原告：上海恒安物業(yè)有限公司破產(chǎn)管理人，住所地上海市普陀區(qū)。
　　負(fù)責(zé)人：李永年。
　　委托訴訟代理人：賀富強(qiáng)，上海市君志律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：李正，上海市君志律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海特備通樓某設(shè)備工程有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：張奇為，董事。
　　委托訴訟代理人：宋某，男。
　　原告上海恒安物業(yè)有限公司破產(chǎn)管理人(以下簡稱恒安破產(chǎn)管理人)與被告上海特備通樓某設(shè)備工程有限公司(以下簡稱特備通公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年7月12日立案后，依法適用簡易程序，于2019年9月23日公開開庭進(jìn)行了審理。原告恒安破產(chǎn)管理人負(fù)責(zé)人李永年及其委托訴訟代理人賀富強(qiáng)、被告特備通公司的委托訴訟代理人宋某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　恒安破產(chǎn)管理人向本院提出訴訟請求：1.判令特備通公司立即付清2017年7月1日至2018年9月30日拖欠租金300,000元，并按約承擔(dān)逾期付款的違約金729,000元(分別以每季度欠付租金60,000元為基數(shù)，分別自2017年7月1日起、2017年10月1日起、2018年1月1日起、2018年4月1日起、2018年7月1日起至2019年4月30日止，按照日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)計算)；2.判令特備通公司支付自2018年10月1日起至2019年5月31日止在房屋租賃合同到期后繼續(xù)占用房屋期間按原租金每月20,000元標(biāo)準(zhǔn)的房屋占用費156,000元，并按原租金兩倍的標(biāo)準(zhǔn)償付逾期返還房屋的違約金272,000元(自2018年10月1日起至2019年4月30日止)。事實和理由：上海恒安物業(yè)有限公司(以下簡稱恒安公司)于2015年9月8日與特備通公司就上海市徐匯區(qū)龍華西路XXX弄XXX號房屋簽訂了《房屋租賃合同》。2017年10月23日，恒安公司經(jīng)與上海徐匯房產(chǎn)經(jīng)營有限公司(以下簡稱徐匯公司)協(xié)商達(dá)成一致，決定將上述《房屋租賃合同》成立以來的合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓給徐匯公司，并將合同轉(zhuǎn)讓情況通知了特備通公司。徐匯公司因特備通公司拖欠租金、擅自改變房屋用途等違約行為提起訴訟，但法院認(rèn)為徐匯公司主體不適格被駁回。合同期滿后，特備通公司又拒絕騰退和返還房屋。恒安公司于2018年2月28日被宣告破產(chǎn)，故現(xiàn)恒安破產(chǎn)管理人起訴至法院。
　　特備通公司辯稱，恒安公司自2016年開始使用特備通公司的一間辦公室，沒有支付任何租金，每月租金及水電煤約2,300元，計算36個月，特備通公司同意扣除該費用后，支付恒安破產(chǎn)管理人剩余的租金。不同意支付違約金，特備通公司之前一直沒有拖欠租金，但徐匯公司起訴時凍結(jié)了特備通公司的賬號給公司的經(jīng)營造成影響，當(dāng)時特備通公司支付了租金，但是他們拒收。不同意支付使用費，特備通公司沒有逾期返還房屋，2018年10月1日起就沒有使用系爭房屋，只是有些東西沒搬走。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：
　　2002年11月22日，上海恒安物業(yè)公司成為上海市龍華西路XXX弄XXX號全幢房屋權(quán)利人，建筑面積616.62平方米，層數(shù)3層。
　　2015年9月8日，恒安公司作為出租方(甲方)與特備通公司作為承租方(乙方)簽訂《房屋租賃合同》(以下簡稱租賃合同)，約定甲方將位于徐匯區(qū)龍華西路XXX弄XXX號二樓及附屬設(shè)施房屋(以下簡稱系爭房屋)，建筑面積約380平方米出租給乙方。乙方承諾，租賃該房屋作為辦公使用。租賃期內(nèi)，未征得甲方書面同意以及按規(guī)定須經(jīng)有關(guān)部門審批而未核準(zhǔn)前，不擅自改變約定的使用用途。租賃期為3年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止。該房屋租金采取年固定租金，乙方應(yīng)按時向甲方交納租金。年租金240,000元。租金按先付后用原則每3月支付一次。乙方在合同簽署之當(dāng)日，先向甲方支付3個月的首期租金，共計60,000元。之后以此類推，即在上一次付款到期月的月歷第壹日之前支付下3個月租金。如無特殊說明，乙方依照提供下列銀行賬戶和要求，支付租金：戶名：上海恒安物業(yè)有限公司，開戶行：農(nóng)行龍華支行，人民幣賬號：033429-XXXXXXXXXXX。乙方在本合同簽署當(dāng)日除支付本合同4-2條款約定的首期租金外，還須另行支付租賃保證金20,000元。租賃期內(nèi)，甲方有權(quán)從上述租賃保證金中抵扣任何乙方應(yīng)付而未付的租金、物業(yè)管理費及其他費用。租賃期屆滿或本合同雙方協(xié)商提前解除的情況下，租賃保證金在用以抵充本合同約定應(yīng)由乙方承擔(dān)的費用或由甲方先行支付的乙方對第三方的損害賠償后，甲方應(yīng)于乙方交還符合本合同條件的該房屋并提交乙方注冊于該房屋的各類證照的注銷證明后10日內(nèi)將剩余的租賃保證金一次性退還乙方，本條上述“本合同約定由乙方承擔(dān)的費用”系指本合同項下乙方應(yīng)向甲方支付的所有款項，包括但不限于租金、物業(yè)管理費、公用事業(yè)費用、違約金、賠償金等。乙方在租賃期內(nèi)不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、交換、分租該房屋和其任何權(quán)益予第三方。除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應(yīng)在本合同的租期屆滿或本合同解除之日起的5日內(nèi)根據(jù)本合同約定的返還狀態(tài)返還該房屋，未經(jīng)甲方同意逾期或未根據(jù)本合同約定的狀態(tài)返還房屋的，每逾期一日，乙方應(yīng)按實際占用的天數(shù)繼續(xù)支付租金，并按當(dāng)年月租金兩倍向甲方支付違約金。若乙方未能按上述約定及時辦理房屋返還手續(xù)且逾期3日，則視為乙方已放棄該房屋內(nèi)任何物品的所有權(quán)和處置權(quán)，甲方有權(quán)自行處置上述物品，處置上述物品之所得歸甲方所有。雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同，違反合同的一方，應(yīng)向另一方按當(dāng)年月租金的兩倍支付違約金，給另一方造成損失的，支付的違約金不足抵付另一方損失的，還應(yīng)賠償實際損失與違約金的差額部分。(1)未征得甲方書面同意擅自改變房屋用途的；……(4)擅自轉(zhuǎn)租、分租、轉(zhuǎn)讓該房屋承租權(quán)或與他人交換各自承租的房屋的?！?。一方逾期支付租金及本合同約定應(yīng)由乙方支付的費用，則每逾期一日，乙方應(yīng)按未付費用總額的0.5%向甲方支付違約金；因逾期交付公用事業(yè)費造成的其他一切后果由乙方自行承擔(dān)。附件一補(bǔ)充條款約定本合同規(guī)定的出租部分不包括龍華西路XXX弄XXX號門衛(wèi)室，乙方同意該部位由甲方使用。在租賃期內(nèi)出租部位的安保工作由乙方負(fù)責(zé)。
　　后，特備通公司支付恒安公司租賃保證金20,000元。特備通公司向恒安公司支付租金至2017年6月30日，未再支付2017年7月1日起的租金。
　　2017年11月28日，徐匯公司就系爭房屋租賃合同糾紛向特備通公司提起訴訟，案號為(2017)滬0104民初28545號(以下簡稱該案)，訴請請求為：1.解除徐匯公司與特備通公司之間簽訂的《房屋租賃合同》，特備通公司限期向徐匯公司騰退返還上海市徐匯區(qū)龍華西路XXX弄XXX號二樓、三樓(除三樓東起第二間建筑面積31平方米)及附屬設(shè)施房屋(包括門衛(wèi)室及門前場地)；2.特備通公司按當(dāng)年月租金的兩倍向徐匯公司支付違約金40,000元；轉(zhuǎn)租期間徐匯區(qū)龍華西路XXX弄XXX號二樓房屋所得的所有收益歸所有，暫計28,810元；3.判令特備通公司立即向徐匯公司付清拖欠租金120,000元，承擔(dān)逾期違約金82,800元(自逾期付款日起算至實際付清日止，暫計算至2017年12月31日，詳見違約金計算清單)。審理中，徐匯公司明確訴請1解除房屋租賃合同的時間為法院判決生效之日解除；明確訴請2轉(zhuǎn)租期間收益部分計算方式為：市場價2.8元/平方米/日，合同約定1.73元/平方米/日，差價是1.07元/平方米/日，二樓合同約定的面積205.54平方米，從2017年8月23日起算至2017年12月31日為28,810元。變更訴請3中拖欠租金的訴請為：要求支付拖欠租金180,000元，計算方式為：2017年7月1日至2018年3月31日止，每月20,000元，共180,000元。明確訴請3逾期違約金的計算方式為：以60,000元為本金，自2017年7月1日起至實際支付之日止，每逾期一日按0.5%計算。以60,000元為本金，自2017年10月1日起至實際支付之日止，每逾期一日按0.5%計算。以60,000元為本金，自2018年1月1日起至實際支付之日止，每逾期一日按0.5%計算。該案審理中，本院依法追加恒安破產(chǎn)管理人為第三人參加訴訟。恒安破產(chǎn)管理人對于對徐匯公司訴請無異議。
　　該案查明事實部分認(rèn)定：2017年10月23日，恒安公司(乙方)與徐匯公司(甲方)簽訂《關(guān)于上海恒安物業(yè)有限公司房屋租賃合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定：一、雙方確認(rèn)位于上海市徐匯區(qū)龍華西路XXX弄XXX號房屋所有權(quán)為甲方，乙方改制時甲方投入的資產(chǎn)不包括上述房屋，上述房屋的收益應(yīng)歸甲方所有。二、上述《房屋租賃合同》成立以來的合同權(quán)利(連同該合同成立日起產(chǎn)生的所有乙方債權(quán)和全部合同權(quán)利，包括但不限于可能產(chǎn)生的因上述房屋租賃合同而產(chǎn)生的解除房屋租賃合同、要求承租人返還房屋、支付租金、違約金、逾期返還房屋的使用費等以及糾紛處理、調(diào)解、向法院起訴、應(yīng)訴、訴訟中承認(rèn)、變更、放棄訴訟請求等一切權(quán)利)轉(zhuǎn)讓給甲方，即日起因上述合同所產(chǎn)生的一切權(quán)利由徐匯公司享有和行使。該合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓應(yīng)立即書面通知特備通公司。合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓以后所產(chǎn)生的一切合同權(quán)利(包括債權(quán)等)方面的糾紛，包括起訴等，由甲方出面解決，乙方予以配合。
　　就該案，本院認(rèn)為徐匯公司提出的訴請系基于合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓的情況下才有權(quán)提出的訴請，而根據(jù)合同法規(guī)定，當(dāng)事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人，故在特備通公司不同意房屋租賃合同的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓的情況下，徐匯公司無權(quán)作為房屋租賃合同的主體向特備通公司主張相關(guān)權(quán)利。徐匯公司在該案中主體并不適格，本院判決駁回徐匯公司的全部訴請。徐匯公司提起上訴，經(jīng)二審判決，駁回上述，維持原判。該案于xxxx年xx月xx日出生效。
　　該案審理中，特備通公司提供其開給恒安公司用于支付2017年7月至12月租金的支票及電話聯(lián)系恒安公司的錄音，對此，恒安破產(chǎn)管理人表示：特備通公司沒有將支票交給他們，也沒有交到法院，公司被宣告破產(chǎn)后，重新開了破產(chǎn)管理人的賬戶，之后不能再打錢到恒安公司的賬戶，破產(chǎn)管理人的賬戶信息沒有通知過特備通公司。特備通公司則表示：開具支票后讓恒安公司的財務(wù)過來取，但恒安公司拒收，要他們付到法院。2018年1月11日，特備通公司還委托律師發(fā)函給徐匯公司，要求徐匯公司明示收取租金的方式，并提供相應(yīng)帳號信息。
　　2018年2月28日，法院裁定宣告恒安公司破產(chǎn)。
　　2018年9月11日，恒安破產(chǎn)管理人、徐匯公司共同向特備通公司租賃房屋所在地(即系爭房屋地址)發(fā)送不再續(xù)約等事宜的函件，告知特備通公司在2018年9月30日前騰退返還系爭房屋，并按約處理保證金問題。特備通公司表示：沒有收到上述函件，合同到期后，特備通公司的人員逐步撤離了，公司偶爾會有人。
　　2018年11月7日，恒安破產(chǎn)管理人發(fā)函給特備通公司稱，徐匯公司與特備通公司的訴訟，判決結(jié)果已知悉，要求面談房屋租金及終止租賃合同一事。該信件被退回。
　　2019年1月23日，特備通公司將放在系爭房屋內(nèi)的15箱設(shè)備搬走。
　　2019年3月25日，恒安破產(chǎn)管理人在系爭房屋處張貼《關(guān)于房屋交接的告知函》，要求特備通公司于3月31日前搬離，并支付租金。
　　2019年6月3日，特備通公司將系爭房屋內(nèi)所有辦公家具及設(shè)備搬離。
　　審理中，特備通公司表示違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，要求調(diào)整，另外租賃保證金用于抵扣租金。恒安破產(chǎn)管理人則表示租賃保證金用于抵扣違約金，另外不存在使用特備通公司房屋的情況。
　　以上事實，除當(dāng)事人庭審陳述外，另有房屋租賃合同、民事判決書、申明書等證據(jù)證明，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，恒安公司與特備通公司簽訂的租賃合同系雙方真實意思表示，內(nèi)容未違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)恪守履行。本案中，特備通公司未按照約定的期限支付租金，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。恒安破產(chǎn)管理人要求特備通公司支付拖欠的2017年7月1日至2018年9月30日租金30萬元，有事實及合同依據(jù)，本院予以支持。關(guān)于恒安破產(chǎn)管理人主張的逾期支付租金的違約金，鑒于徐匯公司曾作為房屋租賃合同的出租方向特備通公司主張相關(guān)權(quán)利，恒安破產(chǎn)管理人亦對徐匯公司的訴請無異議，后本院(2017)滬0104民初28545號民事判決駁回徐匯公司的全部訴請。該案于xxxx年xx月xx日出生效。故本院認(rèn)為特備通公司無需承擔(dān)該案審理期間未向恒安公司付租的逾期責(zé)任。同時特備通公司表示違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，要求調(diào)整。結(jié)合本案的實際情況，本院酌定特備通公司應(yīng)支付恒安破產(chǎn)管理人逾期支付租金的違約金為20,000元。
　　租期屆滿后，雙方未重新續(xù)簽租賃合同，恒安破產(chǎn)管理人亦發(fā)函給特備通公司要求騰退，特備通公司理應(yīng)按約如期將房屋返還給恒安破產(chǎn)管理人，逾期搬離房屋的，特備通公司應(yīng)支付占用房屋期間的使用費。租賃合同約定，恒安破產(chǎn)管理人可要求特備通公司按實際占用的天數(shù)繼續(xù)支付租金，現(xiàn)恒安破產(chǎn)管理人主張按月租金20,000元計算使用費，符合合同約定，本院予以支持。特備通公司辯稱其已于2018年9月底搬離，與事實不符，故本院對該意見不予采信。特備通公司于2019年6月3日將系爭房屋內(nèi)所有辦公家具及設(shè)備搬離，恒安破產(chǎn)管理人主張自2018年10月1日至2019年5月31日期間房屋使用費156,000元，于法不悖，本院予以支持。關(guān)于恒安破產(chǎn)管理人主張的逾期返還房屋違約金的訴請，特備通公司主張違約金過高，要求調(diào)整，本院認(rèn)為租賃合同約定的逾期返還房屋的違約金標(biāo)準(zhǔn)確實過高，結(jié)合合同履行情況、恒安破產(chǎn)管理人的實際損失以及特備通公司的過錯程度，本院酌定逾期返還房屋的違約金為60,000元。另外，特備通公司主張恒安公司使用特備通公司一間辦公室，要扣除每月2300元的意見，于法無據(jù)，本院不予采納。
　　鑒于租賃合同已到期終止，本院亦已處理租金、使用費、違約金等訴請，故恒安破產(chǎn)管理人繼續(xù)占有房屋租賃保證金，于法無據(jù)，應(yīng)返還給特備通公司。為避免訴累，本院對此一并予以處理。恒安破產(chǎn)管理人表示租賃保證金用于抵扣違約金，于法不悖，本院予以準(zhǔn)許。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款、第二百三十五條的規(guī)定，判決如下：
　　一、上海特備通樓某設(shè)備工程有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海恒安物業(yè)有限公司破產(chǎn)管理人房屋租金300,000元以及房屋占有使用費156,000元；
　　二、上海特備通樓某設(shè)備工程有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海恒安物業(yè)有限公司破產(chǎn)管理人逾期支付租金的違約金20,000元；
　　三、上海特備通樓某設(shè)備工程有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海恒安物業(yè)有限公司破產(chǎn)管理人逾期返還房屋違約金60,000元；
　　四、上海恒安物業(yè)有限公司破產(chǎn)管理人于本判決生效之日起十日內(nèi)返還上海特備通樓某設(shè)備工程有限公司房屋租賃保證金20,000元,該款可與上述判決第二項、第三項中的款項抵扣。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費17,913元，減半收取計8,956.50元，由上海恒安物業(yè)有限公司破產(chǎn)管理人負(fù)擔(dān)3,956.50元，上海特備通樓某設(shè)備工程有限公司負(fù)擔(dān)5,000元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：楊??鋒

書記員：陸懌婷