原告：上海承功實業(yè)有限公司,住所地上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)紀(jì)鶴公路XXX號第3號房Q-7。
　　法定代表人：李英，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：屈小榮，上海市方正律師事務(wù)所。
　　被告：青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華某某村民委員會，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：李忠良，村主任。
　　委托訴訟代理人：陳結(jié)根，上海翊鴻律師事務(wù)所。
　　委托訴訟代理人：秦軍，上海翊鴻律師事務(wù)所。
　　第三人：上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)人民政府，住所地上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)二號街XXX號。
　　負(fù)責(zé)人：林峰，鎮(zhèn)長。
　　委托訴訟代理人：王依蕓，上海東炬律師事務(wù)所律師。
　　原告上海承功實業(yè)有限公司與被告青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華某某村民委員會房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年4月2日立案受理后，依法適用普通程序進行審理。本案于2018年5月10日、9月27日兩次公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人陳結(jié)根、秦軍，被告委托訴訟代理人屈小榮到庭參加訴訟。因案件審理需要，本院依法追加案外人上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)人民政府為本案第三人。本案于2018年11月21日第三次公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人秦軍，被告委托訴訟代理人屈小榮，第三人上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)人民政府委托訴訟代理人王依蕓到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海承功實業(yè)有限公司向本院提出訴訟請求：一、判令被告賠償原告建筑物補償款人民幣(以下幣種均為人民幣)5,097,229元；二、判令被告賠償原告附屬設(shè)施補償款5,719,022元；三、判令被告賠償原告工程補償款1,965,000元；四、判令被告賠償原告合同未到期解約費962,500元；五、本案訴訟費由被告承擔(dān)。
　　事實和理由：2014年原告與被告達成由原告租賃被告廠房的協(xié)議,協(xié)議約定原告作為承租方，被告作為出租方，承租位于華新鎮(zhèn)華某某XXX號廠房，租賃面積4,200平米，租期自2014年7月1日至2035年6月30日止。當(dāng)時租賃的4,200平米租賃的廠房沒有產(chǎn)證，之后被告在原有廠房上自行搭建。為了便于原告的經(jīng)營需要,原告對租賃廠房進行改造。2017年為加快“198”區(qū)域的專項調(diào)整治理,原告租賃的廠房需要搬遷。2017年由第三方對原告改造建造物、附屬設(shè)施等進行了評估。由于對原告改造建造物、附屬設(shè)施等被告要求在評估基礎(chǔ)上予以打折處理,故雙方對此不能達成一致。為了響應(yīng)國家加快“198”區(qū)域的專項調(diào)整治理的需要,原、被告對于企業(yè)設(shè)備搬遷、停工停業(yè)、職工安置先行達成一致,并簽訂協(xié)議。目前原被告雙方對于原告改造建造物、附屬設(shè)施等賠償事宜依然不能達成一致,為此，原告訴至法院，請求法院依法處理。建筑物補償款5,097,229元是依據(jù)2017年8月9日被告出具的補償方案，該方案明確載明的款項是建筑物補償款5,097,229元，對應(yīng)第一項補償款計算為60%，但是原告不同意按照60%計算，除此之外無其他依據(jù)。對于附屬設(shè)施補償款5,719,022元及工程補償款1,965,000元，依據(jù)同上。對于未到期解約費962,500元，被告計算是17年，原告要求計算17.50年，根據(jù)2017年8月9日被告出具的補償方案明確載明的合同未到期解約費是935,000元，這是計算17年的費用，原告之所以計算17.50年的原因是在2016年12月31日已經(jīng)通知原告拆除，根據(jù)原、被告簽訂的租賃合同租賃期限應(yīng)該是20年，原告實際使用只有2.5年，所以未到期期限為17.50年，除此之外無其他依據(jù)。
　　被告青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華某某村民委員會辯稱：不同意原告全部訴請，被告明確意見為，原、被告簽訂的工廠租賃合同約定的出租廠房4,200平米，4,200平米只是當(dāng)時被告簽訂合同時自行估算的面積，沒有實際測量，測量后出租給原告的廠房面積為4,550.91平米，上述面積的廠房均沒有產(chǎn)證，屬于被告自行搭建的。在4,550.91平米中沒有原告搭建。針對訴請一，被告同意在建筑物補償款5,097,229元基礎(chǔ)上按照60%計算給原告，按照60%計算是根據(jù)鎮(zhèn)政府的政策，包括原告所主張的其他款項，對應(yīng)之后的方案上按照60%計算及按照80%計算，都是對應(yīng)鎮(zhèn)政府經(jīng)過評估后根據(jù)鎮(zhèn)政府政策確定的，并非是由被告決定對款項進行打折后給原告，評估確定的金額不應(yīng)該全部給付原告，被告也未全額領(lǐng)取到全部的補償款。針對訴請二、三，同訴請一的意見一致。針對訴請四，被告認(rèn)為到系爭房屋是2017年11月才被拆除，拆除之前原告一直在占有使用廠房，所以計算17年是合理的，不應(yīng)該計算至2016年12月31日。
　　第三人上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)人民政府述稱：不同意原告全部訴請。原、被告雙方已經(jīng)簽訂協(xié)議，原告的訴請應(yīng)包含在協(xié)議中所涉及的補償項目。第三人認(rèn)為系爭房屋所在土地進行減量化，根據(jù)減量化的要求，第三人與村委會簽訂土地減量化協(xié)議，再由村委會對系爭房屋進行了補償。補償方案約定了780萬元補償給原告，對于補償方案中所列明的四項錢款，其實包含在補償方案中780萬元，不是單獨列在補償方案之外的。第三人與被告簽訂減量化協(xié)議，所涉及的補償金額為1,100余萬元，如果給到原告780萬元之后，還應(yīng)再給到原告訴請金額，遠超于1,100余萬元的補償款，明顯不符常理，也無相關(guān)依據(jù)。
　　經(jīng)開庭審理查明：2014年7月1日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂《工廠租賃合同》，合同約定甲方將位于上海市青浦區(qū)華某某XXX號廠房，建筑面積4,200平方米，出租給乙方作經(jīng)營使用，租期從2014年7月1日至2035年6月30日止。租賃期滿甲方有權(quán)收回房屋，乙方應(yīng)如期交還，如乙方續(xù)租需提前3個月向甲方提出申請，經(jīng)雙方協(xié)商同意重新簽訂合同。在同等條件下，如甲方租賃或轉(zhuǎn)讓，乙方享有絕對的優(yōu)先權(quán)。年租金為90萬元，支付方式：六個月一付。第四年起每三年房租遞增3%。甲方將房屋內(nèi)的現(xiàn)有設(shè)施無償提供給乙方使用。房屋歸還時乙方須如數(shù)歸還，如有損失乙方須賠償。水電費用乙方須每月結(jié)清。在租賃期內(nèi)不得變更和解除本合同，雙方因特殊原因造成違約，違約方應(yīng)賠償守約方相應(yīng)的損失(但因國家征用和不可抗力除外)。甲方同意乙方現(xiàn)有廠房按工廠生產(chǎn)需要重新改建規(guī)劃。合同另對其他事項作了約定。
　　因系爭房屋納入“198”區(qū)域工礦用地減量化及吳淞江華新段區(qū)域的專項治理，系爭房屋所屬地塊納入華新鎮(zhèn)2017年專項調(diào)整治理范圍。2016年12月26日，經(jīng)上海博樂房地產(chǎn)估價有限公司評估，并出具青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華某某XXX號(劉永林)房產(chǎn)估價咨詢報告一份，該報告載明：估價對象位于青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華某某XXX號，納入本次估價范圍的是未見權(quán)證房屋建筑物，建筑面積為11,501.03平方米，評估總價為9,534,118元。其中，估價咨詢匯總一覽表列明，序號1、門衛(wèi)，建筑面積31.89平方米，重置單價980元每平方，總價30,762元；序號2、辦公樓，建筑面積774.08平方米，重置單價838元每平方，總價648,679元；序號3、車間，建筑面積3,745.44平方米，重置單價1,108元每平方，總價4,149,948元；序號4、車間，建筑面積558.26平方米，重置單價490元每平方，總價273,547元；序號5、廁所，建筑面積13.25平方米，重置單價530元每平方，總價7,023元；序號6、車間，建筑面積297.37平方米，重置單價598元每平方，總價177,827元；序號7、輔助用房，建筑面積48.10平方米，重置單價584元每平方，總價28,090元；序號8、車間，建筑面積3,403.50平方米，重置單價839元每平方，總價2,855,537元；序號9、辦公、車間，建筑面積2,268平方米，重置單價556元每平方，總價1,261,008元；序號10、車間，建筑面積172.50平方米，重置單價447元每平方，總價77,108元；序號11、簡棚，建筑面積149.15平方米，重置單價130元每平方，總價19,390元；序號12、簡棚，建筑面積17.20平方米，重置單價130元每平方，總價2,236元；序號13、簡棚，建筑面積22.79平方米，重置單價130元每平方，總價2,963元。上述房屋面積合計11,501.03平方米，總價9,534,118元。對于上述房屋，序號1至3對應(yīng)的房屋為被告所搭建，面積合計4,550.91平方米，序號4至13對應(yīng)的房屋為被告所搭建，面積合計6,950.12平方米。上述房屋未辦理相應(yīng)的建設(shè)規(guī)劃、施工許可及產(chǎn)證。
　　2017年8月9日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整協(xié)議，該協(xié)議約定，經(jīng)雙方確認(rèn)乙方位于華某某XXX號地塊土地面積畝，建筑面積6,950平方米。乙方2017年5月1日之前停止生產(chǎn)加工，完成人員安置；2017年9月30日之前所有設(shè)施設(shè)備、原材料、產(chǎn)品等全部搬離。經(jīng)雙方協(xié)商，甲方支付乙方地塊內(nèi)承租企業(yè)設(shè)備搬遷補償、停工停產(chǎn)損失、職工安置補償?shù)瓤傃a償費用為780萬元。乙方同意：乙方地塊內(nèi)承租企業(yè)之間簽訂的補償協(xié)議資金由甲方直接支付到承租企業(yè)。甲方與乙方簽訂本協(xié)議，乙方與承租企業(yè)簽訂補償協(xié)議且確認(rèn)地塊內(nèi)承租企業(yè)停產(chǎn)后十天內(nèi)甲方向乙方地塊內(nèi)承租企業(yè)支付總費用的50%，剩余部分在乙方地塊內(nèi)承租企業(yè)完成搬遷后十五天內(nèi)支付。乙方確認(rèn)，本協(xié)議確認(rèn)的總補償費用包含了甲方及政府對乙方及地塊內(nèi)承租企業(yè)所有的補償、獎勵、扶持等費用(減量化協(xié)議除外)。乙方及承租企業(yè)不再向甲方或各級政府提出其他任何獎勵、補償、扶持等主張；承租企業(yè)的其他獎勵、補償、扶持等主張由乙方承擔(dān)。協(xié)議另對其他事項作了約定。同日，被告對上海承功實業(yè)有限公司劉育林補償方案蓋章確認(rèn)，該方案列明：1、建筑補償5,097,229元*60%=3,058,337.40元;2、附屬設(shè)施補償總補償(屬華某某+劉育林自建)9,531,704元*60%*40%=2,287,608元;3、工程款補償1,965,000元*80%=1,527,700元。4、合同未到期解約費(彌補其土地費)5.50萬/年*17年(20年-3年)=935,000元。共計：7,808,645.40元。上述協(xié)議約定總補償費用780萬元，被告于2018年1月份已經(jīng)全額給付給了原告。
　　另查明，劉永林與劉育林系同一人，為上海承功實業(yè)有限公司實際負(fù)責(zé)人。系爭房屋于2017年11月被拆除，系爭房屋被拆除之前由原告占有使用，后原、被告雙方?jīng)]有辦理書面的交接手續(xù)。
　　再查明，2017年3月15日，被告(乙方)與青浦區(qū)華新鎮(zhèn)建設(shè)用地減量化工作辦公室(甲方)簽訂了土地減量化搬遷協(xié)議書一份，該協(xié)議書主要內(nèi)容為，乙方租賃的地塊未青浦區(qū)“198”區(qū)域建設(shè)用地減量化范圍，經(jīng)雙方確認(rèn)：土地面積15.30畝，建筑面積11,501.03平方米。甲方給予乙方土地減量化搬遷總費用為1,110萬元。除此之外，被告與第三人之間未就系爭地塊簽訂其他補償協(xié)議。
　　以上查明的事實，由原、被告陳述，工廠租賃合同、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整協(xié)議、上海承功實業(yè)有限公司劉育林補償方案、青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華某某XXX號(劉永林)房產(chǎn)估價咨詢報告、土地減量化搬遷協(xié)議書等證據(jù)材料為證，并經(jīng)當(dāng)庭出證、質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。
　　審理中，原告認(rèn)為，原告所主張的訴請金額主要依據(jù)的是上海承功實業(yè)有限公司劉育林補償方案，且該補償方案所列明的補償金額與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整協(xié)議載明的總補償費用780萬元是相互獨立的，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整協(xié)議載明的總補償費用780萬元包含的是企業(yè)設(shè)備搬遷補償、停工停產(chǎn)損失、職工安置補償?shù)瓤傃a償費用，而補償方案列明的是建筑物補償款、原告附屬設(shè)施補償款、工程補償款、合同未到期解約費，兩者費用并不存在重合。為證明原告所述屬實，原告還提供了證明、照片、起訴書、錄音光盤、設(shè)備拆除報價單復(fù)印件、平陽縣鵬峰機械有限公司出具的證明等證據(jù)為證。被告及第三人除了錄音光盤、設(shè)備拆除報價單復(fù)印件、平陽縣鵬峰機械有限公司出具的證明證據(jù)之外，對上述其他證據(jù)的真實性予以確認(rèn)，但不認(rèn)可原告的證明內(nèi)容，并認(rèn)為，認(rèn)為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整協(xié)議所確定的780萬元與補償方案列明的四項費用共計7,808,645.40元是一致的，當(dāng)時和原告簽署產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的時候，補償方案列明的四項費用就是作為一個明細予以列明，補償方案7,808,645.40元最終協(xié)商取整確定為780萬元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整協(xié)議與補償方案也是整體的，并非獨立簽訂，也不存在除協(xié)議約定的780萬元之外的補償。為此，被告還提供了關(guān)于華新鎮(zhèn)“198”區(qū)域建設(shè)用地減量化結(jié)算辦法的通知及減量化地塊補償說明等證據(jù)。2017年6月14日減量化地塊補償說明中明確列明，劉永林(上海承功實業(yè)有限公司)位于華某某區(qū)域內(nèi)，目前區(qū)域總減量占地面積15.30畝，建筑面積11,501.03平方米。因該區(qū)域內(nèi)的建筑11,501.03平方米內(nèi)，4,550.91平方米當(dāng)時由村委會出資建設(shè)，另外6,950.12平方米由劉永林出資建設(shè)完成，故在此次的減量化補償方案中涉及村委會建設(shè)的建筑按評估價格的60%補償給村委會，涉及劉永林出資建設(shè)部分按評估價格的60%補償給劉永林，涉及基礎(chǔ)設(shè)施、搬遷、人員分流等按照建筑折合給予價格的40%支持，由于該區(qū)域?qū)嶋H使用人都是劉永林，所以基礎(chǔ)設(shè)施、搬遷、人員分流等這部分補償全部補償給劉永林等內(nèi)容。原告對上述證據(jù)不予認(rèn)可。第三人對上述證據(jù)真實性予以確認(rèn)。
　　另，對于原、被告雙方所簽工廠租賃合同的效力，原告表示，
　　因系爭房屋沒有產(chǎn)證，租賃合同應(yīng)為無效，原告目前的訴請就是基于合同無效的法律后果，無其他要求。被告表示，確認(rèn)合同無效，但是不同意原告訴請，屬于原告的金額被告都已經(jīng)支付，對于后續(xù)事宜如原告拖欠被告占有使用費，被告另行起訴，不要求在本案中予以解決。
　　根據(jù)庭審確認(rèn)的事實，本院認(rèn)為：本案中，原、被告雙方雖簽訂了工廠租賃合同，但系爭房屋未辦理房屋產(chǎn)證及相應(yīng)的批建手續(xù)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，原、被告所簽訂的上述合同應(yīng)認(rèn)定為無效。2017年8月9日，原告與被告簽訂的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整協(xié)議所確定的總補償費用780萬元，被告已經(jīng)履行完畢，對此，原、被告雙方均無異議。對于上海承功實業(yè)有限公司劉育林補償方案所列明的四項費用建筑補償、附屬設(shè)施補償總補償、合同未到期解約費、工程款補償，本院認(rèn)為，補償方案所列明的四項費用應(yīng)包含在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整協(xié)議所確定的總補償費用780萬元之內(nèi)，理由如下，原告與被告簽訂的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整協(xié)議所確定的總補償費用780萬元與補償方案7,808,645.40元，金額基本一致，且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整協(xié)議與補償方案均形成于2017年8月9日同一天。被告表示當(dāng)時和原告簽署產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的時候，補償方案列明的四項費用就是作為一個明細予以列明，補償方案7,808,645.40元最終協(xié)商取整確定為780萬元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整協(xié)議與補償方案也是整體的，并非獨立簽訂，也不存在除協(xié)議約定的780萬元之外的補償。且被告與青浦區(qū)華新鎮(zhèn)建設(shè)用地減量化工作辦公室簽訂的土地減量化搬遷協(xié)議書載明，土地面積15.30畝，建筑面積11,501.03平方米。被告所獲得土地減量化搬遷總費用為1,110萬元。除此之外，被告與第三人之間未就系爭地塊簽訂其他補償協(xié)議。而依原告的主張，除已獲得的補償款780萬元之外，及本案所主張的補償款13,743,751元，原告所主張的總計補償款應(yīng)為21,543,751元。對此，原告并未就其所應(yīng)獲得補償21,543,751元充分舉證證明。就同一系爭地塊之內(nèi)，原告所主張的補償金額遠超被告所獲得的補償費用，顯有違常理。根據(jù)查明的事實，結(jié)合合同履行、原告租賃及自行搭建房屋面積、原、被告及第三人陳述意見、關(guān)于華新鎮(zhèn)“198”區(qū)域建設(shè)用地減量化結(jié)算辦法的通知及減量化地塊補償說明等情況，本院認(rèn)為，本案中原告所主張的補償費用均不能成立，對原告的全部訴訟請求，本院均不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第六十條、第二百一十二條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告上海承功實業(yè)有限公司的全部訴訟請求。
　　案件受理費人民幣104,262.51元，由原告負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　

審判員：王美華

書記員：林??青