，而舒洪年購買涉案商鋪并不在該批名單內(nèi)。
　　還查明，2016年5月5日，新華聯(lián)公司(作為賣方，簽約甲方)與欽臣公司(作為買方，簽約乙方)于簽訂《上海A中心店鋪整體銷售(預(yù)售)合同》1份，約定：一、交易標(biāo)的：乙方向甲方購買的店鋪為：上海市商品房預(yù)售許可證所登記記載的備案類型為“用于銷售”的全部店鋪(備案類型為“用于租賃”以及其他非“用于銷售”的店鋪不在本次交易范圍內(nèi))，總建筑面積暫測為14,137.75元。具體室號(hào)詳見附件一：《上海市商品房預(yù)售許可證》[閔行房管(2016)預(yù)備字000087號(hào)]；二、總房價(jià)款：1.乙方購買上述房屋，每平方米房屋建筑面積單價(jià)為56,000元；2.根據(jù)上海市閔行區(qū)住房保障和房屋管理局預(yù)測的房屋建筑面積，乙方購買上述房屋的總房價(jià)款暫定為：791,714,000元；三、交易方式：1.乙方應(yīng)于2016年5月10日前完成簽署上述全部店鋪的分戶的正式《上海市商品房預(yù)售合同》，但乙方有權(quán)要求在2016年10月31日之前暫不進(jìn)行上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)簽約備案確認(rèn)；2.甲方同意在2016年10月31日之前乙方可要求每套店鋪?zhàn)兏彿咳艘淮?未經(jīng)甲方同意，乙方不得出現(xiàn)同一套商品房兩次申請(qǐng)變更購房人的情況)，屆時(shí)甲方根據(jù)乙方的要求與乙方指定的關(guān)聯(lián)人(或第三方)按照甲乙雙方簽署的《上海市商品房預(yù)售合同》版本重新簽訂正式《上海市商品房預(yù)售合同》(但此時(shí)該套店鋪應(yīng)立即辦理上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)簽約備案手續(xù))，更名后的購房合同的房屋面積單價(jià)不變，必須仍然按照每平方米房屋建筑面積單價(jià)56,000元執(zhí)行；2016年10月31日屆滿時(shí)，甲方有權(quán)將全部乙方已經(jīng)簽署但尚未申請(qǐng)將購房人變更為指定關(guān)聯(lián)人(或第三方)的正式《上海市商品房預(yù)售合同》立即辦理上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)簽約備案手續(xù)，乙方應(yīng)無條件予以配合。
　　2016年5月26日，新華聯(lián)公司出具情況說明載明：欽臣公司：根據(jù)新華聯(lián)公司與欽臣公司于2016年5月5日簽訂的《上海A中心店鋪整體銷售(預(yù)售)合同》約定，新華聯(lián)公司將其開發(fā)并取得用于銷售的98套商鋪整體出售給欽臣公司。具體門牌號(hào)：(省略)根據(jù)《上海A中心店鋪整體銷售(預(yù)售)合同》，新華聯(lián)公司積極配合欽臣公司出售轉(zhuǎn)讓該商鋪，包括：現(xiàn)場銷售、客戶簽約、貸款、辦理產(chǎn)證等手續(xù)。
　　本院認(rèn)為，涉案《A中心認(rèn)購書》及《上海市商品房預(yù)售合同》，系簽約當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，各方當(dāng)事人均應(yīng)信守并依約履行。本案中，舒洪年作為買受方，在付清全部購房款后，其權(quán)利是取得房屋所有權(quán)，標(biāo)志是取得小產(chǎn)證。新華聯(lián)公司作為房屋出賣方，負(fù)有向買受方按約交付房屋及轉(zhuǎn)移所有權(quán)(即協(xié)助辦理小產(chǎn)證)的義務(wù)。根據(jù)上述合同約定，新華聯(lián)公司應(yīng)于2016年11月30日交房，新華聯(lián)公司在辦理新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后15日，雙方簽署交接書，之后15日內(nèi)申報(bào)、過戶申請(qǐng)。故本院認(rèn)為作為預(yù)售商品房的出賣人在約定的交房日應(yīng)當(dāng)取得《房地產(chǎn)權(quán)證》(大產(chǎn)證)，并與買受人辦理房屋交接手續(xù)，通知買受人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)?，F(xiàn)新華聯(lián)公司直至2017年12月20日才取得大產(chǎn)證，導(dǎo)致舒洪年逾期取得小產(chǎn)證，新華聯(lián)公司的行為已構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。雖然新華聯(lián)公司認(rèn)為由于地下經(jīng)營性用途建筑面積涉及到補(bǔ)交土地出讓金的因素，導(dǎo)致了涉案項(xiàng)目的竣工延期，進(jìn)而導(dǎo)致大產(chǎn)證的延期辦理。但按照上海市規(guī)劃和國土資源管理局于2013年11月8日頒布的《上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定》，經(jīng)營性用途的地下建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得地下建設(shè)用地使用權(quán)，并繳付出讓價(jià)款，而地下經(jīng)營性用途建筑面積按商業(yè)、辦公、停車庫、工業(yè)、倉儲(chǔ)進(jìn)行分類。新華聯(lián)公司在實(shí)際建造過程中，進(jìn)行了地下建筑的施工，其認(rèn)為地下區(qū)域?qū)儆谂涮子梅浚催M(jìn)行非經(jīng)營性的用途，但是在新華聯(lián)公司實(shí)際建造完上述地下區(qū)域的建筑之后，卻用于商業(yè)、停車等經(jīng)營性用途，故這些納入商業(yè)、辦公、停車庫、倉儲(chǔ)等地下建筑面積應(yīng)當(dāng)計(jì)入地下經(jīng)營性用途的建筑面積。由于這些地下建筑面積被告新華聯(lián)公司實(shí)際是用于商業(yè)之用，并且對(duì)外出租，這也直接說明新華聯(lián)公司已經(jīng)將這些地下建筑面積用于了實(shí)際商業(yè)性經(jīng)營。因此，即使之后新華聯(lián)公司與相關(guān)政府職能部門簽訂了涉及到經(jīng)營性用途的地下建設(shè)項(xiàng)目的出讓合同，并且補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金，均是新華聯(lián)公司自身的商業(yè)行為所致，并非由于相關(guān)政府職能部門的原因而導(dǎo)致大產(chǎn)證的延期辦理，而且按照上海市的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于這些進(jìn)行經(jīng)營性用途的地下建筑面積本身就應(yīng)該簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并且繳納相應(yīng)的土地出讓金，即使新華聯(lián)公司最初與相關(guān)政府職能部門所簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中對(duì)于地下建筑面積并未明確約定，但新華聯(lián)公司在實(shí)際開發(fā)過程中對(duì)于經(jīng)營性用途的地下建筑面積的建設(shè)，進(jìn)而導(dǎo)致了整體項(xiàng)目規(guī)劃的調(diào)整，理應(yīng)及時(shí)與相關(guān)政府職能部門積極尋求合法合理的解決方式。綜上所述，無任何證據(jù)足以直接證明，新華聯(lián)公司延誤辦理大產(chǎn)證，系相關(guān)政府職能部門的原因所致。因此，本院對(duì)新華聯(lián)公司所提出的該項(xiàng)辯稱意見不予采信。
　　依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人逾期取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
　　現(xiàn)本案的爭議焦點(diǎn)：舒洪年支付給欽臣公司的服務(wù)費(fèi)是否應(yīng)納入已付購房款總額中。依據(jù)舒洪年與欽臣公司所簽署的認(rèn)購書的約定，該合同中對(duì)于總的房價(jià)款金額已有明確記載。雖然新華聯(lián)公司認(rèn)為其與欽臣公司之間系包銷合同關(guān)系，但對(duì)于舒洪年這樣的購房人而言，對(duì)于新華聯(lián)公司與欽臣公司之間的包銷合同關(guān)系，欽臣公司在與舒洪年簽署認(rèn)購書之時(shí)并未予以披露。舒洪年僅以為欽臣公司系新華聯(lián)公司的銷售代理公司，而按照欽臣公司的庭審陳述，欽臣公司系作為新華聯(lián)公司的受托人與舒洪年這樣的購房人簽署合同，至于后續(xù)的預(yù)售合同的簽訂及向欽臣公司支付服務(wù)費(fèi)，均是舒洪年這樣的購房人履行正式的預(yù)售合同簽訂、支付購房款的具體行為，對(duì)于舒洪年這樣的購房人而言，其支付給欽臣公司的所謂服務(wù)費(fèi)就是購房款的一部分，因?yàn)轭A(yù)售合同所載的金額加上上述服務(wù)費(fèi)的金額就是認(rèn)購書中所載明的房款金額，其向欽臣公司支付的款項(xiàng)名為服務(wù)費(fèi)，實(shí)際就是其支付的部分房款，故本院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照認(rèn)購書約定的金額結(jié)合舒洪年實(shí)際支付的購房款總額來作為上述逾期辦理產(chǎn)證違約金的計(jì)算基數(shù)。同時(shí)按照上述法律規(guī)定，利息的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。鑒于舒洪年要求被告新華聯(lián)公司賠付的逾期辦證違約金金額標(biāo)準(zhǔn)已足以彌補(bǔ)其經(jīng)濟(jì)損失，故本院對(duì)舒洪年要求在此基礎(chǔ)再行上浮50%標(biāo)準(zhǔn)作為計(jì)算依據(jù)，本院不予支持。同時(shí)考慮到被告欽臣公司并非是預(yù)售合同的協(xié)議當(dāng)事人，其不受該份預(yù)售合同的約束，故其無須對(duì)舒洪年主張的逾期交付產(chǎn)證的損失賠償承擔(dān)違約責(zé)任。舒洪年要求被告欽臣公司承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任，缺乏合同依據(jù)，本院不予支持。此外，雖然新華聯(lián)公司在2018年3月5日向部分小業(yè)主發(fā)出了可以辦理小產(chǎn)證的微信通知，但本案舒洪年并不屬于這些可以辦理小產(chǎn)證的業(yè)主之一，故新華聯(lián)公司對(duì)舒洪年的逾期辦證違約金的截止日應(yīng)計(jì)算至實(shí)際辦出小產(chǎn)證之日止。而舒洪年提出的逾期辦證違約金的起算日期符合合同約定的具體約定期限，本院予以認(rèn)可。
　　關(guān)于新華聯(lián)公司要求舒洪年支付逾期付款違約金76,500元之反訴請(qǐng)求。經(jīng)查，舒洪年與A銀行股份有限公司上海分行及新華聯(lián)公司簽訂的《個(gè)人購房抵押(保證)借款合同》約定，舒洪年向A銀行股份有限公司上海分行借款850萬元，并約定預(yù)約放款時(shí)間為2016年9月14日。又查，新華聯(lián)公司于2016年9月14日收到了上述銀行貸款。本院同時(shí)注意到，在上述借款合同中，新華聯(lián)公司是作為該份合同的保證人，對(duì)該份合同約定的放款時(shí)間是明知的，故本院認(rèn)為新華聯(lián)公司無權(quán)主張要求舒洪年承擔(dān)逾期付款違約責(zé)任。對(duì)此反訴請(qǐng)求，本院不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第一百三十五條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付舒洪年以17,884,920元為本金，自2017年3月1日起算至2018年3月31日止，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)證的違約金。
　　二、駁回舒洪年要求上海欽臣資產(chǎn)管理有限公司共同承擔(dān)逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)證的違約金之訴訟請(qǐng)求。
　　三、駁回上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的反訴訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)16,273.53元，由上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。反訴案件受理費(fèi)856.25元，由上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：陸萍花

書記員：陳春芳