原告(反訴被告)：上海徐某物業(yè)有限公司,住所地上海市徐匯區(qū)羅香路XXX號(hào)。
　　法定代表人：龔燕,董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：姜濤，上海市興業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：張浩，上海市興業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海豪享電熱電器有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：張崢，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：李鴻，上海市鴻和律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：李曼。
　　原告上海徐某物業(yè)有限公司與被告上海豪享電熱電器有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2019年11月8日公開開庭進(jìn)行了審理。原告上海徐某物業(yè)有限公司的委托訴訟代理人張浩，被告上海豪享電熱電器有限公司的法定代表人張崢及委托訴訟代理人李鴻、李曼到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上海豪享電熱電器有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.被告將上海市習(xí)勤路XXX號(hào)房屋騰空后歸還原告;2.被告支付上述房屋占有使用費(fèi)(按每月租金兩倍24,000元的標(biāo)準(zhǔn)，自2019年8月6日起至被告實(shí)際交還房屋之日且將上海豪享電熱電器有限公司徐匯分公司的注冊(cè)地址遷出習(xí)勤路XXX號(hào)止);3.被告將上海豪享電熱電器有限公司徐匯分公司的注冊(cè)地址遷出習(xí)勤路XXX號(hào)(原告當(dāng)庭撤回該訴請(qǐng));4.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：上海市習(xí)勤路XXX號(hào)房屋為原告管理房產(chǎn)。2016年8月11日，原被告續(xù)簽租賃合同，租期自2016年8月1日至2019年7月31日止，月租金12,000元，作為超市使用，并約定逾期交還房屋的違約責(zé)任。因被告將房屋用于一半經(jīng)營(yíng)餐飲，一半經(jīng)營(yíng)手機(jī)店，且拒絕整改，原告三次函告被告到期不再續(xù)約。但合同到期后，被告拒絕返還房屋并遷出房屋內(nèi)注冊(cè)地址。故原告請(qǐng)求判如訴請(qǐng)。另，在原告明確告知不同意續(xù)約的情況下，被告執(zhí)意在合同到期后，另行按原租金標(biāo)準(zhǔn)向原告支付了72,000元使用費(fèi)，同意本案對(duì)該筆款項(xiàng)一并處理。但被告收取的押金需要在房屋交接且雙方結(jié)清水電費(fèi)用后再返還，該款不同意一并處理。
　　上海豪享電熱電器有限公司辯稱，不同意原告全部訴請(qǐng)。原告提交的合同是雙方長(zhǎng)期租賃合同中的一部分，雙方自上世紀(jì)90年代至今簽訂了好幾份租賃合同，每份合同中均顯示合同到期前3個(gè)月可以續(xù)約。被告提前3個(gè)月提出續(xù)約，但原告未同意。被告已支付租金到2020年1月底，不存在拖欠租金的事實(shí)。原告主張的使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同意，過高。確認(rèn)被告分公司的注冊(cè)地目前還在系爭(zhēng)房屋，還有很多證照也在該地址。我們的當(dāng)期水電費(fèi)用都結(jié)清的，如果法院支持原告訴請(qǐng)，要求押金本案一并處理并退還。
　　上海豪享電熱電器有限公司向本院提出反訴請(qǐng)求：1、責(zé)令反訴被告與反訴原告續(xù)簽《房屋租賃合同》(續(xù)租期三年，自2019年8月1日起，其他的合同租金等條件與原合同不變)；2.反訴訴訟費(fèi)由反訴被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原被告租賃是一個(gè)長(zhǎng)期租賃合同，形式上為三或五年一簽，實(shí)際履行二十多年，租賃為了解決下崗職工再就業(yè)問題及殘疾人員就業(yè)問題。從未拖欠租金，并未超過合同經(jīng)營(yíng)范圍。被告按約提前申請(qǐng)續(xù)租并按原租金標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)支付租金，原告并未拒絕，但拒絕續(xù)簽合同。被告有優(yōu)先承租權(quán)且無過錯(cuò)，應(yīng)有權(quán)續(xù)租。故請(qǐng)求判如反訴請(qǐng)求。
　　上海徐某物業(yè)有限公司辯稱，不同意反訴請(qǐng)求。反訴請(qǐng)求違反民事行為的意思自治原則。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：原告為上海市習(xí)勤路XXX號(hào)房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)的管理單位。2016年8月11日，原告(出租方，甲方)與被告(承租方，乙方)簽訂房屋租賃合同，約定：甲方將系爭(zhēng)房屋出租乙方。乙方承諾租賃房屋作為超市使用。租期三年，自2016年8月1日起至2019年7月31日止。租賃期滿，甲方有權(quán)收回該房屋，乙方應(yīng)按期返還。租賃期滿，乙方如在租賃期內(nèi)未發(fā)生約定或法定違約事由的，可以享受同等條件下的優(yōu)先續(xù)租權(quán)。乙方需續(xù)租該房屋的，應(yīng)于租期滿三個(gè)月前，向甲方書面申請(qǐng)，經(jīng)甲方同意后簽署續(xù)租合同。租金分時(shí)段計(jì)費(fèi)，其中2018年8月1日至2019年7月31日為每月12,000元。租金先付后用每三個(gè)月支付一次。租賃保證金26,600元，租期屆滿，甲方應(yīng)于乙方交還符合本合同條件的房屋并提交乙方注冊(cè)于該房屋的各類證照注銷證明后10日內(nèi)將剩余租賃保證金一次性無息退還乙方。除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應(yīng)于本合同租賃期滿5日內(nèi)根據(jù)本合同約定返還狀態(tài)返還該房屋，未經(jīng)甲方同意逾期或未根據(jù)本合同約定狀態(tài)返還房屋的，每逾期一日，乙方應(yīng)按實(shí)際占用的天數(shù)繼續(xù)支付租金，并按當(dāng)年月租金兩倍向甲方支付違約金。乙方以該房屋進(jìn)行工商場(chǎng)地注冊(cè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)甲方書面同意，且乙方須在返還該房屋之同時(shí)完成場(chǎng)地注銷登記并確保不影響承租該房屋的任何其他承租戶實(shí)現(xiàn)租賃目的，否則乙方交付的租賃保證金不予返還。如發(fā)生本款情況導(dǎo)致租賃保證金不足賠償甲方損失的，辦理注銷登記手續(xù)每逾期一日，乙方應(yīng)按實(shí)際逾期天數(shù)繼續(xù)支付租金，并按當(dāng)年日租金兩倍向甲方支付違約金。
　　2018年6月29日，原告向被告發(fā)出整改通知書，稱發(fā)現(xiàn)被告在系爭(zhēng)房屋內(nèi)存在嚴(yán)重違約行為，在未經(jīng)原告允許情況下擅自將經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)更改為餐飲及手機(jī)維修并存在轉(zhuǎn)租嫌疑，要求七日內(nèi)整改調(diào)整為超市。
　　2019年4月至7月期間，被告多次書面致函原告要求續(xù)租系爭(zhēng)房屋并承諾將全部業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)椴惋?，但雙方未對(duì)續(xù)租協(xié)商一致。原告于2019年7月多次向被告發(fā)出律師函，表示合同到期后不再續(xù)租且要求被告到期騰退房屋。然，被告至今仍占用系爭(zhēng)房屋并向原告支付了72,000元，并稱上述費(fèi)用為2019年8月1日至2020年1月31日期間的租金；對(duì)此原告稱被告未經(jīng)同意自行轉(zhuǎn)賬，不認(rèn)可為租金，但同意在主張的使用費(fèi)中予以扣除。
　　另查明，被告徐匯分公司注冊(cè)于系爭(zhēng)房屋內(nèi)。
　　審理中，被告向法院提交雙方于2016年7月11日就系爭(zhēng)房屋簽訂的租賃合同一份，約定租期為五年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止。前三年租金標(biāo)準(zhǔn)與訟爭(zhēng)合同一致，后兩年有所增長(zhǎng)，合同其余內(nèi)容與訟爭(zhēng)合同一致。被告稱，五年合同簽訂在先，后原告經(jīng)辦人又另行要求簽訂三年期合同并承諾三年到期后可再續(xù)租兩年且租金不變，考慮到租金優(yōu)惠，被告同意再行簽訂訟爭(zhēng)合同。對(duì)此，原告稱訟爭(zhēng)合同簽訂在后，系雙方合意變更租賃期間為三年，應(yīng)按訟爭(zhēng)合同為準(zhǔn)。
　　另，被告稱手機(jī)維修和餐飲在其經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)，也經(jīng)過相關(guān)政府部門同意，并不存在違約，也不必整改。原告對(duì)此不認(rèn)可，認(rèn)為被告經(jīng)營(yíng)了兩個(gè)業(yè)態(tài)，違反合同約定，但表示并未追究被告在合同期內(nèi)的該項(xiàng)違約責(zé)任。原告認(rèn)可被告支付押金26,600元，但以雙方房屋未交接，注冊(cè)地址未遷出且未結(jié)清水電費(fèi)用為由，不同意押金在本案中一并處理。對(duì)此，被告認(rèn)為其未拖欠水電費(fèi)。
　　以上事實(shí)，根據(jù)原被告庭審中的一致陳述，另有房屋所有權(quán)證及委托管理材料、租賃合同、整改通知、雙方來往函件、工商登記信息、銀行業(yè)務(wù)回單等證據(jù)佐證，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　本院認(rèn)為，原被告就系爭(zhēng)房屋簽訂的訟爭(zhēng)三年期房屋租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)予恪守。該合同晚于五年期租賃合同簽訂，被告也認(rèn)可考慮到租金的優(yōu)惠重新簽訂了三年期合同，本院認(rèn)定雙方協(xié)商一致變更租期為三年，故至2019年7月31日，雙方租賃合同期限已屆滿。被告根據(jù)合同提前三個(gè)月提出續(xù)租，但合同僅約定了被告同等條件下的優(yōu)先承租權(quán)，雙方仍需對(duì)合同條件進(jìn)行磋商并在達(dá)成一致后重新簽訂書面租賃合同，現(xiàn)原告拒絕繼續(xù)向被告出租系爭(zhēng)房屋，被告要求原告按原合同條件繼續(xù)出租并無合同及法律依據(jù)，也違背了民事法律行為自愿、平等的原則。故對(duì)原告要求被告騰空并返還房屋，本院予以支持；對(duì)被告要求按原合同條件續(xù)簽《房屋租賃合同》的反訴請(qǐng)求，本院不予支持。
　　關(guān)于原告主張的房屋占用費(fèi)的訴請(qǐng)，因雙方確認(rèn)被告在合同到期后已另行支付72,000元,該費(fèi)用的性質(zhì)應(yīng)為房屋使用費(fèi)，應(yīng)予在原告主張的房屋使用費(fèi)中予以抵扣。對(duì)于原告主張的使用費(fèi)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，合同約定承租人逾期騰房為按實(shí)際占用的天數(shù)繼續(xù)支付租金，并按當(dāng)年月租金兩倍支付違約金，原告在法庭釋明下堅(jiān)持認(rèn)為其主張的是雙倍租金標(biāo)準(zhǔn)的使用費(fèi)而并非違約金，故本院僅對(duì)原告按原租金標(biāo)準(zhǔn)主張的使用費(fèi)予以支持，至于被告對(duì)此是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，原告可另案主張權(quán)利。關(guān)于使用費(fèi)的截止日期，原告要求計(jì)算至實(shí)際交還房屋且被告分公司遷出注冊(cè)地址為止，考慮到合同約定被告逾期遷出注冊(cè)地從而導(dǎo)致租賃保證金不足賠償原告損失的情況下，被告應(yīng)按逾期天數(shù)支付租金及違約金，故從公平、誠(chéng)信原則出發(fā)，結(jié)合合同相關(guān)條款約定，本院酌情判定房屋使用費(fèi)計(jì)算至房屋返還日。如被告逾期遷出分公司注冊(cè)地，造成原告保證金無法抵償?shù)膶?shí)際損失的，被告可另行主張權(quán)利。就租賃保證金，考慮到雙方未對(duì)房屋及相應(yīng)水電煤費(fèi)用進(jìn)行交接結(jié)算，且合同約定押金退還的條件包括承租人提交注冊(cè)于該房屋的各類證照注銷證明，故本案對(duì)租賃保證金不作處理，雙方可在交接房屋、遷出注冊(cè)地及結(jié)算水電煤后自行協(xié)商處理。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三條、第四條、第八條、第二百三十五條的規(guī)定，判決如下：
　　一、上海豪享電熱電器有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)騰空并遷出上海市習(xí)勤路XXX號(hào)房屋，該房屋由上海徐某物業(yè)有限公司收回；
　　二、上海豪享電熱電器有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向上海徐某物業(yè)有限公司按每月12,000元支付房屋使用費(fèi)(抵扣已支付的72,000元后自2020年2月1日起計(jì)算至實(shí)際返還房屋日止，按實(shí)結(jié)算、多退少補(bǔ))；
　　三、駁回上海豪享電熱電器有限公司的全部反訴請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)50元，由上海豪享電熱電器有限公司負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)40元，由上海豪享電熱電器有限公司負(fù)擔(dān)?！?br/>　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　
　　

審判員：黃晨辰

書記員：金??雯