上訴人(原審被告、反訴原告)：上?；菽硨崢I(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市崇明區(qū)。
　　法定代表人：周寒蔭，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：張文飛，上海市中和律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：周鵬宇。
　　上訴人(原審被告、反訴原告)：上海天某度假村有限公司，住所地上海市崇明區(qū)。
　　法定代表人：周寒蔭，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：張文飛，上海市中和律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：周鵬宇。
　　被上訴人(原審原告、反訴被告)：上海市崇明區(qū)長興鎮(zhèn)人民政府，住所地上海市崇明區(qū)。
　　法定代表人：倪衛(wèi)東，鎮(zhèn)長。
　　委托訴訟代理人：顧玉紅，上海市銀星律師事務所律師。
　　上訴人上海惠某實業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱惠某公司)、上海天某度假村有限公司(以下簡稱天某公司)因與被上訴人上海市崇明區(qū)長興鎮(zhèn)人民政府(以下簡稱長興鎮(zhèn)政府)租賃合同糾紛一案，不服上海市崇明區(qū)人民法院(2018)滬0151民初2440號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年9月16日立案后，依法組成合議庭,對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上訴人上?；菽硨崢I(yè)發(fā)展有限公司、上海天某度假村有限公司共同上訴請求：撤銷一審判決，依法改判。事實與理由：一審法院對于涉案場地、建筑物的范圍、權(quán)屬、建設規(guī)劃情況、占有情況認定不清，導致對涉案租賃合同的效力及處理作出錯誤的裁判。另外，惠某公司和天某公司對涉案場地及房屋進行了建造、裝修、搭建、綠化種植和道路鋪設等一系列的添附工程，已經(jīng)和系爭房屋形成了附合，一審法院認定租賃合同無效后，長興鎮(zhèn)政府若收回房屋則理應賠償惠某公司和天某公司附合物的現(xiàn)值損失，否則就不能收回房屋。不僅如此，長興鎮(zhèn)政府作為本案所涉訴訟主體并不適格，本案租賃合同的相對方是案外人上海長興資產(chǎn)經(jīng)營投資有限公司(以下簡稱長興資產(chǎn)公司)。綜上所述，一審法院的判決認定事實不清，適用法律不當，程序亦存在錯誤，判決結(jié)果顯然不公，請求二審法院判如所請。
　　被上訴人上海市崇明區(qū)長興鎮(zhèn)人民政府辯稱，不同意惠某公司和天某公司的上訴請求。一審法院認定的租賃范圍清晰準確，一審法院查明了涉案房屋及場地的建設規(guī)劃情況，對于租賃合同的效力作出了準確的認定。涉案土地原為耕地，后根據(jù)寶山區(qū)政府的通知，可在辦妥征地手續(xù)后轉(zhuǎn)為辦公用地，但征地手續(xù)始終未能辦理完成，嗣后長興鎮(zhèn)劃轉(zhuǎn)崇明縣，相關(guān)土地審批手續(xù)未能完成，以致涉案土地和房屋不具備建設規(guī)劃許可證或房產(chǎn)證等材料，租賃合同當屬無效。關(guān)于惠某公司和天某公司的裝修搭建，雙方合同約定，租賃期滿后，惠某公司和天某公司的裝修和搭建等添附均無償歸長興鎮(zhèn)政府所有，故長興鎮(zhèn)政府無需賠償。更何況，除了1號樓至5號樓以外，其余搭建皆為違章搭建，本身就應當被拆除，不存在賠償?shù)幕A。至于訴訟主體問題，長興資產(chǎn)公司是長興鎮(zhèn)政府下屬的一家集體資產(chǎn)管理公司，接受長興鎮(zhèn)政府委托進行托管經(jīng)營，涉案合同實際是由長興鎮(zhèn)政府履行，且長興鎮(zhèn)政府亦于2002年與天某公司簽訂過租賃合同，可見合同的實際履行主體為長興鎮(zhèn)政府，故由長興鎮(zhèn)政府提起訴訟，并無不妥。綜上所述，長興鎮(zhèn)政府認為一審法院的判決并無不當，請求二審法院維持原判。
　　被上訴人上海市崇明區(qū)長興鎮(zhèn)人民政府向一審法院起訴請求：一、判令惠某公司、天某公司將租賃房屋、場地騰退后歸還長興鎮(zhèn)政府；二、判令惠某公司、天某公司支付房屋使用費人民幣624,951.96元(以下幣種同)(2017年2月至2019年7月)，2019年8月1日至實際騰退之日止按每月20,831.73元計算。
　　上訴人惠某公司、天某公司向一審法院提起反訴請求：如果法院判令雙方解除租賃關(guān)系，要求長興鎮(zhèn)政府支付惠某公司、天某公司經(jīng)濟損失824萬元，具體包括：裝修費600萬元、電梯32萬元、輔助房屋80萬元、配電房27萬元、消防設施37萬元、道路場地鋪設費20萬元、樹木(綠化)28萬元。
　　一審法院認定事實：2001年7月24日，長興資產(chǎn)公司與惠某公司簽訂《租賃合同》一份，雙方約定：長興資產(chǎn)公司(甲方)將位于長興鄉(xiāng)文化館北側(cè)的會議中心(房屋建筑面積3800平方米)及場地16.8畝出租給惠某公司(乙方)，作為開展服務業(yè)的經(jīng)營場所，租賃期限：2001年7月28日至2017年1月27日。租金計算及支付方式：前5年租金12.5萬元/年，之后的租金在此基礎上每年遞增8%，租金先付后用，每個租賃年度的第一個月支付上半年的租金、第七個月支付下半年的租金，逾期支付的，每日應按照應付租金的0.3%支付滯納金。其他約定：租賃期滿，惠某公司在租賃物上增加的投資及裝潢，除可搬走的設備外，應無償移交給長興資產(chǎn)公司。合同訂立后，雙方均各自履行權(quán)利義務。
　　2001年11月30日，長興鎮(zhèn)政府向惠某公司出具“關(guān)于同意組建上海天某度假村有限公司的批復”，長興鎮(zhèn)政府同意惠某公司在租賃房屋內(nèi)注冊設立天某公司。2002年2月22日，天某公司依法設立。嗣后，長興鎮(zhèn)政府與天某公司簽訂《上海市房屋租賃合同》，將原合同的租賃標的物出租給天某公司，租金按10,500元/月計算，租賃期限、租金支付方式等其他權(quán)利義務與原合同一致。2012年2月，長興資產(chǎn)公司與天某公司簽訂《續(xù)租合同》1份，對租金作調(diào)整，約定2012年租金為198,400元，以后每年遞增8%。
　　2017年3月15日，長興資產(chǎn)公司向惠某公司致函，告知租賃資產(chǎn)及場地不再續(xù)租，相關(guān)的違法建筑予以拆除，并要求搬離租賃現(xiàn)場，但惠某公司、天某公司至今未騰退搬離。2018年4月2日，長興鎮(zhèn)政府提出訴訟。
　　一審另查明，2005年3月17日，天某公司與案外人上海興港機械制作有限公司(以下簡稱興港公司)(2001年6月4日成立，2015年11月13日注銷，長興資產(chǎn)公司為第一股東)，簽訂租賃合同，雙方約定，由興港公司承租1號樓中280平方米房屋，第一年租金為6萬元，第二年起每年遞增8%，合同還對其他事項作了約定，租賃期間興港公司增擴建房屋213平方米左右。2014年8月，興港公司向天某公司發(fā)出終止房屋租賃的函，2014年12月，長興資產(chǎn)公司實際使用原興港公司租賃天某公司280平方米房屋及興港公司增建的213平方米左右的房屋?？偯娣e為493平方米左右(主樓430平方米左右，輔助房即食堂63平方米左右)。2016年12月27日，長興資產(chǎn)公司并代表興港公司與惠某公司、天某公司就租金及反租租金進行了結(jié)算并制作了租金結(jié)算表，結(jié)算表顯示，租金自2013年2月計算至2017年1月底，長興資產(chǎn)公司應收租金與應付租金相抵扣，惠某公司、天某公司實際應付租金為293,394元，被告于2016年12月30日通過上海農(nóng)商銀行支付長興資產(chǎn)公司租金293,394元。
　　一審還查明，涉案建筑及場地位于上海市崇明區(qū)長興鎮(zhèn)鳳凰公路XXX-XXX號，主體建筑分別為：1號樓辦公用房、2號樓KTV用房、3號樓浴室用房、4號樓賓館用房、5號樓飯店用房。1號樓中有493平方米左右房屋由長興資產(chǎn)公司使用。涉案建筑批準建設用地為3953平方米，但無建設工程規(guī)劃許可證。
　　本案一審審理過程中，惠某公司、天某公司于2018年12月3日向一審法院遞交申請鑒定書，要求對涉案的1號至5號樓的增建、裝修費用進行評估、鑒定，同時對附屬配電房、消防水泵房、道路、場地、樹木等價值進行評估。一審法院認為，根據(jù)案情，無需作評估鑒定，故未予準許。
　　另，在一審審理中因雙方當事人對長興鎮(zhèn)政府下屬長興資產(chǎn)公司現(xiàn)實際使用的場地面積有異議，2019年7月19日，一審法院前往租賃合同所涉場地。經(jīng)勘查，長興資產(chǎn)辦有部分工作人員在位于鳳凰公路XXX號(天某度假村內(nèi))進門第一幢樓的辦公室內(nèi)辦公，(對此，長興鎮(zhèn)政府稱該樓原來面積為280平方米，興港公司在租賃期期間在原房屋的后面增建了213平方米左右的房屋，與原來的280平方米的房屋連在一起)，所以實際使用的面積為493平方米左右。其中主樓部分為430平方米左右，輔助房屋即食堂為63平方米左右。惠某公司、天某公司辯稱，除上述房屋外，在該幢房屋的西邊有幾間房屋也被長興鎮(zhèn)政府占有使用，占用的總面積為935平方米左右。但在現(xiàn)場未發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)有人員，房屋呈空置狀態(tài)。
　　一審法院認為，第一，2001年7月長興鎮(zhèn)政府所屬長興資產(chǎn)公司與惠某公司簽訂的《租賃合同》及2006年1月長興鎮(zhèn)政府與天某公司續(xù)簽的《上海市房屋租賃合同》，2012年2月長興資產(chǎn)公司與天某公司簽訂的《續(xù)租合同》，雖系雙方真實意思表示，因長興鎮(zhèn)政府出租之房屋僅有部分土地使用批復而不能提交建設規(guī)劃許可證、施工許可證，故該三份合同均無效。本案中，涉案房屋及場地的租賃截止期限為2017年1月27日，租賃期屆滿后長興鎮(zhèn)政府也通知惠某公司、天某公司不再續(xù)租，惠某公司、天某公司理應在收到通知的合理期限內(nèi)騰退房屋、場地并交付長興鎮(zhèn)政府，但惠某公司、天某公司借故拖延交付，顯屬不當，故長興鎮(zhèn)政府請求判令惠某公司、天某公司將涉案租賃房屋、場地騰退后交付長興鎮(zhèn)政府的訴訟請求，一審法院予以支持。長興鎮(zhèn)政府主張惠某公司、天某公司支付租賃合同到期后的房屋使用費有理有據(jù)，但應扣除長興鎮(zhèn)政府下屬長興資產(chǎn)公司已實際占用房屋的費用，該費用的標準根據(jù)長興鎮(zhèn)政府已收回房屋的面積進行折算后由一審法院酌定?；菽彻尽⑻炷彻菊J為長興鎮(zhèn)政府尚應支付惠某公司、天某公司反租租金266余萬元，一審法院認為根據(jù)2016年12月27日長興資產(chǎn)公司制作的租金結(jié)算表顯示，惠某公司、天某公司承租租金與長興資產(chǎn)公司(興港公司)應支付的反租租金已結(jié)算至2017年1月，即租賃合同到期日。雖然惠某公司、天某公司辯解，期望續(xù)租故按結(jié)算表支付了租金293,394元，但未在結(jié)算表上簽字蓋章確認，故該結(jié)算表對惠某公司、天某公司無約束力，但該辯解意見顯然不可采信，結(jié)算表顯示的結(jié)算起始日、結(jié)算的范圍、結(jié)算的內(nèi)容均有明確載明，惠某公司、天某公司應給付的數(shù)額也明確無誤，惠某公司、天某公司也按結(jié)算的數(shù)額支付了租金，故雙方在合同期內(nèi)的租金已結(jié)清，在租賃期屆滿后長興資產(chǎn)公司使用長興鎮(zhèn)政府房屋、場地自然不必支付惠某公司、天某公司租金。如前所述，僅應按照雙方之間原合同中約定的租金標準(約定2012年租金為198,400元，以后每年遞增8%)，根據(jù)實際使用房屋面積(493平方米左右)與總面積(3800平方米)的占比計算被告應當支付的使用費。
　　第二、惠某公司、天某公司認為雙方之間簽訂的租賃合同，實際系合作經(jīng)營合同，而要求繼續(xù)承租涉案房屋及場地的反訴請求，無事實和法律依據(jù)，一審法院不予支持。長興鎮(zhèn)政府是否應當賠償惠某公司、天某公司的經(jīng)濟損失824萬元。一審法院認為，雖然雙方之間簽訂的租賃合同系無效合同，但合同已于2017年1月27日租賃期屆滿，租賃合同已履行完畢?；菽彻?、天某公司訂立合同的目的已經(jīng)完全實現(xiàn)；惠某公司、天某公司對涉案房屋的裝修、場地設施的建設完善是惠某公司、天某公司因經(jīng)營需要而作的投資，不是由于長興鎮(zhèn)政府的過錯造成惠某公司、天某公司的經(jīng)濟損失，且合同中也約定租賃期滿后，承租方在租賃物上增加的投資及裝潢應無償交給出租方，故惠某公司、天某公司的該項主張，一審法院悉難支持。
　　一審法院判決：一、上?；菽硨崢I(yè)發(fā)展有限公司、上海天某度假村有限公司于判決生效之日起三十日內(nèi)將位于上海市崇明區(qū)長興鎮(zhèn)鳳凰公路XXX-XXX號內(nèi)辦公用房(其中長興資產(chǎn)公司所使用的主樓及輔助房不在騰退之列)、KTV用房、浴室用房、賓館用房、飯店用房及場地騰退后交付上海市崇明區(qū)長興鎮(zhèn)人民政府；二、上?；菽硨崢I(yè)發(fā)展有限公司、上海天某度假村有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付上海市崇明區(qū)長興鎮(zhèn)人民政府自2017年2月至2019年7月的房屋使用費587,214元(2019年8月1日至實際騰退之日的費用按每月19573.80元進行計算)；三、上?；菽硨崢I(yè)發(fā)展有限公司、上海天某度假村有限公司要求上海市崇明區(qū)長興鎮(zhèn)人民政府繼續(xù)履行2001年7月24日簽訂的《租賃合同》、2002年2月簽訂的《上海市房屋租賃合同》、2012年2月簽訂的續(xù)租合同的訴訟請求，不予支持；四、上海惠某實業(yè)發(fā)展有限公司、上海天某度假村有限公司要求上海市崇明區(qū)長興鎮(zhèn)人民政府賠償經(jīng)濟損失8,240,000元的訴訟請求，不予支持。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審本訴案件受理費10,049.50元，由上海市崇明區(qū)長興鎮(zhèn)人民政府負擔5,025元，上海惠某實業(yè)發(fā)展有限公司、上海天某度假村有限公司共同負擔5,024.50元；一審反訴案件受理費69,480元，由上?；菽硨崢I(yè)發(fā)展有限公司、上海天某度假村有限公司負擔。
　　二審中，惠某公司、天某公司提供以下證據(jù)：一、現(xiàn)場照片，證明租賃標的情況及添附情況；二、付款憑證、報銷憑證、發(fā)票及費用清單，證明惠某公司和天某公司的增加投入及添附情況。長興鎮(zhèn)政府表示不同意前述證據(jù)作為二審新證據(jù)，對于證據(jù)內(nèi)容，發(fā)表質(zhì)證意見：一、真實性無異議，但是照片上顯示的建筑物和構(gòu)筑物除1號樓至5號樓之外，均為違章搭建，必須拆除，不存在價值；二、真實性和關(guān)聯(lián)性均不予認可。
　　審理中，長興資產(chǎn)公司向本院出具一份情況說明，載明：長興資產(chǎn)公司系長興鎮(zhèn)政府下屬的集體企業(yè)，本案系爭租賃合同項下的房屋、土地屬于長興鎮(zhèn)政府所有，鑒于政府不直接參與經(jīng)營，故長興鎮(zhèn)政府委托長興資產(chǎn)公司對系爭房屋、土地托管經(jīng)營，包括代為出租簽訂租賃合同、代為收取租金、代為管理系爭房屋等事宜，長期以來，本案系爭的房屋、土地一直由長興資產(chǎn)公司托管經(jīng)營至今。對于此份情況說明，惠某公司和天某公司表示：對真實性不予認可。系爭房屋、土地的權(quán)屬應當以產(chǎn)權(quán)證為準，且長興資產(chǎn)公司與長興鎮(zhèn)政府之間存在利害關(guān)系，故該情況說明無法證明長興鎮(zhèn)政府與長興資產(chǎn)公司之間的關(guān)系。即便情況說明真實，根據(jù)合同相對性原則，長興鎮(zhèn)政府亦非適格主體。
　　本院經(jīng)審理查明，一審查明事實屬實，本院予以確認。
　　本院認為，本案系租賃合同糾紛，而本案所涉租賃標的為房屋及場地，根據(jù)相關(guān)法律及司法解釋的規(guī)定，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。根據(jù)一審法院查明的事實，本案所涉之租賃標的既包含長興鄉(xiāng)文化館北側(cè)的會議中心，亦包括該房屋所屬之土地，然而本案訴訟各方均無法提供涉案房屋及場地的建設規(guī)劃許可證，也無法提供相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)證，故一審法院認定涉案租賃合同無效，具備事實及法律依據(jù)。租賃合同被確認無效后，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持，故一審法院根據(jù)查明的事實，參照原租賃合同所約定的標準，對長興鎮(zhèn)政府關(guān)于占有使用費的訴訟請求予以支持，并無不當。
　　關(guān)于惠某公司和天某公司提出的裝修添附損失賠償問題，應當結(jié)合當事人的裝修添附目的及使用程度予以綜合認定。租賃合同雖然被認定為無效，但其內(nèi)容仍可用于佐證當事人的合同目的、裝修添附的期待價值及使用年限等案件情節(jié)。雙方于合同中明確約定租賃期限為2001年7月28日至2017年1月27日，同時約定：期滿后，惠某公司在租賃物上增加的投資及裝潢，除可搬走的設備外，應無償移交于出租人。由此可見，雙方在立約之初即明確惠某公司作為承租人所進行的裝修、搭建等添附均應當在合同履行期內(nèi)進行施工和使用，其利用價值僅僅發(fā)生和作用于2001年至2017年1月27日之間，而一旦超過2017年1月27日，惠某公司進行的添附不再具有合同意義上的價值，也正是基于此種考量，雙方才會約定期滿后添附無償歸于出租人。本案中，長興資產(chǎn)公司系于2017年3月發(fā)函明確不再續(xù)租，此時原合同已經(jīng)期滿，故無論租賃合同的效力被如何認定，惠某公司和天某公司的添附已經(jīng)充分發(fā)揮其價值，惠某公司和天某公司已經(jīng)實現(xiàn)其添附的使用目的，出租人無需再行向其就添附部分進行賠償。有鑒于此，一審法院對于惠某公司和天某公司關(guān)于賠償損失的反訴請求不予支持，并無不妥。
　　至于訴訟主體問題，根據(jù)查明的事實，長興資產(chǎn)公司系長興鎮(zhèn)政府下屬的集體企業(yè)，涉案房屋、土地之相關(guān)權(quán)利亦歸屬于長興鎮(zhèn)政府，且長興鎮(zhèn)政府和天某公司也就涉案房屋及土地簽署過租賃合同，故本案由長興鎮(zhèn)政府就涉案房屋及土地的租賃合同效力、合同無效之后果處理事宜提起訴訟，并無不當。
　　綜上所述，惠某公司和天某公司的上訴理由均無法成立，一審法院判決合法有據(jù)，可予維持。據(jù)此，本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費人民幣79,529.5元，由上訴人上?；菽硨崢I(yè)發(fā)展有限公司、上海天某度假村有限公司共同負擔。
　　本判決為終審判決。

審判員：王??曦

書記員：張曉菁