上訴人(原審原告)：胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地江西省贛州市。上訴人(原審原告)：金利華，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地上海市。上列兩上訴人共同委托訴訟代理人：薛勇，上海市中山律師事務(wù)所律師。上訴人(原審被告)：上海所筑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所，住所地上海市。投資人：王巧珍，經(jīng)理。委托訴訟代理人：花偉，上海東炬律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審被告)：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地上海市。被上訴人(原審第三人)：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地上海市。被上訴人(原審第三人)：祁靜，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地上海市。被上訴人(原審第三人)：ＸＸ華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地上海市。

上訴人胡某某、金利華(以下簡(jiǎn)稱“胡某某方”)因與上訴人上海所筑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所(以下簡(jiǎn)稱“所筑地產(chǎn)”)及被上訴人張某、被上訴人張某某、祁靜、ＸＸ華(以下簡(jiǎn)稱“張某某方”)房屋買賣合同糾紛一案，均不服上海市青浦區(qū)人民法院(2017)滬0118民初16135號(hào)民事判決，向本院提起上訴。上訴人胡某某方收到法院繳納上訴費(fèi)用通知后未在規(guī)定期限內(nèi)繳納上訴費(fèi)，本案按上訴人胡某某方自動(dòng)撤回上訴處理。本院于2018年11月9日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。所筑地產(chǎn)上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，依法改判駁回胡某某方一審中的訴訟請(qǐng)求，同意《配套動(dòng)遷安置商品房買賣合同》解除，但應(yīng)由張某承擔(dān)返還購(gòu)房款及賠償損失的責(zé)任。事實(shí)和理由：胡某某方是與張某個(gè)人簽訂買賣合同購(gòu)買上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)秀澤路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱“涉案房屋”)，張某出售涉案房屋并非職務(wù)行為，購(gòu)房款都是張某個(gè)人收取，雖然張某是所筑地產(chǎn)員工，但所筑地產(chǎn)沒(méi)有讓張某代理出售涉案房屋，也沒(méi)有收到過(guò)購(gòu)房款，僅憑收據(jù)上蓋有所筑地產(chǎn)的章，不能認(rèn)定買賣合同與所筑地產(chǎn)有關(guān)，所筑地產(chǎn)收購(gòu)涉案房屋時(shí)，張某是所筑地產(chǎn)的代理人，是職務(wù)行為，而出售涉案房屋的則是張某個(gè)人而非所筑地產(chǎn)，一審法院認(rèn)定張某有權(quán)代理所筑地產(chǎn)簽訂買賣合同、錯(cuò)誤地判決所筑地產(chǎn)承擔(dān)返還房款及賠償損失的責(zé)任。胡某某方對(duì)合同無(wú)法履行存在過(guò)錯(cuò)，所筑地產(chǎn)不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，一審法院判決錯(cuò)誤，應(yīng)予以糾正。胡某某方辯稱，不同意所筑地產(chǎn)的上訴請(qǐng)求，一審法院查明事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求維持原判。張某、張某某方均未作辯稱。胡某某方向一審法院起訴請(qǐng)求：1、解除胡某某方與張某、所筑地產(chǎn)于2017年2月19日簽訂的《配套動(dòng)遷安置商品房買賣合同》；2、張某、所筑地產(chǎn)返還胡某某方購(gòu)房款人民幣(以下幣種均為人民幣)1,284,000元；3、張某、所筑地產(chǎn)支付胡某某方利息損失(以1,284,000元為本金，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算至還清房款止)；4、張某、所筑地產(chǎn)支付胡某某方賠償金1,284,000元。一審法院認(rèn)定事實(shí)：涉案房屋坐落于上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)秀澤路XXX弄XXX號(hào)XXX室，核準(zhǔn)登記在ＸＸ華、張某某名下。建筑面積為77.12平方米。2017年2月19日，胡某某方(乙方)與張某(甲方)簽訂《配套動(dòng)遷安置商品房買賣合同》一份，約定甲方已取得青浦區(qū)秀澤路XXX弄XXX號(hào)XXX室配套動(dòng)遷安置商品房一套，甲方將涉案房屋轉(zhuǎn)讓乙方，房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為1,900,000元。合同約定房款支付方式，并約定乙方通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬方式支付的，則支付至甲方的工行賬戶。合同附件三就房地產(chǎn)違約責(zé)任約定：如果甲方未能履行本協(xié)議，導(dǎo)致雙方無(wú)法辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶交易手續(xù)，則甲方自愿賠償乙方違約金3,800,000元。合同及相關(guān)附件另對(duì)其他事項(xiàng)作了約定。同日，甲、乙雙方簽訂《買賣協(xié)議1-1》，就付款方式進(jìn)行約定：乙方于2017年1月26日當(dāng)日支付房款700,000元；于2017年2月19日支付房款100,000元；剩余900,000元分四期支付：于2017年5月20日之前支付200,000元、于2017年8月22日之前支付200,000元、于2017年11月24日之前支付200,000元、于2017年12月26日之前支付300,000元。之后，胡某某方均以轉(zhuǎn)賬方式向張某在工行的銀行賬戶支付款項(xiàng)。其中：2017年1月25日、2017年1月26日、2017年2月27日支付350,000元、350,000元、100,000元，張某出具了加蓋所筑地產(chǎn)公章的收據(jù)一份(金額800,000元)。2017年2月28日支付中介費(fèi)4,000元。2017年3月3日支付中介費(fèi)14,920元。當(dāng)日，張某出具了加蓋所筑地產(chǎn)公章的收據(jù)一份(金額15,000元)。2017年3月6日支付110,000元。2017年3月7日支付房款170,000元。2017年3月29日，胡某某方向張某支付房款100,000元。同日，張某出具了加蓋上海鑫光房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所公章的收據(jù)二份(金額分別為300,000元、100,000元)。2017年3月11日，ＸＸ華將涉案房屋鑰匙交付胡某某方，胡某某方入住涉案房屋使用至2017年3月27日。張某系所筑地產(chǎn)業(yè)務(wù)員，于2017年2月底左右離職。一審法院審理中，胡某某方稱，其主張合同解除的理由系因所筑地產(chǎn)投資人王巧珍將涉案房屋出售給案外人，致使合同無(wú)法履行；所筑地產(chǎn)主張，案外人通過(guò)王巧珍找到涉案房屋，并且由張某某方與案外人簽署協(xié)議并交付房屋。一審法院審理中，胡某某方主張：一、涉案房屋系所筑地產(chǎn)收購(gòu)，張某系所筑地產(chǎn)代表，其簽訂合同是職務(wù)行為，因此，所筑地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。為證明其主張，向法院提供如下證據(jù)：1、張某某方與中建八局投資發(fā)展有限公司簽訂的《房屋交接書(shū)》、張某某方的《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》、《個(gè)人住房減免房產(chǎn)稅認(rèn)定申報(bào)表》、《上海市商品住宅維修基金收款憑證》等；2、張某出具的加蓋所筑地產(chǎn)公章的收據(jù)一份(金額800,000元)；3、ＸＸ華于2017年4月1日出具的書(shū)面證明一份，內(nèi)容為：本人ＸＸ華將涉案房屋于2016年11月10日出售給所筑地產(chǎn)代表張某并辦理該房產(chǎn)交易手續(xù)。所筑地產(chǎn)代表張某于2016年12月25日，將該房產(chǎn)出售于胡某某、金利華，并于2017年3月11日ＸＸ華將該房產(chǎn)鑰匙交給胡某某、金利華，并辦理交接手續(xù)；4、張某的名片，上面印有所筑地產(chǎn)抬頭，且張某的電話號(hào)碼與店長(zhǎng)電話號(hào)碼一致；5、ＸＸ華、張某某與王巧珍于2017年3月25日簽署的協(xié)議主要內(nèi)容：甲方將涉案房屋賣于乙方，購(gòu)房款2,100,000元，2017年3月25日購(gòu)房款已全部到甲方賬戶，甲方承諾全力配合乙方辦理公證及過(guò)戶事項(xiàng)；付款人為王巧珍，金額為1,350,000元，日期為2016年11月10日的農(nóng)業(yè)銀行上海市分行貸記憑證；ＸＸ華于2017年3月25日出具的收到王巧珍購(gòu)房尾款200,000元的收據(jù)。6、張某某方于2016年11月10日出具的收款收據(jù)，主要內(nèi)容為：茲收到張某付給本人的款項(xiàng)計(jì)1,700,000元。本人確認(rèn)，上述款項(xiàng)系買受方張某用于購(gòu)買涉案房屋部分房?jī)r(jià)款；7、王巧珍與張某于2017年2月28日簽署的“所筑地產(chǎn)2016年10月份至2017年2月28日張某和王巧珍收購(gòu)二套房子”明細(xì)，該協(xié)議就收購(gòu)的房屋坐落、面積及金額進(jìn)行了詳細(xì)羅列，且內(nèi)容還包括“因?yàn)閯?dòng)遷房，公司不可以出面買房，由所筑地產(chǎn)王巧珍部分本人直接打到客人賬上，部分王巧珍打到張某私人卡上，由張某個(gè)人代表公司給客戶卡上”；8、2017年4月2日胡某某方與張某、ＸＸ華、王巧珍的談話錄音。所筑地產(chǎn)主張：其從未對(duì)外收購(gòu)動(dòng)遷房，也從未與胡某某方簽訂合同，張某只是公司業(yè)務(wù)員，其與胡某某方簽訂的合同系個(gè)人行為。一審法院審理中，胡某某方主張：要求張某及所筑地產(chǎn)返還的1,284,000元中，除了支付的購(gòu)房款，還包含了中介費(fèi)19,000元，利息85,000元。因張某要求胡某某方提前支付房款，承諾承擔(dān)胡某某方籌款需支付的利息。其中2017年3月6日、3月7日需支付300,000元房款，張某承諾支付65,000元利息，故胡某某方支付了280,000元，張某出具了300,000元的收據(jù)(當(dāng)時(shí)張某已經(jīng)從所筑地產(chǎn)離職，故加蓋了張某自己開(kāi)的公司即上海鑫光房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所公章)，還有45,000元利息在今后的房款中予以扣除。2017年3月2日提前支付的100,000元，張某承諾支付20,000元利息，也是在今后的房款中予以扣除。胡某某方為此提供了其向案外人借款的銀行轉(zhuǎn)賬憑證。所筑地產(chǎn)主張：胡某某方的付款均是與張某直接交易，張某需要錢款通知胡某某方提早支付房款并愿意承擔(dān)利息，都證明胡某某方系與張某之間發(fā)生買賣關(guān)系，胡某某方向他人借款不能證明用來(lái)支付房款。胡某某方主張所筑地產(chǎn)承擔(dān)法律后果沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為張某簽署的合同系其個(gè)人行為還是職務(wù)行為？一審法院作如下分析：首先，雙方均確認(rèn)張某系所筑地產(chǎn)工作人員；其次，從胡某某方提供的付款人為王巧珍，金額為1,350,000元，日期為2016年11月10日的農(nóng)業(yè)銀行上海市分行貸記憑證及ＸＸ華出具的收款收據(jù)等，可以認(rèn)定王巧珍及張某都向ＸＸ華支付涉案房屋房款，而ＸＸ華在收取款項(xiàng)的同時(shí)不僅向兩人出具收據(jù)，且將王巧珍支付的1,350,000元包含在張某的170萬(wàn)元收據(jù)中；再次，胡某某方提供了張某出具的加蓋所筑地產(chǎn)公章金額為800,000元的收據(jù)，雖然所筑地產(chǎn)對(duì)公章不予確認(rèn)，但未申請(qǐng)公章鑒定亦未提供相反證據(jù)否認(rèn)公章的真實(shí)性，故該收據(jù)真實(shí)性予以認(rèn)可。至于800,000元是否系所筑地產(chǎn)收到均不影響該份收據(jù)的真實(shí)性。最后，胡某某方提供的王巧珍與張某簽署的內(nèi)部收購(gòu)分配協(xié)議內(nèi)容與2017年4月2日的錄音內(nèi)容吻合。綜上，結(jié)合胡某某方提供的全部證據(jù)結(jié)合在一起分析，證據(jù)間已能形成一個(gè)證據(jù)鏈，證明涉案房屋由所筑地產(chǎn)收購(gòu)，房屋款項(xiàng)由張某與王巧珍共同支付，因所筑地產(chǎn)不能出面，由張某代為收購(gòu)并對(duì)外出售，故張某與胡某某方簽署的涉案房屋買賣合同、買賣協(xié)議及收取房款等行為均系職務(wù)行為，其相應(yīng)的法律后果應(yīng)當(dāng)由所筑地產(chǎn)承擔(dān)。一審法院認(rèn)為，胡某某方與張某簽訂的《配套動(dòng)遷安置商品房買賣合同》、《買賣協(xié)議1-1》等合法有效，雙方應(yīng)按約履行。庭審中，胡某某方與所筑地產(chǎn)均已確認(rèn)涉案房屋已出售于案外人，致使本案買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行，胡某某方作為買受人要求解除合同，法院予以支持。解除時(shí)間，應(yīng)當(dāng)以法院送達(dá)起訴狀等訴訟材料即2018年3月25日為合同解除日。根據(jù)前述，張某與胡某某方簽署合同系職務(wù)行為，故相應(yīng)的法律后果應(yīng)當(dāng)由所筑地產(chǎn)承擔(dān)。胡某某方要求張某承擔(dān)責(zé)任無(wú)法律依據(jù)。根據(jù)胡某某方提供的購(gòu)房款支付憑證，胡某某方共支付房款金額為1,180,000元，雖然，張某出具的部分收據(jù)中有上海鑫光房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所蓋的公章，但胡某某方所有付款均以轉(zhuǎn)賬方式向張某付款，該方式符合合同約定，視為所筑地產(chǎn)收到房屋款項(xiàng)，故所筑地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還胡某某方購(gòu)房款1,180,000元。胡某某方主張已支付的中介費(fèi)與張某承諾的利息一并以房款金額計(jì)算無(wú)法律依據(jù)，法院不予支持。胡某某方主張的利息損失及賠償金屬于其損失，法院予以一并處理。因所筑地產(chǎn)均不同意胡某某方訴請(qǐng)，故視為對(duì)胡某某方主張的違約金亦不予認(rèn)可。從本案涉訟緣由分析，胡某某方在簽署合同時(shí)，明知涉案房屋仍登記在張某某等名下且一定期限內(nèi)不能過(guò)戶，該買賣已經(jīng)存在風(fēng)險(xiǎn)，且在張某多次要求提早付款仍未盡審慎和注意義務(wù)，仍然多次付款致使損失擴(kuò)大，故胡某某方自身存在過(guò)錯(cuò)。綜合考慮胡某某方的實(shí)際損失，并綜合考慮到涉案房屋價(jià)值等情況，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，法院酌定所筑地產(chǎn)應(yīng)賠償胡某某方損失100,000元。張某及張某某方經(jīng)法院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭，系其自愿放棄答辯、質(zhì)證等訴訟權(quán)利之行為，應(yīng)承擔(dān)由此而引起的法律后果。判決：一、解除胡某某、金利華與張某于2017年2月19日簽訂的《配套動(dòng)遷安置商品房買賣合同》；二、上海所筑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還胡某某、金利華購(gòu)房款1,180,000元；三、上海所筑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付胡某某、金利華損失100,000元。本院二審期間，各方當(dāng)事人均未提供新的證據(jù)。一審法院認(rèn)定事實(shí)無(wú)誤，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，分析本案在案證據(jù)內(nèi)容，相應(yīng)證據(jù)已形成證據(jù)鏈，一審法院據(jù)此認(rèn)定張某出售涉案房屋并收取房款系職務(wù)行為，相應(yīng)的法律后果應(yīng)當(dāng)由所筑地產(chǎn)承擔(dān)，本院予以認(rèn)同，相關(guān)理由一審法院已作充分闡述，本院不再贅述。所筑地產(chǎn)上訴主張出售涉案房屋系張某個(gè)人行為，否認(rèn)張某代理所筑地產(chǎn)出售涉案房屋，但未提供相應(yīng)證據(jù)足以推翻對(duì)方主張，本院對(duì)所筑地產(chǎn)的上述主張不予采納。所筑地產(chǎn)上訴不同意承擔(dān)返還購(gòu)房款及賠償損失的責(zé)任，理由不能成立，對(duì)其上訴請(qǐng)求應(yīng)予以駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)人民幣16,320元，由上訴人上海所筑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　王　珍
審判員　高　胤
審判員　成　皿

書(shū)記員：黃琪雋