原告：上海德邦物流有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：孟明輝，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：范長波，男。
　　委托訴訟代理人：許海，男。
　　被告：上海多閣農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：邵銀岳，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：任健，男。
　　第三人：上海一通世界投資管理有限公司，住所地上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華隆路XXX號Ｍ幢302室。
　　法定代表人：黃銀賢，董事長。
　　委托訴訟代理人：丁書洪，上海東炬律師事務所律師。
　　原告上海德邦物流有限公司與被告上海多閣農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法由審判員吳小龍獨任審判。本案于2019年9月25日公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人范長波、被告委托訴訟代理人任健到庭參加訴訟。因案情需要，本院依法追加上海一通世界投資管理有限公司為第三人參加訴訟。本案于2019年10月23日第二次公開開庭進行審理，原告委托訴訟代理人桂楠、被告委托訴訟代理人任健、第三人委托訴訟代理人丁書洪到庭參加訴訟。審理中，原告撤銷桂楠委托訴訟代理權(quán)限，委托許海為訴訟代理人。本案于2019年12月5日第三次公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人許海、第三人委托訴訟代理人丁書洪到庭參加訴訟。被告經(jīng)本院合法傳喚無正當理由拒不到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海德邦物流有限公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告支付原告各項損失費用總計人民幣83,739.97元(以下幣種均為人民幣，含免租期損失費和裝修期損失費33,053.13元、違約金25,343.42元、空置期損失費25,343.42元);2、判令被告承擔訴訟費用。審理中，原告增加訴訟請求：判令原、被告于2017年2月22日簽訂的《租賃合同》解除。
　　事實和理由：2017年2月22日，被告與原告簽訂《租賃合同》。合同約定,原告將位于上海市明珠路XXX號A座301室租于被告使用，該房屋鋪面165.40平方米。租賃期自2017年3月25日至2020年3月24日，房租每月11,017.71元,物業(yè)管理費每月1,654元,均為每兩個月支付一次。租賃后,被告于2018年3月24日申請退租,告知原告2018年3月24日起搬離,原告基于被告違反合同約定,給原告造成損失如下：(1)合同約定：免租期為三期：第一期2017年12月15日至2018年2月14日止。裝修期：自2017年2月25日起至2017年3月24日。但違約責任約定因乙方原因違約要履行合同而給予乙方免除租期間的租金損失,即免租期損失費和裝修期損失費33,053.13元;(2)合同約定：違約方應向守約方支付等同于兩個月租金和兩個月物業(yè)管理費之和的違約金,即違約金25,343.42元;(3)合同約定：因合同提前解除形成的該出租物業(yè)空置期(不少于2個月)的租金、管理費損失,即空置期損失費25,343.42元。綜上,原告履行了出租人的義務,但被告卻沒有按約定履行承租人的義務,嚴重違反雙方互利互惠、合作共贏的初衷,為保護原告合法利益,根據(jù)雙方約定以及民事訴訟法等相關法律的規(guī)定,特向法院提起訴訟,請求支持原告的訴訟請求。
　　被告上海多閣農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司辯稱：免租期損失系屬于促銷活動，裝修期間系先前條件。對于違約金，被告簽訂合同系與第三人簽的，但被告向第三人交過退租申請，第三人告知如果三年未滿、提前退租，僅3萬元押金不退。原告現(xiàn)在陳述第三人不代表原告，如果沒有原告授權(quán)，如何簽訂的合同，本案合同也系第三人交付被告的?？罩脫p失與違約金意見一致。
　　第三人上海一通世界投資管理有限公司述稱：第三人系房屋運營方，運營過程中租賃合同簽訂系原、被告簽訂，第三人不是合同相對方，合同約束的系本案原、被告。被告確實提出退租申請，租金已經(jīng)結(jié)清。本次原、被告的訴訟，第三人收到訴狀材料之后才得知雙方發(fā)生爭議，原告根據(jù)合同主張權(quán)利，第三人無法干涉。
　　經(jīng)開庭審理查明：2017年2月22日，原告(甲方)與被告(乙方)簽訂《租賃合同》，約定甲方出租給乙方的物業(yè)坐落在上海市青浦區(qū)明珠路XXX號A座301室。建筑面積為165.40平方米，簽訂合同時,乙方對該租賃物業(yè)現(xiàn)狀已充分了解,確認符合乙方承租目的。乙方承租出租物業(yè)僅作為辦公用途,租賃期限為自2017年3月25日至2020年3月24日止。甲方于2017年2月25日前向乙方交付出租物業(yè)。乙方裝修期為自2017年2月25日起至2017年3月24日止。乙方可于甲方交付租賃物業(yè)當日開始進行裝修,裝修期間需繳納物業(yè)管理費和其它費用。雙方協(xié)商除上述裝修期外,甲方承諾給予乙方第一年90日免租期、第二年90日免租期、第三年90日免租期,免租期在每租賃合同年度年末執(zhí)行,具體免租時間為：1、2017年12月25日起至2018年3月24日止；2、2018年12月25日起至2019年3月24日止；3、2019年12月25日起至2020年3月24日止。以上免租期內(nèi)甲方免收乙方租金,但在免租期內(nèi)不免除物業(yè)管理費和其他費用。若乙方有意續(xù)租,應在合同屆滿3個月前書面通知甲方。若乙方全面履行了合同,未發(fā)生違約行為,并且乙方的承租條件與第三方承租條件相等的情況下,乙方享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。甲方應于合同期滿2個月前書面回復乙方其續(xù)租申請是否被接受。若甲方同意續(xù)租,應告知有關續(xù)租增加的條件,雙方就租金等事宜重新商定,并簽訂新合同。如果甲方不同意續(xù)租,乙方應于租賃期限屆滿日按合同約定將出租物業(yè)交還給甲方。租金按每天每建筑平方米人民幣2.19元計算,折合每月平均租金為11,017.71元。雙方約定合同租金按以下方式支付,先付后用：每貳個月支付一次,支付時間為每貳個月的首月前五日內(nèi)支付,如果遇到免租期,導致每租賃合同年的最后一次房租繳納沒有貳個月,則該租賃合同年的最后一筆租金需同前一筆租金一起支付到位(假設：免租3個月,則該租賃合同年的最后一次繳納費用需一次性繳納3個月房租);首筆租金于合同蓋章生效后5個工作日內(nèi)支付。乙方應將上述款項支付至甲方指定的銀行賬戶,甲方的銀行賬戶信息詳見合同附件五。甲方委托專業(yè)物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務,乙方根據(jù)附件四物業(yè)相關費用收費規(guī)定向物業(yè)管理公司支付管理費,由物業(yè)管理公司向乙方開具管理費發(fā)票。物業(yè)管理費每貳個月支付一次,支付時間為每貳個月的首月前五日內(nèi)支付;首筆物業(yè)管理費于合同生效后3個工作日內(nèi)支付。物業(yè)管理費自甲方將該物業(yè)交付乙方裝修之日起算,每月物業(yè)管理費為1,654元。裝修期和免租期內(nèi)乙方無需支付租金,但需按照10元/平方米/月×租賃建筑面積向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(詳見附件四物業(yè)相關費用收費標準),并承擔水、電、燃氣等公用事業(yè)費用,其中水電費為物業(yè)公司代收代繳,由物業(yè)公司開物業(yè)服務性發(fā)票給乙方。乙方在承租、使用出租物業(yè)期間使用的水、電費用,由管理公司根據(jù)附件四及有關部門的收費標準代有關部門向乙方計收。乙方因經(jīng)營發(fā)生的其他公用事業(yè)費用(如有),由乙方自行向有關公用事業(yè)部門支付。乙方應在簽訂合同后,向甲方支付等同于貳個月租金即22,035.42元為履約保證金,繳納時間為同第一期租金一起繳納。乙方未按時繳納房租或者其他違約前提下,甲方有權(quán)自行用前述保證金充抵乙方房屋租金及其他違約金,若有不足,甲方有權(quán)利要求乙方補充。該保證金被充抵后,乙方應于收到甲方補足保證金通知后3個工作日內(nèi)補足上述保證金,否則視為乙方未按時支付保證金,甲方有權(quán)單方解除合同。乙方信守合同全面履行其義務,在租賃期間按約付清所有租金和其他費用,且乙方按時將出租物業(yè)恢復原狀(經(jīng)甲方驗收通過,正常使用折舊除外)退還甲方后,甲方應出租物業(yè)按要求回收后30日內(nèi)將該保證金無息退還給乙方。如乙方逾期支付租金、管理費及其他費用,每逾期一日,甲方有權(quán)向乙方收取應付款項總額的千分之一作為滯納金。為免疑問,合同項下的物業(yè)管理公司是指接受甲方委托,對包括該出租物業(yè)在內(nèi)的該大廈提供商業(yè)運營管理服務和物業(yè)管理服務的公司。甲乙雙方協(xié)商一致,可提前終止合同,但應簽訂書面終止協(xié)議。任何一方在履行合同時出現(xiàn)合同約定的違約事項達到解除合同條件的,守約方可選擇解除合同。任何方單方提前要求解除合同或出現(xiàn)合同約定的違約情形導致合同解除的,違約方應向守約方支付等同于兩個月租金和兩個月物業(yè)管理費金額之和的違約金。乙方違約時,甲方也可要求乙方賠償因提前解除合同而給甲方造成的損失。甲方有權(quán)直接以乙方的保證金沖抵違約金或損失,保證金余額不足抵扣違約金或損失的,甲方有權(quán)向乙方繼續(xù)追索。在本合同履行期間,一方如有違反合同約定的行為,違約方應向另一方支付違約金。合同有違約金計算方式約定條款的,從其約定;沒有違約金計算方式約定條款的,違約金按日違約金計算：日違約金為合同約定租金總金額的千分之一;違約天數(shù)＝違約事實發(fā)生之日起至糾正違約之日止的日歷天數(shù);違約金金額＝日違約金×違約天數(shù)。因乙方違約導致合同解除的情況下,甲方有權(quán)要求乙方賠償?shù)膿p失包括：(1)因合同提前解除形成的該出租物業(yè)空置期(不少于2個月)的租金、管理費損失;(2)甲方將該出租物業(yè)另行出租的租金、管理費與甲方根據(jù)合同可取得的租金、管理費之間減少的差額；(3)甲方基于乙方完全履行合同而給予乙方裝修期間和免除租期間的租金損失;(4)甲方為滿足乙方特殊的交房條件而額外增加的工程建設或改造費用;(5)因乙方違約給甲方造成的其他合理損失或甲方支出的合理費用,包括但不限于因該租賃關系產(chǎn)生的廣告費、傭金、物業(yè)空置費及法律費用(訴訟費用、律師費、調(diào)查費)等。合同屆滿后,乙方未能按合同約定在甲方許可的期限內(nèi)將該物業(yè)恢復原狀,因而導致甲方無法將該物業(yè)交給新的承租方,而使得甲方被索賠或被起訴,或者新的承租方因此拒絕承租該物業(yè)給甲方造成各項損失,這些損失包括但不限于甲方因此所需支付新的廣告費、傭金、物業(yè)空置費用及法律費用(訴訟費用、律師費、調(diào)查費)等。甲方原因造成乙方的損失：(1)該房屋交付時存在建造缺陷的,甲方應自交付之日起十五日內(nèi)進行修復,逾期不修復的,甲方同意減少租金并變更有關租金條款。(2)因甲方未在該合同中告知乙方,該房屋出租前已抵押或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已受限制,造成乙方損失的,甲方應負責賠償。(3)租賃期間,甲方不及時履行合同約定的維修養(yǎng)護責任,致使房屋損壞造成乙方財產(chǎn)損失或人身傷害的,甲方或物業(yè)公司應承擔賠償責任。(4)租賃期間,非合同規(guī)定的情況甲方擅自解除合同,提前收回該房屋的,甲方應向乙方按月租金的兩倍支付違約金,如違約金不足抵付乙方損失的,還應賠償造成的損失與違約金的差額部分。合同另行約定了雙方的其他權(quán)利義務。合同簽訂后，原告按約交付租賃房屋，被告支付履約保證金22,035.42元。2018年3月22日，被告向第三人交付《退租申請》，言明于2018年3月24日起不再租賃系爭房屋。2018年3月24日，被告撤離系爭租賃房屋。
　　另查明，2016年2月22日，坐落上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)明珠路XXX號房屋登記于案外人上海鼎滬實業(yè)發(fā)展有限公司名下。
　　庭審中，原、被告及第三人均確認租金、水電、物業(yè)費已結(jié)清。
　　以上查明的事實，由原、被告、第三人的陳述，租賃合同、退租申請等證據(jù)予以證實，并經(jīng)庭審出證，本院予以確認。
　　審理中，原告上海德邦物流有限公司表示，被告提供的聊天記錄與原告無關聯(lián)性，對方不是原告對接人。第三人負責物業(yè)管理、招商，原告沒有授權(quán)第三人，原告租戶均系第三人招來的，故被告退租申請發(fā)送給第三人。被告搬離時，雙方?jīng)]有書面交接、權(quán)利義務終結(jié)的材料。原告系整體租賃，原告有轉(zhuǎn)租權(quán)，且超過六個月房東沒有提出異議。2018年3月24日，被告搬離時合同解除。在被告搬離后，過段時間就另外出租出去了，具體時間不清楚。同意兩個月保證金沖抵解約違約金，差額部分不再主張。
　　被告上海多閣農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司表示，被告提前退租，系對方告知如果退租需要提前申請，將租金、物業(yè)費、水電費全部結(jié)清，押金不返還。雙方已經(jīng)協(xié)商好，費用也全部結(jié)清，故不存在原告訴請金額。聊天記錄系對于搬離、租賃關系終結(jié)、費用結(jié)清的聊天記錄。被告搬離時，原告有一個人在場，具體系物業(yè)公司在操辦。被告簽訂了一系列材料，但材料均在對方處。第三人代表原告與被告簽訂合同、搬離時的交接，無證據(jù)證明第三人系原告授權(quán)的代表。被告沒有找到原告的辦事處，只能找到第三人對接，如果原告沒有授權(quán)給第三人，退租申請不會到原告處。搬離時，原告也有人員在場，也并未阻止。微信聊天人員身份系第三人的，整個租賃過程系他與被告對接，催繳的系他下屬人員操作。簽訂合同之后，裝修兩個月，裝修完畢才搬入。被告已經(jīng)按照規(guī)定流程進行退租，但原告沒有提前告知、第三人也沒有告知相關情況。被告認為押金不退就結(jié)束了，搬離時無書面交接、權(quán)利義務終結(jié)的材料。押金可以不退，作為承擔違約責任。提供退租申請后，原告可認可退租，第三人反饋的信息系押金沖抵違約金了，合同已經(jīng)終結(jié)，雙方已經(jīng)結(jié)束合同權(quán)利義務。
　　第三人上海一通世界投資管理有限公司表示，被告提供的聊天記錄真實性沒有異議，確實系第三人的員工。被告搬走時租金、水電、物業(yè)費用均已經(jīng)結(jié)清，被告搬離時，無涉及合同約定的其他違約事項。第三人不是合同的相對方，無權(quán)代替原告，僅負責租金水電物業(yè)費的結(jié)清。被告搬離時，無書面交接、權(quán)利義務終結(jié)的材料。原告是整體租賃，原告有轉(zhuǎn)租權(quán)，且超過六個月房東沒有提出異議。2018年3月24日，被告搬離時原、被告合同解除。被告搬離后，房屋情況不清楚。對于原告同意保證金沖抵解約違約金，差額部分不再主張，第三人沒有意見。
　　根據(jù)庭審確認的事實，本院認為，原、被告就系爭房屋簽訂《租賃合同》系雙方真實意思的表示，未違反相關強制性法律法規(guī)，依法應確認為合法有效，雙方均應按約履行各自義務。合同履行過程中，被告因自身原因提前搬離系爭租賃房屋，對此，被告稱系提交退租申請并經(jīng)得原告協(xié)商同意后搬離；原告認為系被告提前退租搬離房屋違反合同約定。即使被告申請退租提前搬離，被告也已支付租金、水電費、物業(yè)費，系屬于被告因自身原因?qū)е绿崆鞍犭x系爭房屋，違反合同約定，且原告就此并未免除被告的違約責任。因此，本院依法以守約方訴請主張解除合同之日為合同解除日，即2018年3月24日。合同履行過程中，被告提前退租的行為構(gòu)成違約，被告作為違約方理應對其違約行為給原告造成的損失承擔賠償責任，但原告作為守約方也應盡到合理減損的義務。對于被告已經(jīng)交納給原告的租賃保證金22,035.42元，原、被告同意按照合同約定直接處理用于沖抵上述被告應當承擔的違約金，本院予以準許。對于免租裝修期損失、空置費損失問題，本院根據(jù)被告的違約原因、過錯程度、給原告造成的實際損失等綜合因素考慮，對免租裝修期損失和空置費損失均進行酌情調(diào)整。被告經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭，視為放棄自己的訴訟權(quán)利，法律后果自負。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海德邦物流有限公司與被告上海多閣農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司于2017年2月22日簽訂的《租賃合同》解除；
　　二、被告上海多閣農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海德邦物流有限公司免租期、裝修期損失人民幣11,017.71元；
　　三、被告上海多閣農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海德邦物流有限公司空置期損失人民幣12,671.71元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費人民幣1,893.50元，減半收取計人民幣946.75元，由原告上海德邦物流有限公司負擔人民幣750.65元，由被告上海多閣農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司負擔人民幣196.10元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院?！?br/>

審判員：吳小龍

書記員：沈??丹