原告(反訴被告)：上海愷熠置業(yè)有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：姜忠民，董事長。
　　委托訴訟代理人：單新宇，上海單新宇律師事務(wù)所律師。
　　委托代理代理人：夏元林，上海單新宇律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海漕慶便利店，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　投資人：鄭某某，經(jīng)理。
　　被告：鄭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省。
　　上列兩被告共同委托訴訟代理人：薛勇，上海市中山律師事務(wù)所律師。
　　原告上海愷熠置業(yè)有限公司訴被告上海漕慶便利店(下簡稱漕慶便利店)排除妨害糾紛一案，本院于2018年6月12日立案受理后，依法適用簡易程序?qū)徖?。本案?018年8月2日第一次公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人單新宇、夏元林，被告漕慶便利店投資人鄭某某及其委托訴訟代理人薛勇到庭參加訴訟。審理中，被告漕慶便利店提出反訴，本院依法予以受理。原告申請追加鄭某某作為本案被告，本院依法予以準許。本案于2018年10月25日第二次公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人單新宇、夏元林，被告鄭某某及兩被告的共同委托訴訟代理人薛勇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海愷熠置業(yè)有限公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告漕慶便利店立即從非法侵占原告的青浦區(qū)置旺路XXX號商鋪中騰退搬離，并將該房屋返還原告；2、判令被告漕慶便利店支付原告非法占用費(按照人民幣1元/平方米/天為標準，從2014年12月1日起計算至實際騰退搬離之日止)；3、判令被告漕慶便利店支付物業(yè)費(按照10元/平方米/月為標準，從2017年9月1日起計算至實際騰退之日止)；4、判令被告漕慶便利店按實際使用量結(jié)清自2014年12月1日起至實際搬離之日止的水電費及實際經(jīng)營中產(chǎn)生的其他費用(如有)；5、判令被告鄭某某對上述2-4項訴訟請求承擔連帶責任；6、訴訟費由被告承擔。
　　事實與理由：原告開發(fā)建設(shè)位于青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)置旺路288弄萬科有山樓盤，因配套商業(yè)需要自2014年陸續(xù)對外招攬商戶入駐。被告漕慶便利店承租置旺路XXX號商鋪用于經(jīng)營便利店，雙方確定初步合作意向，但未簽訂正式租賃合同。被告漕慶便利店于2014年12月入駐經(jīng)營。后原告催促盡快簽訂房屋租賃合同并支付租金和物業(yè)費，但被告漕慶便利店借故拖延，房屋始終由被告漕慶便利店非法侵占。2017年10月，原告對系爭商鋪斷水斷電。2018年1月，原告書面通知被告漕慶便利店限期搬離，但被告漕慶便利店拒不搬遷。被告漕慶便利店系個人獨資企業(yè)，被告鄭某某作為投資人，理應(yīng)對企業(yè)債務(wù)承擔無限連帶責任，故原告訴至法院作如上訴請。
　　被告上海漕慶便利店、鄭某某共同辯稱：不同意原告全部訴訟訴請。針對訴請1、2，被告入駐系爭商鋪，是原告為盡快銷售樓盤招攬客戶與被告簽約，被告于2014年年底入駐，故被告不是非法侵占。2017年10月前被告從未收到過原告通知，雙方也未簽訂合同。雙方未約定占用使用費，也不可能有標準。被告提供的合同是原告起草后通過電子郵件發(fā)送給被告，原告應(yīng)按照合同約定履行。原告不承認合同是從原告郵箱發(fā)送給被告，系違約，也未將簽訂的合同給被告，違背誠實信用原則；針對訴請3、4，原告起草合同中約定了物業(yè)費、水電費，被告目前未收到物業(yè)公司向被告收取物業(yè)費的通知，只要原告開具物業(yè)費收據(jù)，被告愿意支付物業(yè)費。水電費被告已按時繳納，原告該項訴請沒有依據(jù)。如原告提供為系爭商鋪墊付水電費的憑證，被告愿意支付；針對訴請5，如被告漕慶便利店要承擔責任，投資人鄭某某則需承擔責任，沒有必要同時將鄭某某列為被告。
　　被告上海漕慶便利店表示，2017年10月原告對系爭商鋪斷電，至2018年6月恢復(fù)供電，期間導(dǎo)致商品過期變質(zhì)，造成被告經(jīng)營損失和商譽損失，故提起反訴請求判令：反訴被告賠償反訴原告經(jīng)濟損失21萬元。
　　原告針對被告上海漕慶便利店的反訴請求辯稱：不同意全部反訴請求，反訴原告沒有提供證據(jù)證明損失發(fā)生。反訴原告與反訴被告未簽訂過合同，反訴原告也未支付過租金，斷水斷電是反訴被告因反訴原告強行侵占房屋而采取的維權(quán)措施。反訴原告未舉證其存在8個月的停業(yè)損失，且其提供的電費賬單中覆蓋了上述8個月。
　　經(jīng)開庭審理查明：本案系爭商鋪位于上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)置旺路288弄52幢290號，室號1-2層，建筑面積126.23平方米，用途為店鋪。系爭商鋪由原告開發(fā)建造，原告于2017年12月29日取得包括系爭商鋪在內(nèi)的不動產(chǎn)權(quán)證。
　　另查明：被告漕慶便利店于2014年12月1日起開始使用系爭商鋪至今，未支付過租金或占有使用費。
　　2017年10月20日，原告向被告漕慶便利店發(fā)出《關(guān)于有山項目290號商鋪停水停電通知》，郵寄地址為青浦區(qū)置旺路萬科有山290號商鋪，內(nèi)容為：貴方占有使用青浦區(qū)置旺路沿街商鋪290號，貴方與我方無合同關(guān)系，且一直未支付過任何房屋相關(guān)使用費，據(jù)此要求，1、貴方于收函后5個工作日內(nèi)將上述房屋還給我司；2、如貴方未能歸還上述房屋，我司將于2017年10月27日開始對商鋪進行停水停電，損失由貴方承擔。
　　又查明：被告漕慶便利店為個人獨資企業(yè)，其投資人為被告鄭某某。
　　審理中，原、被告一致確認系爭商鋪的租金標準為每天每平方米1元。
　　以上查明的事實，由原、被告的陳述，上海市不動產(chǎn)權(quán)證、照片、通知、營業(yè)執(zhí)照等證據(jù)予以證明，并經(jīng)庭審質(zhì)證屬實，本院予以確認。
　　審理中，原被告對以下事實存在爭議：
　　一、被告漕慶便利店是否應(yīng)騰退系爭商鋪及應(yīng)騰退時間
　　原告表示：原告與被告漕慶便利店之間沒有合同關(guān)系，被告也未支付過任何費用，系非法占有，原告有權(quán)要求被告騰退。雙方曾經(jīng)協(xié)商過簽訂合同及費用，但一直協(xié)商無果就拖到了2017年。2017年10月，原告對商鋪停水斷電后通知被告騰退，但被告仍未騰退或支付費用。被告漕慶便利店提供的4份郵件不是從萬科內(nèi)網(wǎng)發(fā)出，案涉樓盤原告從未委托過其他公司對外銷售。為此，提供了2018年1月11《關(guān)于萬科有山項目290號商鋪限期清場通知函》及郵寄憑證，該憑證郵寄地址為青浦區(qū)置旺路萬科有山290號商鋪。兩被告認為該證據(jù)未收到過。
　　被告漕慶便利店表示：原告與被告漕慶便利店之間存在合同關(guān)系。原告2014年的招租是通過新聯(lián)康(中國)有限公司(以下簡稱新聯(lián)康公司)與被告漕慶便利店聯(lián)系，新聯(lián)康公司即原告的代理銷售公司。當時跟被告漕慶便利店同時入駐的共三家。被告漕慶便利店提供的合同是原告起草，并通過萬科內(nèi)網(wǎng)發(fā)送給被告漕慶便利店，發(fā)件人是姜云，是新聯(lián)康公司員工。郵件要求被告漕慶便利店將租賃合同打印兩份交給原告，被告漕慶便利店打印并蓋章確認后交給了原告。根據(jù)合同約定，2019年以前被告漕慶便利店不需支付租金，2019年以后按一定標準支付租金、物業(yè)費，故原告要求被告漕慶便利店自2014年12月起支付租金沒有依據(jù)。被告漕慶便利店在2017年10月收到被告通知，原告的產(chǎn)證在2017年才辦出，直至辦出產(chǎn)證時原告方可對外銷售、租賃商鋪，與原告要求從2014年開始收取租金相矛盾。為此，提供了原告起草的租賃合同復(fù)印件15頁及4份電子郵件往來。該租賃合同顯示：出租方(甲方)為原告，承租方(乙方)為被告漕慶便利店，租期自2017年3月30日至2022年3月29日，免租期為2017年3月30日至2019年3月29日，免租期內(nèi)被告漕慶便利店無需向原告支付租金，但仍需支付為物業(yè)管理費及其他費用。2014年12月15日至2017年3月29日為被告漕慶便利店試運營期，租金免除，水電費及其他費用被告漕慶便利店承擔。正式計租日期為2019年3月30日，實際收取租金期間為2019年3月30日至2022年3月29日，固定租金單價(以實際使用面積計算)為2元/平方米/天，月固定租金(暫定)6,690.60元/月。該合同中房屋交接單均為空白，合同尾部乙方有被告漕慶便利店的蓋章及被告鄭某某簽字，甲方簽字處為空白。另，在發(fā)件箱為v-jiangy39@vanke.com、收件箱為XXXXXXXXXX@qq.com的郵件往來中，2014年11月18日的郵件中附件為“商鋪租賃合同-快客”，郵件內(nèi)容為：“鄭老板，因現(xiàn)在商鋪預(yù)測面積還未出來，合同的面積和租金是目前預(yù)估的，待面積確定之后，我們找時間簽訂一下租賃協(xié)議?！|，新聯(lián)康事業(yè)一部”。2014年12月27日的郵件內(nèi)容為：“鄭老板，租賃合同請打印兩份并蓋章給我們。”被告漕慶便利店表示，被告漕慶便利店入駐后與原告有業(yè)務(wù)往來，原告曾向被告漕慶便利店采購過商品，被告漕慶便利店不是非法占有。為此，提供了2015年郵件往來。
　　原告對上述證據(jù)的真實性均不予認可，租賃合同僅有被告漕慶便利店蓋章簽字而無原告蓋章確認，無簽訂日期。合同附件沒有具體內(nèi)容，免租期5年有違常理。租賃面積與商鋪實際面積不符，原告公司賬號也不對。4份郵件沒有經(jīng)過公證，新聯(lián)康不是原告的代理商，且被告也未舉證證明新聯(lián)康公司是原告代理商；對2015年郵件的真實性不予認可，與本案無關(guān)。
　　本院認為，首先，系爭商鋪系原告開發(fā)，原告也確認被告漕慶便利店系原告當初招攬的商戶，原被告均一致確認被告漕慶便利店于2014年12月1日就已入駐系爭商鋪，然直至2017年10月20日，即長達近三年的時間原告才向被告主張相關(guān)權(quán)益，有違常理，且在行業(yè)慣例中也存在招租初期免租的可能，故被告漕慶便利店在入駐系爭商鋪之初雙方有合作基礎(chǔ)，被告漕慶便利店不是非法占有，故在原告向被告漕慶便利店主張相關(guān)權(quán)益之前對被告漕慶便利店使用系爭商鋪是允許的，對被告漕慶便利店提出存在免租期也具有高度蓋然性；其次，被告漕慶便利店主張系爭商鋪是原告委托新聯(lián)康公司代理銷售，原告起草了租賃合同由新聯(lián)康公司發(fā)送給被告，原告對此予以否認，然結(jié)合原被告在庭審中的陳述，并綜合2017年10月原告向被告漕慶便利店發(fā)出斷電通知函的情況來看，足以說明雙方至遲在2017年10月20日前曾就租賃合同簽訂事宜進行過協(xié)商；再次，被告漕慶便利店提供的租賃合同中雖就免租期進行了約定，但該合同僅有被告漕慶便利店蓋章簽字，而未經(jīng)原告蓋章確認，然被告漕慶便利店入駐原由、雙方協(xié)商情況、再結(jié)合被告漕慶便利店提供的郵件，被告漕慶便利店手中的合同由原告草擬并發(fā)給原告具有高度蓋然性。然，退一步講，即使該合同系從原告郵箱發(fā)出并經(jīng)原告起草，但未經(jīng)原告最終簽字確認，難以證明該合同已經(jīng)正式成立。故被告漕慶便利店表示根據(jù)合同約定自2019年3月30日前均免租的主張，本院難以采信。關(guān)于被告漕慶便利店應(yīng)騰退時間，本院綜合雙方合作基礎(chǔ)、合同磋商過程、原告主張騰退的時間等情況，根據(jù)行業(yè)慣例、公平原則、原被告所處地位，綜合認定2017年10月20日之后，原告向被告漕慶便利店提出騰退的主張，至此，被告漕慶便利店理應(yīng)予以騰退。
　　二、被告漕慶便利店的使用面積
　　原告表示，被告漕慶便利店占用的系爭商鋪共兩層，二樓沒有辦公室，也沒有外部樓梯到二樓，被告漕慶便利店提供的合同及反訴狀中均表示租賃面積(實際是使用面積)為111.51平方米，均說明被告漕慶便利店占有使用的面積并非60余平方米。根據(jù)原告提供的權(quán)屬證書，系爭商鋪的建筑面積為126.23平米，原告按照此面積，按照每天每平方米1元的標準計算占有使用費。
　　被告漕慶便利店主張，其實際只使用了底層，為60平方米，2樓沒有使用。
　　本院認為，第一次庭審中被告漕慶便利店表示系爭商鋪面積差不多是126.23平米，第二次庭審中被告漕慶便利店主張其占有面積是60平方米，但未提供證據(jù)予以證明，原告對此予以否認并提供系爭商鋪的不動產(chǎn)權(quán)屬證書，故本院認定被告漕慶便利店實際占有使用的面積為126.23平方米。
　　三、原告主張的物業(yè)費、水電費是否應(yīng)予以支持
　　原告表示，原告已支付了2017年9月至2018年9月30日的物業(yè)費，但物業(yè)費沒有合同約定。原告曾口頭要求過被告漕慶便利店支付物業(yè)費，但沒有書面依據(jù)。現(xiàn)在要求被告漕慶便利店支付物業(yè)費是前期物業(yè)管理合同約定的，標準是針對商業(yè)用房，根據(jù)一般商業(yè)管理，如果雙方建立租賃關(guān)系，由承租人支付物業(yè)費。為此，提供了物業(yè)費繳費單。原告表示，水電費目前沒有發(fā)生，是原告考慮到被告漕慶便利店延期搬離可能會產(chǎn)生才予以主張，原告也沒有為被告漕慶便利店墊付過水電費。
　　兩被告認為物業(yè)費繳費單是原告內(nèi)部往來賬目，對真實性不予認可。物業(yè)費和租金收取的基礎(chǔ)是原被告之間的租賃合同，但系爭商鋪未簽訂過物業(yè)管理合同，不予認可。只要有業(yè)委會簽訂的物業(yè)合同計取收費標準且有正規(guī)發(fā)票，被告愿意支付。
　　本院認為，針對物業(yè)費，原被告之間未簽訂正式租賃合同，系爭商鋪也無相關(guān)物業(yè)管理合同，原告向被告漕慶便利店主張的物業(yè)費依據(jù)不足，本院不予支持。針對水電費，原告表示水電費尚未發(fā)生，也無代被告漕慶便利店墊付的相關(guān)證據(jù)，本院對于原告該項訴請難以支持。
　　四、被告鄭某某是否應(yīng)承擔連帶責任
　　原告表示，被告漕慶便利店是個人獨資企業(yè)，被告鄭某某作為投資人，理應(yīng)對企業(yè)債務(wù)承擔無限連帶責任。兩被告表示，如被告漕慶便利店要承擔責任，投資人鄭某某也需承擔責任，鄭某某不需要列為被告。
　　本院認為，根據(jù)《中華人民共和國個人獨資企業(yè)法》，被告漕慶便利店系個人獨資企業(yè)，投資人為被告鄭某某，投資人應(yīng)以其個人財產(chǎn)對企業(yè)債務(wù)承擔無限責任。故被告漕慶便利店財產(chǎn)不足以清償債務(wù)的，被告鄭某某應(yīng)當以其個人的其他財產(chǎn)予以清償。
　　五、被告漕慶便利店的損失
　　被告漕慶便利店主張，2017年10月原告對系爭商鋪斷電，至2018年6月恢復(fù)供電，該段期間被告漕慶便利店無法正常使用系爭商鋪，但被告漕慶便利店仍在經(jīng)營，能賣就賣，不能賣扔掉，但進貨很少，因為斷電導(dǎo)致被告漕慶便利店送貨點停滯造成商譽損失，故原告斷電導(dǎo)致被告漕慶便利店無法正常營業(yè)產(chǎn)生損失共21萬元，包括：食品過期損失3萬元、工資損失8萬元(5,000元/月/人×8個月×2人)、商譽損失10萬元。為此，提供了電費繳納憑證、進貨單、照片、工資收條。
　　原告認為，繳費憑證無法看出是被告漕慶便利店支付，且與本案無關(guān)。對其他證據(jù)的真實性均不認可，其中進貨單無法證明是送至被告在系爭商鋪中經(jīng)營的便利店，也與本案無關(guān)；照片無法證明巧克力是在系爭商鋪中銷售，也無法看出損壞情況，也無法證明系2017年10月原告斷電導(dǎo)致；收條的書寫筆跡及簽名相同，且僅有收條無支付工資的憑證，也未證明是被告漕慶便利店員工，與本案無關(guān)。另，原告對系爭商鋪斷電措施后一周左右就恢復(fù)了供電，系爭商鋪的用水位于小區(qū)公共部位，也不存在停水問題。
　　本院認為，被告漕慶便利店提供的證據(jù)無法充分證明系其相關(guān)損失與原告斷電之間存在關(guān)聯(lián)性，且根據(jù)被告提供的電費繳費憑證，其在斷電期間仍在支付電費，故對于被告漕慶便利店主張因斷電造成的21萬元損失，本院難以支持。
　　根據(jù)庭審查明的事實，本院認為，原告與被告漕慶便利店未就系爭商鋪簽訂租賃合同，故原告作為系爭商鋪的產(chǎn)權(quán)人，有權(quán)主張相關(guān)權(quán)益。被告漕慶便利店在原告要求其搬離的情況下仍繼續(xù)占有系爭商鋪缺乏依據(jù)，理應(yīng)予以騰退并支付占有使用費。關(guān)于占有使用費計算標準，本院認定系爭商鋪面積為126.23平方米，原被告對于每天每平方米1元的標準計算均無異議，本院對于該標準予以確認。關(guān)于物業(yè)費及水電費的訴請，前文已經(jīng)論述，在此不再贅述。關(guān)于被告漕慶便利店的反訴請求，前文已經(jīng)論述，在此不再贅述。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國民法總則》第六條、《中華人民共和國物權(quán)法》第三十二條、第三十五條、第三十九條、《中華人民共和國個人獨資企業(yè)法》第二條、第三十一條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海漕慶便利店應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將位于上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)置旺路288弄52幢290號商鋪騰退后返還原告上海愷熠置業(yè)有限公司；
　　二、被告上海漕慶便利店應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海愷熠置業(yè)有限公司房屋占有使用費(以每天人民幣126.23元為標準，自2017年10月21日起計算至實際騰退之日止)；
　　三、被告上海漕慶便利店財產(chǎn)不足以清償上述債務(wù)的，被告鄭某某應(yīng)當以其個人的其他財產(chǎn)予以清償；
　　四、原告上海愷熠置業(yè)有限公司的其余訴訟請求不予支持；
　　五、反訴原告上海漕慶便利店要求反訴被告上海愷熠置業(yè)有限公司賠償經(jīng)營損失人民幣21萬元的訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費人民幣3,844.54元，減半收取計人民幣1,922.27元，由原告上海愷熠置業(yè)有限公司負擔人民幣1,346.47元，被告上海漕慶便利店、被告鄭某某負擔人民幣575.80元；本案反訴受理費人民幣2,225元，由反訴原告上海漕慶便利店負擔。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：孫佑正

書記員：黃??鑫