原告：上海新華傳媒連鎖有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：劉航，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：劉雁飛，上海興浦律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海哈里歐投資發(fā)展有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：黃群，執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：吳慧清，上海小城律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王志奇，上海小城律師事務(wù)所律師。
　　原告上海新華傳媒連鎖有限公司與被告上海哈里歐投資發(fā)展有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年9月20日立案后，依法適用簡易程序于2019年11月27日公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人劉雁飛及被告委托訴訟代理人王志奇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海新華傳媒連鎖有限公司向本院提出訴訟請求：1.判令被告支付拖欠的2015年7月16日至2016年4月30日期間的租金及使用費69,350元；2.判令被告支付解約違約金14,600元。事實和理由：原、被告于2014年12月簽訂《房屋租賃合同》，約定由被告向原告承租位于上海市松江區(qū)中山中路XXX號三樓3F-08房屋(以下簡稱“涉案房屋”)，月租金7,300元。簽約后，原告依約交付房屋，但被告至今仍拖欠2015年7月16日至2016年4月30日期間的租金及使用費。原告通過發(fā)函、訴訟等方式催討，但被告仍未支付，無奈再訴至法院，望判如所請。
　　被告上海哈里歐投資發(fā)展有限公司辯稱：不同意原告的訴訟請求。首先，2016年雙方協(xié)商一致解決合同，并口頭約定，被告不帶走涉案房屋內(nèi)的物品亦不要求裝修損失，而原告也不再向被告主張未付租金。故而，原告提起本案訴訟違反了誠實信用原則。其次，原告的訴請也已過時效，本案應(yīng)當(dāng)適用一年的訴訟時效規(guī)定。對于每月租金或使用費標(biāo)準(zhǔn)為7,300元，被告并無異議，但被告認(rèn)為原告主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：上海市松江區(qū)中山中路XXX弄XXX號、中山中路XX、XX、XX號，XX弄XX、XX號房屋自2011年8月20日起核準(zhǔn)登記在案外人上海平高企業(yè)集團(tuán)有限公司(以下簡稱“平高公司”)名下。
　　2014年7月11日，案外人平高公司作為甲方、出租方，原告作為乙方、承租方，簽訂了《松江平高世貿(mào)中心“新華書店”商鋪租賃合同》(以下簡稱“《租賃合同》”)，約定乙方向甲方承租松江區(qū)中山中路XXX號301室-310室、312-316室房屋，租期自2014年8月1日至2024年7月31日。
　　2014年11月11日，原告作為甲方、出租方，被告作為乙方、承租方，簽訂《上海新華傳媒連鎖有限公司房屋租賃合同》(以下簡稱“《房屋租賃合同》”)，約定由被告向原告承租涉案房屋，租期自2014年12月1日起至2019年11月30日止。第4.1條對租金(含物業(yè)管理費)約定為，每日每平方米計租面積租金為4元，季度租金總計為21,900元，年租金總計為87,600元，租賃場所租金自新華書店正式營業(yè)日起算。租金前三年保持不變。第7.1條約定，在租賃期限內(nèi)，乙方不得拖欠、拒付或抵扣租金和物業(yè)管理費?！?jīng)甲方書面催款后超過30天仍不予交付或補(bǔ)交前述款項的，甲方有權(quán)解除本合同。第12.2條約定，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除合同。違反合同的一方，應(yīng)向另一方按租賃場所當(dāng)年合計月租金的兩倍支付違約金；給對方造成損失的，還應(yīng)賠償該損失與違約金的差額部分：……(三)經(jīng)甲方書面催款后超過30天仍不予支付。該合同另對其他相關(guān)事宜作了約定。
　　2015年11月25日，原告向被告發(fā)送一份《合同終止函》，載明截止至2015年11月25日，被告尚有52,740元租金未付，因被告屢次不按約支付租金，現(xiàn)原告特書面通知被告終止合同，并要求被告于2015年12月5日前支付欠付款項。被告確認(rèn)收悉。
　　審理中，原告還提供了(2016)滬0117民初7556號(以下簡稱“7556號案件”)民事裁定書一份，并稱因被告違約其曾于2016年4月提起7556號案件之訴訟，要求被告支付租金及搬離租賃物。該案因被告下落不明采用公告送達(dá)，但在開庭之日因原告公司內(nèi)部人員變動出現(xiàn)銜接問題，導(dǎo)致未到庭參加訴訟，法院遂于2016年10月28日裁定按撤訴處理。被告對該民事裁定書的真實性無異議。
　　審理中，原告陳述：2015年7月15日前的租金被告已經(jīng)付清；原、被告之間的《房屋租賃合同》實際于2015年12月解除，被告于2016年4月30日搬離涉案房屋；原告曾于2016年4月提起訴訟，故訴訟時效中斷，自2016年10月28日重新起算，適用時效期三年的規(guī)定，故訴訟時效未過。
　　被告陳述：自2015年7月16日至2016年4月30日的租金確實未付；訴訟時效在2017年4月30日已屆滿；同意原告關(guān)于2015年12月份雙方租賃合同解除的意見，但合同系合意解除，雙方合意解除合同在先，被告搬離涉案房屋在后，但關(guān)于合意解除合同，被告并無證據(jù)證明；被告實際于2016年2月搬離并向原告返還涉案房屋，亦無法提供證據(jù)證明。
　　以上事實，有上海市不動產(chǎn)權(quán)證、《租賃合同》、《房屋租賃合同》、合同終止函、民事裁定書及當(dāng)事人陳述等證據(jù)予以證實，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，原、被告之間簽訂的《房屋租賃合同》系當(dāng)事人真實意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)效力性的強(qiáng)制規(guī)定，屬有效合同，當(dāng)事人均應(yīng)恪守?，F(xiàn)被告未能按約支付自2015年7月16日起的租金，原告向被告發(fā)送的《合同終止函》中亦對欠付租金進(jìn)行了催告，但被告仍未支付，依據(jù)《房屋租賃合同》第7.1條的約定，原告有權(quán)解除合同。
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案中，被告陳述其于2016年2月搬離并向原告返還涉案房屋，但未提供任何證據(jù)證明，本院不予采納?，F(xiàn)原告確認(rèn)被告于2016年4月30日搬離，故自2015年7月16日起至2016年4月30日止的租金及使用費，被告應(yīng)當(dāng)支付。經(jīng)計算，自2015年7月16日至2016年4月30日的租金及使用費金額為69,350元。
　　因本案系被告未按期支付租金導(dǎo)致合同解除，依據(jù)《房屋租賃合同》第12.2條的約定，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相當(dāng)于月租金兩倍的違約金。該違約金標(biāo)準(zhǔn)并未過高，本院予以支持。
　　至于被告所提時效抗辯，結(jié)合已查明的事實，本院認(rèn)為原告提起7556號案件構(gòu)成訴訟時效的中斷，被告所提時效抗辯不能成立。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國民法總則》第一百九十五條，《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十七條、第一百一十四條第一款規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海哈里歐投資發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海新華傳媒連鎖有限公司租金及使用費69,350元；
　　二、被告上海哈里歐投資發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海新華傳媒連鎖有限公司違約金14,600元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費1,899元，減半收取949.50元，由被告上海哈里歐投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：亓繼芳

書記員：聶文翊