原告(反訴被告)：上海承功實業(yè)有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：李英，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：屈小榮，上海市方正律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：北京易代儲科技有限公司，住所地北京市。
　　法定代表人：劉濤，董事長。
　　委托訴訟代理人：張劍，上海市信義律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陳平，上海市信義律師事務(wù)所律師。
　　原告上海承功實業(yè)有限公司訴被告北京易代儲科技有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月26日作出(2017)滬0118民初17340號民事判決。被告北京易代儲科技有限公司不服該判決，向上海市第二中級人民法院提起上訴。上海市第二中級人民法院于2018年12月12日作出(2018)滬02民終8778號民事裁定書，裁定發(fā)回重審。本院于2019年4月2日以立案受理后，依法組成合議庭適用普通程序進行審理。審理中，被告北京易代儲科技有限公司提起反訴，本院經(jīng)審核后依法予以合并審理。本案于2019年5月6日公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人屈小榮、被告委托訴訟代理人陳平到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海承功實業(yè)有限公司向本院提出訴訟請求：1、判令原、被告于2017年6月1日簽訂的《易代儲—庫房租賃合同》于2017年9月8日解除；2、判令被告返還原告押金人民幣(以下幣種人民幣)221,433.35元；3、判令被告返還原告全額租金332,150元；4、判令被告支付違約金(自2017年5月24日起算至判決生效之日止，以每天5,535元進行計算)；5、判令被告賠償原告房屋裝修改動費損失1,573,291元；6、本案訴訟費由被告承擔。事實與理由：2017年6月1日，原告與被告簽訂《易代儲—庫房租賃合同》，合同約定被告提供位于上海市青浦區(qū)北青公路XXX號德力西生活區(qū)的庫房租賃給原告使用，庫房面積為2,800平方米以及房屋租賃期限和價格等相關(guān)事項。由于租賃的庫房權(quán)利人并非被告，故被告承諾會提供房屋產(chǎn)權(quán)證、德力西公司出租文件、消防驗收報告、環(huán)評驗收報告等文件給原告將公司營業(yè)地址遷移至租賃物處。根據(jù)合同約定被告應(yīng)當將房屋形成獨門獨院；在得到被告同意后原告對房屋內(nèi)部進行了裝修，在裝修過程中被告知：德力西公司不同意原告的房屋形成獨門獨院且拒絕拆除消防通道上的違章建筑，給原告的人身和財物安全形成較大的安全隱患。同時，被告一直無法提供其有權(quán)出租的相關(guān)證明文件以及無法提供庫房的產(chǎn)權(quán)證，故原告有理由相信被告出租的庫房為違章建筑。被告的原因致使原告無法實際使用庫房，造成了原告相應(yīng)的損失，原告多次發(fā)函，被告對此置之不理。為此原告訴至法院，作如上訴請。
　　被告北京易代儲科技有限公司辯稱：1、被告向原告出租的庫房為案外人上海德力西集團有限公司所有的合法建筑，已取得不動產(chǎn)登記，并且案外人同意被告轉(zhuǎn)租，原告認為所租賃的庫房為違法建筑無事實依據(jù)；2、被告出租的庫房四周已有圍墻和防護門，已形成獨門獨院，并且該區(qū)域有保安24小時值班，財產(chǎn)安全能夠得到安全保障，其次，原告為形成獨門獨院而建造的圍欄需建筑在公共通道上，這將嚴重影響附近車輛、人員的通行，建立圍欄實則對加強安全毫無必要，且會侵犯他人合法權(quán)益，影響相鄰關(guān)系，再次，對于安裝擋隔護檔，獨門獨院應(yīng)該理解為安裝可移動伸縮的圍欄，被告對此從未反對過；3、被告所出租的庫房及其配套設(shè)施已建成多年，在沒有政府有關(guān)部門認定有違章建筑的情況下，原告所述的在消防通道上有違章建筑無事實依據(jù)；4、被告從未允許原告在庫房內(nèi)進行鋼結(jié)構(gòu)加層的裝修改動，原告拆除部分加層也是原告自愿的，有損失也是原告在建造時考慮不當以及收到業(yè)主方的要求后進行改動所致，與被告無關(guān)。因原告未經(jīng)被告書面許可，對庫房進行大規(guī)模鋼結(jié)構(gòu)改造，且在第二期租金支付期限屆滿后，拒付租金，已構(gòu)成違約，故此被告提起反訴請求：1、確認原、被告雙方簽訂的《易代儲—庫房租賃合同》于2017年11月3日解除；2、判令原告對租賃庫房恢復(fù)原狀，并退還庫房；如不能恢復(fù)原狀，判令反訴被告支付恢復(fù)原狀的費用(恢復(fù)原狀指二層拆除)；3、判令原告向被告支付租金及占用費(租金按每天3,640元的標準，自2017年9月8日計算至2017年11月3日；占用費按每天3,640元的標準，自2017年11月4日計算至實際退還租賃庫房之日止)；4、判令原告賠償被告違約金332,150元；5、反訴費由原告承擔。
　　針對反訴，原告上海承功實業(yè)有限公司辯稱：1、關(guān)于合同解除問題，原告已在本訴中提出主張。2、2017年6月8日由于房屋權(quán)利人的阻止，原告無法獲得庫房使用，被告亦未完全交付庫房，因此不存在原告需返還庫房問題。3、因被告違約在先，導(dǎo)致原告裝修改動等相關(guān)損失，原告無需恢復(fù)庫房原狀，也無需向被告支付租金或占用費以及違約金。
　　經(jīng)開庭審理查明：系爭的青浦區(qū)重固鎮(zhèn)北青公路XXX號房地產(chǎn)登記權(quán)利人為上海德力西集團有限公司(以下簡稱德力西公司)，建筑面積14,408.57平方米。被告向德力西公司承租了其中A1-001庫房。
　　2017年6月1日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂《易代儲—庫房租賃合同》，約定甲方將位于上海市青浦區(qū)北青公路XXX號德力西生活區(qū)的庫房租賃給乙方使用，用途為倉儲，乙方未經(jīng)甲方書面同意擅自轉(zhuǎn)變使用用途(包括但不限于轉(zhuǎn)租)的，甲方有權(quán)提前收回租賃物，要求乙方支付三個月租金作為違約金，并不退還押金、保證金；庫房庫位號為A1-001，面積為2,800平方米；庫房租金為每月每平方米39.54元，月租金為110,716.67元，付款方式為押二付三；合同租賃期限為2017年6月8日至2020年6月7日，且在合同期滿前若甲乙雙方未提出不再續(xù)約，則本合同自動續(xù)期三年；甲方于2017年5月22日收到乙方支付的合同定金5萬元，合同生效后，自動轉(zhuǎn)為租金。合同5.0條約定甲方保證按照雙方約定時間將租賃物交付乙方，如未按時交付，每遲延一天按月租金的5%給付乙方遲延交付違約金；5.2條約定合同期內(nèi)，若乙方未按合同約定的日期繳納租金、水電費或物業(yè)管理費用，甲方應(yīng)當書面通知乙方繳納錢款，并有權(quán)停止乙方使用租賃屋內(nèi)的有關(guān)設(shè)施設(shè)備并限制乙方運出物品，同時按日收取月租金5%的滯納金直至乙方補齊全部欠款或合同解除為止，期間造成的一切損失由乙方自行承擔；若乙方欠繳租金、水電費或物業(yè)費超過10個自然日，視為乙方提前解除本合同，甲方有權(quán)要求乙方支付當年租金標準三個月的租金作為違約金，并不退還押金；合同6.0條約定甲方為租賃物現(xiàn)狀交付，現(xiàn)狀之外的一切改動(包括但不限于改造、裝修、增加或較少設(shè)施)經(jīng)甲方同意后由乙方全權(quán)負責(zé)，并承擔因此帶來的一切后果；6.2條規(guī)定，乙方所租賃的房屋庫房或設(shè)施如需改造、裝修、或需要在所使用的場地上搭建建筑和設(shè)施等，必須事先征得甲方書面同意，若乙方未經(jīng)甲方同意擅自改造、裝修、搭建任何設(shè)施，甲方均有權(quán)予以拆除，并不承擔任何責(zé)任，若乙方的上述行為還導(dǎo)致庫房遭到破壞的，甲方有權(quán)解除合同，要求乙方支付三個月的租金作為違約金。合同10.1條規(guī)定，乙方在合同履行期內(nèi)違反約定，或者欠繳相應(yīng)費用，則甲方有權(quán)從保證金中抵扣相應(yīng)費用；因乙方違約或提前退租導(dǎo)致合同解除的，保證金不予退還。合同另就其他權(quán)利義務(wù)等事宜作出了相應(yīng)的約定。
　　同日，原告(乙方)與被告(甲方)還就部分合同事宜在《甲乙雙方關(guān)于主合同條款的變更》作出進一步明確，約定了：一、可以擋隔護檔安裝，獨門獨院……五、租金前三年遞增10%，后每兩年遞增10%；六、倉庫需要整理裝修，特提供14天免租期，免租起止時間為2017年5月24日至2017年6月7日。
　　同時，原告在免租期內(nèi)即已進駐庫房，開展鋼結(jié)構(gòu)加層裝修改動。原告稱：2017年6月8日，德力西公司告知原告庫房內(nèi)不得安裝鋼結(jié)構(gòu)加層，且整個庫房不得形成獨門獨院。此后，原告將部分鋼結(jié)構(gòu)加層進行了拆除。
　　原告實際于2017年6月8日之后向被告支付押金221,433.35元以及2017年6月8日至2017年9月7日期間三個月租金332,150元(其中50,000元于2017年5月22日支付)。
　　2017年8月25日，原告致《律師函》給被告，主要提及以下幾方面內(nèi)容：一、磋商時被告的8項承諾未能在合同中體現(xiàn)。二、合同約定的“內(nèi)部裝修及改動”內(nèi)容范圍涵蓋了原承諾的“可以搭建二層”，有利于原告。三、原告花費192萬元進行設(shè)計施工搭建二層至90%時，2017年6月8日德力西公司人員至施工現(xiàn)場要求停止施工，并于當天經(jīng)原被告及德力西公司三方確認認可目前搭建的二層至何位置。四、此后，原告又遭德力西公司多次斷電，導(dǎo)致原告無法進駐庫房開展生產(chǎn)經(jīng)營；且德力西公司對于原告形成門房、廁所、安裝隔離欄形成獨門獨院表示否認，對于疏通消防通道亦不予配合。五、原告要求被告提供房屋的所有權(quán)憑證、環(huán)評驗收、消防驗收等資料用于原告注冊公司，但被告仍未交付上述資料。由于被告的各種拖延推諉，造成原告損失重大，為此函告被告在收函后三日內(nèi)確認：1、廠房是否證照齊全；2、是否確定門房、廁所、安裝隔離欄及形成獨門獨院；3、是否配合留有消防通道以便車輛進出確保安全生產(chǎn)；4、是否提供環(huán)評、消防驗收等材料以便原告辦理工商登記；5、是否確保提供500KW生產(chǎn)用電；6、將德力西員工電瓶車停放處的車輛移至德力西之用廠區(qū)。否則將承擔相應(yīng)的違約責(zé)任和賠償責(zé)任。
　　2017年8月31日，被告致送《北京易代儲科技有限公司對律師函的回復(fù)》，表示：一、關(guān)于搭建庫房二層，不是被告的合同義務(wù)，被告沒有義務(wù)保障原告正常搭建、使用二層，亦不就原告遭到業(yè)主方阻止而產(chǎn)生的損失承擔任何責(zé)任，因搭建二層所產(chǎn)生的一切后果應(yīng)由原告自己承擔。二、關(guān)于進駐庫房的問題，被告在履行合同期間始終積極聯(lián)系德力西公司，致力于協(xié)調(diào)解除此事，并未相互推諉，現(xiàn)事情正在協(xié)調(diào)解決中，望知悉。三、關(guān)于原告要求確認的6項要求，被告正積極協(xié)調(diào)業(yè)主解決該6項要求，原告應(yīng)給予被告合理的期限予以確認。
　　2017年9月8日，原告提起本案訴訟作如上訴請。
　　2017年11月3日，被告致送《合同解除通知函》予原告，表示：因原告存在擅自改建二層和拖延租金不付的情況，因此要求解除合同、支付租金或使用費、恢復(fù)原狀。
　　審理中，依據(jù)原告申請本院依法通過上海市高級人民法院委托上海聯(lián)合工程監(jiān)理造價咨詢有限公司對原告在系爭房屋內(nèi)的裝修改動工程進行司法鑒定，鑒定單位作出鑒定意見：1、鋼結(jié)構(gòu)工程(現(xiàn)場已拆除部分)根據(jù)現(xiàn)場保留鋼結(jié)構(gòu)經(jīng)測算涉及金額632,855元，被告不予認可；2、鋼結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)工程(隱蔽工程)根據(jù)原告所述計取涉及金額241,591元，被告不予認可；3、無爭議部分698,846元。原告為此司法鑒定墊付鑒定費43,890元。
　　以上查明的事實，由原、被告的陳述，房地產(chǎn)權(quán)證、租賃合同、關(guān)于主合同條款的變更、律師函、回復(fù)、合同解除通知函、鑒定報告等證據(jù)予以佐證，并經(jīng)庭審質(zhì)證屬實，本院予以確認。
　　審理中，原告主張：1.合同簽訂前，經(jīng)原被告協(xié)商，被告承諾原告可以提供環(huán)評及消防材料、可以搭建二層、可以安裝隔離欄形成獨門獨院、可疏通北側(cè)通道以便車輛出入等內(nèi)容，但在雙方簽訂的租賃合同及變更條款中對可搭建二層及其他部分承諾未體現(xiàn)；2.原告于2017年5月23日即入駐系爭廠房開始內(nèi)部裝修改動包括搭建二層，6月8日主體工程差不多完成時產(chǎn)權(quán)人德力西公司要求停止施工、停電并阻止原告機器設(shè)備等進入廠房，雖經(jīng)原告溝通后恢復(fù)，但最后仍無法征得產(chǎn)權(quán)人同意，嚴重影響了原告的生產(chǎn)經(jīng)營；3.案涉租賃合同簽訂后，原告按約履行合同，但被告未能履行合同義務(wù)，未能踐行合同約定的安裝格擋欄形成獨門獨院、提供產(chǎn)證及環(huán)評、消防資料及拆除消防通道上的違章車庫的承諾，導(dǎo)致原告訂立合同的目的無法實現(xiàn)，故要求解除合同；4.由于案涉合同因被告違約導(dǎo)致解除，故應(yīng)由被告返還原告支付的押金，并向原告支付違約金，賠償原告損失；同時，由于原告未能按約入駐系爭廠房，故應(yīng)由被告返還原告租金；5.案件審理過程中，系爭廠房已被其他人使用，應(yīng)該是被告或案外人在用；6.如法院認定需恢復(fù)廠房原狀，對于恢復(fù)原狀費用同意為10萬元。為此，原告提供照片、錄音作為證據(jù)。
　　被告對原告提供的照片不予認可，對錄音的真實性無法確認，對原告的證明目的不予認可。同時，被告主張：1.被告員工汪瑞庭對當時原告的招租工作不了解，當時只是本著對原告負責(zé)的原因?qū)⒃娴囊筠D(zhuǎn)達給德力西公司，而對于違法搭建、擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)，合同中并未約定，并非被告的合同義務(wù)；2.提供環(huán)評、消防等材料并非合同約定的被告義務(wù)，系爭廠房不需提供上述材料，故被告無需提供，且德力西公司已于2001年12月28日取得了消防部門的建筑工程消防驗收合格意見書；廠房周邊道路是人行道和綠地，并非消防通道，通道上的車棚僅是簡單車棚，不是違章建筑，相關(guān)部門也沒有要求拆除；3.現(xiàn)系爭廠房仍由原告占用，且搭建的二層未予拆除，同時由于原告擅自搭建二層改造廠房，且拒絕支付租金，故被告有權(quán)解除案涉合同，并應(yīng)由原告恢復(fù)原狀、騰退廠房、支付違約金并向被告支付占用費；4.如法院認定需恢復(fù)廠房原狀，對于恢復(fù)原狀費用同意為10萬元。為此，被告提供驗收合格意見書、照片及情況說明作為證據(jù)。原告對照片真實性無異議，對情況說明不予認可，驗收合格意見書由法院核實。
　　根據(jù)庭審確認的事實，本院認為：系爭《庫房租賃合同》系原被告真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。在簽訂《庫房租賃合同》后，雙方又以簽訂《甲乙雙方關(guān)于主合同條款的變更》的形式對涉及的七項內(nèi)容進行了約定，可見《甲乙雙方關(guān)于主合同條款的變更》所涉及七項內(nèi)容是對原被告雙方均具有重大影響、非約不可的主合同條款，上述內(nèi)容的明確與否會直接影響到今后權(quán)利義務(wù)的明確或合同的履行。查閱上述主合同條款的約定，結(jié)合此后租賃中發(fā)生的爭議，可知：被告作為系爭庫房的轉(zhuǎn)租人，在向次承租人即原告書面承諾可以擋隔護檔安裝形成獨門獨院、承諾門衛(wèi)及物業(yè)管理由承租方自行承擔等的情況下，卻未取得出租方即德力西公司的授權(quán)或認可，且此后始終未能就《甲乙雙方關(guān)于主合同條款的變更》中涉及的重要內(nèi)容與德力西公司協(xié)調(diào)解決，導(dǎo)致原告的租賃條件不能成就、租賃目的不能實現(xiàn)，故原告有權(quán)解除案涉合同，合同解除時間本院認定為訴訟材料送達被告之日即2017年11月2日，被告應(yīng)返還原告支付的押金及租金。原告主張的違約金，系以雙方合同約定的遲延交付租賃物違約金進行計算，于法無據(jù)，本院難以支持。
　　案涉租賃合同約定庫房或設(shè)施(如立體貨架等)如需改造等需事先征得被告的同意，如原告未經(jīng)被告書面同意擅自改造的，被告有權(quán)予以拆除等，而原告現(xiàn)提供的證據(jù)材料不足以證明被告同意其對案涉廠房進行改動，故本院認定原告擅自搭建二層的行為應(yīng)屬違約，對原告要求被告賠償房屋裝修改造損失的主張本院不予支持?，F(xiàn)合同已解除，原告應(yīng)將搭建的二層建筑拆除后將廠房返還被告。同時，為避免訴累，如原告未在合理期限內(nèi)將二層搭建拆除，被告可自行拆除，由原告向被告支付經(jīng)雙方一致確認的恢復(fù)原狀費用10萬元。針對被告主張的占用費及違約金，本院認為，案涉合同履行過程中雙方均存在違約行為，均有過錯；在對方當事人提出合同解除的訴求后，均未采取積極措施避免雙方損失的繼續(xù)擴大，故綜合考慮合同履行情況、雙方過錯程度、拆除費用以及預(yù)期利益等因素，本院認定原告應(yīng)支付被告占用費15萬元、違約金15萬元。根據(jù)租賃合同約定，違約金應(yīng)從押金中予以抵扣，故本院認定被告應(yīng)返還原告押金71,433.35元。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第九十六條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十九條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海承功實業(yè)有限公司與被告北京易代儲科技有限公司簽訂的《易代儲-庫房租賃合同》于2017年11月2日解除；
　　二、被告北京易代儲科技有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告上海承功實業(yè)有限公司押金71,433.35元；
　　三、被告北京易代儲科技有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告上海承功實業(yè)有限公司租金332,150元；
　　四、原告上海承功實業(yè)有限公司的其余訴訟請求不予支持；
　　五、反訴被告上海承功實業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)將系爭廠房內(nèi)二層搭建拆除；如逾期未拆除的，反訴原告北京易代儲科技有限公司可自行拆除，并由反訴被告支付反訴原告恢復(fù)原狀費用10萬元；
　　六、反訴被告上海承功實業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告北京易代儲科技有限公司占用費15萬元；
　　七、反訴原告北京易代儲科技有限公司的其余訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴受理費23,815元，由原告上海承功實業(yè)有限公司負擔14,479.17元，被告北京易代儲科技有限公司負擔9,335.83元；反訴受理費3,141.13元，由反訴被告上海承功實業(yè)有限公司負擔；鑒定費43,890元，由原告上海承功實業(yè)有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：張??分

書記員：蔡紅蘭