原告(反訴被告)：上海文教體育用品總公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：姚歡喜，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：譚紅琳，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：張歡，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海寰凱建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：張宏，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：趙明亮，上海邦信陽中建中匯律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：余少欽，上海邦信陽中建中匯律師事務(wù)所律師。
　　原告上海文教體育用品總公司與被告上海寰凱建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年11月3日受理后，依法適用簡易程序進行審理。審理中，被告于舉證期內(nèi)提出反訴，本院受理后，與本訴合并審理，于2019年3月11日公開開庭進行了審理。原告上海文教體育用品總公司(反訴被告，以下簡稱“文教公司”)的委托訴訟代理人譚紅琳、張歡，被告上海寰凱建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司(反訴原告，以下簡稱“寰凱公司”)的委托訴訟代理人余少欽到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海文教體育用品總公司向本院提出訴訟請求：1.原、被告簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》于2018年9月14日解除；2.被告騰空遷出房屋并將房屋交還給原告；3.被告向原告支付拖欠自2017年7月1日至2018年9月14日期間的租金245,800元；4.被告支付原告自2017年1月起至2018年1月期間拖欠的水電費20,954.90元(2018年2月之后的水電費本案中不予主張)；5.被告支付原告違約金64,000元；6.被告支付原告逾期支付租金滯納金(以5,000元為本金，自2017年10月11日計算至實際支付之日為止；以85,000元為本金，自2018年1月11日計算至實際支付之日為止；以85,000元為本金，自2018年4月11日計算至實際支付之日為止；以70,800元為本金，自2018年7月11日計算至實際支付之日為止；上述均按每日千分之五的標準計算)；7.被告支付原告自2018年9月15日起至房屋交還之日為止的房屋占用費(按年租金34萬元的兩倍標準計算)。訴訟過程中，原告撤回第4項訴訟請求。事實與理由：2014年7月30日，雙方就上海市靜安區(qū)江寧路XXX號XXX室等房屋(以下簡稱“系爭房屋”)簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》一份，租期自2014年8月1日起至2019年7月31日為止，但被告在承租期間長期拖欠原告租金及水、電等費用，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，文教公司遂起訴來院，請求判如所請。
　　被告上海寰凱建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司辯稱，寰凱公司承租系爭房屋后，自2015年6月起，文教公司即要求配合破拆房屋內(nèi)洗手間，以檢查5樓漏水問題。在文教公司及物業(yè)上海巨星物業(yè)有限公司第七分公司(以下簡稱“巨星物業(yè)公司”)要求下，寰凱公司多次對系爭房屋洗手間進行破拆檢查，后文教公司及巨星物業(yè)公司均確認5樓漏水問題并非寰凱公司所致，而是7樓用戶裝修所致。寰凱公司上述四次破拆檢查及修復花費127,564元，文教公司也曾承諾對寰凱公司進行賠償，上述費用應(yīng)由文教公司支付。寰凱公司認為，不支付租金系行使同時履行抗辯權(quán)，不構(gòu)成違約，故不應(yīng)支付違約金，如果得到賠償，寰凱公司愿意支付租金。寰凱公司要求繼續(xù)履行合同，現(xiàn)房屋仍由寰凱公司使用，但因衛(wèi)生間、客廳滲水影響使用，故不同意返還房屋，也不應(yīng)支付房屋占用費，文教公司主張的滯納金標準過高，水、電費也應(yīng)以實際發(fā)生的費用為準。因文教公司至今未賠償寰凱公司上述費用，故寰凱公司提起反訴，請求判令：1.原告支付被告破拆修復費用127,564元及利息損失(按銀行同期貸款利率，自2017年11月1日起計算至實際支付之日為止)；2.原告支付被告賠償款820,000元；3.原告支付被告賠償款30,000元。
　　文教公司針對反訴辯稱，根據(jù)雙方合同約定衛(wèi)生間、茶水間均應(yīng)由寰凱公司自行維修。雙方雖曾有過協(xié)商，但未達成一致意見，故全部不同意寰凱公司的訴訟請求。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：系爭房屋權(quán)利人為文教公司。
　　2014年7月30日，文教公司(甲方)與寰凱公司(乙方)簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》一份，約定：甲方將系爭房屋出租給乙方作辦公、設(shè)計室使用，建筑面積584.87平方米；租期自2014年8月1日起至2019年7月31日為止，免裝修期2個月；自2014年10月1日起至2017年9月30日，年租金32萬元，按3個月為一期支付，每期租金8萬元，乙方應(yīng)于每期首月的10日前向甲方支付當期租金；自2017年10月1日起至2019年7月31日年租金34萬元，每期租金85,000元，乙方應(yīng)于每期首月的10日前向甲方支付當期租金；如乙方逾期支付租金，則從逾期之日起，乙方需每日向甲方支付拖欠租金總額5‰的滯納金，如逾期超過一個月，則甲方除了向乙方收取滯納金外還可以單方解除合同，合同解除日期為甲方書面發(fā)出的解除合同通知送達乙方之日；自合同解除之次日起，甲方有權(quán)收取乙方至搬遷并將租賃房屋恢復原狀之日的雙倍租金作為占用費，其他各種公共事業(yè)等各項費用仍由乙方承擔；甲方收取乙方相當于1個月的租金2萬元作為租賃保證金，保證金的支付是合同生效的前提；租賃期滿或因乙方違約被甲方解除合同，乙方應(yīng)將物業(yè)的裝修保持正常使用后的狀態(tài)與該物業(yè)一同移交甲方，甲方不予任何補償；房屋主體結(jié)構(gòu)的自然損壞由甲方負責修理，除此之外，乙方租賃的物業(yè)建筑及其設(shè)備設(shè)施的一切損壞，包括但不限于房屋屋面和給排水、電、消防等系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施的維護、維修、年檢的責任及費用，均由乙方負責，乙方應(yīng)保證房屋建筑及附屬水、電、消防等設(shè)備設(shè)施的使用安全，發(fā)生建筑物及附屬設(shè)備設(shè)施損壞、滅失的，乙方應(yīng)負責修復或全額賠償；違約的一方應(yīng)向另一方支付違約金64,000元；合同還對雙方其他租賃事宜進行了約定。合同簽訂后，寰凱公司支付文教公司租賃保證金2萬元，文教公司將系爭房屋交付給寰凱公司，雙方開始按約履行。
　　2014年9月19日，文教公司與上海高新火電工程設(shè)計有限公司(以下簡稱“火電公司”)就系爭房屋簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》一份，約定文教公司將系爭房屋出租給火電公司，租期自2014年10月1日起至2019年7月31日為止，2014年10月1日起至2017年9月30日年租金32萬元，2017年10月1日起至2019年7月31日年租金34萬元。2016年10月20日，寰凱公司、火電公司向文教公司提交《房屋租賃合同主體變更申請書》，稱寰凱公司為系爭房屋原承租戶，因與火電公司合作而變更了承租戶的名稱，現(xiàn)因火電公司搬遷，故特向文教公司申請，原寰凱公司的承租合同依然有效。
　　2017年10月30日，文教公司以寰凱公司拖欠租金屢經(jīng)催繳未果為由向其發(fā)送《關(guān)于解除<房地產(chǎn)租賃合同>的通知》，決定解除雙方之間的合同。2018年9月13日，文教公司向寰凱公司發(fā)生《律師函》，稱因寰凱公司長期拖欠租金解除與該公司的《房地產(chǎn)租賃合同》，寰凱公司于2018年9月14日簽收。后雙方就合同履行爭議無法解決，致文教公司起訴來院，請求判決如上所請。
　　另查，2016年2月1日，巨星物業(yè)公司向文教公司發(fā)出《限期整改通知》，稱因系爭房屋承租單位重新裝修602室衛(wèi)生間造成樓下屋頂嚴重漏水，該公司多次派人查勘，認定上述602室衛(wèi)生間馬桶安裝有問題，望收到通知后7天內(nèi)整改。當日文教公司將該通知轉(zhuǎn)發(fā)給火電公司，要求該公司根據(jù)巨星物業(yè)公司要求進行自查及整改。2018年1月16日，文教公司向寰凱公司發(fā)送《關(guān)于江寧路XXX號XXX樓房屋租賃費催繳告知函》，稱就2018年1月5日雙方會商，函告如下：1、你司租賃使用的房屋衛(wèi)生間一側(cè)多次滲水造成乙方衛(wèi)生間墻面、吊頂裝修的部分物損，系因7樓用戶的裝修使用不當所致，經(jīng)雙方會同關(guān)聯(lián)第三方多次勘查確認，文教公司支持你司依法向7樓使用方及其關(guān)聯(lián)權(quán)利人進行索賠；2.根據(jù)雙方簽訂的房屋租賃合同，文教公司對你司自2017年10月1日至2019年7月31日年租金增加部分予以減免，即32萬元/年；3.因你司租賃使用的房屋內(nèi)側(cè)落水管多次漏水導致乙方所承租裝修的房內(nèi)茶水間、會客室約40平方米的地板、地磚造成損毀，經(jīng)雙方現(xiàn)場勘查確認一致，由你司自行負責維修，維修費用3萬元，從2017年你司應(yīng)繳納的第四季度租金中予以抵扣；4.以上事項經(jīng)雙方以補償協(xié)議形式另行簽字蓋章后生效，你司不得再以任何理由拖欠房屋租金，自本函告之日起10日內(nèi)，你司應(yīng)向文教公司支付拖欠的2017年度第三、第四季度租金共計13萬元(按合同約定16萬元，扣除地板維修費3萬元)；5.考慮到你司的資金問題，文教公司許可對2018年首期租金的支付時間予以放寬，乙方應(yīng)于2018年2月10日前向文教公司支付2018年的首期租金，其后租金交付方式和時間，你司應(yīng)無條件嚴格按照合同約定履行義務(wù)；6.經(jīng)文教公司協(xié)調(diào)，該處房屋的物業(yè)管理方承諾對你司2016年度應(yīng)繳納的水電費予以全額減免，同時你司應(yīng)及時向物業(yè)繳付2017年至今的水電費，實際繳納金額以物業(yè)方收款通知為準；上述事宜為文教公司最終決策性意見，意見實施后，你司不應(yīng)再以該處房屋滲水引發(fā)的一切歷史遺留問題而涉及其他索賠費用，不得再向文教公司提及關(guān)聯(lián)的一切訴爭性訴求，亦可參照本函告的主要條款，另行訂立補充合同，你司自接到本函告之日，應(yīng)履行本函告之義務(wù)。
　　審理中，雙方一致確認：2017年9月30日之前的租金寰凱公司均已付清，2017年10月至2017年12月的租金寰凱公司支付了文教公司8萬元，自2018年1月起，寰凱公司未再支付租金。
　　上述事實，有雙方無爭議的在案證據(jù)及當事人陳述為證，并經(jīng)庭審質(zhì)證屬實，本院依法予以確認。
　　關(guān)于系爭房屋破拆修復已配合檢查樓下漏水原因事宜，雙方各執(zhí)一詞。
　　寰凱公司認為，因系爭房屋樓下漏水，為檢查漏水原因，應(yīng)巨星物業(yè)公司和文教公司要求，寰凱公司對系爭房屋衛(wèi)生間進行破拆及修復，分別于2015年7月、2015年9月、2015年11月、2016年3月修復了4次，花費127,564元(提供2017年6月20日案外人上海同日室內(nèi)裝飾有限公司開具的收據(jù))，但未開具發(fā)票，也未簽訂書面合同。寰凱公司于庭審中先陳述采取包工包料方式，同時提供案外人上海佩衡建筑裝飾材料有限公司出具2016年7月27日材料費23,000元的發(fā)票，后又提供書面陳述稱為部分包工包料，材料費23,000元為寰凱公司自行購買。前3次配合檢查漏水問題，費用均由寰凱公司承擔，第4次文教公司、寰凱公司、巨星物業(yè)公司三方會談，明確如樓下漏水并非寰凱公司導致，費用由文教公司及巨星物業(yè)公司賠償。后查實漏水原因系7樓用戶裝修所致，與寰凱公司無關(guān)，文教公司及巨星物業(yè)公司應(yīng)對寰凱公司進行賠償，且巨星物業(yè)公司曾口頭承諾如果漏水原因不是寰凱公司導致，愿意一天賠償1萬元。寰凱公司還提供其2017年11月1日(內(nèi)容為：闡述為檢查漏水破拆過程，導致系爭房屋衛(wèi)生間漏水，后雖在文教公司關(guān)心協(xié)調(diào)后解決洗手間漏水問題，但對洗手間未進行修復，漏水導致地板起翹破損未修復，損失未賠償)、2018年1月26日(內(nèi)容為：如果不是文教公司出面，兩個洗手間不知道何時可以用；確認文教公司對應(yīng)漲租金的減免、對地板翹裂的3萬元賠償?shù)?，但寰凱公司暫扣業(yè)主及物業(yè)的各種費用系因7樓用戶擅自改動房屋結(jié)構(gòu)導致該公司損失上百萬元，巨星物業(yè)公司承諾的賠償也未支付)、2018年5月16日發(fā)給文教公司的函件，以證明其主張。
　　文教公司認為，系爭房屋確因檢查漏水原因有過四次拆除和修復，但根據(jù)合同約定，寰凱公司應(yīng)自行承擔修復責任，其提供的修復費用收據(jù)及材料費發(fā)票缺乏合同和支付憑證予以佐證，文教公司均不認可。文教公司在函件中對租金減免及賠償?shù)某兄Z系以雙方簽訂書面協(xié)議為生效條件，后雙方并未對此簽訂協(xié)議，故對文教公司不具備約束力。即使寰凱公司有損失也應(yīng)向7樓用戶主張。此外，文教公司要求將已收取寰凱公司的租賃保證金予以抵扣欠款。
　　本院認為，文教公司與寰凱公司簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。按時支付租金、按約提供房屋是租賃合同雙方的基本義務(wù)。本案中，寰凱公司以配合檢查樓下漏水原因?qū)ο禒幏课輧?nèi)衛(wèi)生間多次進行破拆、修復遭受損失未獲賠償為由拒付租金，但寰凱公司已在2018年1月26日發(fā)給文教公司的函件中自認“如果不是文教公司出面，兩個洗手間不知道何時可以用”，可見系爭房屋衛(wèi)生間此時已可以使用，即使寰凱公司所主張的相應(yīng)損失存在也應(yīng)與文教公司就租金支付及賠償事宜進行協(xié)商，故上述事實不構(gòu)成阻卻寰凱公司按時支付租金的正當理由。因寰凱公司自2018年1月起未再支付租金已構(gòu)成根本違約，故文教公司要求以解除通知到達寰凱公司之日即2018年9月14日解除雙方之間的合同，于法有據(jù)，本院予以支持。合同解除后，雙方應(yīng)當對合同項下各項費用進行結(jié)算。關(guān)于租金，文教公司要求寰凱公司自2017年10月1日起按每季度85,000元的標準支付，但寰凱公司主張應(yīng)按照雙方協(xié)商后降至每季度80,000元的標準支付，考慮到寰凱公司為配合檢查樓下漏水對系爭房屋衛(wèi)生間多次破拆、修復，其對房屋的使用必然受到一定影響，且雙方就此確有商榷，故本院酌情確定自2017年10月1日起至2018年9月14日的租金標準為每季度80,000元。因此，寰凱公司應(yīng)立即支付文教公司拖欠自2018年1月1日起至2018年9月14日的租金(80,000元+80,000元+65,607.30元)225,607.30元。文教公司還要求寰凱公司按照每日千分之五的標準支付上述欠租的利息，寰凱公司認為該標準明顯過高，請求法院予以調(diào)低，考慮到文教公司主張的利息已遠遠超過欠付租金本金，本院酌情確定寰凱公司按照每日萬分之二的標準自應(yīng)付之日起支付上述欠租的利息至實際付清之日為止。因寰凱公司構(gòu)成根本違約，文教公司要求其支付違約金64,000元，符合合同約定，本院予以支持。合同解除后，寰凱公司應(yīng)立即騰空遷出房屋并將房屋交還給文教公司，寰凱公司也應(yīng)支付該期間的房屋占用費。但寰凱公司認為文教公司主張的每年68萬元房屋占用費標準過高，請求法院予以調(diào)低，本院考慮雙方履行合同的實際情況，酌情確定寰凱公司按每日1,000元的標準支付文教公司至實際交還房屋之日為止的房屋占用費。文教公司還要求將已收取寰凱公司的押金2萬元抵扣相應(yīng)欠款，并無不當，本院予以準許。文教公司撤回要求寰凱公司支付水電費用的訴訟請求，系對其民事權(quán)利的正當處分，本院予以準許。
　　關(guān)于反訴，寰凱公司要求文教公司漏水導致地板損毀維修費用3萬元，文教公司雖主張其在發(fā)送給寰凱公司的函件中所陳述的該筆費用“從2017年第四季度租金中予以抵扣”需雙方另行簽訂協(xié)議方可生效，但文教公司對于漏水造成地板等損毀的事實以及維修費用的金額已經(jīng)確認，且原因也系寰凱公司配合文教公司對系爭房屋進行破拆所致，故該筆費用應(yīng)當由文教公司立即支付給寰凱公司。寰凱公司還要求文教公司支付破拆、修復費用127,564元及相應(yīng)利息，文教公司雖辯稱根據(jù)雙方合同約定由寰凱公司負責房屋日常維修，但上述破拆、修復系寰凱公司配合文教公司的要求對系爭房屋衛(wèi)生間進行破拆，并非寰凱公司承租使用房屋所致，故不屬于合同約定應(yīng)由寰凱公司維修的范圍，文教公司理應(yīng)支付寰凱公司配合其尋找樓下漏水原因而對系爭房屋進行破拆、修復的費用，本院綜合雙方合同實際履行情況、相關(guān)證據(jù)材料及往來協(xié)商情況，酌情確定文教公司支付寰凱公司上述破拆、修復費用及利息共計6萬元。寰凱公司還要求文教公司支付賠償款82萬元，但未提供相應(yīng)證據(jù)予以證明，且寰凱公司自身也主張系物業(yè)公司口頭承諾一天賠償1萬元，而非文教公司，故寰凱公司的該項訴請，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，本院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條、第九十六條第一款、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海文教體育用品總公司與被告上海寰凱建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司就上海市靜安區(qū)江寧路XXX號XXX室等房屋簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》于2018年9月14日解除；
　　二、被告上海寰凱建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海文教體育用品總公司欠付自2018年1月1日起至2018年9月14日的欠付租金225,607.30元及相應(yīng)利息(以80,000元為本金，自2018年1月11日計算至實際支付之日為止；以80,000元為本金，自2018年4月11日計算至實際支付之日為止；以65,607.30元為本金，自2018年7月11日計算至實際支付之日為止；均按每日萬分之二的標準計算)；
　　三、被告上海寰凱建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海文教體育用品總公司違約金64,000元(已收取被告押金2萬元予以抵扣)；
　　四、被告上海寰凱建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)騰空遷出上海市靜安區(qū)江寧路XXX號XXX室等房屋，并將上述房屋交還給上海文教體育用品總公司；
　　五、被告上海寰凱建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海文教體育用品總公司房屋占用費(按每日1,000元標準，自2018年9月15日計算至房屋返還之日)；
　　六、反訴被告上海文教體育用品總公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海寰凱建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司破拆修復費用及利息60,000元；
　　七、反訴被告上海文教體育用品總公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海寰凱建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司地板維修費用30,000元；
　　八、反訴原告上海寰凱建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司的其余訴訟請求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費16,806元，減半收取計8,403元，由原告上海文教體育用品總公司負擔4,835元，被告上海寰凱建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司負擔3,568元。
　　反訴案件受理費6,831.60元，由反訴原告上海寰凱建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司負擔6,208.60元，反訴被告上海文教體育用品總公司負擔623元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。　　

審判員：姚??崢

書記員：沈??曄