上訴人(原審被告)：上海德盛設計裝潢有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：曹斌，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：武國寶，上海市申光律師事務所律師。
　　被上訴人(原審原告)：賈海波，男，1979年12月1日出生，漢族，戶籍所在地江蘇省。
　　委托訴訟代理人：孫鴻書，上海富明律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：孫一天，上海富明律師事務所律師。
　　上訴人上海德盛設計裝潢有限公司(以下簡稱“德盛公司”)因與被上訴人賈海波房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市青浦區(qū)人民法院(2018)滬0118民初9319號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年2月12日立案后依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　德盛公司上訴請求：撤銷一審判決，依法改判駁回賈海波的一審訴訟請求。事實和理由：德盛公司從未拖欠租金，德盛公司均是在每一期租金開始的臨界點前后，向賈海波分期支付，并不存在拒絕支付的根本違約情況。雙方對合同約定的租金支付期限“上期租金到期前十天繳下一期租金”有不同理解，該約定屬于約定不明，應當適用法律規(guī)定即屆滿一年時支付。故請求繼續(xù)履行合同。
　　賈海波辯稱，不同意上訴人的上訴請求。原審法院認定事實清楚，適用法律正確，請求維持原判。
　　賈海波向一審法院起訴請求：一、判令解除賈海波、德盛公司之間的《廠房租賃合同書》；二、判令德盛公司騰退位于上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)崧輝路XXX號廠房并將上述廠房返還給賈海波；三、判令德盛公司支付賈海波違約金人民幣(以下幣種均為人民幣)651,688元；四、判令德盛公司支付房屋占有使用費(以每天3,571元為標準，自2018年6月1日起計算至實際騰退之日止)。
　　一審法院認定事實：本案系爭房屋位于上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)崧輝路XXX號內(nèi)第2幢廠房，產(chǎn)權(quán)人為案外人上海法門斯電氣發(fā)展有限公司(以下簡稱“法門斯公司”)。
　　2013年，賈海波、德盛公司簽訂《廠房租賃合同書》，約定賈海波將系爭房屋出租給德盛公司，租期自2013年12月1日至2019年11月30日止。租金每日每平方米0.60元，月租金96,667元，年租金116萬元。前二年租金不變，以后每兩年在前一年的基礎上遞增6%。簽訂合同之日，德盛公司支付租賃保證金194,000元，與首期六個月租金58萬元同時交付，押金到期退租時憑收據(jù)全額退還德盛公司。合同第5.2條約定，租賃期內(nèi)，德盛公司應合理使用并愛護該廠房及其附屬設施，因德盛公司使用不當或不合理使用，致使該廠房及其附屬設施發(fā)生損壞或發(fā)生故障的，德盛公司應負責維修。第7.5條約定，租賃期間，德盛公司應及時支付房租及其他應付的一切費用，在上期租金到期前十日繳下一期的租金，超過十天視為德盛公司違約，賈海波有權(quán)按拖欠金額逾期每日1%收取，超過一個月，賈海波有權(quán)不經(jīng)催告立即停水停電終止本合同，并追究德盛公司違約責任。第8.1條約定，如賈海波違約，除退還租賃保證金外，另應賠償?shù)率⒐玖鶄€月的租金。如德盛公司違約，應賠償賈海波六個月的租金。合同另對其他事項作出約定。
　　合同簽訂后，賈海波將系爭房屋交付德盛公司使用。德盛公司支付賈海波租賃保證金194,000元。
　　另查明，德盛公司的租金、租賃保證金均是由案外人上海德盛工藝品廠及德盛公司法定代表人曹斌個人代為支付。德盛公司已支付了截至2018年11月30日的租金，具體情況為：(1)2013年12月1日至2014年1月30日的租金：2013年9月2日支付10萬元、10月28日支付674,000元(含194,000元租賃保證金)、2014年5月28日支付30萬元、2014年6月6日支付28萬元。(2)2014年12月1日至2015年11月30日的租金：2014年12月1日支付30萬元、2015年1月7日支付28萬元、2015年5月18日支付577,000元。(3)2015年12月1日至2016年11月30日的租金：2015年11月27日支付20萬元、2015年12月30日支付20萬元、2016年1月22日支付214,800元、2016年6月2日支付30萬元、2016年6月13日支付311,250元。(4)2016年12月1日至2017年11月30日的租金：2016年11月30日支付30萬元、2016年12月22日支付314,800元、2017年5月31日支付30萬元、2017年6月7日支付314,800元。(5)2017年12月1日至2018年6月30日的租金：2017年12月1日支付30萬元、2018年1月15日支付351,688元。(6)2018年5月28日支付了2018年7月1日至2018年11月30日的租金651,688元。
　　2018年1月20日，系爭房屋因管理不當引發(fā)火災，上海市青浦區(qū)公安消防支隊出具火災事故簡易調(diào)查認定書。
　　同年3月8日，賈海波向德盛公司發(fā)出通知書，內(nèi)容為：德盛公司租賃的系爭房屋拖欠租金兩個余月，賈海波于2018年1月8日要求解除廠房租賃合同書，但德盛公司于1月9日、1月11日兩次拒收，后因德盛公司1月20日擅自搭建內(nèi)部結(jié)構(gòu)并使用不當引起火災，現(xiàn)賈海波要求：1、雙方房屋租賃關(guān)系于2018年1月9日解除；2、因使用不當造成火災致使房屋受損，德盛公司按照3月6日賈海波發(fā)出的修正要求進行完全修補；3、德盛公司立即搬離租賃物，否則賈海波將采取停電停水等行為。
　　還查明，德盛公司于2018年6月14日收到法院寄送的訴狀和證據(jù)副本。
　　審理中，賈海波表示：1、賈海波在2018年1月8日向德盛公司發(fā)出律師函要求解除合同，該律師函于1月9日送達德盛公司，但德盛公司拒收，故涉案合同應于2018年1月9日解除。2、賈海波、德盛公司簽訂的合同是由中介陳兵提供的，合同約定的“到期前十天”是一個時間點，按照房屋租賃慣例是先付后用，是到期的十天前支付下一期租金，超過十天視為違約。德盛公司有多次超過一個月支付租金的情況，第一次違約是應在2016年11月20日前支付2016年12月1日至2017年5月31日的租金614,800元，但德盛公司分期支付，分別逾期了10天、32天、40天；第二次違約是在2017年5月21日之前應支付2017年6月1日至2017年11月30日的租金614,800元，德盛公司分別逾期了10天、17天；第三次違約是應在2017年11月20日前支付2017年12月1日至2018年5月31日的租金651,688元，但德盛公司分別延期了11天、56天；2018年5月21日前德盛公司應付2018年6月1日至2018年11月30日的租金651,688元，但實際德盛公司于2018年5月28日支付。3、合同約定如德盛公司違約，違約金有兩個標準，根據(jù)合同第7.5條，德盛公司應按拖欠金額的日百分之一支付違約金為445,381元。根據(jù)合同第8.1條，德盛公司應賠償6個月租金即651,688元作為違約金，賈海波按照合同第8.1條主張違約金。
　　為此，賈海波提供了律師函及快遞查詢單、陳兵的書面證明及身份證復印件、賈海波制作的租金支付情況表、銀行交易流水明細。德盛公司對快遞單真實性無異議，但律師函未收到。收件人是德盛公司法定代表人，當時其不在國內(nèi)，辦公場所也不在郵寄地址處；對陳兵的書面證明及身份信息均不予認可，證人應出庭作證；對租金支付情況表、銀行交易流水明細真實性無異議，但不認可證明內(nèi)容，也不認可逾期天數(shù)和滯納金。
　　德盛公司表示：1、2012年9月28日之前，大房東法門斯公司將系爭房屋出租給案外人上海益波實業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“益波公司”)，約定益波公司可轉(zhuǎn)租，但不代表益波公司的法定代表人即賈海波可轉(zhuǎn)租。賈海波與德盛公司簽訂涉案合同，將房屋轉(zhuǎn)租給德盛公司，賈海波個人作為出租主體不適格。為此，提供了法門斯公司與益波公司簽訂的房屋租賃協(xié)議。賈海波對真實性無異議，但不認可證明目的。2、德盛公司收到2018年3月8日賈海波寄送的律師函后，3月12日復函賈海波，說明沒有收到過賈海波1月8日解除合同的函。6月3日，德盛公司向賈海波發(fā)律師函，表明不認可3月8日賈海波律師函中關(guān)于違約金性質(zhì)的陳述。為此，提供了關(guān)于貴司三月八號通知書的復函、2016年6月3日律師函及快遞單查詢。賈海波對真實性均無異議，賈海波除1月8日寄送了解除通知函，還在廠房墻上張貼公告，如果德盛公司認為已經(jīng)支付了租金，則還應支付違約金。3、德盛公司沒有逾期支付租金。涉案合同樣本是賈海波提供給德盛公司的，合同約定在到期前十天支付，但前十天是一個時間段，不是時間點，在前十天中或十天內(nèi)支付都可以。按照德盛公司理解，上一期租金到期日前十日后至租期屆滿前支付即可。賈海波、德盛公司租金實際支付情況與合同約定不同，德盛公司從未拖欠過租金。2018年5月28日支付了2018年6月1日至2018年11月30日的租金。為此，提供了銀行電子回單、德盛公司自行制作的繳租明細、銀行電子回單。賈海波對真實性均無異議，每次支付的金額是6個月租金，分幾次支付，說明德盛公司支付一直存在違約。4、系爭房屋發(fā)生火災，德盛公司已支付了相關(guān)罰款。為此提供了關(guān)于法門斯廠房XXX號樓災后整改要求、代收罰沒款收據(jù)。賈海波對真實性均無異議。
　　在2018年9月10日的庭審中，賈海波表示合同解除日以德盛公司收到法院寄送起訴狀、證據(jù)材料的時間為準，同意房租多退少補。德盛公司表示合同解除日法院認定。另，賈海波、德盛公司一致確認：對于租賃保證金及其他費用由賈海波、德盛公司自行結(jié)算，不要求法院處理。
　　一審法院認為，涉案合同簽訂主體是本案賈海波、德盛公司，合同簽訂后，德盛公司依約向賈海波支付租金、保證金等，故合同實際履行主體的也是賈海波、德盛公司，對于德盛公司主張賈海波主體不適格的意見法院不予采信。涉案合同是賈海波、德盛公司雙方真實意思表示，未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應為合法有效，雙方均應恪守履行。賈海波、德盛公司對于合同約定的“上期租金到期前十日繳下一期租金”中德盛公司應付租金時間存有爭議，賈海波表示支付時間應為到期的十日前，德盛公司表示未標注十日內(nèi)還是十日前，為約定不明，在十日后到租期屆滿前支付即可。法院認為，首先，從合同約定及履行情況看，合同租期是自2013年12月1日起至2019年11月30日，第一年租金116萬元，第3.3條約定保證金與首期6個月租金58萬元同時支付，且實際德盛公司于2013年10月28日之前付清了首期6個月的租金及保證金，之后德盛公司雖存在多次分期支付，但支付的金額、時間均與6個月為一個周期更為接近吻合，說明雙方已經(jīng)默認租金的支付周期為6個月，即2013年12月1日至2014年5月31日為一個周期、2014年6月1日至2015年11月30日為下一個周期，以此類推；其次，從租賃慣例看，先付后用屬房屋租賃中的交易常態(tài)，在沒有明確約定具體支付時間節(jié)點的情況下，本期租金到期后十日前支付下一期租金更符合常理和操作慣例，也有助于交易穩(wěn)定性，對于德盛公司表示在到期的十日后至租期屆滿前支付即不算違約的抗辯意見，法院不予采信。綜上，法院采信賈海波主張的德盛公司應付租金時間。德盛公司應在2016年11月20日前支付2016年12月1日至2017年5月31日的租金，結(jié)合賈海波、德盛公司提供的租金支付情況表，德盛公司分期支付上述期間的租金，逾期支付已超過10天，賈海波有權(quán)解除合同。賈海波表示于2018年1月8日向德盛公司郵寄律師函，賈海波要求涉案合同在2018年1月9日解除，但德盛公司并未收到，對于賈海波上述意見不予采信。賈海波表示涉案合同于德盛公司簽收訴狀材料之日即2018年6月14日解除，法院予以準許。合同解除后，德盛公司理應將系爭房屋騰退并返還給賈海波。針對違約金，德盛公司逾期支付租金已構(gòu)成違約，賈海波根據(jù)第8.1條主張6個月的租金作為違約金，德盛公司表示該標準過高要求法院予以調(diào)整，法院綜合德盛公司的違約責任程度、合同履行情況、賈海波實際損失等，酌情認定德盛公司應支付賈海波違約金10萬元。雙方對租賃保證金不要求在本案中處理，法院予以照準。
　　據(jù)此，一審法院判決如下：一、解除賈海波與上海德盛設計裝潢有限公司簽訂的《廠房租賃合同書》；二、上海德盛設計裝潢有限公司應于判決生效之日起十五日內(nèi)騰退位于上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)崧輝路XXX號內(nèi)第2幢廠房，并將上述廠房交付賈海波；三、上海德盛設計裝潢有限公司應于判決生效之日起十日內(nèi)支付賈海波違約金人民幣10萬元。
　　本院二審期間，雙方當事人均未提供新證據(jù)。一審法院認定事實屬實，本院予以確認。
　　本院認為，合同是賈海波、德盛公司雙方真實意思表示，未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應為合法有效，雙方均應恪守履行。合同約定的“上期租金到期前十日繳下一期租金，超過十天視為德盛公司違約”，合同約定首期租金6個月58萬元，則此后下期租金的支付日應當為6個月屆滿的前十天；超過十天視為違約，則德盛公司享有10天寬展期，僅逾期十天不作為違約。因此并不存在德盛公司所陳述的約定不明，應當適用每屆滿一年時支付租金的法律規(guī)定。故一審法院認定德盛公司付款逾期，賈海波有權(quán)解除合同，并無不當，可以維持。
　　綜上所述，上訴人上海德盛設計裝潢有限公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費人民幣2,300元，由上訴人上海德盛設計裝潢有限公司負擔。
　　本判決為終審判決。

審判員：徐??江

書記員：成??皿